不動産のプロが教える！目的別にマンションを処分する為の最適な方法
住まなくなった、ローン返済が苦しい等の理由でマンションを処分したいけど、「いったいどうすれば良いの？」と悩んでいませんか？
マンションは物件による個別性が強いため、処分の難易度は物件により様々ですが、一見処分に苦しみそうな場合であっても、きちんとした知識のもとに検討を進めていけば意外と簡単に処分方法が見つかるものです。
このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「マンションの最適な処分方法」について、以下の流れに沿ってご紹介します。
- 住まなくなったマンションの賢い処分方法
- マンションを処分して利益を上げるために大切な2つのポイント
- ローン返済が苦しくなったマンションを処分するための3つの方法
- 古くなり老朽化したマンションを処分するための2つの方法
- マンションの処分では必ず複数の専門家に相談して個別の最適解を見つける！
すべて読めば、「マンションの処分方法」について、プロと同等の知識が身につき、賢くマンション売却できるようになるでしょう。
売り時は今！利上げで今後マンション価格は暴落する
2024年に日銀が行ったゼロ金利の解除は、住宅ローン金利を引き上げ、これまで好調だった不動産相場の暴落へとつながります。
アメリカでは2022年に大きな利上げがあり、都心のビルが半値で売却されるなど、実際に暴落が起きています。
来年以降は売却益が半減するリスクもあり、かろうじて低金利が続く2024年はまさにマンションの売り時と言えます。
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目次
1. 住まなくなったマンションの賢い処分方法
マンションの処分方法には大きく以下の2つの方法があります。
- 仲介売却
- 買取
簡単にご説明すると、「買取」は業者の査定額で売るかどうかを決めるだけ、「仲介売却」は業者の仲介により一般のマンション購入希望者と条件を交渉し合意できれば売却という流れになります。
そのため、「買取」の方が圧倒的に工程が少なく、手間や時間が掛からないというのが仕組み上の特徴です。
以上の内容も含め、「買取」と「仲介売却」の重要4ポイントにおける違いをまとめると以下のようになります。
| 「買取」と「仲介売却」の4つの違い | ||
| 違い | 買取 | 仲介売却 |
| ①売却に掛かる時間 | 約1ヶ月 | 約3ヶ月 |
| ②手間 | ○ | × |
| ③仲介手数料 | なし | あり |
| ④売却価格 | 実勢価格の6~7割程度 | 実勢価格 |
「買取」は、「手間なく早く売れ、仲介手数料が掛からない」と一見良いこと尽くしのように見えますが、肝心の売却価格（買取価格）は実勢価格の6~7割程度と激安になってしまいます。
これは、車の下取りと同じで、業者は取得したマンションを適宜クリーニング・リフォームして再販する前提での買取となりますので、その利益分を考慮すると当然の査定額と言えます。
反対に「仲介売却」では、時間と手間とコストの面では買取に劣りますが、最終購入者へ直接の実勢価格で売却できるため、「買取」よりも圧倒的に高く売却することが可能です。
そのため、賢いマンションの処分方法としては、「どうしても今すぐ売れないと困る」等のよほどの特別な事情がない限りは、「仲介売却の方法で、できる限り費用を抑えて高く売る」というのが得策です。（※具体的な方法については次章でご紹介しています）
1-1. マンションは処分するべきか？貸すべきか？
都市部等で賃貸の需要もあり、住まなくなったマンションを「処分する」べきか「貸す」べきかで悩んでいるといったような相談も多くありますが、その回答としては、物件の条件次第ですが「基本的には売った方が良い」というのが私の意見です。
それは、まず貸し出すためにはクリーニングやリフォームによりお金をかけて部屋をきれいにする必要がある上に、賃貸経営というのは全てを外部委託でやっていると思ったほど儲かる事業ではなく、自分でやるには相当の手間とリスクを伴うからです。
仮に、都市部のマンションで月額15万円で貸せる市場があったとしても、
- 賃貸管理委託費で5%
- 管理費・修繕積立金で数万円
- 固定資産税月割りでも数万円
等のような様々な月額経費が掛かり、
- 空室時には無収入
- 退出時にほ補修と次の入居者募集のための広告費
と想像以上に出費やリスクが多く、マンション一室だけでは「思ったほど利益が上がらなかった…」というケースがほとんどです。
また、築年数が経つ程、売却可能価格も下がっていくため、現時点で良い条件で売却できるのであれば、下手に貸さずに売ってしまった方が結果的に得になる可能性が高いでしょう。
しかしながら、以下のような3つのケースの場合には明らかに貸した方が良いと言えます。
＜貸した方が良い場合＞
- 経済情勢が悪く売るには不利な時期である
- 売却価格に対して利回り10%以上で高く貸せる
- 今売ると税金の特例が受けられない
いずれにしても、本業としてやる場合を除いては、経済情勢をみながら早めに処分する前提で賃貸を考えておいた方が良いでしょう。
2. マンションを処分して利益を上げるために大切な2つのポイント
前章のとおり、住まなくなったマンションの賢い処分方法としては、「仲介売却」の方法でできる限り費用を抑えて高く売るということですが、そのための具体的な方法として最も大切な2つのポイントをご紹介します。
マンション売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。
- 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する
- 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する
マンションを売る際には様々な費用が掛かりますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。
そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。
仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。
宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。
| 宅建業法に基づく仲介手数料の上限額 | |
|---|---|
| 「売買価格」 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 | |
| 売買価格3,000万円（消費税10%）の場合 | 105万6000円 |
売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。
2-1. 仲介手数料を安く抑えるには
前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。
交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。
そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。
無料一括査定ならここがおすすめ
不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。
『HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で20年以上の歴史と累計50万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。
HOME4U公式ホームページ「https://www.home4u.jp」
地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ
『HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が3,800社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。
先の『HOME4U』の2,300社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。
特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。
HOME’S公式ホームページ「https://www.homes.co.jp/satei/」
2-2. 売出し価格を高くするには
結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額（場合によってはそれ以上の価格）を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。
物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。
しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません。
仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。
そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額（それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格）を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。
3. ローン返済が苦しくなったマンションを処分するための3つの方法
マンションを処分したいと思っても、ローンが残っているマンションの場合には、自己資金ないしはマンションの売却代金でローンを一括返済する必要があり、「マンション処分価格＜ローン残債」で自己資金もないの場合には通常の方法で処分することはできません。
そういった場合のマンションの処分方法としては以下の3つがあり、現実的には「1. 住み替え（買い替えローン）で住み替え」か「2.任意売却」の方法で検討することになります。
- 住み替え（買い替え）ローンで住み替え
- 任意売却
- 競売
以下、各方法について具体的に解説していきます。
3-1. 住み替え（買い替え）ローンで住み替え
＜手順＞
- 売りと買いを「同時」で進める
- 住み替えローン（買い替えローン）を申込む
- 売却と購入の決済を同時（同日）に行う
住み替え（買い替え）ローンとは、通常、売ってから買うことが原則であるマンション住み替え・買い替えにおいて、売却と購入を同時に行うことができるようにつくられたローンです。
そして、使い方によっては上図のように、売却代金では不足する残債額を新たな購入物件の価格に上乗せして融資してもらえる可能性があります。
当然、融資審査に通ることが前提ですが、ローン返済が苦しくなったマンションの処分にも有効です。
しかしながら、住み替え（買い替え）ローンでは売りと買いの決済を同時（同日）に行わないといけないという点から、各案件のタイミング調整や関係者全員のスケジュール調整等の難しさもありますのでその点には注意が必要です。
3-2. 任意売却
前項の「住み替え（買い替え）ローン」はきちんとした収入があってローン審査に通ることが前提となっていますので、そもそもの収入面で問題がある場合には使えず、その場合には「任意売却」を検討することになります。
「任意売却」とは上図のとおり、債権者である金融機関に相談し、承諾が得られれば、共同でマンションを売却し返済に充てるという方法です。
この場合、金融機関からすると売却後でも残債の全額を回収できない上に、担保を失ってしまうことから、貸し倒れリスクを検討して判断されます。
3-3. 競売
ローン返済が不能となり、債権者である金融機関が一刻も早く債権の一部を回収したいという場合には、金融機関から裁判所へ競売申請が行われ裁判所による競売（強制売却）が行われることになります。
競売の場合には、債権の早期回収が目的ですので、通常の売買や任意売買での売却価格と比較して概ね8割程度の金額でしか売れないケースが多く、最終的な残債額も多くなってしまいます。
さらに、裁判所への差押えや競売の公告がなされることから、近隣へも競売の事実がバレてしまう等のデメリットもありますので、競売という最悪のパターンを回避するためにも、ローン返済が苦しい場合には早めから債権者である金融機関へ相談しておいた方がよいでしょう。
4. 古くなり老朽化したマンションを処分するための2つの方法
古くなって老朽化したマンションの処分は最も苦戦する可能性が高いパターンですが、諦めずにできるだけ多くの専門家に相談し続ければ大概適切な処分方法が見つかるものです。
この場合、完全に個別の物件次第で状況は異なりますが、一般的な老朽化マンションの処分方法には大きく以下の2つの方法があります。
- 安く売り出す
- リノベーションして売り出す
一般に、老朽化マンションが売れない最も大きな理由としては、「経済的・物理的な残存耐用年数が短く、物件自体の見た目や機能性が陳腐化している」ということが挙げられます。
そのため、「そもそも安く売り出すことで残存耐用年数が短くても大きな損はないと思ってもらう」「リノベーションして見た目や機能性の陳腐化を解消し耐用年数も延ばす」といったような方法を、物件の状態と購入可能性のある層のニーズと照らして検討することが大切です。
あくまで、専門的な検討や判断が必要になりますので、専門家に相談しながら検討する方が得策と言えます。
5. マンションの処分では必ず複数の専門家に相談して個別の最適解を見つける！
これまで色々とご紹介してきましたが、マンション自体は完全に個別性のあるものであり、その処分についても個別事情による差が大きいため、必ず専門家に相談しながら個別の最適解を見つけるというスタンスが最も大切です。
また、マンションは処分の仕方によって売却の可否や売却価格に大きな差が出てくるため、損をして後悔しないためにも、必ず複数の専門家から意見や情報を集め慎重に判断する必要があります。
具体的にマンションの処分で悩まれているようであれば、まずは、そもそものご自身のマンション処分の可能性を探る上でも、『HOME4U』等の無料一括査定サービスを使って情報収集から始めるとよいでしょう。
6. まとめ
いかがでしたでしょうか。
「マンションの処分」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。
マンションの処分は、一見難しそうで、「簡単にはできないもの」という勘違いをされている人も多いですが、地道に一つ一つの可能性を検討してけば大概のマンションは意外と簡単に売却できてしまうものです。
本ページでは「マンションの処分方法や賢い売却方法」等について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。
〈本ページでご紹介したサービス・業者〉
※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。
基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、
- 資産価値が落ちにくい都市部等にある
- 年間賃料が売却査定額の5%以上（表面利回り5%以上）で貸せる
なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。
さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。
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