不動産のプロが教える東京のマンション査定で損しないための全知識
東京のマンション査定について、「査定相場はどうやって判断すればよいの？」「査定で損をしないための注意点や高く売るためのポイントはあるの？」などと気になっていませんか？
首都圏の中古マンション相場は過去20年で最も高くなっており、自宅や投資用マンションの売却を検討するには今が絶好の時期であることは間違いありません。
しかし、東京のマンション売却では、きちんとした賢いマンション査定の手順を踏み、適切な業者選択を行わないと、「最終的な売却価格で何十万・何百万円といった大きな損をしてしまう」なんてことにもなりかねません。
このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「東京のマンション査定で損をせず高く売るための全ポイント」について、以下の流れに沿ってすべてご紹介していきます。
- 売るなら今！利上げで今後東京のマンション価格は暴落する
- 東京のマンションを高く売るための「賢い査定」の3ステップ
- 東京のマンション査定で損をしないための4つの注意点
- 東京のマンションを査定相場よりも高く売るための6つの秘訣
- 東京のマンションは「今が売り時」と言える4つの理由
すべて読めば、東京のマンション査定や売却で大切な全ポイントが理解でき、損することなく最善の売却ができるようになるでしょう。
目次
1. 売るなら今！利上げで今後東京のマンション価格は暴落する
結論、東京のマンションを売ろうか迷っている方は、今後相場が暴落するリスクがあるため、すぐにでも売るべきです。
2024年に日銀がゼロ金利を解除し、利上げに踏み切りましたが、これは好調だった不動産価格の下落スイッチが入ったことも意味します。
金利の上昇は、住宅ローンを組む購入者の支払額を増やすため、買い控えが起こり、価格の下落につながります。
利上げが不動産価格を下げるのは、アメリカの事例からも明らか
アメリカでは、2022年以降5%以上の大幅な利上げが行われ、住宅ローン金利も大きく上昇しました。
その結果、以下のように暴落と言えることが実際起きています。
- ロサンゼルスで三番目に高いビル「エーオンセンター」が10年前の約半額に
- サンフランシスコの中心街のビルが10年前の約3分の1の価格で売却される
また、住宅ローンの申請件数を表す「MBA住宅ローン申請指数」は、2023年に28年ぶりの低水準となりました。
買い控えが起こったことで、2023年の集合住宅価格は前年から約20%と大幅の下落をしています。
かろうじて低金利が続く2024年中の売却がベスト
日本の利上げはまだ1%以下と小さく、2024年現在は低金利が続いていて、不動産相場も高い状態が続いています。
しかし、日銀トップは今後更なる利上げの方針に言及していて、来年以降はどこまでの利上げが行われるかは未知数です。
日本でも、同じくこれまでの半値でしか売れなくなるといった事態も十分起こりえます。
よって、以下のような一部の例外を除き、不動産は低金利が続いている、今のうちに売るべきというのが私の結論です。
- 所有期間が5年以内の物件（5年以上所有すれば税金が半額になる）
- 数年以内に相続される見込みの物件（相続後に売った方が税金が抑えられる）
- 半額になったとしても持っていたい、愛着のある物件
売却に向け、まず何をしていいかわからない方は、NTTの運営する『HOME4U』に物件情報を登録してみましょう。
約1分で登録するだけで、大手〜地元の不動産会社まで複数の業者から査定が受けられ、簡単に売却物件の相場がわかります。
査定額や対応力で業者の比較もでき、売却のパートナーとなる仲介業者選びまでがスムーズに行えます。
- HOME4U公式ページ：https://www.home4u.jp/
こうした最新情報も踏まえ、東京のマンション相場や査定の注意点について、さらに詳しく解説していきます。
2. 東京のマンションを高く売るための「賢い査定」の3ステップ
マンション売却には上記のように大きく10の工程がありますが、その一番初めにあたる最も大切な工程が「価格査定」です。
この「価格査定」で失敗してしまうと、後の工程でどれだけ注力しても結局安値で売却することになり後悔するということになりかねません。
そのため、東京のマンション査定では損をして後悔しないように以下の3ステップに沿って進めるようにしましょう。
- ステップ①｜まずは東京のマンションの査定相場と推移について理解する
- ステップ②｜一括査定でできるだけ多くの業者から査定を集める
- ステップ③｜調べた相場と査定額をベースに他の条件も比較交渉して最良の業者を選ぶ
以下、それぞれのステップについて具体的に解説していきます。
ステップ①｜まずは東京のマンションの査定相場と推移について理解する
- 東京の中古マンション平均㎡単価：97万円（2013年以降上昇傾向）
- 地域や条件によって相場が変わるため、具体的な相場を知るには似た物件を個別に調べるのがベスト
首都圏全体の中古マンション平均㎡単価は、低金利で住宅購入のハードルが下がったことなどにより、とりわけ2013年以降大きく上昇を続けてきました。
直近の2023年の年間平均㎡単価は、過去20年で最も高くなっています。
データ引用元「東日本不動産流通機構」
東京都はこうした首都圏全体の相場上昇の大きな流れの中心にいます。
下図の通り、他県と相場の推移を比較すると、いずれも上昇傾向なのは変わりませんが、東京だけ上昇率が抜きん出て大きいことがわかります。
国交省の「不動産取引価格情報」より作成
相場が過去10年で見ても高くなっているため、東京のマンションは、まさに今が売り時と言えます。
都内でも地域によって相場は大きく変わる
以下は都内の相場を、「23区」、「都下」ごとに比較したものです。
地域によって倍近い差が開いていることがわかります。
国交省の「不動産取引価格情報」より作成
上記のような地域だけでなく、広さや築年数等の物件ごとの条件によっても相場は変わってきます。
よって、あなたの物件の具体的な相場を知るには、より細かい地域や、築年数などの条件も含めて調べることが必要となります。
条件の似た物件から、個別に相場を調べよう
以下2種類のサイトを使って、より具体的な相場を調べてみましょう。
- 不動産広告サイト
- 取引事例確認サイト
調べる際は、価格に影響を与える以下5つの条件で対象を絞ってみましょう。
| 価格に影響する条件 | |
| ①地域 | |
| ②広さ | |
| ③構造種類(鉄骨、RC等) | |
| ④築年数 | |
| ⑤最寄り駅までの所要時間 |
不動産広告サイトで確認
『SUUMO』や『HOME’S』等の大手不動産広告サイトでは常に多くの売出中物件の広告が載っており、自身のマンションと同エリア・似た条件の物件を簡単に探すことできます。
これらのサイトで売出中の類似物件が見つかれば、自分が売り出した際の競合物件となる訳ですので、一つの相場判断の参考とすることができます。
一方で、あくまで売出価格にすぎないため、「その価格が適正であるか」や「きちんと成約するか」まではわからないといった点には注意が必要です。
取引事例確認サイトの利用
2つ目の相場確認方法として、過去のマンション売買取引事例がデータベース化されていて、検索して相場を確認することができる取引事例確認サイトの利用が挙げられます。
この場合には、実際に成約した実績をもとにした価格相場を調べることができるため、より実態に合った相場判断の参考にすることができます。
おすすめの取引事例サイトは下記の二つです。
『REINS Market Information（レインズ・マーケットインフォメーション）』
いずれも公的機関が運営しており、実際の取引に基づく成約価格を集めて公表されたものになりますので、民間サイトの相場検索などと比較しても圧倒的な信頼性があります。
ステップ②｜一括査定でできるだけ多くの業者から査定を集める
ある程度の査定の相場観が掴めたら、不動産業者へ依頼をして具体的なマンション売却価格の査定をしてもらいます。
この際に大切なのが、「できるだけ多くの業者（最低でも3社以上）を比較する」ということです。
その理由としては以下の3点があります。
- 入り口は多い方が信頼できるパートナーに出会える確率が上がる
- 情報が多い方が相場の確認の精度が上がる
- 売出し価格・仲介手数料の等の条件交渉のための比較材料になる
まず大前提として押さえておくべきポイントとして、マンション売却価格査定では、業者により査定額は大きく異なります。
それは、業者により特性（営業エリア、規模、得意分野、自社広告媒体の有無、在庫物件、問い合わせ状況等）が全く異なるためです。
特に不動産はエリア特性が強いため、得意な営業エリア外の案件の場合には過去事例の確認のみといった機械的な査定のみで全く頼りにならないような業者も中には存在しています。
また、前記の通り、マンション売却には以下のような10の工程がありますが、その全ての工程で積極的に関与してマーケティング・売却戦略立案から始まり、マンション売却の流れ全体の進行役となる存在が、いわゆる「仲介業者」に当たります。
仲介業者の力量次第で最終的な売却価格も数十万・数百万といった大きさが生まれてくるため、「仲介業者の選択」はマンション売却において最も大切なポイントと言えます。
以上のことから、最良の業者と出会うためにもできるだけ多くの業者を比較し、自分が納得できる業者が見つかるまで妥協せずにパートナー探しをするべきです。
現在では、多くの無料一括査定サービスが提供されていますので、それらを活用すれば手間なく簡単に複数の業者へアプローチできます。
無料一括査定ならHOME4Uがおすすめ
不動産の一括査定サイトはいくつもありますが、結論から言うと、大手のNTTグループが運営する『HOME4U』の利用をおすすめします。
理由としては、下記二つの点から他サイトに比べて安全性が高く、良い業者に出会える可能性も高くなると判断できるからです。
- プライバシーマークを取得している
- 大手から中小まで、2,300社以上が登録
プライバシーマークを取得している
プライバシーマークとは、日本産業規格に基づいた基準を満たした事業者のみ使用が認められたものになります。
その個人情報保護の体制や運用の状況が適切であることが公的に認められていることを意味します。
また、『HOME4U』は上場企業であるNTTデータグループが運営しており、運営実績は20年以上と一括査定サイトの中で最も長く、登録業社の厳選も進んでいます。
一括査定サイト利用時は、物件情報のみならず、その他の基本的な個人情報の登録も求められます。安心して情報を提供できるサイトであるメリットは大きいと言えます。
大手から中小まで、2,300社以上が登録
『HOME4U』には、規模を問わず全国2,300社以上の業者が登録されています。
大手の方が中小よりも販売網が広く、売却がしやすいと思われがちですが、そんな事はありません。
全国の不動産会社は「レインズ」という不動産情報システムを使って売り出し物件の情報を共有しています。
売却物件のレインズへの登録は法律で義務付けられており、そこに広告を出して買主を探すという点では、大手も中小も、皆同じ土俵で戦っているといっても過言ではありません。
大手のみを扱った一括査定サイトもある中で、規模を問わず、多様な選択肢の中から業者を選べるという点で、『HOME4U』は優れていると言えます。
ステップ③｜調べた相場と査定額をベースに他の条件も比較交渉して最良の業者を選ぶ
マンション売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。
- 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来られる力のある業者に依頼する
- 相場より高く売り出してくれる業者を選ぶ
マンションを売る際には様々な費用が掛かりますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。
そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。
仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。
宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。
| 宅建業法に基づく仲介手数料の上限額 | |
|---|---|
| 「売買価格」 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 | |
| 売買価格3,000万円（消費税10%）の場合 | 105万6000円 |
売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来られる力のある業者に依頼することが最も大切です。
仲介手数料を安く抑えるには
前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社を比較競合させながら最も安いところを基準にして、その他の業者へ安くしてもらうよう交渉することが大切です。
交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。
そのため、多少面倒でもできるだけ多くの業者を比較した方がよいでしょう。
売出し価格を高くするには
相場より少なくとも1割高い価格で売出す前提で、それぞれの業者と交渉するべし
物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。
相場からかけ離れた高価格の売り出しでは見向きもされないリスクがあるものの、1割程度の上乗せであれば、どうしても欲しいという買主が見つかれば、その価格で売れる可能性は十分あると言えます。
ただ、業者からすると、「相場より安く仲介することで、価格交渉の手間を省き、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、中には自分たちが無理なくまとめられる安い価格での売り出しをしたがる業者がいるのも事実です。
そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりません。
必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、相場より1割程度高い価格を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。
3. 東京のマンション査定で損をしないための4つの注意点
| 東京のマンション査定で価格で損をしないための4つの注意点 | |
| 1. | 高すぎる査定に要注意 |
| 2. | 査定額も大事だがその根拠はもっと大事 |
| 3. | 最終的な売出し価格は自分で決めるべき |
| 4. | 最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ |
東京のマンション査定で損をしないために必ず押さえておくべき注意点としては主に上記の4つが挙げられます。
上記4つの注意点をしっかりと押さえておけば、「不当な価格で売却して損をしてしまう」「業者選びに失敗して後悔する」といったようなよくある失敗を回避することができるようになります。
以下、一つ一つ具体的に解説していきます。
3-1.高すぎる査定に要注意
高額査定を出した業者が、その額で売ってくれるとは限らない
マンションの査定は、車の買取査定のように、査定額で売り渡せることを保証するものではありません。
マンションの売却価格は、買主との価格交渉の後、購入がされるまで確定するものではなく、査定の時点ではあくまで売れる額の予測でしかないのです。
一括査定サイトで複数社に査定を取ると、他社に比べ、極端に高額な査定を提示してくる業者がいることがあります。
もちろん本当にその額で売れると踏んで査定を出している場合もありますが、中には、その額では売れないことを知りながら、高い査定を出している業者も存在します。
売れないと分かっているのに、なぜ高額査定をするの？
他社より高い査定額で売主の気を引き、専任媒介契約（売却を一社に一任する契約）を結ぶことだけが目的です。
業者は、売主と契約をしないことには仲介手数料が得られないため、まずは他社より先に契約を取ることに必死にならざるを得ない事情があります。
結果として、下記のようなことを考えて高額査定を出す業者がどうしても出てきてしまします。
- 「査定額で売る決まりはないし、売り出しの時にでも、理由をつけて値下げを提案すればいい。」
- 「契約ができて、仲介手数料がもらえるのであれば、最終的にいくら安くなろうと関係ない。」
高額査定を出した業者が、売主の「高く売りたい」という望みをかなえてくれるとは限らないのです。
こうした業者に惑わされないためには、査定額よりもその根拠に目を向けることが大事になります。
3-2. 査定額も大事だがその根拠はもっと大事
どのようなマーケティングを行っているかで業者の実力や良し悪しがわかる
不動産の売買は、売り手と買い手の合意で価格が成立する上、全く同じ物件は存在しないため、似た物件の売買事例や相場といったものはあくまで一つの参考にすぎません。
その物件の適正な査定をするにはより具体的なマーケティングが必要になります。
しっかりとしたマーケティングを行なっている業者であれば、査定額の根拠について、その物件固有の事情を見極めて、下記のような項目について具体的な説明があるはずです。
- ターゲットとなる購入者像
- 競合となりうる物件と比較した上で有利、不利な点
- 具体的な販売手法（どのように広告を売っていくか等）
査定の根拠について、納得のいく説明ができる業者こそが、本当にあなたの物件を高く売ってくれる、実力のある業者と言えます。
3-3. 最終的な売出し価格は自分で決めるべき
きちんとした相場確認のもと自分で決めた方が納得のいく売却ができる
当然のことならが、最終的なマンションの売出し価格の決定権はあくまで売主にあります。
そのため、もし自分の売却希望額と業者の査定額に差がある場合には、希望額が相場から大きく逸脱していない限りは、まずは希望額で売り出すようにするべきです。
結果的に、希望額では売れずに値下げすることになったとしても、その方が最終的に納得のいく満足度が高い売却になるでしょう。
3-4.最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ
専任媒介契約の方が、業者に優先的に動いてもらえるようになり、売主にとってのメリットも大きい
マンション売却にあたっての仲介業者との媒介契約には、大きく分けて、以下の二つがあります。
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
専任媒介契約が一社のみへの売却依頼であるのに対し、一般媒介契約では複数社に同時に売却依頼ができるという点が大きな違いです。
また、専任媒介契約では、物件のレインズへの登録や売主への定期的な報告の義務があるのに対し、一般媒介契約ではそれがないという点で異なります。
結論から言うと、まずは専任媒介契約を一社と結ぶことをおすすめします。
一般媒介契約は、複数社が同時に買主を探す性質上、業者にとって「労力をかけてもそれが無駄になる」というリスクがつきものになります。
反面、専任媒介契約は、業者にとってそのリスクがないことから、なんとか契約期間内に自社で売り切ろうと優先的に動いてもらいやすいのです。
専任媒介契約には、以下のように「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の二種類があり、最終的にはどちらかを選ぶ必要があります。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 業者側の義務 | ・2週に一回は売主に販売状況を報告する ・契約から7日以内にレインズに物件を登録する | ・1週に一回は売主に販売状況を報告する ・契約から5日以内にレインズに物件を登録する |
| 売主が自分で買主を見つけること | 可能 | 不可能 |
どちらも一般媒介契約に比べて優先的に動いてもらえる点では変わりません。
ただ、後段の売主が自分で買主を見つけられるか否かについては大きな違いとなります。
身近な知人や親戚等の中から、自分の物件を買ってくれる人が見つかる見込みのある方は、左の専任媒介契約の方を必ず選んでおきましょう。
最初の一社でうまくいかなかった場合は一般媒介契約もあり
一般媒介契約についても、業者に販売活動の優先度を下げられるリスクはあるものの、一社に依存せず手広く依頼できるという点で、試す価値はあります。
最初に専任媒介契約を結んだ業者で納得のいく売却ができなかった場合は、複数社との一般媒介契約に切り替えて売り出しをしてみることをおすすめします。
4.東京のマンションを査定相場よりも高く売るための6つの秘訣
次に、実際にマンションを売り出すにあたって、査定相場よりも高く売るためのノウハウをご紹介していきます。
マンションを査定相場よりも高く売るために大切なことは、「同じような条件の競合物件よりも買い手から見た印象を良くすること」です。
まず、中古マンションの購入者は、基本的な条件がマッチする複数の物件を比較検討した後、最も気に入った物件に購入希望を出すという行動をとります。
そのため、査定相場よりも高くマンション売るためには、基本的な条件の良さをアピールするだけでは足りず、競合物件と比較された際の相対的な印象の良さを演出することが大切です。
その演出の方法として、最も効果的な秘訣としては、以下の6つが挙げられます。
| 相場よりも高くマンション売却する為の6つの秘訣 | ||
| 1 | 重要度 ★★★★★ | 広告用写真は必ずプロ仕様のものを用意してもらう |
| 2 | 重要度 ★★★★★ | 目立つ損傷部は事前に補修しておく |
| 3 | 重要度 ★★★★★ | 水回り部分は入念に掃除しておく |
| 4 | 重要度 ★★★★★ | 内見前に不要な物は処分しておく |
| 5 | 重要度 ★★★★☆ | できるだけ家具がコーディネートされている状態で見せる |
| 6 | 重要度 ★★★★☆ | 住んでみないとわからないようなプラス情報を整理して伝える |
一つ一つは小さなことですが、実は、これらが完璧になされている物件は意外と少なく、すべて完璧にしていればそれだけで大きな差がつきます。
以下、具体的に解説していきます。
4-1. 広告用写真は必ずプロ仕様のものを用意してもらう
これは、業者選びの際の条件や比較ポイントとしても重視すべき点ですが、広告用の物件写真は必ずプロに撮ってもらった高品質なものを用意してもらうようにしましょう。
購入検討者は、必ずまず最初にインターネットで物件の広告写真を見て興味があるかを判断します。
その際、プロが撮った写真か素人が撮った写真かでは明らかに大きな差があります。
最初に興味を持ってもらえるかどうかだけでなく、その後の印象にも大きく影響するためマスト条件とも言えるぐらい重要なポイントです。
実例：某不動産広告サイトに掲載されていた同じ物件の広告写真比較
以下は、某大手不動産広告サイトに掲載されていた売り物件の広告写真です。
同じマンション内の異なる住戸が、別々の仲介業者を通して広告掲載されているものですが写真のクオリティだけで全く物件の印象が異なってくるのがわかると思います。
＜プロが撮ったであろう高品質な写真＞
＜素人が撮ったであろう普通の写真＞
どちらの写真の方が問い合わせが多いかは、容易に想像ができるのではないでしょうか。
4-2. 目立つ損傷部は事前に補修しておく
（出展：エースリペアHPより）
（出展：エースリペアHPより）
インターネット広告の写真や条件に興味を持った購入検討者は、次に実際の物件の内見を行うのが一般的です。
そして、その際に重要なポイントの一つとして、目立つ損傷部は事前に補修しておくことをおすすめします。
それは、物件の印象にも大きく関わりますし、買い手からすると前のオーナーがどの程度大切に住んでいたかという点も意思決定の大きな材料になり得るからです。
あくまで同じような基本条件の物件の中で相対比較されているという点を肝に銘じ、最終判断は意外と小さな差で行われるということを強く意識しましょう。
4-3. 水回り部分は入念に掃除しておく
（出展：ぴかぴかハウスクリーニング柏HPより）
（出展：くらしのマーケットHPより）
（出展：ホワイトハウスHPより）
マンションの住戸内で、物件の印象やグレード感を大き左右する箇所は水回り部分です。
水回り部分は最も汚れが出やすく、前のオーナーの生活の仕方が一番現れる部分でもあります。
さらに、壁紙や建具・フローリング等は素人目にはあまり違いがわかりにくく印象に残りにくいのに対し、キッチン・トイレ・洗面台・ユニットバス等ははっきりと印象に残ります。
そのため、内見時に良い印象を演出する上で、水回り部分のきれいにしておくことは必須と言えます。
4-4. 内見前に不要な物は処分しておく
（出展：ここかじ魔法のお片づけより）
物件の良し悪しを判断する上で、非常に重要なポイントが、実際の広さだけでなく「感覚的に広く感じるか」という点です。
住戸の平米数自体は広くても、物が多くて感覚的に狭いと感じたり、逆に、物があまりなく実際の平米数以上に広く感じるなどということは、誰もが経験したことがあると思います。
購入検討者が内見をするタイミングは大抵1度だけしかありません。
その際に良い印象を持ってもらうためにも、できるだけ不要な物は処分して感覚的な広さを演出するようにしましょう。
4-5. できるだけ家具がコーディネートされている状態で見せる
（出展：家撮り部HPより）
引越しのタイミングや売却の事情等で難しいケースもあると思いますが、できれば内見時には家具がコーディネートされた状態で見せる方が得策です。
新築マンションのモデルルーム等を見に行くと必ずおしゃれな家具ですべての部屋がコーディネートされていると思います。
これは、部屋の使い方をイメージしやすくしたり、おしゃれな印象を与えたりといったメリットの他にも、空の部屋よりも部屋を広く見せられるといった効果もあります。
このように、程よく家具がコーディネートされている状態の方が、様々な点でメリットがあります。
できるだけ家具がコーディネートされている状態で内見対応されることをおすすめします。
※既に空き家になっている場合には、レンタル家具等でコーディネートまでやってくれる業者もあります。
4-6. 住んでみないとわからないようなプラス情報を整理して伝える
内見のタイミングで購入検討者が確認したい項目は、実際の物件の印象については当然ながら、日当たりや風通し・騒音等の住んでみないとわからない情報も多く含まれます。
そのため、ただ物件を見せるだけではなく、住んでみないとわからないようなその物件プラス情報を事前に整理しておき、直接伝えてあげるだけでも印象が良くなります。
住んでみないとわからないうようなプラス情報の例
- 風通しが良く夏場夜はクーラーいらずで電気代が安い
- 遮音性が高く上下左右の住戸の音は全く聞こえない
- マンション住人は非常に礼儀正しくて良い人ばかり…等
物件の印象だけでなく、住んだ後の生活のイメージも良く伝われば強力な差別化になります。
5.東京のマンションは「今が売り時」と言える4つの理由
私はこれまで長く不動産業界にいて不動産売買相場を見てきた経験から、以下の理由により、「マンションの売り時は今がベスト」といえます。
- 低金利の今こそ、高く売れるチャンス
- 今後も低金利が続くとは限らない
- 相場が過去20年で最も高い
- マンションを必要とする世帯数は、2025年以降減っていく
それぞれ解説していきます。
理由1.低金利の今こそ、高く売れるチャンス
今が売り時と言える大きな理由の一つに、低金利があげられます。
金利が低いと、ローンを組むハードルが下がり、マンションの買い手が増えて、相場も高くなるからです。
金利が1%違うだけで、住宅ローンの返済額は大きく変わってきます。下図を見ると、その影響の大きさがわかります。
2013年以降、金融緩和によって金利は下がり続けました。低金利によって住宅ローンを組みやすくなり、買い手は増え、より高くマンションが売れるようになりました。
2024年11月時点のメガバンクの住宅ローン金利を以下にまとめました。
| 変動金利 | 固定金利（10年） | |
| みずほ銀行 | 0.375~ 0.825% | 1.40~ 1.85% |
| 三菱UFJ銀行 | 0.345~ 0.425% | 1.12~ 1.20% |
| 三井住友銀行 | 0.625~ 0.875％ | 1.80% |
変動金利は1%を切っており、固定金利ついても1%台という低い金利での借入が可能となっています。
このように低金利で、買い手が住宅ローンを組みやすい、今こそがマンションの売り時と言えます。
マイナス金利解除の影響はまだ小さい
2024年3月、日銀はこれまでの低金利を支えてきたマイナス金利政策の解除を決定しました。
利上げがあったのは事実ですが、1%にも満たない小幅な上昇で、住宅ローンへの影響はまだ限定的です。
今後さらに利上げの可能性がありますが、過去の事例を見ると、1%未満の変更が半年~1年おきにしか行われないので、少なくとも2024年中は低金利の状態が続きます。
そもそもマイナス金利とは
日銀の金利をマイナスにすることで、銀行から会社や個人への融資を促進し、景気を良くする狙いがあります。
私たちはみずほや三菱といった民間の銀行にお金を預けますが、同じように銀行側は、日銀にお金を預けています。
銀号は日銀にお金を預けることで本来利息がもらえますが、マイナス金利になると、逆に利息を取られることになります。
損をしないために、銀行はお金を溜め込まず、住宅ローンも含めた個人や法人への融資を活発にするようになります。
2016年以降ずっとマイナスでしたが、2024年に大企業を中心に賃上げが多く行われ、景気回復の兆しが見えたことで、解除となりました。
理由2.今後も低金利が続くとは限らない
日本ではもう20年以上低金利が続いていますが、これは今後も必ず続くとは限りません。
世界に目を向けると、アメリカでは物価上昇（インフレ）を抑える目的で、2022年から5%もの大幅な利上げが行われています。
その影響を受けて住宅ローン金利も7~8%へと一気に上がり、以下のような不動産価格の暴落と言える事態も起きています。
- ロサンゼルスで三番目に高いビル「エーオンセンター」が10年前の約半額に
- サンフランシスコの中心街のビルが10年前の約3分の1の価格で売却される
大幅な金利上昇は、あくまで「ハンバーガーが一個3,000円」のように大きなインフレがあるアメリカの話で、日本にはまだ当てはまりません。
ただ、日本でも企業の賃上げが相次ぐなど、景気回復の兆しがあり、今後高金利に向かう可能性は高いので、今のうちに売るのが賢い選択です。
理由3.相場が過去20年で最も高い
長く続いてきた低金利の影響もあり、直近の中古マンション相場は、過去20年で最も高くなっています。
相場が高い時に売りたいのであれば、まさに今が売り時と言えます。
データ引用元「東日本不動産流通機構」
2000年代以降、低金利でローンが組みやすくなり、住宅の購入が増えたことで、より高い物件が売れるようになりました。
さらに、近年は円安で外国人にとって日本の物件が割安になり、海外の投資家からのニーズも拡大しています。
こうした影響もあり、直近の相場は過去20年で最高を記録していて、東京においても、データの確認できる2010年以降では最高水準となっています。
ただし、今後は金利上昇により好調な相場が崩れるリスクが非常に大きく、ピークと言える今のうちに売るべきです。
理由4. マンションを必要とする世帯数は、2025年以降減っていく
以下の表のように、国の専門機関によると、住宅を必要とする人の数は、2025年をピークに減ると予測されています。
1995年〜2021年データ引用元：厚生労働省HP「2021年国民生活基礎調査の概況」
日本では、2010年を境に毎年数十万人規模で人口が減少していますが、核家族化や単身世帯の増加から、世帯数についてはこれまで一貫して増加を続けてきました。
基本的に世帯につき一戸の住宅が求められることから、これまでの住宅業界では、買い手の絶対数に恵まれていたのです。
しかし、国の人口を研究する国立社会保障・人口問題研究所によると、2025年を境に世帯数についても減少に転じることが明らかになっています。
それは、今後マンションなど住宅を必要とする絶対数が減ることを意味しています。買い手の減少は価格の下落にもつながります。
こうした面でも、少しでも高い時期の売却を狙うのであれば、迷わず今売るべきです。
以上を踏まえ、相場が過去20年で最も高く、金利も低い今こそがマンションの売り時と言えます。
6. まとめ
「東京のマンション査定や損をせず賢く売る方法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。
マンションの査定は、売却の方向性を決める重要なファーストステップです。
自分でも相場を調べた上で、必ず複数社に査定を依頼し、最良の業者を選ぶことが、査定で失敗しないためのポイントとなります。
本ページでは「東京のマンション査定や損をせず賢く売る方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。
〈本ページでご紹介したサービス・業者〉
- 『HOME4U』｜NTTデータグループ会社が運営する圧倒的な信用度の無料一括査定サービス
※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。
基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、
- 資産価値が落ちにくい都市部等にある
- 年間賃料が売却査定額の5%以上（表面利回り5%以上）で貸せる
なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。
さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。
『HOME4U賃貸経営』｜売却査定同様、NTTグループが運営するおすすめサービスです
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