きっと後悔する。マンション買取査定の裏事情とおすすめしない全理由
マンションの「買取」が気になるけど、「実際のところ買取ってどうなの？」「通常の仲介売却と比べてメリットはあるの？」など疑問を抱いていませんか？
結論、マンション買取は手間や時間やコスト等様々な面で一定のメリットはありますが、肝心の買取価格は仲介売却の6~7割程度と激安であるため、基本的にはおすすめしません。
このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「マンション買取査定の裏側とおすすめしない全理由」について、以下の流れに沿ってご紹介します。
- マンション「買取」と「仲介」の4つの違い
- マンション買取をおすすめしない3つの理由
- マンション買取のメリットが活かせるたった1つのケース
- 早く売りたいなら仲介で安く売り出すという方法もある
- 買取も仲介も、複数の業者に査定してもらうことが何より大事
すべて読めば、「マンション買取や仲介との違い」について、プロと同等の知識が身につき、賢くマンション売却できるようになるでしょう。
売り時は今！利上げで今後マンション価格は暴落する
2024年に日銀が行ったゼロ金利の解除は、住宅ローン金利を引き上げ、これまで好調だった不動産相場の暴落へとつながります。
アメリカでは2022年に大きな利上げがあり、都心のビルが半値で売却されるなど、実際に暴落が起きています。
来年以降は売却益が半減するリスクもあり、かろうじて低金利が続く2024年はまさにマンションの売り時と言えます。
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目次
1. マンション「買取」と「仲介」の4つの違い
そもそもマンション売却の方法には大きく「買取」と「仲介」の2種類があり、それぞれの仕組みとしては以下のようになっています。
簡単にご説明すると、「買取」は業者の査定額で売るかどうかを決めるだけ、「仲介」は業者の仲介により一般のマンション購入希望者と条件を交渉し合意できれば売却という流れになります。
そのため、「買取」の方が圧倒的に工程が少なく、手間や時間が掛からないというのが仕組み上の特徴です。
以上の内容も含め、「買取」と「仲介」の重要4ポイントにおける違いをまとめると以下のようになります。
| マンション「買取」と「仲介」の4つの違い | ||
| 違い | 買取 | 仲介 |
| ①売却に掛かる時間 | 約1ヶ月 | 約3ヶ月 |
| ②手間 | ○ | × |
| ③仲介手数料 | なし | あり |
| ④売却価格 | 実勢価格の6~7割程度 | 実勢価格 |
「買取」は、「手間なく早く売れ、仲介手数料が掛からない」と一見良いこと尽くしのように見えますが、肝心の売却価格（買取価格）は実勢価格の6~7割程度と激安になってしまいます。
これは、車の下取りと同じで、業者は取得したマンションを適宜クリーニング・リフォームして再販する前提での買取となりますので、その利益分を考慮すると当然の査定額と言えます。
反対に「仲介」では、時間と手間とコストの面では買取に劣りますが、最終購入者へ直接の実勢価格で売却できるため、「買取」よりも圧倒的に高く売却することが可能です。
2. マンション買取をおすすめしない3つの理由
前章のとおり、それぞれ一長一短がある「買取」と「仲介」ですが、これまで2,000件以上の不動産売却に携わってきた私の経験からは、以下の理由により「買取」はおすすめしません。
- 業者によって査定基準が異なるので相場がわからない
- 再販前提のため最終的にどんな人が買うかわからない
- 仲介よりも売却価格が圧倒的に安くなる
以下、一つ一つご説明していきます。
2-1. 理由①｜業者によって査定基準が異なるので相場がわからない
マンション買取は、買取業者が買取後にどのような扱いを検討しているかによって全く査定の基準が異なります。
そのため、一般の仲介を前提とした実勢価格の査定をしておかないと、買取査定だけでは本来の適正なマンション価値はわからず、大きな損をしてしまう可能性もあるためおすすめしません。
もし、買取を検討するにしても、「買取価格が実勢価格と比較してどうか」という点が最重要ポイントとなりますので、必ず一般の仲介での査定を複数取った上で適正な実勢価格の相場を理解しておくべきでしょう。
2-2. 理由②｜再販前提のため最終的にどんな人が買うかわからない
マンション買取業者は、基本的に再販を前提としているケースがほとんどであるため、買い取ってもらったマンションが最終的にどんな所有者のもとにいってどのように使われるかはわかりません。
普通に一般の良い人に買われるのであれば良いですが、中には業者間で転売が繰り返され、最終的にあまり属性の良くない個人や法人に買われる…というような事例もあります。
マンション内の住人付き合いが希薄な場合には、そこまで気にする必要はないと思われるかもしれませんが、マンションの住人付き合いが濃い場合やマンション住人にできるだけ迷惑をかけたくないという場合には、最終的な所有者を直接選定できる「仲介」の方が良いと言えるでしょう。
2-3. 理由③｜仲介よりも売却価格が圧倒的に安くなる
マンション買取がおすすでできない最大の理由は、なんといっても「仲介よりも売却価格が圧倒的に安くなってしまう」ことです。
前述のとおり、マンション買取価格の相場は「仲介による実勢価格の6~7割程度」です。
しかしながら、マンション買取業者は安ければ安いほど再販による利益が上がりますので、オーナーの知識量や売却事情、競合業者の内容等を勘案しながら買取査定額を調整しており、酷いケースでは実勢価格の半額以下で買取が成立していることもあります。
結局、買取業者がそのマンションに住むわけではない以上、利益を出すために必ず実勢価格よりも安くしか買い取ってくれませんので、よほど売り急ぎ等の特別な事情がない限りマンション買取はおすすめしません。
3. マンション買取のメリットが活かせるたった1つのケース
安くても良いからとにかく早く売りたい場合
特別な事情がない限り、基本的にマンション買取はおすすめしませんが、その特別な事情としては上記の「とにかく早く売らなければいけない」という一点に尽きます。
逆にいうと、相続や海外転勤等のやむを得ない事情で売却の必要期限が決まっており、その余裕がない場合等であれば、時間のかかる仲介をやっている暇はありませんので、マンション買取しか選択肢がないというケースもあります。
この場合には、買取のメリットが大きく活かせるわけですが、それでも安く買い叩かれて損をすると言った事態を避けるため、必ず以下の方法で売買価格の相場をある程度つかんだ上で買取業者と最終的な買取価格の交渉をするようにしましょう。
自分で相場を調べる方法
以下2種類のサイトを使うことで、自分の売りたい物件の大まかな相場は簡単に知ることができます。
- 不動産広告サイト
- 取引事例確認サイト
ただ、ここでわかるのはあくまで実際の売買取引価格の相場であるため、3~4割安の買取価格相場に計算し直すのを忘れないようにしましょう。
調べる際は、価格に影響を与える以下5つの条件で対象を絞ってみましょう。
| 価格に影響する条件 | |
| ①地域 | |
| ②広さ | |
| ③構造種類(木造、鉄骨、RC等) | |
| ④築年数 | |
| ⑤最寄り駅までの所要時間 |
不動産広告サイトで確認
『SUUMO』や『HOME’S』等の大手不動産広告サイトでは常に多くの売出中物件の広告が載っており、自身の一戸建ての家と同エリア・似た条件の物件を簡単に探すことできます。
ただ、あくまで売出価格にすぎないため、「その価格が適正であるか」や「きちんと成約するか」まではわからないといった点には注意が必要です。
取引事例確認サイトの利用
2つ目の相場確認方法として、過去のマンションの売買取引事例がデータベース化されていて、検索して相場を確認することができる取引事例確認サイトの利用が挙げられます。
この場合には、実際に成約した実績をもとにした価格相場を調べることができるため、より実態に合った相場判断の参考にすることができます。
おすすめの取引事例サイトは下記の二つです。
『REINS Market Information（レインズ・マーケットインフォメーション）』
いずれも公的機関が運営しており、実際の取引に基づく成約価格を集めて公表されたものになりますので、民間サイトの相場検索などと比較しても圧倒的な信頼性があります。
4. 早く売りたいなら仲介で安く売り出すという方法もある
買取よりは時間と手間が掛かるが、相場の1割安程度で抑えられ早く売れる
もう一つの早く売るための方法としては、通常の仲介で、すぐに買い手がつきそうな割安価格で売出すというものがあります。
物件やエリア需要によっても異なりますが、相場よりも1割程度安い価格で売り出せば直ぐに買い手がつき早く売れる可能性が高くなります。
この場合、売却の確実性や早さは買取のよりも劣りますが、売却価格としては買取よりも有利に売却できます。
「買取保証付き仲介」という合わせ技もある！
1~2ヵ月といった期限を決めて仲介で売出し、期限までに売れなかった場合に業者に買取ってもらうという「買取保証付き仲介」という契約方法もあります。
「とにかく早く確実に、でも、できるだけ高く売りたい」という場合には、大手の不動産業者に「買取保証付き仲介」でお願いするのが得策でしょう。
5. 買取も仲介も、複数の業者に査定してもらうことが何より大事
複数の業者に査定依頼し、少しでもいい条件で買取や仲介をしてくれる業者に出会える確率を上げよう
まず大前提として押さえておくべきポイントとして、買取、仲介に関わらず、マンションの価格査定では業者により査定額は大きく異なります。
それは、業者により特性（営業エリア、規模、得意分野、自社広告媒体の有無、在庫物件、問い合わせ状況等）が全く異なるためです。
特に不動産はエリア特性が強いため、得意な営業エリア外の案件の場合には過去事例の確認のみといった機械的な査定のみで全く頼りにならないような業者も中には存在しています。
そのため、マンションの価格査定では必ず複数社（自分が納得のいく業者に出会うまで何社でも）から査定を取り比較することが大切です。
現在では、ネットで多くの無料一括査定サービスが提供されていますので、それらを活用すれば手間なく以下のように簡単に複数の業者へアプローチできます。
無料一括査定ならここがおすすめ
不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。
『HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で20年以上の歴史と累計50万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。
HOME4U公式ホームページ「https://www.home4u.jp」
地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ
『HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が3,800社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。
先の『HOME4U』の2,300社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。
特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。
HOME’S公式ホームページ「https://www.homes.co.jp/satei/」
5. まとめ
いかがでしたでしょうか。
「マンション買取」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。
マンション売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは？」という勘違いをされている人も多いですが、売却後の確定申告も含めて実は意外と簡単に売却できてしまいます。
本ページでは「マンション買取の裏側や仲介売却との違い、賢く売却する方法」等について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。
〈本ページでご紹介したサービス・業者〉
※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。
基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、
- 資産価値が落ちにくい都市部等にある
- 年間賃料が売却査定額の5%以上（表面利回り5%以上）で貸せる
なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。
さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。
『HOME4U賃貸経営』｜売却査定同様、NTTグループが運営するおすすめサービスです
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