アップルタワー東京キャナルコートの中古物件を購入する前に知るべき全知識

アップルタワー東京キャナルコートのアイキャッチ

「アップルタワー東京キャナルコートってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、アップルタワー東京キャナルコート(以下、アップルタワー)について気になっていませんか?

アップルタワーは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも大変充実しているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、アップルタワーを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!アップルタワーの特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!アップルタワーの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?アップルタワーの部屋を2つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. アップルタワーと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「アップルタワーキャナルコート」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

アップルタワーキャナルコートの賃貸で失敗しないための全知識

トップ画引用:住友不動産販売

目次

1. 4つの軸で徹底評価!アップルタワーの特徴とは

アップルタワーは、地上44階地下2階建、440戸の世帯数を誇る高級タワーマンションで、アパ株式会社が開発しました。

設計・施工はスーパーゼネコンである「大林組」と、アパグループの建設会社である「アパ建設株式会社」が担い、2007年2月に住友不動産によって売り出されました。

建物は耐震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

アップルタワー東京キャナルコートのエンブレム

引用:三井のリハウス

また、こちらのマンションは引き込み型天然温泉装備マンションであり、全戸で気軽に天然温泉を楽しむことができます。

アップルタワー東京キャナルコートの温泉カラン

バスルームには温泉カランを装備

引用:公式パンフレット

そんなアップルタワーについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:2駅が使えるが、駅まで遠い

アップルタワーの立地は下記のようになっていて、2つの駅が利用可能です。

アップルタワー東京キャナルコートの地図

引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 辰巳駅(有楽町線)・・・徒歩9分
  • 東雲駅(りんかい線)・・・徒歩11分

有楽町線とりんかい線が使えますが、最寄りの辰巳駅でも徒歩9分かかるため、都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

住所:東京都江東区東雲1丁目9番41号

ただ、上記の路線が利用できることで、都内各地へアクセスしやすくなっています。

駅名(利用路線)所要時間/約乗り換え回数
銀座一丁目駅(有楽町線)9分0
新橋駅(有楽町線)10分1
東京駅(有楽町線)12分1
品川駅(りんかい線)16分1
秋葉原駅(有楽町線)16分1
六本木駅(有楽町線)19分1
上野駅(有楽町線)19分1
渋谷駅(有楽町線)21分1
新宿駅(有楽町線)24分1
羽田空港(りんかい線)27分1

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

もっと駅近なタワーマンションはある?

以下は、周辺エリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、駅近な物件をお探しの方は参考にしてみてください。

1-2. 価格:相場より安い

アップルタワーで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
12階1LDK
54.38㎡
4,100万円13,100円15,230円
5階1LDK
63.83㎡
4,380万円15,300円17,870円
28階2LDK
71.30㎡
4,780万円17,100円19,960円
5階3LDK
75.06㎡
5,480万円18,000円21,020円
38階3LDK
71.89㎡
5,680万円17,300円20,130円
31階2LDK
86.45㎡
5,980万円20,700円24,210円
10階3LDK
93.13㎡
5,980万円22,400円26,080円
35階3LDK
87.55㎡
6,980万円21,000円24,510円
37階3LDK
99.39㎡
7,480万円23,900円27,830円
40階3LDK
128.64㎡
8,980万円30,900円36,020円
43階4LDK
144.41㎡
9,980万円34,700円40,430円
41階3LDK
141.37㎡
1億2,200万円33,900円39,580円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

周辺の他のタワーマンションと比べて、駅からの距離や築年数を考慮すると、アップルタワーの価格は相場より安いと言えます。

以下は、周辺エリアにあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
パークタワー東雲
(東雲駅徒歩7分)
2014年
1月
28階
2LDK
70.38㎡
7,180万円17,600円
13,580円
ビーコンタワーレジデンス
(辰巳駅徒歩9分)
2009年
1月
35階
2LDK
71.06㎡
6,580万円16,300円
12,860円
ザ・湾岸タワーレックスガーデン
(東雲駅徒歩4分)
2012年
9月
6階
2LDK
71.26㎡
5,680万円10,700円
7,840円
プラウドタワー東雲キャナルコート
(辰巳駅徒歩10分)
2012年
12月
20階
3LDK
70.95㎡
6,880万円18.326円
11,154円
シティタワー有明
(有明テニスの森駅徒歩10分)
2010年
3月
28階
3LDK
86.28㎡
7,960万円16,068円
16,320円
Wコンフォートタワーズ
(辰巳駅徒歩10分)
2005年
2月
17階
3LDK
92.59㎡
6,820万円17,500円
13,755円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

アップルタワーは、スカイラウンジやパーティールームなど生活を豊かにしてくれる施設が充実しています。

また、ゲストルームなど友人や家族を招いた際に有効活用できる施設も充実しており、大変便利です。

スカイラウンジ|眺めのいい空間

アップルタワー東京キャナルコートのスカイラウンジ

引用:公式パンフレット

アップルタワーには、29階・30階二層吹き抜けのスカイラウンジが設けられており、くつろぎながら都心部の景色を眺めることができます。

ゲストルーム|来客向けの宿泊施設

アップルタワー東京キャナルコートのゲストルーム

引用:公式パンフレット

ゲストルームは、来客向けの宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり、大変便利です。

パーティールーム&キッズルーム|友人や家族の集まりに便利

アップルタワー東京キャナルコートのパーティールーム

引用:公式パンフレット

友人や家族など大人数を招いてのイベントや、入居者同士の交流会などに活用できるパーティールームも設けられています。

また、キッズルームも併設されており、子供を自由に遊ばせることができます。

コンシェルジュサービスも好評!

アップルタワーでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

受付サービス

  • インフォメーションサービス
  • メッセージ預かりサービス
  • カタログギフト受付サービス
  • レンタカー予約サービス
  • タクシー手配サービス
  • 共用施設利用受付サービス

取次サービス

  • クリーニング取次サービス
  • DPE取次サービス
  • 宅配便の発送取次サービス
  • フラワーデリバリーサービス
  • 各種印刷取次サービス

紹介サービス

  • レンタル紹介サービス
  • レンタルトランク紹介サービス
  • 配色業者紹介サービス
  • ケータリング紹介サービス
  • ハウスメイド紹介サービス
  • ハウスクリーニング紹介サービス
  • 介護用品レンタルサービス
  • 引越紹介サービス
  • ベビーシッター紹介サービス
  • リフォーム紹介サービス
  • 車検・法定点検業者紹介サービス
  • 24時間健康相談サービス
  • ペット関連紹介サービス

また、営業時間外でも24時間コールセンターが各種サービスの取次を行ってくれます。

その他にも施設は充実!

その他にも下記のような共用施設があり、生活をより豊かに、便利にしてくれます。

シアタールーム|映画鑑賞などが楽しめる

アップルタワー東京キャナルコートのシアタールーム

引用:公式パンフレット

フロンティアガーデン|ウッド調のくつろぎスペース

アップルタワー東京キャナルコートのフロンティアガーデン

引用:公式パンフレット

ライブラリーコーナー|読書が楽しめる空間

ライブラリーのイメージ

サウンドルーム|防音仕様の楽器演奏室

ミュージックスタジオのイメージ

屋上庭園|緑の生い茂る開放的な空間

空中庭園のイメージ

エントランス

アップルタワーのエントランスは、タワーマンションならではの高級感あふれる作りとなっています。

以下の画像を見ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

アップルタワー東京キャナルコートのエントランス

引用:三井のリハウス

また、ロビーにはソファやテーブルが設置されており、来客の対応や入居者同士の待ち合わせなどに便利です。

アップルタワー東京キャナルコートのロビー

引用:公式パンフレット

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

アップルタワーは、駅から遠いものの周辺施設は充実しており、とても住みやすい立地にあるタワーマンションです。

アップルタワー東京キャナルコートの周辺施設

引用:GoogleMap

アップルタワーの近くにはスーパーやコンビニがあり、食材や日用品の買い出しなどに大変便利です。

また、周辺に保育施設も多く、小学校まで徒歩10分圏内で行けるため、子育て環境も整っています。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「第二辰巳小学校」「辰巳中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

アップルタワーの近隣には、生活する上であって便利な店舗や施設がたくさんあります。

スーパー・コンビニ等公共・金融機関医療機関
ファミリーマート(徒歩1分)ゆうちょ銀行ATM(徒歩1分)のずえ小児科(徒歩2分)
イオン(徒歩5分)東雲図書館(徒歩6分)しののめ皮ふ科クリニック(徒歩5分)
ローソン(徒歩6分)江東東雲郵便局(徒歩7分)しののめ耳鼻科クリニック(徒歩5分)
セブンイレブン(徒歩6分)三菱UFJ銀行ATM(徒歩8分)しののめ眼科(徒歩5分)
ダイソー(徒歩8分)都橋交番(徒歩9分)イトカワ整形外科(徒歩5分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとアップルタワーは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも大変充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

アップルタワーの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

なお、周辺にある複数のタワーマンションとも比べられると、より納得して選ぶことができます。

アップルタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内覧に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でアップルタワーについてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!アップルタワーの詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について
  10. 過去に起こった事故について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真から、アップルタワーの雰囲気が把握できるかと思います。

アップルタワー東京キャナルコートの室内

アップルタワー東京キャナルコートの室内

アップルタワー東京キャナルコートの室内

引用(全て):公式パンフレット

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?アップルタワーの部屋を2つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

アップルタワーの周囲には高い建物が多くあるため、眺めのいい部屋を希望する方は注意して選びましょう。

なお、北西側や東側なら、正対する高い建物がなく、眺めはいいです。

アップルタワー東京キャナルコートの眺望

引用:GoogleMap

下記は、北西向き32階相当の高さからの眺望の例です。気になる方は参考にしてみてください。

アップルタワー東京キャナルコートの眺望

引用:公式パンフレット

上記のことから、内覧の際は是非眺めもチェックしてみましょう。

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • レンジフード
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • 浄水器
  • 温水洗浄機能付き便座
  • 洗濯機用水洗コンセント(温水も可能)
  • 三面鏡型洗面化粧台
  • リネン庫
  • 温泉カラン
  • 浴室換気乾燥機
  • 人感センサー照明
  • 三面床暖房
  • 24時間連続換気システム
  • マルチメディアコンセント
  • 光ファイバー・ブロードバンド
  • 光ファイバーTVシステム
  • TVモニター付きインターホン

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

また、繰り返しになりますが、バスルームには温泉カランが設置されており、いつでも気軽に天然温泉が楽しめます。

部屋でペットは飼える?

アップルタワーではペットを飼うことができます。

また、トリミングルームが設けられており、シャワー設備や温泉を引き込んだ浴槽などで、ペットの手入れができます。

飼育可能なペットの種類や頭数などは部屋ごとに異なる可能性があるため、契約前に確認しておきましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

アップルタワーでは、バルコニーの手すりの高さまでなら洗濯物を干すことができます。

また、浴室乾燥機もあり、洗濯物を干す上では困らないでしょう。

2-3. 駐車場/駐輪場について

アップルタワーでは、駐車場や駐輪場の他に、バイク置き場も用意されています。

また、マンション契約時に購入できる”分譲ガレージ”も用意されており、自分専用の駐車場を持つことができます。

種別台数(区画)料金
賃貸駐車場179台9,000円〜/月
分譲ガレージ129区画430万円〜630万円/1区画
来客用駐車場5台100円/40分
バイク置き場5台5,000円〜/月
駐輪場882台100円〜/月

空き状況などは事前に確認しておきましょう。

また、洗車スペースも1台分用意されています。

2-4. セキュリティ面について

アップルタワーでは、メインエントランスのカメラ付オートロック、エレベーターホールのオートロック、玄関扉の3ヶ所によるトリプルセキュリティを導入しているため、防犯性が高いといえます。

また、敷地内の要所に防犯カメラが備え付けられているので、管理体制も万全です。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内には管理人や警備員が交代制で24時間常駐していることに加え、定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、アップルタワーは、スーパーゼネコンの大林組による「耐震構造」で建てられているため地震に強いといえます。

耐震構造は地震エネルギーを吸収することにより、建物が崩壊するリスクを低くします。

津波や洪水の影響は?

湾岸エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、アップルタワー周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、湾岸エリアは津波や洪水による被害予測は出ていません。

※想定される浸水の水位:0.5m未満|0.5m~3m|3m~5m|5m~10m

アップルタワー東京キャナルコートのハザードマップ

引用:ハザードマップ

液状化のリスクは?

東雲は埋め立て地として誕生した土地なので地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクがあります。

大型マンションなどは液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場に影響が出るかもしれません。

上記のことから、東雲に住む場合は液状化のリスクを踏まえた上で契約するようにしましょう。

2-6. 周辺の治安について

東雲エリアは、犯罪件数も少なく治安は非常にいいため、女性の方やお子さんのいる家族でも安心して暮らすことができます。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
東雲エリア(江東区)※14.53件24,455111
江東区全体5.32件526,5322,803
中央区全体10.37件170,4181,768
港区全体9.25件260,3792,409
豊洲エリア(江東区)※29.37件16,104151
芝浦エリア(港区)※34.17件30,885129
勝どきエリア(中央区)※45.79件17,773103

※1 東雲1丁目・2丁目
※2 豊洲1丁目〜6丁目
※3 芝浦1丁目〜4丁目、海岸2丁目・3丁目
※4 勝どき1丁目〜6丁目、豊海町、晴海3丁目〜5丁目

他の区と比べても江東区は犯罪件数が少ないですが、東雲エリアはその中でもより治安の良いエリアとなっています。

2-7. 子育てのしやすさについて

アップルタワーは子育てにも向いているマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • マンションの共用施設が充実している
  • 保育園に入りやすい
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

マンションの共用施設が充実している

繰り返しになりますが、アップルタワーの共有施設には、パーティールーム&キッズスペースのほか、映画鑑賞も楽しめるシアタールームなどが用意されています。

雨風など天候に関係なく楽しめる施設がマンション内にあるので、子育てにも大きなメリットになるでしょう。

保育・教育機関が充実している

アップルタワー周辺には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
15件~2件~3件~1件~

東雲がある江東区は待機児童数も減少傾向にあり、認可保育園にも比較的入園しやすい区となっています。

近隣にレジャー施設がたくさんある

アップルタワーからは、数多くのレジャー施設が揃う、豊洲やお台場にもすぐ行けるので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、豊洲とお台場の有名施設です。

豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
  • 豊洲ベイサイドクロス(ショッピングモール)
お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 大江戸温泉物語(大型スパ施設)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

豊洲やお台場なら車で7~10分で行けますし、サイクリングがてら自転車でも行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、アップルタワーの資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

アップルタワーは2駅2路線が使え、銀座や新橋方面まで10分ほどで移動可能です。

買い物の面では、イオンがすぐそばにあり、ららぽーと豊洲など豊洲エリアの商業施設にも気軽にアクセスできます。

湾岸エリアでトップクラスに人気のある東雲において、立地条件は十分に整っているので、資産価値は落ちにくいと言えます。

ブランド

アップルタワーは、アパグループが開発し、スーパーゼネコンの大林組が設計・施工したタワーマンションという、文句のつけようがない高級ブランドマンションです。

建設業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいといえるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のアップルタワーですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
1LDK1054.38㎡18万円(なし)2ヶ月/1ヶ月
2LDK3663.06㎡22万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
3LDK773.03㎡18.6万円(1.5万円)2ヶ月/1.2ヶ月
3LDK1489.15㎡25.5万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
3LDK3596.19㎡26万円(2万円)1ヶ月/1ヶ月
3LDK40127.94㎡32.5万円(2.5万円)2ヶ月/1ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

2-10. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、アップルタワーについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、アップルタワーは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?アップルタワーの部屋を2つピックアップ!

過去に、アップルタワーで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「アップルタワーではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

5階3LDK|低層階の家族向け物件

アップルタワー東京キャナルコート3LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:5,480万円、管理費:18,000円/月、修繕積立金:21,020円/月の部屋です。

間取りは3LDKで75.06㎡あり、家族で暮らすのに向いています。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、マンションの雰囲気を確かめるためにもまずは内見をしてみましょう。

  • 価格:5,480万円
  • 管理費:18,000円/月
  • 修繕積立金:21,020円/月

10階3LDK|開放感のある角部屋

アップルタワー東京キャナルコート3LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:5,980万円、管理費:22,400円/月、修繕積立金:26,080円/月の部屋です。

間取りは3LDKで93.13㎡あるため、家族でも余裕を持って暮らせます。

また、角部屋でリビングが全面ガラス張りとなっているため、開放感も抜群です。

  • 価格:5,980万円
  • 管理費:22,400円/月
  • 修繕積立金:26,080円/月

アップルタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

アップルタワーは、管理会社である「アパコミュニティ株式会社」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて設定した標準の修繕周期をベースに「長期修繕計画」を立てています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金の使い道が決められているため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、アップルタワーの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

アップルタワーのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

アップルタワーが建つ”東雲エリア”は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、アップルタワー内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、アップルタワーは、アパグループが開発し、スーパーゼネコンの大林組が設計・施工した文句のつけようがない高級タワーマンションなので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

アップルタワー周辺には高い建物が多いですが、部屋の方角を重視して選べば、眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

アップルタワーの場合、ペットを飼うことができます。

また、部屋によって楽器演奏も相談可能です。なお、楽器練習用の共用施設も設けられています。

洗濯物に関しては、バルコニーの手すりの高さまでなら干すことができ、室内には浴室乾燥機も完備されています。

住民からの口コミも参考にする

実際にアップルタワーに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

アップルタワーには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、アップルタワー以外のマンションも見ておきましょう。

5. アップルタワーと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアでアップルタワーと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. パークタワー東雲東雲駅7分2014年43階
5-2. ザ・湾岸タワーレックスガーデン東雲駅4分2012年31階
5-3. ビーコンタワーレジデンス辰巳駅9分2009年41階

5-1. パークタワー東雲

パークタワー東雲のイメージ

引用:三井のリハウス

パークタワー東雲」は、清水建設が設計・施工した、地上43階建、585戸の高級タワーマンションです。

ラウンジやゲストルーム、BBQパークなどの共用施設が15個以上あり、高級マンションならではの環境を求める方に向いています。

また、マンション近隣にはコンビニが充実しており、イオンも近いため、買い物の面でも大変便利です。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
30階2LDK
55.37㎡
5,780万円13,840円10,690円
39階2LDK
70.33㎡
7,290万円17,580円13,570円
41階2LDK
74.25㎡
7,780万円18,560円14,330円
16階3LDK
70.06㎡
5,990万円17,520円13,520円
5階3LDK
70.92㎡
6,480万円17,730円13,690円
18階3LDK
68.83㎡
6,580万円17,210円13,280円
15階3LDK
75.41㎡
6,790万円18,850円14,550円
19階4LDK
86.48㎡
7,230万円21,620円16,690円

アクセス

  • 東雲駅:徒歩7分
  • 辰巳駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. ザ・湾岸タワー レックスガーデン

ザ・湾岸タワーレックスガーデンのイメージ

引用:三井のリハウス

ザ・湾岸タワー レックスガーデン」は、地上31階地下1階建、456戸の高級タワーマンションとして、2012年9月に建てられました。

最寄りの東雲駅まで徒歩4分となっており、駅近なタワーマンションをお探しの方におすすめです。

また、学区の小学校まで徒歩5分で行けるため、子育てのしやすい環境にあるタワーマンションとも言えます。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
11階ワンルーム
39.73㎡
3,480万円6,000円4,380円
14階1LDK
46.93㎡
4,180万円7,100円5,170円
21階2LDK
57.38㎡
5,490万円8,700円6,320円
22階2LDK
59.29㎡
5,880万円9,300円6,780円
8階2LDK
61.99㎡
4,850万円9,300円6,820円
19階2LDK
70.61㎡
5,980万円10,600円7,770円
13階3LDK
76.50㎡
6,480万円11,500円8,420円
31階3LDK
107.91㎡
1億4,980万円16,200円11,880円

アクセス

  • 東雲駅:徒歩4分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ビーコンタワーレジデンス

ビーコンタワーレジデンスのイメージ

引用:東急リバブル

ビーコンタワーレジデンス」は、大成建設によって施工された地上41階地下1階建、440戸の高級タワーマンションです。

構造に関しては「免震構造」となっているため、一般的な「制震構造」や「耐震構造」の物件よりも圧倒的に地震に強いといえます。

また、室内には生ゴミディスポーザや浴室換気乾燥機、温水洗浄便座など生活に便利な設備が標準装備されています。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
39階1LDK
60.34㎡
5,630万円14,800円10,920円
35階2LDK
71.06㎡
6,580万円16,300円12,860円
18階2LDK
82.71㎡
6,280万円19,000円14,970円
13階2LDK
87.61㎡
7,380万円21,600円15,860円
21階2LDK
92.68㎡
6,780万円21,300円16,780円
28階3LDK
87.40㎡
6,990万円21,500円15,820円

アクセス

  • 辰巳駅:徒歩9分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

アップルタワーについて、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

アップルタワーは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも大変充実している非常に住みやすい高級マンションです

近隣にある駅近なタワーマンションなどと合わせて内覧に行き、しっかりと比較・検討してみましょう。

アップルタワーの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

アップルタワーの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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