「相続税対策のために土地活用をした方が良い」というような話をよく聞くけど、「なぜ土地活用が相続税対策になるの」「どんな土地活用でも良いの」等と詳細がわからず悩んでいませんか？

事実、現行の相続税法上では、上手く土地活用をすることによって大きな税額を圧縮することが可能であり、特に地価の高いエリアに土地を所有している人ほど、土地活用の必要性は高まります。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「相続税対策に土地活用が有効な正しい理由」と「有効な活用法〜注意点や適切な相談先」まで、以下の流れに沿ってご紹介します。

1. 土地活用が相続税対策となる正しい3つの理由
2. 相続税対策に最も向いている土地活用方法2選
3. 相続税対策における4つの注意点
4. 相続税対策の土地活用に最も適した相談先3選
5. 土地活用を業者に相談する際に重要な2つのポイント

このページをすべて読めば、「相続税対策のための土地活用」についての疑問や悩みが解消でき、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。

その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。

確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営する「HOME4U土地活用」などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

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1. 土地活用が相続税対策となる正しい3つの理由

※2023年度税制による

• 理由①｜税法上の建物評価額は安く評価される
• 理由②｜賃貸住宅であれば土地評価額も『貸家建付地』として安くなる
• 理由③｜『小規模宅地等の特例』により土地評価額が大きく減額される場合もある

2023年度の税制に基づくと、上記3つの理由から、上手に土地活用することで相続税計算上の相続財産の評価額を大きく圧縮することが可能であり、多くの資産家の方が土地活用による相続税対策を行なっているのです。

以下、順を追って各理由について解説していきます。

※土地活用による税金対策・相続対策については、他にも様々な税法上の制度や特例等があり、目的や状況によって最適解は異なってきますので、必ず資産税に詳しい税理士や専門のコンサルタント等に相談しながら慎重に検討するようにしましょう。

1-1. 理由①｜税法上の建物評価額は安く評価される

基本的に税法では「現金」を何か他の「モノ」に変えると評価（税法上の価値）は下がります。（「現金」はいつでも「モノ」に変えられるが、「モノ」を「現金化」しようとしても同じ値段では買い取ってもらえないため）

さらに、その「モノ」に他人の権利等がつき自分の権利が制限されるとその分だけ評価も下がるという仕組みになっています。

そのため、「現金」を「不動産化」し、さらにそれを「賃貸」することで、将来に渡って賃貸収入が入ってくることから事実上の価値は落ちていないのに評価額は約半分程度まで落とすことが可能なのです。

1-2. 理由②｜賃貸住宅であれば土地評価額も『貸家建付地』として安くなる

相続税法上、賃貸住宅（住居系の建物で他人に賃貸されているもの）が建つ土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として、一定割合減額評価されることになっています。

それは、貸家の場合には、建物に他人の借家権が発生することにより建物も土地もその分の制約を受けることから、借家権分の価値を減額して評価してもらえるためです。

「貸家建付地」の考え方は、土地・建物を自分で使うことを前提とした考え方であり、実際は、賃貸住宅オーナーにとって借家権が発生することによる大きな問題はありませんので、とてもお得な制度といえます。

減額率の計算方法は以下のとおりです。

借地権割合については、管轄の税務署でも確認できますが、国税庁のHPに公開されている「路線価図」でも確認することができます。

○国税庁ホームページ

「都道府県選択」→「路線価図」→「市区町村選択」→「詳細エリア選択」という流れで見ていくと、自分の土地の借地権割合が確認できます。（地方等で路線価が定められていない地域の場合には管轄の税務署に確認する必要があります。）

1-3. 理由③｜『小規模宅地等の特例』により土地評価額が大きく減額される場合もある

相続税法には納税者の負担を軽減するために様々な特例が設けられていますが、その中でも最も効果が大きいのが「小規模宅地等の特例」です。

「小規模宅地等の特例」では、生計を一にしている配偶者や家族のために共に住んでいる住宅の土地（特定居住用宅地等）や被相続人が生前事業を営んでいた場合にその事業のために使われている土地（特定事業用宅地等）、賃貸住宅や駐車場など不動産貸付事業のために使われている土地（貸付事業用宅地等）については、相続人の以後の生活を考慮し、相続税が大幅に軽減されるようになっています。

そのため、現状のままで「小規模宅地等の特例」が受けられる土地があるかどうかを検討し、無い場合には上手く土地活用を行えば、少なくとも貸付事業用宅地として200㎡まで50％減額の適用を受けられるようになります。

以下に「小規模宅地等の特例」の概要と、土地活用により適用される可能性のある「特定事業用宅地」及び「貸付事業用宅地」の適用条件についてご紹介いたします。

○ 国税庁 令和5年『No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）』より

相続開始の直前における宅地等の利用区分			要件		限度面積	減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等	貸付事業以外の事業用の宅地等		①	特定事業用宅地等に該当する宅地等	400	80％
	貸付事業用の宅地等	一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除く)用の宅地等	②	特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等	400	80％
			③	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200	50％
		一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等	④	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200	50％
		被相続人等の貸付事業用の宅地等	⑤	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200	50％
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等			⑥	特定居住用宅地等に該当する宅地等	330	80％

特定事業用宅地等の条件（「国税庁HP」より抜粋）

相続開始の直前において被相続人等の事業（貸付事業を除きます。以下同じです。）の用に供されていた宅地等で、次の表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件の全てに該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます（次の表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件の全てに該当する部分で、それぞれの要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得した持分の割合に応ずる部分に限られます。）。

※平成31年度税制改正により、相続開始前3年以内に事業用に使われ始めた土地は上記特例の対象外となりました。

貸付事業用宅地等の条件（「国税庁HP」より抜粋）

相続開始の直前において被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、次表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件の全てに該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます(次表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件の全てに該当する部分で、それぞれの要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得した持分の割合に応ずる部分に限られます。)。

2. 相続税対策に最も向いている土地活用方法2選

相続税はそもそも日本人全体の5％程度の人にしか掛からない資産家に対する税金ですが、土地は高額になるケースが多く、まとまった大きさの土地を所有している人や地価の高い都市部の土地を所有している人はほとんどの場合で相続税の対象となってくるため、土地活用による相続税対策を検討すべきです。

相続税対策を目的に土地活用を行う場合には、「税金の優遇が受けられる住居系建物建築による評価額の引き下げ」が検討の大きなポイントなります。

税金の優遇が受けられる住居系建物建築による土地活用としては、以下の2つが代表的です。

• 賃貸住宅経営（賃貸アパート経営・賃貸マンション経営）
• 高齢者施設経営（老人ホーム経営・サ高住経営）

以下、それぞれの特徴と相談する上でおすすめの業者についてご紹介していきます。

2-1. 賃貸住宅経営（賃貸アパート経営・賃貸マンション経営）

賃貸住宅経営とは、所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用です。

賃貸住宅の経営（管理）方法には主に以下の3つの方法があります。

• 一括借上方式（サブリース）：借上料率相場は90〜80％程度
• 管理委託方式：管理費相場は3〜5％程度
• 自己管理方式　：募集のみ業者に委託。賃料は全て自己の収入となる

各管理方法の概要とメリット・デメリットは下図のとおりです。

賃貸住宅経営は、最も幅広い土地に対応でき、住居系建物建築による土地活用の中では最も手軽にはじめることができるため、相続税対策目的の土地活用では真っ先に検討すべき活用方法といえます。

投資額こそ、数千万円〜大規模な場合には数億円という多額の投資が必要にはなりますが、そもそも相続税対策のためには一定規模以上の投資をしないと相続税圧縮効果が薄くなってしまうという側面もあるため、自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば相続税対策には最も有効な土地活用です。

利回りは、エリア毎に家賃相場が大きく異なることから一概にはいえませんが、概ね5〜15％程度の利回りが期待できます。

賃貸住宅経営を検討する上でおすすめの業者

賃貸住宅経営でおすすめの業者は、アパート建築かマンション建築かによって得意とする業者が異なり、それぞれ多くの優良業者が存在していますが、「全国展開しており、アパートもマンションもどちらも得意としている」という意味でおすすめのハウスメーカーを以下にご紹介します。

• 積水ハウス株式会社
• 大和ハウス工業株式会社
• 旭化成ホームズ株式会社
• パナソニックホームズ株式会社

▷積水ハウス株式会社｜都市部から地方まで実績豊富な安心できる業者を選びたい人におすすめ

『積水ハウス株式会社』は、住宅建築戸数累計250万戸を超える圧倒的No.1のハウスメーカー。

その豊富な実績に基づく住まいづくりのノウハウを活かし、低層アパート〜高層マンションまで幅広く質の高い物件を建築しています。

さらに、日本全国に事業所を展開しているため、地方の土地から都心の土地までエリアや大きさにかかわらずほぼ全ての案件に対応可能という点も非常に心強く、全国の土地オーナーから厚い支持を受けている建築会社です。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、賃貸住宅について失敗のない安心の提案が受けられるでしょう。

▷大和ハウス工業株式会社｜豊富な対応力と建築実績から、安心できる業者を選びたい人におすすめ

『大和ハウス工業株式会社』は、積水ハウス同様日本全国に事業所を展開しており、賃貸住宅の建築実績も豊富な安心できるハウスメーカーです。

さらに、ハウスメーカーでありながら、ロードサイド店舗や物流、ホテル等、事業の多角化が進んでおり、エリアや規模・種類を問わず一社でほとんどのニーズに対応可能な点が他の建築会社にはない魅力といえます。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、自分の土地のポテンシャルを判断する上でもかなり役立つでしょう。

▷旭化成ホームズ株式会社｜特に都市部の中低層マンション建築を検討している人におすすめ

『旭化成ホームズ株式会社』は、大手ハウスメーカーの中では最も規模が小さい会社ながら、旭化成グループの技術力を活かした性能の高い部材を使った品質の高い住宅建築を得意とする建築会社。

規模が小さいため、積水ハウス・大和ハウスほどのエリア対応力はありませんが、その分都市部に強く、都市部の中低層マンションでは積水ハウスと共に最も選ばれているハウスメーカーといえます。

さらに、ペット共生型マンションや子育て支援型マンション等の差別化要素を取り込んだパッケージ商品をラインナップしており、差別化提案にも強い業者です。

※対応可能なエリアでの差別化提案には信頼が置ける会社ですので、特に都市部に土地を持っている人は選択肢の中の一社に入れておくべきです。

▷パナソニックホームズ株式会社｜コストを抑えながら中高層マンション建築を検討したい人におすすめ

『パナソニックホームズ株式会社』は、パナソニックグループのハウスメーカーですが、工業化住宅（工場で生産した均質の部材を使って決められた規格の中で建築する住宅）としては最高の9階建てまでの建築が可能という構造的に優れた技術をもった建築会社です。

他のハウスメーカーは工業化住宅ではせいぜい4階建て程度までしか建築できず、5階建て以上はRC造（鉄筋コンクリート造）の在来建築となることから、5〜9階建に関しては「安定した品質でコストを抑えた建築が可能」という工業化住宅の強みを活かした建築ができる唯一の建築会社といえます。

※5階建以上の中高層マンションを検討するのであれば、他の建築会社は基本的にRC造となるため、比較のうえでも選択肢の中の一社にいれておくとよいでしょう。

2-2. 高齢者施設経営（老人ホーム経営・サ高住経営）

高齢者施設経営とは、「老人ホーム」や「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」等の高齢者が介護や安心等の目的で賃貸して住む施設を所有地に建築し、介護事業者や不動産業者が建物を一括借上して事業経営を行うというかたちの土地活用です。

高齢者施設は一般の賃貸住宅と違い、介護や安心の提供を目的とした高齢者専用の住まいですので、社会福祉的な側面が強く社会貢献性の高い事業でもあります。

高齢者施設の中にも様々な種類の施設が存在し、事業化するためには基本的に介護事業者や不動産業者等の運営事業者と事前に共同して計画を行うことが必要で、施設の種類によっては自治体の開設許可が必要なものもあります。

運営事業者との共同が前提となりますので、手軽に事業化できないということと、事業者の採算性の面から一定規模以上の敷地や建物が必要になるため最低でも数億円〜の投資が必要というデメリットもありますが、社会貢献性が高く利回りも8〜15％程度と比較的高利回りが期待でき、住居系建物であるため相続税対策としても有効な土地活用です。

高齢者施設経営を検討する上でおすすめの業者

高齢者施設経営を検討する上では、まず共同で事業化してもらえる運営事業者を探す必要があります。

高齢者施設の運営は、介護の要素も強いため基本的には介護事業者が運営するケースがほとんどですが、自立した高齢者向けの施設の場合には不動産業者が介護サービス提供業者と共に運営している場合もあります。

介護事業者もエリアにより対応の可否がバラバラで、地域によっては地場の中小業者でないと事業者が見つからない場合もありますが、以下に全国規模で施設を運営しているおすすめの大手介護事業者をご紹介します。

• SOMPOケア株式会社
• 株式会社ベネッセスタイルケア
• 株式会社ニチイ学館

▷SOMPOケア株式会社｜介護付き有料老人ホーム運営数No.1の大手介護事業者

『SOMPOケア株式会社』は、損保業界最大手のSOMPOホールディングスのグループ会社であり、介護付き有料老人ホーム運営数No.1の大手介護事業者で、全国に「そんぽの家」というブランドで老人ホームやサ高住を運営しています。

施設が足りないエリアに積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

▷株式会社ベネッセスタイルケア｜ベネッセグループの大手介護事業者

『株式会社ベネッセスタイルケア』は、教育・生活事業を全国に展開するベネッセホールディングスのグループ会社で、全国に老人ホーム・サ高住や保育園等の社会福祉施設全般を運営する大手介護事業者です。

ベネッセスタイルケアも積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

▷株式会社ニチイ学館｜教育・医療・介護分野で全国で幅広く展開する大手介護事業者

『株式会社ニチイ学館』は、教育・出版分野のイメージが強い大手企業ですが、実は介護事業においても上記の2社と並んで業界最大手の一社です。

ニチイ学館も積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

3. 相続税対策における4つの注意点

相続税対策（相続対策）においては、以下の4つのポイントがとても大切です。

• 注意点①｜「税額圧縮」よりも先に「納税資金の確保」と「円満分割」を考える
• 注意点②｜預貯金がある人は借金でも自己資金でも効果は同じ
• 注意点③｜二次相続を見越して考える（二次相続の方が圧倒的に大変）
• 注意点④｜税額圧縮効果は時間とともに薄れていくため定期的な見直しが必要

以下、順を追って解説していきます。

3-1. 注意点①｜「税額圧縮」よりも先に「納税資金の確保」と「円満分割」を考える

「相続税対策」と聞くと、「いかに税額を圧縮するか」ということだけに目がいってしまう人が多いですが、相続税対策（相続対策）において大切な順番は「きちんと納税できるか」「円満に遺産分割できるか」という順であり、その二つが満足していなければ、たとえ納税額が少なくなったとしても相続で失敗してしまう可能性があります。

相続で失敗して揉めないためにも、まずは「納税資金の確保」と「円満分割方法の検討」をしっかりと行い、その上で、できる限りの「税額圧縮方法の検討」を行うようにしましょう。

3-2. 注意点②｜預貯金がある人は借金でも自己資金でも効果は同じ

よく「相続税対策のために借金をする」という話を聞きますが、預貯金がある人は借金をしても自己資金で活用しても税額圧縮効果は同じです。

それは、借金に税額圧縮効果があるのではなく、土地活用することに税額圧縮効果があるためです。したがって、ある程度の金融資産をお持ちで、納税資金を確保した上でもまだ余裕がある場合には、特段の理由がない限りわざわざ金利を払って借金をする必要はありません。

一方で、金融資産がない人は、借金をして土地活用を行うことで、土地活用による税額圧縮効果と借金を負の資産として相続財産評価からマイナスされる効果の両方が得られ、納税額を抑えるうえではとても効果的です。

きちんと土地活用による収益で安心して返済できる計画のもと、借金による土地活用を検討すると良いでしょう。

3-3. 注意点③｜二次相続を見越して考える（二次相続の方が圧倒的に大変）

相続人の中に配偶者がいる一時相続では、配偶者の法定相続分（相続財産の2分の1）か1.6億円のどちらか多い額まで無税という配偶者の税額軽減の特例があるため、相続財産の大部分を配偶者が相続することが多く、納税の面でも遺産分割の面でも揉めるケースは少ないです。

しかしながら、兄弟だけで相続することとなる二次相続では、先の配偶者の税額軽減の特例もなく、各兄弟の配偶者等の親族が口を出してくるケースも多く、事前に対策をしておかないと納税の面でも遺産分割の面でも揉めてしまうことになりかねません。

相続税対策（相続対策）を検討する上では、必ず二次相続を見越して考えるようにしましょう。

3-4. 注意点④｜税額圧縮効果は時間とともに薄れていくため定期的な見直しが必要

土地活用による相続税の税額圧縮効果は、建物が新築時が最も高く、その後は毎月の賃料収入により相続財産が増えていってしまうことから、次第に効果が薄れていってしまいます。

また、土地の評価額を計算する上で基準となる「路線価」も毎年見直されるため、それだけでも大きく納税額が変わってきてしまう可能性もあります。

そのため、一度対策を検討したからといって安心せず、2〜3年に一度は対策効果の見直しを行うようにしましょう。

4. 相続税対策の土地活用に最も適した相談先3選

相続税対策（相続対策）は非常に専門的かつ当人に対する影響度が大きなものであるため、しっかりとした専門家に相談すべきですが、意外と専門家が少ないというのが残念な実情です。

そのため、以下の3つの相談先の中から信頼できるパートナーを見つけることをおすすめします。

• 資産税を専門とする税理士
• 信託銀行
• 資産承継を専門とする建築会社や不動産コンサルティング会社

上記の3つの相談先は、私もよくパートナーを組んで業務を行なっている先であり、まさに「相続を生業としている専門家」です。

以下、順を追ってご紹介していきます。

4-1. 資産税を専門とする税理士

やはり、税金のことは税理士が最も詳しいというのは当然ですので、相続税のことも税理士に相談すべきですが、医者が診療科毎に専門が分かれているように、実は税理士も得意とする税法が人によって異なっています。

そもそも税理士になるための税理士試験は11科目中5科目の試験に合格をすればよく、相続税法や固定資産税法は必須科目ではありません。さらに、税理士の大半は中小法人の会計や決算等の経理顧問料を大きな収入源としていることから、税理士試験を受ける際にも、税理士になった後にも「法人税法」や「消費税法」を集中的に勉強している人が多いです。

そのため、そもそも相続税法等の資産税専門の税理士は非常に少ない（おそらく税理士全体の1割もいない）というのが実情ですが、税理士であれば誰でも良いわけではなく、必ず資産税専門の税理士に相談するようにしましょう。

エリアや条件等によって最適な税理士事務所は異なりますが、以下に大手の税理士事務所をご紹介しておきます。

• 辻・本郷相続センター
• 税理士法人 レガシィ

辻・本郷相続センター｜全国対応の業界最大級の規模を誇る税理士法人の相続業務特化チーム

『辻・本郷相続センター』は、業界最大級の規模を誇る辻本郷税理士法人の中の相続業務に特化したプロフェッショナルチームです。創業90年を超える老舗という安心感と、北海道沖縄を含め全国に拠点を持っており、広い対応力が魅力です。

メガバンク等と提携してVIP顧客の相続税対策の相談役等も務めており、非常に豊富な実績があります。

サービスの質にこだわる方は相談してみるとよいでしょう。

税理士法人 レガシィ｜相続コンサルティング実績が豊富な大手税理士法人

『税理士法人 レガシィ』は、相続を専門とした老舗の税理士法人です。実績件数は10年連続で上昇しており、今勢いのある法人といえます。拠点は首都圏のみと少ないものの、案件は25,000件を超え、国内トップレベルの実績があります。

安心して相談できる先ですので、居住地域に拠点のある方は相談してみるとよいでしょう。

4-2. 信託銀行

信託銀行は一般の人には馴染みがなく、支店数も少ないためどのうような銀行なのかはあまり知られていませんが、簡単にいうと「相続や不動産に特化した銀行」です。

一般の商業銀行のような銀行業務も行なっていますが、事業の大きな特徴は、大規模不動産のコンサルティグ・仲介や個人の相続コンサルティング・遺言信託等、商業銀行では扱えない分野の事業をメインに行なっています。

そのため、相続や不動産のプロ集団であり、金融を含めた資産全体のコンサルティングや提案を受けることができます。

デメリットとして、支店数が少なく都市部の比較的大きな駅にしか支店がないため、地方だと対応できない場合がありますが、居住地域内に支店がある方は無料で相談できますので相談してみるとよいでしょう。

以下に、3大信託銀行をご紹介しておきます。

• 三井住友信託銀行
• 三菱UFJ信託銀行
• みずほ信託銀行

 三井住友信託銀行｜フィナンシャルグループに属さず信託銀行部門では業界最大規模

『 三井住友信託銀行』は、三井住友フィナンシャルグループとは関係なく、旧中央三井信託銀行と旧住友信託銀行が合併して誕生した単体の信託銀行で、その歴史からも信託銀行専門で続いてきた根っからの信託銀行といえます。

信託銀行部門だけで比較すると、日本では最大規模を誇り、個人から法人まで資産運用や相続・不動産売買等様々な専門性の高い相談に対して、ワンストップで質の高いコンサルティングやサービスが受けまれます。

他の信託銀行と異なり、フィナンシャルグループに属していないため、支店数やATM数が少なく普段の利便性は若干劣るというデメリットはありますが、質の高いコンサルティングを受けたい人は相談するとよいでしょう。

三菱UFJ信託銀行｜業界最大手の三菱UFJフィナンシャルグループの信託銀行

『 三菱UFJ信託銀行』は、言わずと知れた業界最大手の三菱UFJフィナンシャルグループの信託銀行で、グループ内で連携しながら金融や不動産の分野であらゆる相談に対して、質の高いソリューションが受けられます。

旧中央三井信託銀行と旧住友信託銀行が合併して三井住友信託銀行が誕生するまでは、信託銀行部門でも最大規模であった信託銀行であり、三菱UFJフィナンシャルグループには様々な分野で業界大手の企業が揃っているため、トータルソリューションの面では最も安心して相談できる業者といえるでしょう。

みずほ信託銀行｜みずほフィナンシャルグループの信託銀行で特に不動産が得意

『みずほ信託銀行』は、不動産に強い旧安田信託銀行を合併している歴史があり、現在でも特に法人向けの大規模な不動産のコンサルティングや仲介を得意としている信託銀行です。

信託銀行部門としては、先の三井住友信託銀行や三菱UFJ信託銀行と比較して規模は小さめではあるものの、不動産分野についての実績は多く、特に不動産資産の割合が多い人にとってはおすすめの相談先といえます。

4-3. 資産承継を専門とする建築会社や不動産コンサルティング会社

土地活用となると、最終的には何らかの建物を建築するということになりますが、先にご紹介した税理士や信託銀行では、建物の設計や建築という分野になると専門家とまではいえません。

本来は専門分野毎にそれぞれの専門家を交えてプロジェクトチームのような形の組織に相談できるのが理想ですが、残念ながらなかなかそのような理想的な組織はないというのが現実です。

そのため、実際の現場ではそれぞれが外部提携を結びながら連携して一人の顧客の相談にトータルソリューションを提供しているというのが実情であり、その際の中心的な役割をしているがハウスメーカー等の建築会社や専門のコンサルティング会社である場合が多いです。

資産承継専門の建築会社やコンサルティング会社は、相続対策や資産承継のための土地活用を生業としていますので、当然にその分野については詳しいプロといえますが、いずれも全国的に対応可能な規模の大きな業者は少なく、業者や担当者によってレベルにも大きな差がありますので、きちんと見分ける必要があります。

以下に、良い業者の見分け方をご紹介致します。

ハウスメーカー等の土地活用専門部署

安心感等も考えると全国規模で企画〜建築・管理まで一括して任せられるハウスメーカーが便利ではありますが、多くは戸建住宅をメインに扱う部署で、戸建住宅のスタッフは土地活用についての知識やスキルは乏しいため、必ず土地活用専門の部署や会社に相談するようにしましょう。（きちんとした会社には必ず土地活用専門の部署が存在しています。）

ハウスメーカー等の建築会社に相談する場合には、「建築構法や対応可能な建物種類が限定される」というデメリットもありますので、幅広い構造や構法の建物を検討したいという方は次項でも触れますが「資産承継や土地活用に精通した不動産コンサルティング会社」へ相談するとよいでしょう。

以下に全国規模の大手ハウスメーカーとそれぞれの土地活用専門部署名についてご紹介しておきます。

• 積水ハウス株式会社の土地活用専門部署『シャーメゾンステーション』
• 大和ハウス工業株式会社の土地活用専門部署『大和ハウス工業株式会社』
• 旭化成ホームズ株式会社の土地活用専門部署『旭化成へーベルプラザ』

資産承継や土地活用に精通した不動産コンサルティング会社

数は少ないですが、しっかりとした不動産コンサルティング会社であれば、建築構法や建物種類等に捉われずに、検討し得る全ての可能性の中から最適な選択肢を提示してもらえるため最もおすすめの相談先といえます。

デメリットとしては、そもそも資産承継や土地活用に精通した不動産コンサルティング会社自体の数が少なく、全国的に対応可能な規模の大きな業者はほとんどありませんので、都市部等の限定的なエリアでしか相談ができないということが挙げられます。

また、基本的に小さな業者がほとんどですので、そのサービスレベルもピンからキリまで大きな差があり、「コンサルタントにしっかりとした経歴や実績等があるかどうか」きちんとを見極めた上で相談することが大切です。

不動産コンサルティング会社としては、相続対策に強い以下の会社がおすすめです。

▷アックス財産コンサルタンツ協会｜相続対策に強く、中立的な立場で最適な活用法を提案してもらえる

『アックス財産コンサルタンツ協会』は、相続対策や土地活用のコンサルティングを行なっている不動産コンサルティング会社です。

そもそも絶対数の数少ない不動産コンサルティング会社の中で、運営歴30年以上と実績があり、中立的な立場で最適な活用法を提案してもらえるという点は非常に魅力的でしょう。

また、最寄りの不動産コンサルティング会社を探す方法の一つとして、以下に不動産コンサルティング技能試験に合格した全国の「公認不動産コンサルティングマスター」が会員登録をしている「一般社団法人　全国不動産コンサルティング協会」についてご紹介致します。

※参考｜一般社団法人 全国不動産コンサルティング協会

『一般社団法人　全国不動産コンサルティング協会』は、不動産鑑定士や宅地建物取引士等の不動産の資格を持ち、当該協会が実施する不動産コンサルティング技能試験に合格した人が「公認不動産コンサルティングマスター」として会員登録している協会です。

全国不動産コンサルティング協会のHPでは全国の登録会員の相談先を公開しておりますので、最寄りの不動産コンサルティング会社を探す上で有効な手段の一つです。

※注意

不動産コンサルティング技能試験の合格率は60〜70％と、決して難しい試験ではありませんので、公認不動産コンサルティングマスターといっても、全ての人が優れたコンサルティングができるわけではありません。資格名だけで過信せず、必ず実績等を確認し、信頼性を見極めるようにしましょう。

5. 土地活用を業者に相談する際に重要な2つのポイント

土地活用を業者に相談する際には、必ず以下の2つのポイントを守るようにしましょう。

• 土地活用専門の担当者（部署）に依頼する
• 複数の業者を比較した上で条件交渉する

規模の大きなハウスメーカー等では、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に建築会社では最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うということも多くあり得ます。そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マン等に相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめします。

また、当然のことながら、同じ土地であっても業者や担当者によって提案内容や条件に大きな差が出てきます。プランや構造等、無限に提案の余地のある土地活用において、すべての可能性を検討するのは不可能ですが、後悔することのないように可能な限り少しでも多くの業者を比較検討した上で、しっかりと条件交渉するようにしましょう。

上記2点を踏まえて、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

一括資料請求サービスを活用するメリット

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます。

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます。

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」です。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U（ホームフォーユー）土地活用：https://land.home4u.jp

6. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「相続税対策のための土地活用」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

相続税は全人口の5%程度の人にしか掛からない税金ではありますが、掛かる人にとっては資産を守る上でも事前にしっかりと対策をしておくべき大きな問題の一つです。

相続で揉めることなく、できる限り多くの資産を承継していけるように、早い段階から専門家に相談し、賢い計画を立てていかれることをおすすめします。

本サイトでは「相続税対策のための土地活用」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

ご自身の状況に合わせて、最適な計画を検討してみて下さい。

＜相続税対策に最も向いている土地活用方法2選＞

1. 賃貸住宅経営（賃貸アパート経営・賃貸マンション経営）
2. 高齢者施設経営（老人ホーム経営・サ高住経営）

▷賃貸住宅経営をする上でおすすめの業者

• 積水ハウス株式会社｜都市部から地方まで実績豊富な安心できる業者を選びたい人におすすめ
• 大和ハウス工業株式会社｜豊富な対応力と建築実績から、安心できる業者を選びたい人におすすめ
• 旭化成ホームズ株式会社｜特に都市部の中低層マンション建築を検討している人におすすめ
• パナソニックホームズ株式会社｜コストを抑えながら中高層マンション建築を検討したい人におすすめ

▷高齢者施設経営をする上でおすすめの業者

• SOMPOケア株式会社｜介護付き有料老人ホーム運営数No.1の大手介護事業者
• 株式会社ベネッセスタイルケア｜ベネッセグループの大手介護事業者
• 株式会社ニチイ学館｜教育・医療・介護分野で全国で幅広く展開する大手介護事業者

＜相続税対策の土地活用に最も適した相談先3選＞

1. 資産税を専門とする税理士
2. 信託銀行
3. 資産承継を専門とする建築会社や不動産コンサルティング会社

▷資産税を専門とする税理士

• 辻・本郷税理士法人｜全国対応の業界最大級の規模を誇る税理士法人
• 税理士法人 レガシィ｜相続コンサルティング実績が豊富な大手税理士法人

▷信託銀行

•  三井住友信託銀行｜フィナンシャルグループに属さず信託銀行部門では業界最大規模
•  三菱UFJ信託銀行｜業界最大手の三菱UFJフィナンシャルグループの信託銀行
• みずほ信託銀行｜みずほフィナンシャルグループの信託銀行で特に不動産が得意

▷資産承継を専門とする建築会社や不動産コンサルティング会社

ハウスメーカー等の土地活用専門部署

• 積水ハウス株式会社の土地活用専門部署『シャーメゾンステーション』
• 大和ハウス工業株式会社の土地活用専門部署『大和ハウス工業株式会社』
• 旭化成ホームズ株式会社の土地活用専門部署『旭化成へーベルプラザ』

▷資産承継や土地活用に精通した不動産コンサルティング会社

• アックス財産コンサルタンツ協会
• 一般社団法人　全国不動産コンサルティング協会

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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