アーバンドックパークシティ豊洲タワーの中古物件を購入する前に知るべき全知識

「アーバンドックパークシティ豊洲タワーってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、アーバンドックパークシティ豊洲タワー(以下、パークシティ豊洲)について気になっていませんか?

パークシティ豊洲は、コンシェルジュのサービスや共用施設が充実しており、周辺環境も整っているおすすめの中古マンションの一つですが、周辺に複数のマンションがありますので、じっくり比較することが大切です。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、パークシティ豊洲を購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 1分でわかるアーバンドックパークシティ豊洲タワーの特徴まとめ
  2. もっと詳しく知りたい方のために!アーバンドックパークシティ豊洲タワーの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?アーバンドックパークシティ豊洲タワーの部屋を3つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. アーバンドックパークシティ豊洲タワーと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「アーバンドックパークシティ豊洲タワー」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

アーバンドックパークシティ豊洲タワーの賃貸で失敗しないための全知識

トップ画像引用元:公式パンフレット

目次

1. 1分でわかるアーバンドックパークシティ豊洲タワーの特徴まとめ

A棟・B棟・C棟からなるパークシティ豊洲は、三井不動産とIHIが手がける計1,481戸の大型高級マンションです。

  • A棟:地上53階・地下1階建
  • B棟:地上32階建
  • C棟:地上7階・地下1階建

上記の通り、A棟とB棟がいわゆるタワーマンションとなっています。

設計・施工は日本を代表する「鹿島建設」が担い、2008年2月に三井不動産を代表するブランドマンションとして誕生しました。

建物は制震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

アーバンドックパークシティ豊洲タワーの外観

引用:公式パンフレット

そんなパークシティ豊洲について、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:2駅が使え、最寄り駅まで徒歩7分

パークシティ豊洲の立地は下記のようになっていて、2つの駅が利用可能です。

アーバンドックパークシティ豊洲の地図

引用:GoogleMap

利用可能駅

  • 豊洲駅(有楽町線・ゆりかもめ)・・・徒歩7分
  • 月島駅(有楽町線・都営大江戸線)・・・徒歩13分

2駅3路線が使え、交通の便に優れており、最寄りの豊洲駅まで徒歩7分で行けるため、利便性のいいタワーマンションに住みたい方におすすめです。

また、有楽町線が利用できることで、豊洲駅からは都内各地へのアクセスも便利です。

駅名所要時間/約乗り換え回数
銀座駅9分1
東京駅10分1
新橋駅10分1
六本木駅15分1
上野駅18分1
品川駅19分1
渋谷駅19分1
新宿駅21分1
池袋駅28分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

住所:東京都江東区豊洲二丁目5番1〜3号

1-2. 価格:相場より高い

パークシティ豊洲で過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

A棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
44階1LDK
60.57㎡
6,480万円15,140円12,110円
30階2LDK
96.05㎡
1億2,500万円24,010円19,120円
52階1LDK
90.45㎡
1億7,000万円22,610円18,090円

B棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
4階3LDK
78.14㎡
8,580万円19,540円15,630円
4階3LDK
82.13㎡
9,380万円20,530円16,430円
16階3LDK
82.13㎡
9,480万円20,530円16,430円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

豊洲エリアの他のタワーマンションと比べて、駅から徒歩4分の好立地という点から、パークシティ豊洲の価格は相場より高いと言えます。

以下は、豊洲エリアにあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月修繕積立金/月
ザ・豊洲タワー
(豊洲駅徒歩5分)
2009年
1月
17階
2LDK
60.63㎡
4,400万円13,884円13,642円
シティタワーズ豊洲ザ・ツイン
(豊洲駅徒歩4分)
2009年
3月
15階
2LDK
78.44㎡
7,200万円18,826円24,316円
.パークホームズ豊洲ザ レジデンス
(豊洲駅徒歩4分)
2017年
1月
12階
2LDK
56.47㎡
5,900万円14,960円5,140円
.ベイズタワー&ガーデン
(新豊洲駅徒歩5分)
2016年
7月
7階
3LDK
73.91㎡
6,980万円25,650円13,380円

1-3. 共用施設:生活をより豊かにする施設が充実

パークシティ豊洲はラウンジを始め、プールやサウナ、ゲストルームなどがあり、他のタワーマンションと比較しても共用施設の種類が豊富です。

そのため、家族や友人をマンションに招く時などにも有効活用でき、とても便利です。

なお、パークシティ豊洲の入居者なら住んでいる棟に関係なく全ての共用施設を利用することができます。

A棟B棟C棟ANNEX棟
1階・カフェ
・ラウンジ
・コンビニ
・クリーニング店
・キッズプラザ
・トリミングルーム
・ラウンジ
ラウンジ
2階集会室ライブラリーラウンジ(ITコーナー有り)
5階プール&ジェットバス
6階サウナ
7階・エステサロン
・ゲストルーム
30階・スカイラウンジ
・スカイデッキ
50階・スカイラウンジ
・バーラウンジ

では、数ある共用施設の中から代表的なものを紹介していきます。

スカイラウンジ|眺めの良い空間

スカイラウンジは、主に友人や来客との談笑や、読書などに活用されています。

また、ここへ来ればタワーマンションの醍醐味である素晴らしい眺望を楽しむことができます。

アーバンドックパークシティ豊洲タワーのスカイラウンジ

引用:公式パンフレット

ゲストルーム|来客用の宿泊施設

ゲストルームは、来客用の宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

アーバンドックパークシティ豊洲タワーのゲストルーム

引用:公式パンフレット

コンシェルジュサービスも好評!

パークシティ豊洲では、時間内に複数の専門スタッフが常駐しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり
  • レンタカー予約

その他にも施設は充実!

その他にも下記のような共用施設があり、生活をより豊かに、便利にしてくれます。

プール&ジェットバス|気軽にリゾート気分を味わえる

アネックス棟5階には開放的なプールとジャグジーが用意されているので、休日に親子で楽しむことができます。

アーバンドックパークシティ豊洲タワーのプール&ジェットバス

引用:公式パンフレット

キッズプラザ|ママや子供たちの交流の場

キッズルームのイメージ

小さな子供でも安心して遊ばせることができ、ママ同士の交流の場としても便利なキッズプラザ(キッズルーム)が設けられています。

エントランス

エントランスは美しい照明と樹々豊かな緑を融合させたデザインになっています。

以下の画像を見ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

アーバンドックパークシティ豊洲タワーのエントランス

引用:公式パンフレット

ロビー

ホテルのような高級感ある広々としたロビーが入居者を迎え入れてくれます。

アーバンドックパークシティ豊洲タワーのロビー

引用:公式パンフレット

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

パークシティ豊洲は、駅近なだけでなく周辺施設も充実しており、とても住みやすい立地にあるタワーマンションです。

アーバンドックパークシティ豊洲の周辺施設

引用:GoogleMap

ただし、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩12分ほどかかることを、子育ての面でデメリットに感じている入居者の方もいます。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「豊洲北小学校」「深川第五中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

パークシティ豊洲から徒歩圏内の場所には、生活する上であって便利な店舗や施設がたくさんあります。

スーパー・コンビニ公共・金融機関医療機関
ファミリーマート(徒歩1分)みずほ銀行ATM(徒歩1分)けいこ豊洲こどもクリニック(徒歩1分)
ららぽーと豊洲(徒歩1分)三井住友銀行ATM(徒歩1分)豊洲寺沢クリニック(内科)(徒歩1分)
東急ハンズ(徒歩2分)セブン銀行ATM(徒歩1分)パークシティデンタルクリニック(徒歩1分)
100円ショップ(徒歩3分)郵便局(徒歩7分)豊洲ベイシティクリニック 耳鼻咽喉科(徒歩3分)
フードストアあおき(徒歩3分)深川警察署 豊洲交番(徒歩7分)昭和大学附属 豊洲病院(徒歩10分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとパークシティ豊洲は、共用施設やコンシェルジュのサービスが大変充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

ただし、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩12分ほどかかることを、子育ての面でデメリットに感じている入居者の方もいます。

以下は、豊洲エリアで小学校に近いタワーマンションの例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

パークシティ豊洲の中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内見に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でパークシティ豊洲についてより具体的に解説をします。

2. もっと詳しく知りたい方のために!アーバンドックパークシティ豊洲タワーの詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について

2-1. 室内の雰囲気について

過去に売り出されていた部屋の写真から、パークシティ豊洲の雰囲気が把握できるかと思います。

アーバンドックパークシティ豊洲タワーA棟の室内写真

アーバンドックパークシティ豊洲タワーの室内写真

引用:三井のリハウス

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

どんな部屋があるの?アーバンドックパークシティ豊洲タワーの部屋を3つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

パークシティ豊洲の周囲には高い建物が多くないので、中層階の部屋でも眺めが良い部屋はたくさんあります。

以下は、朝から夜にかけての眺望ですので、気になる方は参考にしてみてください。

アーバンドックパークシティ豊洲タワーの眺望

引用:公式パンフレット

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • ガラストップコンロ
  • ディスポーザー
  • ビルトイン洗浄機
  • ステンレス製レンジフード
  • オートバスシステム
  • ミストサウナ付き浴室乾燥機
  • 浴室テレビ
  • 温水洗浄便座
  • 床暖房
  • 天井ビルトイン型エアコン
  • TVモニター付きインターホン
  • CATV・BS/CS

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

パークシティ豊洲は、犬や猫など、ペットを飼うことができます。

また、建物設備としてペット用の足洗い場が設けられており、ペットと快適に暮らせる環境が整っています。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、2階以上の各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

パークシティ豊洲は一般的なタワーマンション同様に、強風などの影響からバルコニーに洗濯物を干すことができません。

そのため、すべての住戸に浴室乾燥機が設備として備え付けられています。

洗濯物が干せるタワーマンションがいい人は、住友不動産が手がける「シティタワーズ豊洲ザ・シンボル」を検討してみましょう。

2-3. 駐車場/駐輪場について

マンション内には1,055台収容可能な駐車場があり、空いていれば「月額26,000円〜」利用できます。

下記は機械式駐車場のサイズ表です。

  • 全長:5,050mm
  • 全幅:1,850mm
  • 全高:1,550mm
  • 重量:2,000kg

また、バイク置き場も用意されていますが、80台と数が限られるので、空き状況を事前に確認しておきましょう。

駐輪場は3,031台用意されているので、各住戸1台は問題なくとめることができます。

レンタサイクルも完備

無料で使える電動アシスト付き自転車が40台完備されているので、ちょっとした買い物や休日にサイクリングがてら利用することもできます。

2-4. セキュリティ面について

敷地内の要所に150台以上の防犯カメラを設置するとともに、エントランスから玄関までに4段階のセキュリティが備え付けられているため、万全といえます。

オートロックが開いているときに侵入された場合でも、エレベーターホールに入る手前にもオートロックがあるため、さらなる侵入を防げます。

また、エレベーターも鍵がないと行き先階を指定することができない仕様になっているので安心です。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内の防災センターには警備員が常駐していることに加え、夜間は巡回警備員と合わせて3~4名がマンション全体を警備をしています。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、パークシティ豊洲は、鹿島建設による「制震構造」で建てられているため地震に強いといえます。

制震構造は地震エネルギーを制震装置が吸収することにより、建物にかかるエネルギーを小さくして揺れを軽減します。

津波や洪水の影響は?

湾岸エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、パークシティ豊洲周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、湾岸エリアは津波や洪水による被害予測は出ていません。

※想定される浸水の水位:0.5m~1m|1m~3m|3m~5m

ハザードマップ

引用:ハザードマップ

地形的に、近隣の築地や門前仲町の方が、隅田川が氾濫したときのリスクは大きいとされています。

以上のことから、地震・津波・洪水に関しては、さほど心配のないエリアといえるでしょう。

液状化のリスクは?

豊洲は埋立地として誕生したので液状化が心配されますが、物件が建つ土地は「液状化が少ない地域」と予測されています。

また、マンションを開発する段階から、液状化のリスクが低い土地を見定めているので、建物自体への影響も少ないです。

ただ、近隣地域は液状化のリスクが高いとされているエリアもあるので、絶対に液状化に悩むのが嫌な方は、豊洲を含む「湾岸エリア」の物件は避けたほうがいいでしょう。

2-6. 周辺の治安について

豊洲エリアの治安は悪くはありません。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
豊洲エリア(江東区)6.29件37,706237
江東区全体6.47件521,8353,375
中央区全体11.96件170,1912,036
港区全体13.31件260,9863,474
芝浦エリア(港区)4.35件25,967113
勝どきエリア(中央区)3.83件27,397105
辰巳エリア(江東区)6.44件10,87470

江東区は中央区や港区と比べても犯罪が少ない区ですが、豊洲エリアは江東区の中でも平均的です。犯罪の内訳を見ても窃盗等の軽犯罪が多く、殺人などの凶悪犯罪は1件も起こらない年が多いです。

ただ、タワーマンションで人気の「勝どき」「芝浦」と比較すると、やや高い数字ですから、理解した上で購入を検討しましょう。

2-7. 子育てのしやすさについて

パークシティ豊洲は子育てにも向いてるマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • 保育・教育機関が充実している
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

パークシティ豊洲周辺には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
22件~3件~1件~2件~

豊洲がある江東区は待機児童数も減少傾向にあり、認可保育園にも比較的入園しやすい区となっています。

近隣にレジャー施設がたくさんある

パークシティ豊洲からは、数多くのレジャー施設が揃うお台場にもすぐ行けるので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、豊洲とお台場の有名な商業施設です。

豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 大江戸温泉物語(大型スパ施設)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

お台場なら車で5~10分で行けますし、サイクリングがてら自転車でも行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、パークシティ豊洲の資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

パークシティ豊洲は、豊洲駅まで徒歩7分ということに加え、月島駅も利用できる利便性のいい立地に建てられています。

また、豊洲でも人気の運河沿いという立地条件は、眺望の良さから何年先も人気が落ちることはないでしょう。

湾岸エリアで最も人気のある豊洲において、立地条件は十分すぎるほど整っているので、資産価値が落ちることは考えにくいです。

ブランド

パークシティ豊洲は、三井不動産レジデンシャルが開発し、鹿島建設が施工した文句のつけようがない高級ブランドマンションです。

不動産業と建設業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいといえるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のパークシティ豊洲ですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

棟|階数間取り平米数家賃
A棟|37階1SLDK60.59㎡23.8万円
B棟|9階3LDK81.15㎡28.5万円
A棟|42階2LDK86.18㎡33万円
B棟|3階2LDK82.13㎡36万円
B棟|14階1SLDK100.12㎡43万円
B棟|32階2SLDK96.77㎡44万円

すぐには買えないけど「賃貸で募集されてるなら住んでみたい!」という人は上記の家賃を参考に検討してみましょう。

パークシティ豊洲は戸数が多いことから、どの時期でも3~4部屋は賃貸で募集されているので、希望の部屋に巡り会える可能性は比較的高いです。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?アーバンドックパークシティ豊洲タワーの部屋を3つピックアップ!

過去に、パークシティ豊洲で売り出されていた部屋を紹介していきます。

「パークシティ豊洲ではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

A棟|29階2LDK|DINKS向けの部屋

アーバンドックパークシティ豊洲タワーA棟の室内写真

こちらは、価格:8,300万円、管理費:20,020円/月、修繕積立金:16,010円/月の部屋です。

間取りは2LDKで80.07㎡あるため、夫婦の方などが二人で暮らすときにおすすめです。

間取り

アーバンドックパークシティ豊洲タワーA棟の間取り図

引用(上記2図):HOME’S

北向ではありますが、すべての部屋がバルコニーに面しているので、室内は非常に明るいです。

ただ、リビングの作りが特徴的なので、レイアウトをきちんと考えた上で家具を購入することが望ましいです。

  • 価格:8,300万円
  • 管理費:20,020円/月
  • 修繕積立金:16,010円/月

B棟|16階3LDK|ファミリーで暮らすのに最適な部屋

アーバンドックパークシティ豊洲タワーの室内写真

こちらは、価格:9,480万円、管理費:20,530円/月、修繕積立金:16,430円/月の部屋です。

間取りは3LDKで82.13㎡あるため、4人家族が暮らすときにおすすめです。

間取り

アーバンドック パークシティ豊洲3LDKの間取り図

引用(上記2図):三井のリハウス

すべての部屋が独立しているため、プライベート空間もしっかり確保されています。

また、収納スペースが非常に多いので、荷物が多いご家族でも快適に暮らせるでしょう。

  • 価格:9,480万円
  • 管理費:20,530円/月
  • 修繕積立金:16,430円/月

A棟|最上階1LDK|希少なペントハウス

アーバンドック パークシティ豊洲の室内写真

こちらは、価格:1億7,000万円、管理費:22,610円/月、修繕積立金:18,090円/月の部屋です。

間取りは1LDKで90.45㎡あるため、広々とした空間で優雅に暮らしたい人におすすめです。

間取り

アーバンドック パークシティ豊洲ペントハウスの間取り図

引用(上記2図):三井のリハウス

湾岸エリアの景色を独り占めできる最上階はタワーマンションの醍醐味ともいえるので、予算内であればぜひ検討してみましょう。

  • 価格:1億7,000万円
  • 管理費:22,610円/月
  • 修繕積立金:18,090円/月

パークシティ豊洲の中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

パークシティ豊洲は、区分所有者全員で管理組合を結成し、管理会社である「三井不動産住宅サービス株式会社」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、パークシティ豊洲の売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

パークシティ豊洲のような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

パークシティ豊洲が建つ”豊洲エリア”は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、パークシティ豊洲内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、パークシティ豊洲は、三井不動産レジデンシャルが開発したブランドマンション、鹿島建設が施工したタワーマンションという文句のつけようがない物件なので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

パークシティ豊洲周辺には高い建物が多くはないので、10~19階でも眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、低層階・中層階・高層階、すべての部屋を見るようにして比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

パークシティ豊洲の場合、ペットを飼うことができますが、楽器の演奏は原則不可となっています。

洗濯物に関しては、一般的なタワーマンション同様に、外干しは禁止となっています。

住民からの口コミも参考にする

実際にパークシティ豊洲に住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

きちんと使えるかも要確認!

例えば、1000戸の入居者がいるマンションに、1つしかゲストルームがなかった場合、単純計算で3年に1回しか順番が回ってきません。

入居者に対して十分な設備があるかも確認しておきましょう。

パークシティ豊洲には、無駄と思われがちな大浴場などはついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

また、ゲストルームは4つ用意されているため、他のタワーマンションよりも使い勝手はいいといえます。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言してる

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、パークシティ豊洲以外のマンションも見ておきましょう。

5. アーバンドックパークシティ豊洲タワーと合わせて検討したいマンション3選

他にも、豊洲エリアでパークシティ豊洲と合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1.シティタワーズ豊洲ザ・シンボル豊洲駅6分2015年44階
5-2.ザ・豊洲タワー豊洲駅6分2008年40階
5-3. スカイズタワー&ガーデン新豊洲駅5分2006年44階

5-1. シティタワーズ豊洲ザ・シンボル

シティタワーズ豊洲ザ・シンボルの外観

引用:住友不動産株式会社

シティタワーズ豊洲ザ・シンボル」は、地上44階地下1階建、850戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工はスーパーゼネコンである「竹中工務店」が担い、2015年9月に住友不動産を代表するブランドマンションとして誕生しました。

外観は存在感あるガラスカーテンウォールを採用したデザインで、豊洲の街中どこからでも視認できる”豊洲のシンボルタワー”というコンセプトで開発されました。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
22階2LDK
62.22㎡
5,490万円14,970円15,410円
17階2LDK
65.02㎡
6,280万円16,070円16,630円
27階2LDK
65.34㎡
6,450万円16,170円16,710円
30階3LDK
75.08㎡
7,250万円18,170円19,120円
37階2LDK
72.29㎡
7,580万円17,470円18,430円
37階3LDK
80.79㎡
8,480万円19,270円20,540円
41階4LDK
100.08㎡
1億3,000万円23,270円25,310円

アクセス

  • 豊洲駅:徒歩6分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. ザ・豊洲タワー

ザ・豊洲タワーの外観

引用:公式パンフレット

ザ・豊洲タワー」は、三井不動産レジデンシャルが手がける地上43階地下1階建、825戸の高級タワーマンションです。

ラウンジやフィットネスルームなど10個以上の共用施設が利用できるため、高級マンションならではの環境を求める方におすすめです。

また、1LDK〜4LDKまで間取りがあるため、一人暮らしから家族暮らしまで、自分のライフスタイルに合わせた部屋が検討できます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
42階1LDK
65.17㎡
6,430万円14,920円14,660円
31階1LDK
81.37㎡
7,980万円18,630円18,310円
38階2LDK
71.83㎡
8,180万円16,450円16,160円
40階2LDK
92.14㎡
1億2,000万円21,100円20,730円

アクセス

  • 豊洲駅:徒歩6分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. スカイズタワー&ガーデン

カイズ タワー&ガーデンの外観

引用:東京建物不動産販売

「.スカイズタワー&ガーデン」は、地上44階地下2階建、1,110戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

2015年2月に下記の大手デベロッパー6社が共同開発し、「清水建設」が先進技術である「ハイブリット免震・制震システム」で作り上げました。

  1. 三井不動産レジデンシャル
  2. 三菱地所レジデンス
  3. 住友不動産
  4. 東京建物
  5. 野村不動産
  6. 東急不動産

建物はY字型の3方向に翼を広げた「トライスターデザイン」を採用することで、他のタワーマンションと比較しても別格の存在感を放っています。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
29階3LDK
71㎡
6,980万円23,572円9,727円
6階3LDK
80.25㎡
7,280万円26,650円11,070円
5階3LDK
72.90㎡
7,480万円24,200円10,060円
32階3LDK
80.25㎡
8,380万円26,650円11,070円
43階2LDK
84.94㎡
1億1,500万円28,200円11,720円
アクセス
  • 新豊洲駅:徒歩5分
  • 豊洲駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

6. まとめ

パークシティ豊洲について、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

パークシティ豊洲は、共用施設やコンシェルジュのサービスが大変充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

ただし、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩12分ほどかかることを、子育ての面でデメリットに感じている入居者の方もいます。

以下は、豊洲エリアで小学校に近いタワーマンションの例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

パークシティ豊洲の中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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