コスモ東京ベイタワーの中古物件を購入する前に知るべき全知識

コスモ東京ベイタワーのアイキャッチ

「コスモ東京ベイタワーってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、コスモ東京ベイタワーについて気になっていませんか?

コスモ東京ベイタワーは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、コスモ東京ベイタワーを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!コスモ東京ベイタワーの特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!コスモ東京ベイタワーの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?コスモ東京ベイタワーの部屋をピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. コスモ東京ベイタワーと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「コスモ東京ベイタワー」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

コスモ東京ベイタワーの賃貸で失敗しないための全知識

トップ画引用:三井のリハウス

目次

1. 4つの軸で徹底評価!コスモ東京ベイタワーの特徴とは

コスモ東京ベイタワーは、地上26階地下2階建、217戸の世帯数を誇る高級タワーマンションで、施工はスーパーゼネコンである「竹中工務店」が担い、2000年11月に竣工しました。

建物は、耐震構造になっていることから、地震にも強いため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

コスモ東京ベイタワーの外観

引用:三井のリハウス

そんなコスモ東京ベイタワーについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:勝どき駅が使えるが、駅までやや遠い

コスモ東京ベイタワーの立地は下記のようになっていて、勝どき駅が利用可能です。

コスモ東京ベイタワーの地図

引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 勝どき駅(大江戸線)・・・徒歩9分

大江戸線が通る勝どき駅が使えますが、駅まで徒歩9分かかるため、都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

住所:東京都中央区勝どき5丁目12番4号

ただ、大江戸線が利用できることで、勝どき駅から都内各地へのアクセスは良好です。

駅名所要時間/約乗り換え回数
新橋駅5分1
銀座一丁目駅5分1
東京駅10分1
品川駅13分1
六本木駅13分0
秋葉原駅14分1
上野駅18分1
渋谷駅21分1
新宿駅23分0
池袋駅26分1

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

また、「TOKYO BRT」の運行が始まったことで、コスモ東京ベイタワーより徒歩5分の「勝どきBRTバス停留所」から、新橋や虎ノ門までダイレクトにアクセスできます。

コスモ東京ベイタワーのBRT

引用:TOKYO BRT

1-2. 価格:相場より安い

コスモ東京ベイタワーで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
4階3LDK
75.03㎡
5,380万円16,300円8,000円
11階1LDK
65.07㎡
5,480万円14,100円7,000円
13階2LDK
64.39㎡
6,080万円14,000円6,900円
17階2LDK
77.99㎡
6,580万円16,900円12,600円
6階2LDK
75.03㎡
6,680万円16,300円12,100円
14階3LDK
85.75㎡
6,930万円18,600円9,200円
17階2LDK
85.16㎡
7,830万円18,500円13,700円
23階2LDK
140.17㎡
1億780万円30,400円15,000円
23階2LDK
125.27㎡
1億1,680万円27,200円13,400円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

周辺の他のタワーマンションと比べて、駅からの距離や築年数を考慮すると、コスモ東京ベイタワーの価格は相場より安いと言えます。

以下は、周辺エリアにあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
THE TOKYO TOWERS
(勝どき駅徒歩6分)
2008年
1月
43階
1LDK
65.14㎡
6,990万円13,350円
11,870円
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス
(勝どき駅徒歩13分)
2013年
10月
35階
2LDK
63.70㎡
6,980万円20,370円
7,790円
パークタワー晴海
(月島駅徒歩12分)
2019年
2月
21階
2LDK
77.61㎡
9,980万円25,220円
9,310円
勝どきビュータワー
(勝どき駅徒歩1分)
2010年
10月
24階
3LDK
74.26㎡
9,300万円20,540円
26,740円
ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス
(勝どき駅徒歩12分)
2016年
3月
39階
3LDK
75.42㎡
8,380万円18,910円
7,640円
ベイサイドタワー晴海
(勝どき駅徒歩10分)
2015年
9月
17階
3LDK
76.13㎡
8,980万円30,665円
7,080円
勝どきザ・タワー
(勝どき駅徒歩6分)
2016年
11月
19階
3LDK
84.62㎡
1億200万円20,220円
8,300円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

コスモ東京ベイタワーでは、ラウンジやゲストルームなど生活を豊かにしてくれる施設が充実しています。

そのため、家族や友人を招く際などにも有効活用でき、大変便利です。

ラウンジ|住民の憩いの場

コスモ東京ベイタワーのラウンジ

引用:SUUMO

コスモ東京ベイタワーにはラウンジが設けられており、友人や来客との談笑に加え、読書などにも活用できます。

ゲストルーム|来客向けの宿泊施設

ゲストルーム

ゲストルームは、来客用の宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

パーティールーム|友人や家族の集まりに便利

パーティールームのイメージ

コスモ東京ベイタワーにはパーティールームがあり、友人や家族を招いてのイベントや、入居者同士の集まりなどに活用できます。

コンシェルジュサービスも好評!

コスモ東京ベイタワーでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり

その他にも施設は充実!

その他にも下記のような共用施設があり、生活をより豊かに、便利にしてくれます。

キッズライブラリー|絵本など子供向けの読書空間

キッズライブラリーのイメージ

多目的集会室|打ち合わせや会議などに利用可能

会議室のイメージ

屋上スカイガーデン|眺望が楽しめる空間

コスモ東京ベイタワーのスカイガーデン

引用:at home

エントランス

コスモ東京ベイタワーのエントランスは、白いゲートが続くようなデザイン性の高い作りとなっています。

下記の画像を観ていただければエントランスの雰囲気が伝わるかと思います。

コスモ東京ベイタワーのエントランス

引用:三井のリハウス

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

コスモ東京ベイタワーは、駅から遠いものの周辺施設は充実しており、とても住みやすいタワーマンションです。

コスモ東京ベイタワーの周辺施設

引用:GoogleMap

コスモ東京ベイタワーの周辺にはコンビニやスーパーがあり、食材や日用品の買い出しなどに大変便利です。

また、保育施設や小学校まで徒歩5分圏内で行けるため、子育て環境も整っています。

Q. 学区はどこになる?

小学校は地図上にある「豊海小学校」です。

中学校は中央区立晴海中学校です。<MAP:中央区立晴海中学校

近隣にある便利な店舗や施設

コスモ東京ベイタワーの近隣には下記のような生活する上で便利な店舗や施設があります。

スーパー・コンビニ等公共・金融機関医療機関
ファミリーマート(徒歩3分)警視庁勝どき庁舎(徒歩1分)ザ東京タワーズクリニック(内科・小児科・循環器内科)(徒歩3分)
セブンイレブン(徒歩4分)ゆうちょ銀行ATM(徒歩3分)勝どきザ・タワー歯科(徒歩3分)
マルエツ(徒歩5分)豊海運動公園(徒歩3分)かちどき皮膚科クリニック(徒歩8分)
ローソン(徒歩8分)中央豊海郵便局(徒歩4分)勝どきみなみクリニック(耳鼻咽喉科)(徒歩9分)
キャンドゥ(徒歩8分)東日本銀行 月島支店(徒歩10分)こやまレディースクリニック(産婦人科)(徒歩10分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとコスモ東京ベイタワーは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているとても住みやすいタワーマンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

コスモ東京ベイタワーの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

また、周辺エリアの複数のタワーマンションと比べられると、より納得して選ぶことができます。

コスモ東京ベイタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内覧に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でコスモ東京ベイタワーについてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!コスモ東京ベイタワーの詳細情報

ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内覧に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 過去に起こった事故について
  9. 資産性について
  10. 賃貸で募集される家賃について

2-1. 室内の雰囲気について

過去に売り出されていた部屋の写真から、コスモ東京ベイタワーの雰囲気が把握できるかと思います。

コスモ東京ベイタワーの室内

引用:at home

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内覧し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?コスモ東京ベイタワーの部屋をピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

コスモ東京ベイタワーの周囲には高い建物が複数ありますが、高層階なら眺めはいいです。

以下は、西向き23階からの眺望の例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

コスモ東京ベイタワーの眺望

引用:SUUMO

ただ、東側には高い建物が多くあり、距離も近いため、眺めのいい部屋に住みたい方は注意して選びましょう。

コスモ東京ベイタワーの眺望

引用:GoogleMap

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • IHクッキングヒーター
  • 浄水器
  • 食器洗浄乾燥機
  • 浴室テレビ
  • 浴室乾燥機
  • 追焚機能浴室
  • 温水洗浄便座
  • 床暖房
  • TVモニター付きインターホン
  • CATV/BS・CS

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

コスモ東京ベイタワーは「ペット相談可」です。

全ての部屋で飼えるわけではありませんが、部屋やペットの種類によっては飼育可能ですので内見時に相談しましょう。

また、周辺でペット用の設備があり、ペットを飼いやすいタワーマンションは下記の4物件です。飼い主の方は下記物件も検討しましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

コスモ東京ベイタワーでは、バルコニーに物干し金具が設置されています。

また、浴室乾燥機もあり、洗濯物を干す上では困らないでしょう。

2-3. 駐車場/駐輪場について

コスモ東京ベイタワーは、駐車場や駐輪場の他に、バイク置き場も用意されています。

種別月額料金
駐車場26,000円〜
バイク置き場2,000円〜
駐輪場100円〜

台数や空き状況などは契約前に確認しておきましょう。

また、駐車場に収容できる車のサイズは下記の通りです。

  • 全長:5,050mm〜5,300mm
  • 全幅:1,850mm〜1,900mm
  • 全高:1,550mm
  • 重量:1,900kg〜2,300kg

2-4. セキュリティ面について

コスモ東京ベイタワーは、敷地内の要所に防犯カメラが備え付けられていることに加え、TVモニター付きオートロックで来訪者の顔を確認できるため、セキュリティは万全です。

また、防犯性の高いキーシステムを採用していることから、ピッキングによる空き巣被害も防げます。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内には、管理員または警備員が24時間常駐しているため、夜間でも安心して暮らすことができます。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、コスモ東京ベイタワーは、スーパーゼネコンの竹中工務店による「耐震構造」で建てられているため地震に強いといえます。

耐震構造は地震エネルギーを吸収することにより、建物が崩壊するリスクを低くします。

津波や洪水の影響は?

湾岸エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、コスモ東京ベイタワー周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、湾岸エリアは津波や洪水による被害予測は出ていません。

※想定される浸水の水位:0.5m~1m|1m~3m|3m~5m

コスモ東京ベイタワーのハザードマップ

引用:ハザードマップ

地形的に、近隣の築地や門前仲町の方が、隅田川が氾濫したときのリスクは大きいとされています。

以上のことから、地震・津波・洪水に関しては、さほど心配のないエリアといえるでしょう。

液状化のリスクは?

勝どきは埋立地として誕生したことから、物件が建つ土地は「液状化の可能性がある地域」と予測されています。

そのため、絶対に液状化に悩むのが嫌な方は、勝どきを含む湾岸エリアのタワーマンションは避けたほうがいいでしょう。

ただ、湾岸エリアでも下記の物件は「液状化の可能性が少ない・ほとんどない」と予測されてる土地に建つタワーマンションなので、気になる方は検討してみましょう。

2-6. 周辺の治安について

コスモ東京ベイタワーの建つ勝どきエリアの治安は悪くはありません。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
勝どきエリア(中央区)※15.79件17,773103
品川区全体5.03件406,8462,049
中央区全体10.37件170,4181,768
港区全体9.25件260,3792,409
豊洲エリア(江東区)※29.37件16,104151
芝浦エリア(港区)※34.17件30,885129
東品川エリア(品川区)※410.05件12,834129

※1 勝どき1丁目〜6丁目、豊海町、晴海3丁目〜5丁目
※2 豊洲1丁目〜6丁目
※3 芝浦1丁目〜4丁目、海岸2丁目〜3丁目
※4 東品川1丁目〜5丁目

中央区全体だと、銀座の繁華街などを含んでいることから犯罪件数は多くなっていますが、勝どきエリアだけに絞ると犯罪件数は比較的少ないです。

犯罪の内訳を見ても窃盗等の軽犯罪が多く、殺人などの凶悪犯罪は1件も起こらない年が多いです。

そのため、近隣の他の地域と比べて、女性の方や小さなお子さんのいる家族でも安心して暮らすことができます。

2-7. 子育てのしやすさについて

コスモ東京ベイタワーは子育てにも向いているマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • マンションの共有施設が充実している
  • 保育・教育機関が充実している
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

マンションの共有施設が充実している

繰り返しになりますが、コスモ東京ベイタワーの共有施設には、キッズライブラリーやパーティールームなどが用意されています。

雨の日など天候に関係なく遊べる施設がマンション内にあるのは子育ての面で嬉しいポイントです。

保育・教育機関が充実している

コスモ東京ベイタワー周辺には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
15件~2件~1件~3件~

中央区の待機児童数は東京でもワースト7位なので、誰でも簡単に入園できませんが、保育園自体の数は多いためタイミング次第で入れる可能性はあります。

近隣にレジャー施設がたくさんある

コスモ東京ベイタワーからは、数多くのレジャー施設が揃う豊洲やお台場にもすぐ行けるので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、豊洲とお台場にある有名な商業施設です。

豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
  • 豊洲ベイサイドクロス(ショッピングモール)
お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 大江戸温泉物語(大型スパ施設)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

豊洲やお台場なら車で約10分で行けますし、サイクリングがてら自転車でも行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、コスモ東京ベイタワーについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、コスモ東京ベイタワーは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

ただ、不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

2-9. 資産性について

結論からお伝えすると、コスモ東京ベイタワーの資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

コスモ東京ベイタワーは、大江戸線が乗り入れている勝どき駅が使え、新橋や銀座、東京方面まで電車で10分圏内で出られます。

また、コスモ東京ベイタワーより徒歩5分の「勝どきBRTバス停留所」からは「TOKYO BRT」が利用でき、新橋や虎ノ門までもダイレクトにアクセス可能です。

湾岸エリアでも人気のある勝どきエリアにおいて、立地条件は整っているので、資産価値が落ちることは考えにくいです。

ブランド

コスモ東京ベイタワーは、スーパーゼネコンである竹中工務店が施工した高級タワーマンションです。

建設業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいといえるでしょう。

2-10. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のコスモ東京ベイタワーですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
2LDK864.39㎡17.5万円(1.5万円)2ヶ月/1ヶ月
2LDK1065.07㎡18.8万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK1885.75㎡26万円(2万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK23140.17㎡39.8万円(3.5万円)1ヶ月/1ヶ月
3LDK684.67㎡24.9万円(2.1万円)2ヶ月/1ヶ月
3LDK1685.16㎡22.3万円(1.5万円)1.5ヶ月/1ヶ月
3LDK23140.17㎡44.5万円(3.5万円)1ヶ月/1ヶ月
4LDK24140.17㎡37万円(2万円)2ヶ月/0ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?コスモ東京ベイタワーの部屋をピックアップ!

過去に、コスモ東京ベイタワーで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「コスモ東京ベイタワーではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

17階2LDK|DINKS・家族向け物件

コスモ東京ベイタワー2LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:7,830万円、管理費:18,500円/月、修繕積立金:13,700円/月の部屋です。

間取りは2LDKで85.16㎡あり、二人暮らしや家族で暮らすのに向いています。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、マンションの雰囲気を確かめるためにもまずは内見をしてみましょう。

  • 価格:7,830万円
  • 管理費:18,500円/月
  • 修繕積立金:13,700円/月

コスモ東京ベイタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内覧すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、などを不動産会社に確認しましょう。

コスモ東京ベイタワーは、管理会社である「大和ライフネクスト」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中でも高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、コスモ東京ベイタワーの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

コスモ東京ベイタワーのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

コスモ東京ベイタワーが建つ”勝どきエリア”は、タワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、コスモ東京ベイタワー内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

コスモ東京ベイタワーは、スーパーゼネコンの竹中工務店が施工した高級タワーマンションですので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

コスモ東京ベイタワーの周囲には高い建物が多いですが、部屋の方角を重視して選べば、眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

コスモ東京ベイタワーの場合、ペットの飼育が相談可能です。部屋ごとのルールなどを契約前に確認しておきましょう。

また、楽器演奏も相談可能となっています。

洗濯物に関しては、バルコニーに物干し金具が設置してあり、室内には浴室乾燥機も完備されています。

住民からの口コミも参考にする

実際にコスモ東京ベイタワーに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内覧で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内覧時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内覧した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

コスモ東京ベイタワーには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、コスモ東京ベイタワー以外のマンションも見ておきましょう。

5. コスモ東京ベイタワーと合わせて検討したいマンション3選

他にも、晴海・勝どきエリアでコスモ東京ベイタワーと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. 晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー月島駅8分/勝どき9分1998年50階
5-2. ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス勝どき駅13分2016年49階
5-3. ドゥ・トゥール キャナル&スパ勝どき駅10分2015年52階

5-1. 晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー

晴海ビュータワーのイメージ

引用:三井のリハウス

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー」は、地上50階地下2階建、624戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

設計は準大手ゼネコンである「三井住友建設」が担い、施工はスーパーゼネコンの「清水建設」を含む下記4つの建設会社で行いました。

  • 清水建設
  • 三井住友建設
  • 松村組
  • 新井組

間取りが1LDK〜4LDKまであるため、一人暮らしから家族暮らしまで、自分のライフスタイルに合わせた部屋を検討できます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
10階1DK
39.40㎡
3,680万円7,630円6,910円
4階1LDK
42.51㎡
3,980万円8,210円7,430円
19階1DK
38.17㎡
3,990万円7,390円6,690円
15階2LDK
55.27㎡
5,390万円10,670円9,670円
29階1LDK
57.78㎡
5,680万円11,160円10,110円
12階3LDK
97.94㎡
7,180万円18,900円17,130円
32階3LDK
77.52㎡
7,200万円14,970円13,570円
31階1LDK
69.86㎡
8,480万円13,490円12,220円
14階3LDK
90.76㎡
8,680万円17,510円15,870円
31階4LDK
106.50㎡
8,800万円21,100円19,130円
31階2LDK
106.50㎡
1億円21,100円19,130円

アクセス

  • 月島駅:徒歩8分
  • 勝どき駅:徒歩9分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内覧したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス

ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの外観

引用:三菱地所ハウスネット

ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス」は、三菱地所レジデンスが手がける地上49階地下2階建、861戸の高級タワーマンションです。

ラウンジやカフェなど10個以上の共用施設が利用できるため、高級タワーマンションならではの環境を求める方におすすめです。

また、駅からは若干離れますが、「TOKYO BRT」のバスターミナルまで徒歩1分なので、新橋や虎ノ門までダイレクトにアクセスできます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
42階2LDK
60.67㎡
6,990万円19,410円17,900円
10階2LDK
65㎡
7,580万円20,790円19,180円
20階2LDK
74.15㎡
7,780万円23,720円21,880円
36階3LDK
81.89㎡
8,900万円26,190円24,160円

アクセス

  • 勝どき駅:徒歩13分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内覧したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ドゥ・トゥール キャナル&スパ

ドゥトゥールの公式hp

引用:住友不動産

EAST棟とWEST棟からなる「ドゥ・トゥール キャナル&スパ」は、地上52階地下1階建て1,450戸の世帯数を誇る、高級タワーマンションです。

設計・施工は「三井住友建設株式会社」が担い、2015年9月に住友不動産を代表するブランドマンションとして誕生しました。

建物は免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

過去に売り出されていた部屋の例

EAST棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
51階ワンルーム
32.34㎡
5,120万円9,812円2,880円
52階1LDK
42.88㎡
5,990万円12,582円3,820円
28階2LDK
55.77㎡
6,580万円15,982円4,970円
25階2LDK
70.98㎡
7,880万円19,982円6,320円
31階2LDK
70.7㎡
8,300万円19,902円6,290円
19階3LDK
72.95㎡
8,480万円20,237円6,290円
39階3LDK
72.95㎡
1億500万円20,502円6,490円

WEST棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
25階2LDK
58.06㎡
6,180万円16,582円5,170円
35階1LDK
44.85㎡
6,900万円13,102円3,990円
20階2LDK
58.06㎡
7,700万円16,582円5,170円
28階1LDK
65.25㎡
8,000万円18,462円5,810円
19階2LDK
57.49㎡
8,300万円16,422円5,110円
15階3LDK
70.7㎡
8,500万円19,902円6,290円
41階2LDK
70.7㎡
9,870万円19,902円6,290円
42階4LDK
100.9㎡
1億4,900万円27,842円8,970円

なお、2棟の価格に大きな差はありませんが、人気の方角によっては類似の部屋でも差が出ることがあります。

アクセス

  • 勝どき駅:徒歩10分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

6. まとめ

コスモ東京ベイタワーについて、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

コスモ東京ベイタワーは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているとても住みやすい高級マンションです

近隣にある駅近なタワーマンションなどと合わせて内覧に行き、しっかりと比較・検討してみましょう。

コスモ東京ベイタワーの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内覧したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

コスモ東京ベイタワーの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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