パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングの中古物件を購入する前に知るべき全知識

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングのアイキャッチ

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイング(以下、オーシャンウイング)について気になっていませんか?

オーシャンウイングは、共用施設やコンシェルジュのサービスが充実しているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、売買業界で長年働いてきた筆者が、オーシャンウイングを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!オーシャンウイングの特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!オーシャンウイングの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?オーシャンウイングの部屋をピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. オーシャンウイングと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイング」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングの賃貸で失敗しないための全知識

トップ画引用:三井のリハウス

目次

1. 4つの軸で徹底評価!オーシャンウイングの特徴とは

「オーシャンウイング」は、地上29階地下1階建、総戸数179戸の高級タワーマンションです。

設計・施工は、スーパーゼネコンである「清水建設」が担い、2005年7月に三井不動産を代表する高級ブランドマンションとして誕生しました。

建物は、耐震構造になっていることから、地震にも強いため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングの外観

引用:SUUMO

また向かいには、「パークタワー芝浦ベイワード アーバンウイング」が建っており、こちらは賃貸向けタワーマンションになるため、購入を考えている方は間違えないようにしましょう。

パークタワー芝浦ベイワード

引用:GoogleMap

それではオーシャンウイングについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:3駅が使えるが、駅までやや遠い

オーシャンウイングの立地は下記のようになっていて、3つの駅が利用可能です。

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングの地図引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 田町駅(山手線・京浜東北線)・・・徒歩8分
  • 芝浦ふ頭駅(ゆりかもめ)・・・・徒歩8分
  • 三田駅(三田線・浅草線)・・徒歩9分

3駅5路線が使え、交通の便には大変優れていますが、最寄りの田町駅や芝浦ふ頭駅まで徒歩8分かかるため、都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

住所:東京都港区芝浦2丁目6番11号

ただ、上記の路線が使えることで、都内各駅へのアクセスは良好です。

駅名(使用路線)所要時間/約乗り換え回数
品川駅(京浜東北線)4分0
新橋駅(山手線)4分0
銀座駅(山手線)6分1
東京駅(京浜東北線)7分0
六本木駅(浅草線)8分1
赤坂駅(三田線)11分1
上野駅(京浜東北線)14分0
渋谷駅(山手線)17分0
羽田空港(浅草線)20分0
新宿駅(山手線)24分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

もっと駅近なタワーマンションはある?

以下は、周辺エリアで駅近なタワーマンションの例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

1-2. 価格:ほぼ相場通り

オーシャンウイングで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
10階1SLDK
52.43㎡
6,280万円14,840円7,900円
23階1LDK
57.51㎡
6,480万円16,280円8,600円
8階2LDK
64.34㎡
6,990万円18,210円15,440円
12階2LDK
72.78㎡
7,680万円20,600円6,190円
4階2LDK
71.54㎡
8,480万円20,250円17,170円
13階2LDK
65.44㎡
8,680万円18,520円15,710円
9階2LDK
83.33㎡
8,880万円23,580円12,500円
12階3LDK
84.41㎡
8,980万円23,890円12,700円
17階2LDK
72.78㎡
9,000万円20,520円10,910円
22階3LDK
88.35㎡
9,180万円25,000円13,300円
24階2LDK
80.59㎡
9,980万円22,810円12,100円
19階3LDK
94.04㎡
1億1,400万円26,610円22,570円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

周辺のタワーマンションと比べて駅からの距離や築年数、部屋の面積などを考慮すると、オーシャンウイングの価格は、ほぼ相場通りと言えます。

以下は、周辺エリアで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
カテリーナ三田タワースイート
(三田駅徒歩3分)
2006年
11月
20階
1LDK
51.10㎡
7,180万円16,710円
13,000円
.エクサージュ海岸
(芝浦ふ頭駅徒歩5分)
2002年
4月
15階
1LDK
58.47㎡
5,180万円10,460円
8,890円
キャピタルマークタワー
(田町駅徒歩9分)
2007年
10月
15階
1LDK
58.74㎡
7,200万円13,600円
9,750円
グローバルフロントタワー
(日の出駅徒歩8分)
2016年
1月
14階
2LDK
65.56㎡
9,380万円19,950円
9,950円
.インプレストタワー芝浦エアレジデンス
(田町駅徒歩9分)
2014年
2月
25階
2LDK
71.97㎡
9,880万円22,200円
11,520円
芝浦アイランド グローヴタワー
(田町駅徒歩8分)
2007年
3月
29階
3LDK
87.35㎡
1億1,980万円23,850円
9,170円
芝浦アイランド ケープタワー
(田町駅徒歩11分)
2006年
10月
28階
3LDK
94.18㎡
1億1,100万円22,890円
6,970円

1-3. 共用施設:4つの施設が利用可能

オーシャンウイングは共用施設として下記4つの施設が利用可能となっています。

  • ラウンジ
  • ゲストルーム
  • パーティールーム
  • ミーティングルーム

そのため、家族や友人などを招く際などにも有効活用でき、大変便利です。

ラウンジ|入居者の憩いの場

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングのラウンジ

引用:at home

オーシャンウイングの2階にはラウンジが設けられており、来客との談笑や読書などに活用できます。

ゲストルーム|来客向けの宿泊施設

ゲストルームのイメージ

ゲストルームは、来客向けの宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

パーティールーム|大人数の集まりに便利

パーティールーム

オーシャンウイングには、パーティールームがあり、友人とのパーティーや集会、会合まで様々な用途に使用できます。

ミーティングルーム|打ち合わせや会議に便利

芝浦アイランドグローヴタワーの会議室

ちょっとした打ち合わせや会議をはじめ、入居者同士の交流会などに利用できるミーティングルームが設けられています。

コンシェルジュサービスも好評!

オーシャンウイングでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり

エントランス

オーシャンウイングのエントランスは、ガラスウォールを採用した開放的な作りとなっています。

下記の画像を観ていただければエントランスの雰囲気が伝わるかと思います。

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングのエントランス

引用:三井のリハウス

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

パークタワー芝浦ベイワードは、駅から遠いものの周辺施設は充実していて、とても住みやすいタワーマンションです。

パークタワー芝浦ベイワードの周辺施設

引用:GoogleMap

隣のアーバンウイング1階にはコンビニが入っており、近くにはスーパーもあるため、食材や日用品の買い出しなどに大変便利です。

ただし、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩15分ほどかかることを、子育ての面でデメリットに感じている入居者の方もいます。

Q. 学区はどこになる?

小学校は地図上にある「芝浦小学校」です。

中学校は港区立港南中学校です。<港区立港南中学校の地図を見る

近隣にある便利な店舗や施設

オーシャンウイングの近隣には、生活する上であって便利な店舗や施設が下記のようにたくさんあります。

スーパー・コンビニ等公共・金融機関医療機関
セブンイレブン(徒歩1分未満)みずほ銀行 芝支店 芝浦出張所ATM(徒歩6分)芝浦歯科診療所(徒歩3分)
miniピアゴ(徒歩2分)三菱UFJ銀行 ATMコーナー 芝浦(徒歩6分)愛育病院(総合病院)(徒歩5分)
まいばすけっと(徒歩3分)海岸通交番(徒歩7分)芝浦皮膚科(徒歩6分)
ローソン(徒歩3分)港区 芝浦港南地区総合支所(徒歩7分)梶田眼科(徒歩7分)
ファミリーマート(徒歩5分)港芝浦郵便局(徒歩9分)田町芝浦耳鼻咽喉科(徒歩8分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめると、オーシャンウイングは、共用施設やコンシェルジュのサービスが充実している非常に住みやすい高級マンションの一つです。

気になるのであれば、他の人が契約する前に内覧に行くことをおすすめします。

オーシャンウイングで気をつけたいところが、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

また、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩15分ほどかかることを、子育ての面でデメリットと言っている入居者の方もいます。

以下は、周辺エリアで小学校に近いタワーマンションの例ですので、距離が距離が気になる方は参考にしてみてください。

オーシャンウイングの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内覧に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でオーシャンウイングについてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!オーシャンウイングの詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について
  10. 過去に起こった事故について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真から、オーシャンウイングの室内の雰囲気が把握できるかと思います。

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングの室内

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングの室内

引用:at home

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?オーシャンウイングの部屋をピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

オーシャンウイングの周囲には高い建物が多くありますが、方角に注意して選べば、眺めのいい部屋もたくさんあります。

下記は、南東向き19階からの眺望で、レインボーブリッジも綺麗に見えます。

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングの眺望

引用:at home

ただし、南西側には目の前にタワーマンションがあるため、遠くの景色まで眺めたい方は慎重に選びましょう。

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングの眺望

引用:GoogleMap

上記のことから、内覧の際には眺めも是非チェックしてみましょう。

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • ガスコンロ
  • 温水洗浄便座
  • 浴室換気乾燥機
  • 三面鏡裏収納
  • 追焚機能浴室
  • エアコン
  • 床暖房
  • TVモニター付きインターホン
  • 光ファイバー
  • CATV/BS・CS

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

オーシャンウイングではペットを飼うことができます。

また、飼育可能な頭数やペットの種類、追加の敷金などを契約前に確認しておきましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能で、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミ出しは非常に楽です。

洗濯物は外に干せる?

オーシャンウイングでは、バルコニーに物干し金具が設置されています。

また、浴室乾燥機もあり、洗濯物を干す上では困らないでしょう。

2-3. 駐車場/駐輪場について

オーシャンウイングは、駐車場や駐輪場の他に、バイク置き場も用意されています。

種別台数月額料金
駐車場64台26,000円〜
バイク置き場3台2,000円
駐輪場180台200円〜

また、駐車場に収容できる車のサイズは下記の通りです。

  • 全長:5,300mm
  • 全幅:2,050mm
  • 全高:1,550mm〜2,050mm
  • 重量:2,300kg〜2,500kg

空き状況などは事前に確認しておきましょう。

レンタサイクルも完備

レンタサイクルも完備されているので、ちょっとした買い物や、休日にサイクリングがてら利用することもできます。

2-4. セキュリティ面について

オーシャンウイングは、メインエントランスのカメラ付オートロック、エレベーターセキュリティ、玄関扉の3ヶ所によるトリプルセキュリティを導入しているため、防犯性が高いといえます。

また、敷地内の要所に防犯カメラが備え付けられているので、管理体制も万全です。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内には、管理員や警備員が24時間常駐していることに加え、定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、オーシャンウイングは、スーパーゼネコンの清水建設による「耐震構造」で建てられているため地震に強いといえます。

耐震構造は地震エネルギーを吸収することにより、建物が崩壊するリスクを低くします。

津波や洪水の影響は?

芝浦エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、オーシャンウイング周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、津波や洪水による被害予測は出ていません。

※10年〜100年に1回程度の規模で想定される浸水の水位:0.5m未満|0.5m~3m|3m~5m|5m~10m

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウイングのハザードマップ

引用:ハザードマップ

液状化のリスクは?

芝浦エリアは埋立地として誕生したので、街全体が「液状化の可能性がある」と予測されています。

ただ、建物は液状化のリスクを考慮した上で、設計・施工されているので、マンション自体への液状化の被害は少ないです。

ただ、周辺の道路や駐車場は液状化のリスクがあるので、絶対に液状化で悩むのが嫌な方は「芝浦エリア」の物件は避けたほうがいいでしょう。

2-6. 周辺の治安について

オーシャンウイング周辺の治安は、安定しています。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
芝浦エリア(港区)※14.17件30,885129
江東区全体5.32件526,5322,803
中央区全体10.37件170,4181,768
港区全体9.25件260,3792,409
豊洲エリア(江東区)※29.37件16,104151
勝どきエリア(中央区)※35.79件17,773103
辰巳エリア(江東区)※49.37件5,44151

※1 芝浦1丁目〜4丁目、海岸2丁目〜3丁目
※2 豊洲1丁目〜6丁目
※3 勝どき1丁目〜6丁目、豊海町、晴海3丁目〜5丁目
※4 辰巳1丁目〜3丁目

オーシャンウイングの建つ芝浦エリアには目立った繁華街もなく、犯罪の内訳を見ても窃盗等の軽犯罪が多く、殺人などの凶悪犯罪は1件も起こらない年が多いです。

そのため、女性の方やお子さんのいる家族でも安心して暮らすことができます。

2-7. 子育てのしやすさについて

オーシャンウイングは子育てにも向いているマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • 保育園に入りやすい
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育園に入りやすい

港区は待機児童の少なさから、都内でも保育園に入りやすい区域となっています。

0歳からでも預けられる保育園がたくさんあるので、共働きで働く世帯にとっては非常に大きなメリットになるでしょう。

また、オーシャンウイングから徒歩15分圏内には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
10件~1件~4件~1件~

近隣にレジャー施設がたくさんある

オーシャンウイングからは、数多くのレジャー施設が揃う豊洲、有明、お台場にもすぐ行けるので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、それぞれのエリアにある有名な商業施設です。

豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
  • 豊洲ベイサイドクロス(ショッピングモール)
有明エリア
  • セガサミースポーツアリーナ(スポーツ複合施設)
  • 有明アーバンスポーツパーク(スポーツ複合施設)
  • 有明ガーデン(ショッピングモール・イベントスペース)
  • 東京ビッグサイト(イベントホール)
  • そなエリア東京BBQガーデン(BBQ施設)
  • SMALL WORLDS TOKYO(テーマパーク)
お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

豊洲、有明、お台場までは車で10分〜15分ほどで行けるため、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、オーシャンウイングの資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

オーシャンウイングは、駅までやや距離があるものの、3駅5路線が使え、新橋駅や東京駅まで電車で10分以内で出られます。

なお、コンビニやスーパー、ドラッグストアなど生活に必要な施設がマンション周辺に揃っており、不自由なく暮らすことができます。

以上のことから、オーシャンウイングの立地条件は十分整っており、資産価値は高いと言えます。

ブランド

オーシャンウイングは、三井不動産が開発し、スーパーゼネコンである清水建設が施工した、文句のつけようがない高級ブランドマンションです。

不動産業や建設業のトップクラスの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいといえるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のオーシャンウイングですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
1LDK452.71㎡20万円(1万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK671.64㎡24万円(1.2万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK2980.72㎡32万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月
3LDK1584.41㎡29.5万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月
3LDK28112.37㎡34万円(なし)2ヶ月/1ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

2-10. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、オーシャンウイングについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、オーシャンウイングは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?オーシャンウイングの部屋をピックアップ!

過去に、オーシャンウイングで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「オーシャンウイングではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

19階3LDK|家族暮らしに最適な間取り

パークタワー芝浦ベイワード オーシャンウィング3LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:1億1,400万円、管理費:26,610円/月、修繕積立金:22,570円/月の部屋です。

間取りは3LDKで94.04㎡あり、家族で暮らすのに向いています。

また、19階に位置しているため、眺めのいい部屋をお探しの方にもおすすめです。

  • 価格:1億1,400万円
  • 管理費:26,610円/月
  • 修繕積立金:22,570円/月

オーシャンウイングの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

オーシャンウイングは、管理会社である「三井不動産レジデンシャルサービス」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、オーシャンウイングの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

オーシャンウイングのような戸数が多いマンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

オーシャンウイングが建つ”芝浦エリア”は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、オーシャンウイング内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、利便性のいい物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、オーシャンウイングは、3駅5路線が使え、都内各地へのアクセスも抜群です。

また、三井不動産が開発し、スーパーゼネコンの清水建設が施工した文句のつけようがない高級タワーマンションですので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

オーシャンウイング周辺には高い建物が多いですが、部屋の方角を重視して選べば、眺めがいい部屋はたくさんあります。
そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

オーシャンウイングは、ペットの飼育ができ、部屋での楽器演奏も可能です。

洗濯物に関しては、バルコニーに物干し金具が設置されており、室内には浴室乾燥機も完備されています。

住民からの口コミも参考にする

実際にオーシャンウイングに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

オーシャンウイングには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、オーシャンウイング以外のマンションも見ておきましょう。

5. オーシャンウイングと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアで、オーシャンウイングと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. 芝浦アイランドグローヴタワー田町駅8分/三田駅10分2007年49階
5-2. キャピタルマークタワー田町駅9分/三田駅11分2007年47階
5-3. 東京ベイシティタワー泉岳寺駅10分2014年30階

5-1.芝浦アイランドグローヴタワー

グローヴタワーのイメージ

引用:三井のリハウス

芝浦アイランドグローヴタワー」は、三井不動産や住友商事など、大手企業8社による共同プロジェクトで建てられた、地上49階地下1階建、833戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

共用施設の数が豊富で、テニスコートやフィットネスルームも用意されているため、体を動かすのが好きな人にも向いています。

また、コンビニやスーパーなど生活に便利な施設がマンションの近くにあり、不自由なく暮らすことができます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
17階1LDK
51.10㎡
6,980万円13,950円5,370円
24階1LDK
61.51㎡
7,300万円16,790円6,460円
36階1LDK
65.80㎡
8,480万円17,960円6,910円
6階2LDK
71.88㎡
8,930万円19,620円7,550円
3階3LDK
85.87㎡
1億500万円23,440円9,020円
29階3LDK
87.35㎡
1億1,980万円23,850円9,170円
17階2LDK
98.37㎡
1億3,450万円26,860円10,330円

アクセス

  • 田町駅:徒歩8分
  • 芝浦ふ頭駅:徒歩9分
  • 三田駅:徒歩10分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. キャピタルマークタワー

キャピタルマークタワーのイメージ

引用:三井のリハウス

キャピタルマークタワー」は、スーパーゼネコンの鹿島建設が施工した、地上47階地下1階建、総戸数869戸を誇る高級タワーマンションです。

建物は免震構造で地震に強い作りとなっているため、大きな地震が発生しても安心して暮らせるマンションです。

間取りは1LDK〜3LDKで構成されており、一人暮らしから家族暮らしまで自分のライフスタイルにあった部屋が選べます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
5階2LDK
58.02㎡
6,800万円13,900円9,860円
7階1LDK
63.97㎡
7,280万円15,300円10,870円
7階2LDK
70.21㎡
7,580万円16,800円11,940円
14期3LDK
71.25㎡
8,180万円17,000円12,110円
28階2LDK
73.81㎡
8,480万円17,600円12,550円
29階3LDK
76.22㎡
8,880万円12,650円17,700円
42階2LDK
79.37㎡
9,120万円19,000円13,490円
22階3LDK
84.43㎡
9,870万円20,200円14,350円
40階2LDK
82.55㎡
9,990万円19,700円14,030円
35階3LDK
89.25㎡
1億490万円21,300円15,120円
29階3LDK
88.58㎡
1億580万円21,200円15,060円
24階2LDK
86.22㎡
1億680万円20,600円14,660円
47階2LDK
102.57㎡
1億3,500万円24,500円17,440円

アクセス

  • 田町駅:徒歩9分
  • 三田駅:徒歩11分
  • 泉岳寺駅:徒歩13分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. 東京ベイシティタワー

東京ベイシティタワーの外観

引用:三井住友建設

東京ベイシティタワー」は、住友不動産が手がける、地上30階地下1階建、総戸数171戸の高級タワーマンションです。

マンション周辺にはコンビニ、スーパー、ドラッグストアなど生活に便利な施設が充実しており、とても住みやすい立地です。

また、学区の芝浦小学校まで徒歩1分ほどで行けるため、子育て環境も整っています。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
13階1LDK
45.01㎡
5,480万円10,937円8,120円
9階2LDK
57.09㎡
6,480万円13,537円10,290円
22階2LDK
55.11㎡
6,780万円13,037円9,940円
30階1LDK
45.01㎡
8,000万円10,937円4,430円
16階2LDK
69.35㎡
8,080万円16,137円12,510円
9階3LDK
70.39㎡
8,150万円16,337円12,690円
4階2LDK
70.39㎡
8,350万円16,337円12,690円
2階3LDK
69.01㎡
9,280万円16,037円12,440円

アクセス

  • 泉岳寺駅:徒歩10分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

オーシャンウイングについて、引越し前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

オーシャンウイングは、共用施設やコンシェルジュのサービスが充実している非常に住みやすい高級マンションの一つです。

近隣にある複数のタワーマンションなどと合わせて内覧に行き、比較・検討してみましょう。

オーシャンウイングで気をつけたいところが、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

オーシャンウイングの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

また、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩15分ほどかかることを、子育ての面でデメリットと言っている入居者の方もいます。

以下は、周辺エリアで小学校に近いタワーマンションの例ですので、距離が距離が気になる方は参考にしてみてください。

なお、芝浦エリアは埋立地であるため、大地震が発生した際に液状化のリスクがあります。

そのため、液状化に絶対に悩みたくない方は、海や河川の近くに建つタワーマンションは避け、新宿周辺など高台にある物件を選びましょう。

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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