賃貸は名義変更できる？プロが教えるその方法から必要な費用まで
「賃貸の名義変更ってできるの？」「名義変更するとき費用はかかる？」など、賃貸の名義変更に関して疑問に思っていませんか？
賃貸の場合、名義変更はできるケースもありますが、状況によっては改めて審査する”再契約”の形になり、多額の費用が発生します。
このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が、以下の5つのことをご紹介します。
すべて読めば、名義変更するときの注意点や、実際にかかる費用までわかることに加え、名義変更しないときの注意点まで知ることができるでしょう。
目次
1.賃貸の名義変更をするときに知っておくべきこと
賃貸の名義変更は基本的にできます。
ただし、下記のように、状況によっては名義変更ではなく”再契約”を結ぶ形になります。
| 具体的なケース | 名義変更 |
| ケース1.結婚や離婚による苗字が変わったとき | ◯ |
| ケース2.契約者自体を変えたいとき | ×再契約 |
| ケース3. 連帯保証人を変えたいとき | ×再契約 |
苗字の変更などではなく、「契約する人物が変わるケース」は再契約となり、もう一度審査して契約書を結び直す形になります。
例えば、親から子、兄から弟、などは契約者が変わるので、すべて”再契約”となります。
その点を踏まえて上記それぞれのケースを1つずつ、詳しく解説していきます。
ケース1.結婚や離婚による苗字が変わったときの名義変更
苗字が変わったことによる名義変更は、契約者自体が変わることではないので、物件を管理してる会社に連絡すれば名義変更することができます。
その後は、管理会社が変更申請の書類を自宅まで郵送で送ってくれます。大きい会社だとHPから書式を印刷することもできるでしょう。
あとは専用の書式に沿って記入して返送すれば完了となりますが、物件によっては”名義変更手数料”がかかるケースが多くあるので、2章「名義変更にかかる費用・時間と必要な書類について」を確認してください。
ケース2.契約者自体を変えたいとき
契約者自体を変えたいときは、新たに契約者となる人の審査が必要で”再契約”する形になります。
なぜなら、オーナーは「あなたなら問題ない」と判断して物件を貸し出していましたが、新たに契約人となる人がどんな人かわからないからです。
それが仮に、子から親への名義変更だとしても変わることはなく、家賃を支払う能力があるかどうか審査されます。
一般的に名義変更を希望するケース
- 会社から家賃補助が出るので、夫婦間で名義を変更したい
- 会社から家賃補助が出るので、個人から法人契約に切り替えたい
- 離婚・死亡が原因で、契約者がいなくなってしまったとき、自分名義に変更したい
- 就職を機に親名義で借りてた物件を自分名義に変更したい
- ルームシェアしてるが、契約者だけ退去するため名義変更したい
上記のようなケースは基本的に名義変更ではなく”再契約”になります。
申請に必要な費用や書類を、2章「名義変更にかかる費用・時間と必要な書類について」で確認してください。
入居者を変更したい場合は？
この場合は、再契約の必要はなく、管理会社に申請すれば手続きは終わります。
例えば、親名義で借りてるマンションに兄が住んでいたが、卒業に合わせて、次は弟が住むことになった場合などです。
このようなケースのときも、契約者自体は変わらないので、管理会社に入居者が変わることだけ申請すれば問題ないでしょう。
ちなみに、法人契約で借りてる社宅の場合も同じことが言えます。
ケース3.連帯保証人を変えたいとき
連帯保証人を変えたいときは、新たに連帯保証人となってくれる人を用意した上で申請し、新しい連帯保証人の名前で再契約することになります。
このときも同様に連帯保証人の審査が必要です。
また、基本的に連帯保証人は親族に限られることが多く、ある程度収入がある知人ならOKというわけではないので注意しましょう。
2.名義変更にかかる費用・時間と必要な書類について
名義変更・再契約に関しては、管理会社やオーナー次第で取り決めがバラバラです。
そのため、この章では一般的にかかる費用や時間、必要な書類をお伝えしていきます。
2-1.名義変更・再契約の手数料はピンキリ
名義変更と再契約にかかる相場は、安くて1万円〜賃料1ヶ月分までピンキリです。
多くの場合、契約書もしくは重要事項説明書に金額が記載されているので、確認してみましょう。
契約書などが手元になくて確認できない場合は、物件を管理してる管理会社に連絡して、費用と手順を確認するようにしましょう。
管理会社を調べる方法
- 初期費用や家賃の請求書を確認する
- 建物の掲示板を確認する
- 管理人もしくは掃除してる人に聞いてみる
- 隣人に聞いてみる
仲介会社に依頼することはNG
物件の契約を手伝ってくれた仲介会社に依頼すると、無駄な手数料を上乗せして請求される恐れがあるので注意しましょう。
そのため、必ず賃貸の管理会社に依頼して、名義変更の手続きを済ませるようにしてください。
2-2.変更にかかる時間は最長で2ヶ月
名義変更でも再契約でも、新たに契約書を作り直すことになるので、それなりに時間がかかります。
早くても1週間はかかると覚えておきましょう。大手不動産会社の場合は余計に時間がかかることが多く、名義変更で1~2ヶ月必要な会社もあります。
そのため、名義変更することが決まったら、なるべく早めに申請した方がいいでしょう。
2-3.求められる必要な書類
名義変更や再契約には下記の書類が必要です。
名義変更の場合
苗字が変わっただけの名義変更であれば、以下の書類を事前に用意しておきましょう。
- 身分証明証（苗字が変更されているもの）
- 住民票（3ヶ月以内発行）
再契約の場合
再契約の手続きは、新たに契約者となる人が、以下の書類を用意しておきましょう。
個人契約の場合
- 入居申込書（物件によっては名義変更依頼書）
- 身分証明証（免許証もしくは社会保険証）
- 所得証明（源泉徴収または課税証明書）
- 住民票（3ヶ月以内発行）
法人契約の場合
- 入居申込書（物件によっては名義変更依頼書）
- 登記簿謄本（3ヶ月以内発行）
- 決算書（規模により必要ない可能性もある）
基本的には上記の書類が揃っていれば問題ないですが、場合によっては他の書類を求められる可能性もあります。
2-4.再契約のときは敷金礼金は発生するのか
再契約の場合でも、敷金礼金はそのまま引き継がれることが一般的です。
ただし、名義変更前の契約者が敷金の返還を希望すれば、一度敷金は返還されます。そして、新たな契約者が改めて敷金を預けるケースになります。
この部分も管理会社と相談した上で決めることが一般的なので、必ず確認しましょう。
3.あなたが不要と思えば名義変更は正直必要ない
実際のところ、高い手数料を払ってまで名義変更する必要あるの？と感じてる人も多いと思います。
正直あなたが不要と思うのなら、名義変更はしなくてもいいでしょう。ただ、万が一トラブルが発生したときは自己責任となることを忘れないでください。
この章では、バレたときのリスクと、バレる可能性があるケースを紹介します。
3-1.バレたときのリスク
バレたときのリスクとしては、最悪の場合退去を命じられる可能性があります。ただ、発覚と同時にすぐさま退去を求められるケースはそれほど多くないです。
謝罪をした上で理由を説明すれば、聞き入ってくれるオーナーも数多くいます。実際に私が今までに見てきた方で、強制退去になった人は一人もいません。
よくあるケースとして、カップルの同棲解消などで名義変更しないままどちらかが住み続けるケースは、管理会社も慣れてるので話が通じやすいでしょう。
見ず知らずの人に転貸（又貸し）は危険
転貸とは、あなた名義で借りている部屋を別の人に貸し出して賃料を受け取る行為ですが、見ず知らずの人に転貸するのは危険です。
理由は、その人が何か問題を起こしたとき、あなたが責任を取ることになるからです。転貸は、法律で貸主の許可が必要と定められているので、損害賠償を請求される恐れがあります。
友人同士ならうまく対処できるかもしれませんが、他人だとコントロールできないので、注意が必要です。
3-2.バレるのはどんなとき？
名義変更していないことがバレる可能性は限りなく低いですが、強いて言えば近隣とのトラブルぐらいでしょう。
転貸の場合だと、友人に転貸していたが、騒音でクレームが入った場合などは管理会社にバレやすいです。
そのため、生活のしかたにも注意させて、バレる可能性が限りなく低いと思うのならば、自己責任で申請しないのも一つの策といえるでしょう。
4.まとめ
賃貸の名義変更について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。
名義変更は以下の状況に合わせて、方法や流れが変わります。
- 結婚や離婚による苗字が変わったとき
- 契約者自体を変えたいとき
- 連帯保証人を変えたいとき
転貸などをこっそりする場合は、すべて自己責任となりますので、注意しながら対処しましょう。
あなたの名義変更や再契約がうまくいくことを願っています。
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