空き家のままになっている不動産を所有していて、固定資産税等の税金が気になっているけど、「一体どうするのがベストなのか」がわからず悩んでいませんか？

空き家は放置していて、行政から「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税が最大6倍に上がってしまうという大きなリスクがあります。

そのため、最低限「特定空き家」認定を回避しながら、固定資産税の減免を維持すると共に、最終的には活用の可能性を検討しながら最大限に収益化することを目指すべきです。

このページでは、これまで不動産有効活用のコンサルティングを業務として300人以上の不動産オーナーの最適な不動産有効活用について支援をしてきた筆者が、「空き家の固定資産税対策」から「最大限に活用するための方法」まで、以下の流れに沿ってご紹介します。

1. 特定空き家認定で固定資産税が最大6倍になる正しい理由
2. 特定空き家に認定されてしまうケースとは
3. 固定資産税の減免を維持するための対策法は二つしかない
4. 空き家を活かすための4つの方法と上手な活用事例
5. 初心者でもできる！空き家を最も有効に活用するための5ステップ

このページをすべて読めば、「空き家の固定資産税対策と活用方法」についての理解が深まり、「自分にとってベストな資産活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. 特定空き家認定で固定資産税が最大6倍になる正しい理由

「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税の「小規模住宅用地に対する減免優遇」が受けられなくなるため

不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税といった税金が掛かります。

地方自治体によっても異なりますが、概ね以下のような決して安くない税金を毎年払う必要があります。

さらに上記の税金は、人が住むための住宅が建っている「小規模住宅用地」については大幅に安くなる減免優遇措置があります。

＜小規模住宅用地に対する減免優遇内容（※令和5年度時点）＞

• 固定資産税（土地）：戸数×200㎡以下の部分は1/6に、超える部分は1/3に減額
• 都市計画税（土地）：戸数×200㎡以下の部分は1/3に、超える部分は2/3に減額

しかしながら、空き家のまま放置され、人が住むための住宅ではないと行政から判断された「特定空き家」については、上記の優遇が受けられなくなり、優遇前の税額まで税金が大幅に上がってしまう可能性があります。

2. 特定空き家に認定されてしまうケースとは

一言で簡単に言うと、

明らかに空き家のまま放置されて、廃墟のような状態になっている物件

については特定空き家に認定されてしまう可能性が高く、近隣への危険や悪影響の強いものについては行政代執行により強制解体され、費用請求されてしまう可能性もあります。

建物は年単位で放置すると、すぐに荒廃して廃墟のようになってしまいますので、なかなか現地を見に行けないような人は要注意です。

具体的には、国土交通省の「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針により、以下のように定められています。

さらに、上記の参考基準には、以下のような具体的なチェックポイントが細かくまとめられています。

出典：国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針

3. 固定資産税の減免を維持するための対策法は二つしかない

• 「（別荘として）きちんと管理する」か「居住用として貸す」しかない

前述のとおり、放置して荒廃してしまうと税金だけの問題とはいえませんが、そのような状態にならずに固定資産税の減免を維持するためには「きちんと管理する」か「居住用として貸す」しかありません。

きちんと管理して建物を綺麗で安全な状態にしていれば問題ありませんが、賃貸する場合には「居住用」であることが必須です。

「居住用」でなければ「小規模住宅用地」に該当せず、減免優遇がなくなってしまうため注意が必要です。

しかしながら、仮に、店舗用など居住用以外の用途で貸して、減免優遇がなくなったとしても、それ以上に高く貸せるのであれば、当然その方が最適といえます。

3-1. 一時的な固定資産税対策よりも、きちんと活用して最大収益化すべき

そもそも、「固定資産税等の税金の問題」が発生するのは、きちんと空き家を活用できていないことが原因です。

特に、ただ単に特定空き家にならないように管理しているだけの場合には、結局、それなりの税金は払う必要がある上に管理コストまで掛かることから負の資産となってしまいます。

そのため、一時しのぎとして固定資産税の減免を維持する方法を検討するのは良いですが、根本的な問題の解決としては、しっかりと活用して最大限に収益化すること検討するべきです。

4. 空き家を活かすための4つの方法と上手な活用事例

ここでは、一時しのぎ的な固定資産税対策ではなく、空き家を最大限に収益化するための方法についてご紹介していきます。

空き家を最大限に収益化するには様々な活用方法を比較検討することが大切です。

空き家の活用方法は、大きく以下の4つに分けられますが、それぞれ一長一短があります。

せっかくの資産を最大限有効に活用するためにも、上記4つの可能性をそれぞれ検討し、その効果を比較することで自分にとって最適な活用方法を見つけることが大切です。

以下、それぞれ具体的に解説していきます。

4-1. そのまま（修繕して）貸す

1. 現状のまま用途を問わず安く貸し出す（住宅・荷物置き場等）
2. 最低限の修繕をして賃貸住宅にする

まず一番簡単な方法として、現状の建物を大きくいじらずに賃貸する方法の検討があります。コストや手軽さの面でメリットがありますが、収益性については他の方法と比較して低くなりがちです。

現状の建物が比較的新しく、そのままでも十分使える場合には、用途を限定せず住宅や荷物置き場等好きに使えるようにして、相場よりも安く賃貸する「現状貸し」という可能性もあります。

また、最も多いパターンとしては、内装や設備等の使用感のある部分のみ修繕して、リフォーム済み賃貸住宅として貸し出す方法が一般的です。

活用事例①｜内装・設備など最低限の修繕を行い賃貸住宅へ

（出典：住友不動産「新築そっくりさん」リフォーム事例）

上記の事例のように、最低限の修繕をするだけで立派な賃貸住宅として活用できたり、場合によっては修繕すらせずに貸せる可能性もあるため、一度物件の賃料査定をとってみるのがよいでしょう。

現在では、無料で適切な業者にまとめて査定依頼できる無料一括査定サービス等もたくさんありますので、まずはそれらを活用して情報を集めるのが簡単でおすすめです。

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4-2. リノベーション（転用）して貸す

1. きちんとした戸建貸家へリノベーションする
2. 賃貸アパートやシェアハウス等の共同住宅へリノベーションする
3. 店舗等別の用途の建物へ転用する

建物が老朽化していて、そのままや最小限の修繕程度ではとても貸せないという場合には、リノベーションや建て替えを検討することになりますが、現状の建物次第ではリノベーションで上手く転用できる可能性があります。

当然、大規模改修になるためそれなりのコストは掛かりますが、建替えよりはコストを抑えながら、立地や計画次第では大きく収益化することも可能です。

活用事例②｜老朽空き家をリノベーションしてモダン戸建貸家へ

（出典：住友不動産「新築そっくりさん」リフォーム事例）

一見、建替えたかのように大きく様変わりしていますが、構造躯体をそのまま活用することでコストを抑え、短い工期で活用することができます。

活用事例③｜古民家の良さを活かして古民家店舗へリノベーション

（出典：住友不動産「新築そっくりさん」リフォーム事例）

現代風の住宅としては使いにくい古民家も、その良さを活かして店舗に転用することでむしろ付加価値の高い建物として大きく収益性を上げることができます。

構造躯体はそのまま再利用するため、建物の耐久性は限られてくることから、コストや利回りだけでなく耐久性（継続性）についても総合的に比較検討する必要がありますが、検討価値は高い活用方法です。

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4-3. 解体して別の方法で土地活用する

1. 土地のポテンシャルを最大限に活かせる活用法をゼロから検討する

前項までの2つの方法は、現状の建物を出来るだけ活かすという発想であるため、その土地のポテンシャルを最大限に活かせる方法とは限りません。

また、あくまで既存建物の構造躯体の耐久性に依存しますので、何年もつかは物件次第で、大規模にリノベーションしたとしてもせいぜい最長20年程度といえます。

そのため、解体して土地のポテンシャルを最大限に活かした場合の事業性検討は必ず行い、それを基準に他の方法の良し悪しを総合的に比較判断するべきです。

土地活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。

←スマホの方は左右にスクロールができます→

上図からも分かる通り、土地活用には代表的なものだけでも非常に多くの種類が存在し、さらにどのような目的で行うか次第で比較すべきポイントも異なってくるため、土地有効活用を検討する上で「最適な解は人によって違う」ということを理解しておくことが大切です。

活用事例④｜「コンテナ型トランクルーム」による土地活用

（※画像はイメージです。出典：引越しの見積もり.jp）

投資額を約2.5年で回収できるという非常に高利回りな土地活用ができた事例です。

活用事例⑤｜「コンビニ」による土地活用

（※画像はイメージです。出典：http://そうだったんだ.com/life/7856/）

自己資金なしでも、土地の立地特性を最大限に活かして高利回りな土地活用が実現できた事例です。

活用事例⑥｜「内科クリニック」による土地活用

（※画像はイメージです。出典：http://www.aiwahousing.jp）

所有地を活かして、周辺に多く建つアパートとの競合を避けながら、地域住人への貢献度の高い土地活用を自己資金なしで実現できた事例です。

活用事例⑦｜「賃貸アパート」による土地活用

（※画像はイメージです。出典：http://www.myhome-construction.com/works/rental/detail.html?id=36）

使う予定のない実家の跡地等の遊休地を、自己資金なしで活用し上手く収益化できた事例です。

前述のとおり、既存建物にとらわれずに、「解体してゼロからその土地のポテンシャルを最大限に活かした場合の事業性」は最も適切な比較基準となりますので、必ず押さえておくべきです。

下手に活用して後悔しないよう、この基準と比較した上で、自身の状況や事情に合わせて「今選ぶべき方法」を検討するようにしましょう。

• ポテンシャルを最大限に活かす土地活用の検討→「HOME4U土地活用」がおすすめ

4-4. 売却する

1. 現金化して金融投資をする
2. 買い換えて別の不動産投資をする

せっかくの資産なので上手く活用して収入源にしたいけど、遠隔地で自分の目が届かないといた場合や、その土地にこだわりはないという場合には、「現金化」や「買い換え（リロケーション）」という方法もあります。

不動産の賃貸事業は、ある程度の相場があり事業がヨミやすいことから「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われておりますが、より多くのリターンを狙うのであれば金融投資の方が向いています。

そのため、「現金化して金融資産として運用した場合にはどのような収益性が得られるか」についても把握しておくことは最適な決断のためにも大切な要素です。

また、売却査定金額次第では、より賃貸市場性の高い地域の不動産や自分の目の届く範囲の不動産へ買い換える方が最適という可能性もありますので、一度、売却した場合の査定金額は取っておくとよいでしょう。

• 売却査定書の入手・買い換え可能性の検討→「HOME4U不動産売却」がおすすめ

5. 初心者でもできる！空き家を最も有効に活用するための5ステップ

空き家を最も有効に活用するためには、前章の4つの方法の可能性を比較検討して最も収益性の高い（自分の目的に合致する）方法を選ぶ ことが全てです。

そのための具体的な流れは、以下の5ステップです。

上記の5ステップを踏めば、全く知識のない初心者でも自分に最適な活用方法が見つけられ、最も良い条件で活用できるようになるでしょう。

以下、一つ一つ具体的に解説していきます。

5-1. ステップ①｜資料を集める

• 最も大変だが、「選択肢」となる最も大切なポイント！

最も手間の掛かるのが「資料の収集」ですが、基本的に集めた資料の中から様々な判断を行うことになるため、最も大切なポイントでもあります。

そのため、労を惜しまずできるだけ多くの選択肢を集めるようにしましょう。

具体的には、前章でご紹介した4つの方法毎に複数の業者から資料を取り寄せることになります。

まずは、一括請求サービスなどを活用して、それぞれの方法の資料を各最低2~3程度は集めましょう。

5-2. ステップ②｜収益性（リスクとリターン）を比較する

• ポイントは、「税引き後の利回り」と「不確定要素の多さ」

前項で多くの資料を集めたら、その中で収益性（リスクとリターン）を比較します。

その際、単純な収入額ではなく、必ず、税引後の収益額を投資額で割った「純利回り」で比較することが大切です。

これは、居住用不動産など活用の種類によっては税金の優遇があることで、収入額は低くても税引後の収益額は大幅に高くなるというケースも多々あるためです。

また、当初の想定収支が組めても、賃料下落や金利変動等、将来的な不確定要素の数が多いほど安定性が悪いといえますので、リスク比較として、不確定要素の多さにも注目するようにしましょう。

5-3. ステップ③｜活用方法を決める

• 収益性の良い方法の中で、自分の状況や事情に最も合う方法を選ぶ

当然、収益性は最も大切なポイントの一つであることは言うまでもありませんが、収益性の最も良い活用方法が、必ずしも自分にとって最適な資産活用とは限りません。

資材価格や金利といった経済情勢であったり、親族間の調整等の個人的事情などによっては、一旦、短期的に活用した後で状況が整ってから本格的に活用する方がよいというようなケースもあり得ます。

その場合には、「安く現状貸しする」など、一旦は収益性が低くても短期で計画変更できるような方法を選ぶべきです。

長い目で見た上で、自身の状況等も総合的に判断するようにしましょう。

5-4. ステップ④｜決めた活用方法の中で複数の業者を比較する

• 活用方法が決まって初めて業者比較できる。ポイントは、なるべく多く比較する。

“活用方法が決まったら終わり”ではなく、“活用方法が決まってからが本格的な条件改善の始まり”です。

ここまでくると、既に方向性は決まっていますので、ただ単純にできるだけ多くの業者に声を掛けて最も条件の良い計画案を選別するだけです。

ここでも、一括請求サービスなどを活用すれば、比較的簡単に精査することができます。

5-5. ステップ⑤｜最も良い条件の業者に更に条件交渉してから最終決断する

• 最終条件交渉の場が最も大きく条件が動く場所である！

最後の最も肝心なポイントが、最終条件交渉です。

“ここまで、多くの業者を比較して来たのだから既に最良の条件になっているはず”と思い込んで最終条件交渉をしない人が多くいますが、それは愚の骨頂といえます。

業者が最も大きな交渉条件をのんでくれる可能性が高いのが、最終条件交渉の場です。

多くの業者を比較した中で、全ての面で優れている完璧な業者などほとんど存在しませんので、本命の業者がその他の業者と比較して劣っている条件について、「これをのんでくれたら御社に決めてもよい」という言い方でしっかりと最終条件交渉するようにしましょう。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「空き家の固定資産税対策や有効活用」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

所有不動産の条件や不動産活用の目的に照らして、最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、不動産は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の不動産を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「空き家の固定資産税対策と有効活用」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない不動産活用ができるでしょう。

ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

不動産活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、以下の表を参考にしながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

空き家を活かすための4つの活用方法まとめ
方法		すべきこと	おすすめの方法
1.	そのまま（修繕して）貸す	賃貸査定・できるだけ高い賃料査定書の入手	HOME4U賃貸経営
2.	リノベーション（転用）して貸す	リノベーション可能性の検討	リビンマッチ
3.	解体して別の方法で土地活用する	ポテンシャルを最大限に活かす土地活用の検討	HOME4U土地活用
4.	売却する	売却査定書の入手・買い換え可能性の検討	HOME4U