ザ・湾岸タワーレックスガーデンの中古物件を購入する前に知るべき全知識

ザ・湾岸タワーレックスガーデンのアイキャッチ

「ザ・湾岸タワーレックスガーデンってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、ザ・湾岸タワーレックスガーデン(ザ・湾岸タワー)について気になっていませんか?

ザ・湾岸タワーは、駅近で利便性に優れているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、ザ・湾岸タワーを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!ザ・湾岸タワーの特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!ザ・湾岸タワーの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?ザ・湾岸タワーの部屋を3つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. ザ・湾岸タワーと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「ザ・湾岸タワーレックスガーデン」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

ザ・湾岸タワーレックスガーデンの賃貸で失敗しないための全知識

トップ画引用:三井のリハウス

目次

1. 4つの軸で徹底評価!ザ・湾岸タワーの特徴とは

ザ・湾岸タワーは、地上31階地下1階建、456戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

開発・設計・施工は、準大手ゼネコンである「前田建設株式会社」が担い、2012年9月に建てられました。

建物は免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

ザ・湾岸タワーレックスガーデンの外観

引用:公式パンフレット

また、敷地内には木々が植えられた庭園(通称、東雲の杜)があり、都会に住みながら、身近に自然を感じることができます。

ザ・湾岸タワーレックスガーデンの東雲の杜

引用:野村不動産ソリューションズ

そんなザ・湾岸タワーについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:2駅が使え、最短徒歩4分と駅近

ザ・湾岸タワーの立地は下記のようになっていて、2つの駅が利用可能です。

ザ・湾岸タワーレックスガーデンの地図

引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 東雲駅(りんかい線)・・・徒歩4分
  • 辰巳駅(有楽町線)・・・徒歩13分

りんかい線と有楽町線が使え、最寄りの東雲駅まで徒歩4分で行けるため、駅近なタワーマンションをお探しの方には理想の物件と言えます。

住所:東京都江東区東雲2丁目2番14号

ただ、上記の路線が利用できることで、都内各地へアクセスしやすくなっています。

駅名(利用路線)所要時間/約乗り換え回数
銀座一丁目駅(有楽町線)9分0
新橋駅(有楽町線)10分1
東京駅(有楽町線)12分1
品川駅(りんかい線)16分1
秋葉原駅(有楽町線)16分1
六本木駅(有楽町線)19分1
上野駅(有楽町線)19分1
渋谷駅(有楽町線)21分1
新宿駅(有楽町線)24分1
羽田空港(りんかい線)27分1

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

1-2. 価格:相場より高い

ザ・湾岸タワーで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
11階ワンルーム
39.73㎡
3,480万円6,000円4,380円
14階1LDK
46.93㎡
4,180万円7,100円5,170円
21階2LDK
57.38㎡
5,490万円8,700円6,320円
6階2LDK
71.26㎡
5,680万円10,700円7,840円
22階2LDK
59.29㎡
5,880万円8,900円6,530円
25階2LDK
61.61㎡
6,280万円9,300円6,780円
13階3LDK
76.50㎡
6,480万円11,500円8,420円
31階3LDK
107.91㎡
1億4,980万円16,200円11,880円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

建物のグレードが高く、最寄り駅まで徒歩4分の好立地に建っているせいか、ザ・湾岸タワーの価格は相場より高いと言えます。

以下は、周辺エリアにあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
シティタワー有明
(有明テニスの森駅徒歩10分)
2010年
3月
23階
2LDK
61.54㎡
5,990万円11,640円
11,968円
キャナルファーストタワー
(辰巳駅徒歩8分)
2008年
1月
26階
2LDK
62.69㎡
4,580万円13,200円
18,850円
アップルタワー東京キャナルコート
(辰巳駅徒歩9分)
2007年
2月
29階
2LDK
71.30㎡
4,890万円17,100円
19,960円
Wコンフォートタワーズ
(辰巳駅徒歩10分)
2005年
2月
45階
3LDK
108.38㎡
1億1,000万円20,600円
16,101円

1-3. 共用施設:ラウンジとゲストルームが利用可能

ザ・湾岸タワーでは、共用施設としてラウンジやゲストルームが利用可能となっています。

そのため、家族や友人を招く際などにも有効活用でき、大変便利です。

ラウンジ|住民たちの憩いの場

ロビーラウンジ

ザ・湾岸タワーレックスガーデンのラウンジ

スカイラウンジ

ザ・湾岸タワーレックスガーデンのラウンジ

引用(上記2図):SUUMO

ザ・湾岸タワーには上記2つのラウンジが設けられており、来客との談笑や読書などに活用できます。

また、高層階にあるスカイラウンジでは都心部の景色を一望することができます。

ゲストルーム|来客向けの宿泊施設

ザ・湾岸タワーレックスガーデンのゲストルーム

引用:公式パンフレット

ゲストルームとは、来客向けの宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

コンシェルジュサービスも好評!

ザ・湾岸タワーでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり

エントランス

ザ・湾岸タワーのエントランスは、タワーマンションならではの高級感あふれる作りとなっています。

以下の画像を見ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

ザ・湾岸タワーレックスガーデンのエントランス

引用:三井のリハウス

1-4. 周辺環境:不便に感じる可能性も…

ザ・湾岸タワーの近くにはコンビニがありますが、一番近いスーパー(イオン)までは徒歩10分ほどかかるため、日々の食材の買い出しなどが面倒に感じるかもしれません。

ザ・湾岸タワーレックスガーデンの周辺施設

引用:GoogleMap

なお、保育施設や小学校まで徒歩5分圏内で行けるため、子育て環境は整っています。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「東雲小学校」「有明中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

下記は、ザ・湾岸タワーの近隣にある生活に便利な施設の例です。

コンビニ等公共・金融機関医療機関
ローソン(徒歩2分)みずほ銀行 りんかい線東雲駅出張所(徒歩4分)池下レディースクリニック(産婦人科)(徒歩2分)
コミュニティ・ストア(徒歩4分)東雲図書館(徒歩6分)東雲クリニック(内科・小児科・皮膚科)(徒歩6分)
ほっともっと(徒歩6分)江東東雲郵便局(徒歩6分)のずえ小児科(徒歩7分)
なんでも酒やカクヤス(徒歩8分)都橋交番(徒歩9分)しののめ耳鼻科クリニック(徒歩8分)
ファミリーマート(徒歩8分)ゆうちょ銀行ATM(徒歩10分)東雲デンタルオフィス(徒歩10分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとザ・湾岸タワーは、駅近で利便性に優れている非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

ただし、建物のグレードが高く、立地にも恵まれているせいか、価格が相場より高いため、周辺の複数のタワーマンションとも比較し、納得してから契約に進みましょう。

ザ・湾岸タワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内覧に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でザ・湾岸タワーについてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!ザ・湾岸タワーの詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について
  10. 過去に起こった事故について

2-1. 室内の雰囲気について

過去に売り出されていた部屋の写真から、ザ・湾岸タワーの雰囲気を把握できるかと思います。

ザ・湾岸タワーレックスガーデンの室内

引用:at home

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?ザ・湾岸タワーの部屋を3つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

ザ・湾岸タワーの周囲には高い建物が多くありますが、高層階なら眺めはいいです。

下記は、南西向き31階からの眺望の例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

ザ・湾岸タワーレックスガーデンの眺望

引用:at home

ただし、北東側には高い建物が多くあるため、眺めのいい部屋をお探しの方は注意して選びましょう。

ザ・湾岸タワーレックスガーデンの眺望

引用:GoogleMap

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • ディスポーザー
  • 食器洗浄乾燥機
  • 浄水器
  • 追焚機能付きオートバス
  • 浴室乾燥機
  • 温水洗浄便座
  • ビルトインエアコン
  • ミストサウナ
  • 床暖房
  • TVモニター付きインターホン
  • CATV/BS・CS

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

ザ・湾岸タワーは「ペット相談可」です。

全ての部屋で飼えるわけではありませんが、部屋やペットの種類によっては飼育可能ですので内見時に相談しましょう。

また、周辺でペットを飼いやすいタワーマンションは下記の3物件です。飼い主の方は下記物件も検討しましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

ザ・湾岸タワーでは、バルコニーに物干し金具が設置されています。

また、浴室乾燥機もあり、洗濯物を干す上では困らないでしょう。

2-3. 駐車場/駐輪場について

ザ・湾岸タワーでは、駐車場や駐輪場の他に、バイク置き場も用意されています。

種別台数月額料金
駐車場285台9,800円〜
バイク置き場27台2,000円〜
駐輪場913台100円〜

空き状況などは事前に確認しておきましょう。

レンタサイクルも完備

レンタサイクルも完備されているので、ちょっとした買い物や、休日にサイクリングがてら利用することもできます。

2-4. セキュリティ面について

ザ・湾岸タワーでは、メインエントランスのカメラ付オートロック、エレベーターセキュリティ、玄関扉の3ヶ所によるトリプルセキュリティを導入しているため、防犯性が高いといえます。

また、敷地内の要所に防犯カメラが備え付けられているので、管理体制も万全です。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内は、管理人と警備員が交代制で24時間常駐していることに加え、定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、ザ・湾岸タワーは、準大手ゼネコンである前田建設による「免震構造」になっているので、一般的な「制震構造」や「耐震構造」の物件よりも圧倒的に地震に強いといえます。

免震構造であれば通常の1/31/5にまで揺れを軽減できるため、地震が発生しても家具などが倒れにくいので安心です。

津波や洪水の影響は?

湾岸エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、ザ・湾岸タワー周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、湾岸エリアは津波や洪水による被害予測は出ていません。

※想定される浸水の水位:0.5m未満|0.5m~3m|3m~5m|5m~10m

ザ・湾岸タワーレックスガーデンのハザードマップ

引用:ハザードマップ

液状化のリスクは?

東雲は埋め立て地として誕生した土地なので地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクがあります。

大型マンションなどは液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場に影響が出るかもしれません。

上記のことから、東雲に住む場合は液状化のリスクを踏まえた上で契約するようにしましょう。

2-6. 周辺の治安について

東雲エリアは、犯罪件数も少なく治安は非常にいいため、女性の方やお子さんのいる家族でも安心して暮らすことができます。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
東雲エリア(江東区)※14.53件24,455111
江東区全体5.32件526,5322,803
中央区全体10.37件170,4181,768
港区全体9.25件260,3792,409
豊洲エリア(江東区)※29.37件16,104151
芝浦エリア(港区)※34.17件30,885129
勝どきエリア(中央区)※45.79件17,773103

※1 東雲1丁目・2丁目
※2 豊洲1丁目〜6丁目
※3 芝浦1丁目〜4丁目、海岸2丁目・3丁目
※4 勝どき1丁目〜6丁目、豊海町、晴海3丁目〜5丁目

他の区と比べても江東区は犯罪件数が少ないですが、東雲エリアはその中でもより治安の良いエリアとなっています。

2-7. 子育てのしやすさについて

ザ・湾岸タワーは子育てにも向いているマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • 保育園に入りやすい
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

ザ・湾岸タワー周辺には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
15件~2件~3件~1件~

東雲がある江東区は待機児童数も減少傾向にあり、認可保育園にも比較的入園しやすい区となっています。

近隣にレジャー施設がたくさんある

ザ・湾岸タワーからは、数多くのレジャー施設が揃う、豊洲やお台場にもすぐ行けるので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、豊洲とお台場の有名施設です。

豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
  • 豊洲ベイサイドクロス(ショッピングモール)
お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

豊洲やお台場なら車で7~10分で行けますし、サイクリングがてら自転車でも行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、ザ・湾岸タワーの資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

ザ・湾岸タワーは、最寄りの東雲駅まで徒歩4分の好立地に建っており、銀座や新橋方面まで電車で約10分で出られます。

湾岸エリアでトップクラスに人気のある東雲において、立地条件は整っているので、資産価値は落ちにくいと言えます。

ブランド

ザ・湾岸タワーは、準大手ゼネコンの前田建設が開発・設計・施工した、高級タワーマンションです。

建設業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいといえるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のザ・湾岸タワーですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
ワンルーム339.73㎡12.8万円(1万円)1ヶ月/1ヶ月
1K1339.73㎡13.5万円(1万円)1ヶ月/1ヶ月
1LDK646.93㎡14.9万円(1.1万円)2ヶ月/2ヶ月
1LDK1146.93㎡15.8万円(1.2万円)1ヶ月/1ヶ月
1LDK2764.27㎡19.8万円(1万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK2958.04㎡19.8万円(1.2万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK1959.29㎡20.5万円(1.5万円)2ヶ月/1ヶ月
2LDK961.61㎡21.8万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
2LDK1571.26㎡23.5万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
2LDK3193.77㎡38.5万円(なし)1ヶ月/0ヶ月
3LDK2976.05㎡24.4万円(1.6万円)1ヶ月/1ヶ月
3LDK31109.13㎡43万円(1.8万円)2ヶ月/1ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

2-10. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、ザ・湾岸タワーについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、ザ・湾岸タワーは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?ザ・湾岸タワーの部屋を3つピックアップ!

過去に、ザ・湾岸タワーで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「ザ・湾岸タワーではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

11階ワンルーム|一人暮らし向けの物件

ザ・湾岸タワーレックスガーデンの室内

引用:at home

こちらは、価格:3,480万円、管理費:6,000円/月、修繕積立金:4,380円/月の部屋です。

間取りはワンルームで39.73㎡と、一人暮らしに向いています。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、マンションの雰囲気を確かめるためにもまずは内見をしてみましょう。

  • 価格:3,480万円
  • 管理費:6,000円/月
  • 修繕積立金:4,380円/月

14階1LDK|一人暮らしやカップル向けの物件

ザ・湾岸タワーレックスガーデン1LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:4,180万円、管理費:7,100円/月、修繕積立金:5,170円/月の部屋です。

間取りは1LDKで46.93㎡あり、一人暮らしや二人暮らしに向いています。

また、寝室にはクローゼットが4つ設けられているため、荷物の多い方でも安心です。

  • 価格:4,180万円
  • 管理費:7,100円/月
  • 修繕積立金:5,170円/月

31階3LDK|高層階の家族向け物件

ザ・湾岸タワーレックスガーデン3LDKの間取り

引用:at home

こちらのお部屋は、価格:1億4,980万円、管理費:16,200円/月、修繕積立金:11,880円/月の物件です。

間取りは3LDKで107.91㎡の広さがあり、家族でもゆったりと暮らすことができます。

また、31階と高層階に位置するため、眺めのいい部屋をお探しの方にもおすすめです。

  • 価格:1億4,980万円
  • 管理費:16,200円/月
  • 修繕積立金:11,880円/月

ザ・湾岸タワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

ザ・湾岸タワーは、管理会社である「丸紅コミュニティ」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて設定した標準の修繕周期をベースに「長期修繕計画」を立てています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金の使い道が決められているため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、ザ・湾岸タワーの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

ザ・湾岸タワーのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

ザ・湾岸タワーが建つ”東雲エリア”は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、ザ・湾岸タワー内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、ザ・湾岸タワーは、準大手ゼネコンの前田建設が開発・設計・施工した高級タワーマンションであるため、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

ザ・湾岸タワー周辺には高い建物が多いですが、部屋の方角を重視して選べば、眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

ザ・湾岸タワーの場合、ペットの飼育が相談可能です。部屋によって条件が違うため、契約の際に確認しておきましょう。

また、部屋によって楽器演奏も可能となっています。

洗濯物に関しては、バルコニーに物干し金具が設置された部屋もあり、室内には浴室乾燥機も完備されています。

住民からの口コミも参考にする

実際にザ・湾岸タワーに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

ザ・湾岸タワーには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、ザ・湾岸タワー以外のマンションも見ておきましょう。

5. ザ・湾岸タワーと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアでザ・湾岸タワーと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. アップルタワー東京キャナルコート辰巳駅9分/東雲駅11分2007年44階
5-2. パークタワー東雲東雲駅7分2014年43階
5-3. ビーコンタワーレジデンス辰巳駅9分2009年41階

5-1. アップルタワー東京キャナルコート

アップルタワー東京キャナルコートのイメージ

引用:東急リバブル

アップルタワー東京キャナルコート」は、大林組が施工した地上44階地下2階建、440戸の高級タワーマンションです。

1LDK〜3LDKと間取りの種類が豊富なため、一人暮らしから家族暮らしまで自分のライフスタイルに合った部屋が検討できます。

また、スカイラウンジやゲストルームなど計10施設が利用可能となっており、生活に大変便利です。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
12階1LDK
54.38㎡
4,100万円13,100円15,230円
29階2LDK
71.30㎡
4,890万円17,100円19,960円
35階3LDK
87.55㎡
6,980万円21,000円24,510円
10階3LDK
93.13㎡
5,980万円22,400円26,080円
37階3LDK
99.39㎡
7,180万円23,900円27,830円

アクセス

  • 辰巳駅:徒歩9分
  • 東雲駅:徒歩11分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. パークタワー東雲

パークタワー東雲のイメージ

引用:三井のリハウス

パークタワー東雲」は、清水建設が設計・施工した、地上43階建、585戸の高級タワーマンションです。

最寄りの東雲駅まで徒歩7分となっており、駅近なタワーマンションをお探しの方におすすめです。

また、マンション近隣にはコンビニが充実しており、イオンも近いため、買い物の面でも大変便利です。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
30階2LDK
55.37㎡
5,780万円13,840円10,690円
39階2LDK
70.33㎡
7,290万円17,580円13,570円
41階2LDK
74.25㎡
7,780万円18,560円14,330円
16階3LDK
70.06㎡
5,990万円17,520円13,520円
5階3LDK
70.92㎡
6,480万円17,730円13,690円
18階3LDK
68.83㎡
6,580万円17,210円13,280円
15階3LDK
75.41㎡
6,790万円18,850円14,550円
19階4LDK
86.48㎡
7,230万円21,620円16,690円

アクセス

  • 東雲駅:徒歩7分
  • 辰巳駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ビーコンタワーレジデンス

ビーコンタワーレジデンスのイメージ

引用:東急リバブル

ビーコンタワーレジデンス」は、大成建設によって施工された地上41階地下1階建、440戸の高級タワーマンションです。

構造に関しては「免震構造」となっているため、一般的な「制震構造」や「耐震構造」の物件よりも圧倒的に地震に強いといえます。

また、室内には生ゴミディスポーザや浴室換気乾燥機、温水洗浄便座など生活に便利な設備が標準装備されています。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
39階1LDK
60.34㎡
5,630万円14,800円10,920円
35階2LDK
71.06㎡
6,580万円16,300円12,860円
18階2LDK
82.71㎡
6,280万円19,000円14,970円
13階2LDK
87.61㎡
7,380万円21,600円15,860円
21階2LDK
92.68㎡
6,780万円21,300円16,780円
28階3LDK
87.40㎡
6,990万円21,500円15,820円

アクセス

  • 辰巳駅:徒歩9分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

ザ・湾岸タワーについて、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

ザ・湾岸タワーは、駅近で利便性に優れている非常に住みやすい高級マンションです

ザ・湾岸タワーの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

ただし、建物のグレードが高く、立地にも恵まれているせいか、価格が相場より高いため、周辺の複数のタワーマンションとも比較し、納得してから契約に進みましょう。

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

当サイトでは情報の掲載に細心の注意を払っておりますが、情報を利用する中で生じたあらゆる損害等について一切責任を負いません。「契約書」「重要事項説明書」などをしっかり確認した上で、購入するようにしましょう。