マンション売却の流れ10ステップと必要な書類・賢く売る方法まとめ
マンションの売却の方法や流れについて、「具体的にどんなステップがあるの？」「残債がある場合にはどうなるの？、住み替えの場合には？」など様々な疑問に悩んでいませんか？
首都圏の中古マンション相場は過去20年で最も高くなっており、自宅や投資用マンションの売却を検討するには今が絶好の時期であることは間違いありません。
しかし、マンションは売出し価格や媒介業者選び等、売り方ひとつで最終的な売却価格に何十万・何百万といった単位の大きな差が生まれることもあるため、きちんと「売却の流れ」や「賢い売り方」を理解して、損をして後悔しないようにしておくことが肝心です。
このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「マンションの売却の流れと高く売るために大切なポイント」について、以下の流れに沿ってご紹介します。
- マンション売却の流れ10ステップと各フェーズで必要な書類・費用まとめ
- ローン残債がある場合のマンション売却の流れと注意点
- 住み替え（買い替え）の場合のマンション売却の流れと注意点
- マンション売却で失敗しないために押さえておくべき4つのポイント
- マンションは費用を抑えつつ少しでも高く売却するべき！
すべて読めば、「マンションの売却の流れ」について、プロと同等の知識が身につき、賢く売却できるようになるでしょう。
売り時は今！利上げで今後マンション価格は暴落する
2024年に日銀が行ったゼロ金利の解除は、住宅ローン金利を引き上げ、これまで好調だった不動産相場の暴落へとつながります。
アメリカでは2022年に大きな利上げがあり、都心のビルが半値で売却されるなど、実際に暴落が起きています。
来年以降は売却益が半減するリスクもあり、かろうじて低金利が続く2024年はまさにマンションの売り時と言えます。
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目次
1. マンション売却の流れ10ステップと各フェーズで必要な書類・費用まとめ
マンション売却の流れとしては、細かく分けると上記のような10のステップがありますが、重要なフェーズとしては大きく4つのフェーズがあるだけです。
そして、各フェーズで必要となる書類等をまとめると以下のようになります。
※必要書類についての一つ一つの細かい解説はこちらの記事をご覧ください。
また、マンション売却により出入りする可能性のある費用・税金をフェーズ毎にまとめると以下のようになります。
※マンション売却でかかる費用についての解説はこちらの記事をご覧ください
一見、複雑で難しそうに見えますが、一つ一つのステップは非常にシンプルで、一度聞いてしまえば全く難しいことはありません。
以下、具体的に各ステップを解説していきます。
Step1. 価格査定
マンション売却のまず最初のステップは「価格査定」です。
具体的な方法としては、不動産業者に問い合わせて、物件確認の上、最も高く売れるであろう価格を無料査定してもらいます。
有償で不動産鑑定士に本格的な価格査定をしてもらう方法もありますが、数十万円の費用が掛かるため、現実的には不動産業者による無料査定で済ませているケースが大半です。
不動産業者による無料査定でも、きちんと複数の不動産業者からの査定を比較して判断すれば、大きく相場から乖離することはほとんどありませんので、不動産鑑定士による査定は、よほど不動産業者の査定に疑問がある場合などに検討する程度で問題ないでしょう。
価格査定における注意点は、第4章『マンション売却で失敗しないために押さえておくべき6つのポイント』でも詳細をご紹介していますが、価格査定はこれから大切な自分の資産を少しでも高く売るためのパートナー探しでもありますので、できるだけ多くの業者から意見を集め、慎重に決断することが大切です。
＜必要書類＞
- 間取り図面（パンフレット広告等）
- 付帯設備・物件状況確認資料
- 管理規約・使用細則
- マンション維持費等に関する書類
- 取得時の売買契約書
- 取得時の重要事項説明書
- 固定資産税納税通知書・課税明細書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 住宅性能評価書、等
＜費用＞
- なし
＜ポイント＞
Step2. 仲介業者決定・契約
前ステップで複数の不動産業者から売却価格査定を取ったら、それぞれの不動産業者に査定額の根拠を聴取し、最も信頼できそうだと判断した業者と媒介契約を締結します。
詳細は第4章『マンション売却で失敗しないために押さえておくべき6つのポイント』の中で後述していますが、媒介契約にあたっては、一社に専任する方法と複数の業者に同時委任する方法があります。
それぞれメリット・デメリットがあるため一概には言えませんが、いずれにしても、業者の実力次第で最終的な売却価格に大きな差が出る可能性が高いため、妥協せずにできるだけ信頼度の高い業者を見つけることが最も大切です。
＜必要書類＞
- 登記済権利証（登記識別情報）
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 地図（公図）
- 本人確認書類
- 及びStep1.価格査定時の必要書類
＜費用＞
- なし
＜ポイント＞
- 信頼できる業者が見つかるまで妥協せずに何社でも探し続ける
Step3. クリーニング・リフォーム・物件調査（状況次第で不要）
売却のパートナーとしての仲介業者が決まったら、実際に売り出すための準備を行います。
具体的には、仲介業者と協議しながら売出し価格の決定や広告用図面・資料の作成、必要に応じて物件のクリーニングやリフォームを検討します。
広告用図面・資料の作成に際して、マンション取得時のパンフレット等が残っていると非常にスムーズに進みますが、ない場合には、測量等の物件調査が別途必要になり、費用がかかる可能性もあります。
＜必要書類＞
- 間取り図面（パンフレット広告等）
- 付帯設備・物件状況確認資料
- その他リフォーム要望資料・計画図、等
＜費用＞
- クリーニング目安予算：5~30万円程度（物件・クリーニング内容による）
- リフォーム目安予算：数十万円〜数百万円（物件・リフォーム内容による）
- 物件調査目安費用：10~20万円程度（物件の大きさによる）
Step4. 売出し
前ステップまでの準備・媒介契約フェーズが完了したら、物件の売出すことになります。
このステップでは、基本的に広告掲載から探客まですべて仲介業者が行ってくれますので、売主がやることはほぼありません。
＜必要書類＞
- 間取り図面（パンフレット広告等）
- 付帯設備・物件状況確認資料
- 管理規約・使用細則
- マンション維持費等に関する書類
- 固定資産税納税通知書・課税明細書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 住宅性能評価書、等
＜費用＞
- 追加広告費：売り主から特別に依頼しない限りゼロ（基本的に不要）
Step5. 内見対応
仲介業者による広告や探客により、購入検討者が現れた場合には、基本的に内見対応をすることになります。
一部、投資家が投資用マンションの購入を検討しているような場合で、写真のみで内見なしによる売却というケースもありますが、実物件を見ずに購入する人は稀ですので、大概のケースでは内見対応が必要です。
内見時においても、基本的に仲介業者の担当者が応対から営業トークまで代わりに行ってくれることがほとんどですが、住んでいないとわからないようなセールスポイント等については整理しておくと良いです。
＜必要書類＞
- Step4.売出し時と同様
＜費用＞
- なし
Step6. 条件交渉
内見を経て、実際に購入希望者が現れた場合には、売買契約に向けて条件交渉を行います。
この場合、売主側の条件は売出し時に広告や仲介業者を通して購入希望者へ伝わっているため、通常は、購入希望者からの価格や引渡し時期等についての条件交渉に対して検討するというのが大半です。
相手の要望に応じるかどうかは売主が決めることですので、他に購入希望者がいるかどうか等のその時々の状況に合わせて仲介業者と相談しながら決断します。
＜必要書類＞
- なし
＜費用＞
- なし
Step7. 売り先決定・売買契約
売買価格、引渡し時期、手付金額等の条件の合意が取れ、買い主のローンを組む場合にはローン審査が通った段階で、晴れて売買契約締結ということになります。
そして、この段階で、仲介業者との媒介契約時に取り決めた内容に沿って仲介業者へ仲介手数料の部分金を支払うことが一般的ですが、そのお金は買い主からの売買契約の手付金で充当することがほとんどです。
ここまでで、マンション売却における大きな山はすべて越えたということになります。
＜必要書類＞
- これまでのStepで用意した書類全て
- 実印
- 銀行口座情報
- ローン残高証明書
- 住民票・戸籍の附票（登記簿内容と異なる場合）
＜費用＞
- 仲介手数料の部分金：仲介手数料総額の0%~50%（業者によっては無し、契約手付金にて充当可能）
Step8. 引っ越し・引渡し準備
売買契約の締結が完了したら、あとはその内容・期限に従って事務的に決済・引渡しに向けた準備をするだけです。
その中で、住み替え等の場合には引っ越しを済ませ、ローン残債がある場合等では金融機関との打ち合わせを行い滞りなく決済・引渡しが出来るように準備しておきます。
この段階でやらなけらばいけないことは、人によってそれぞれ異なりますが、通常、仲介業者がすべて判断して指示をしてくれますので心配はいりません。
＜必要書類＞
- なし
＜費用＞
- 引っ越し費用目安予算：10~30万円程度（荷物量による）
Step9. 決済・引渡し
売り主・買い主・仲介業者・登記を担当する司法書士・場合によっては双方の金融機関の担当者等の関係者がすべて集まって売買契約に基づく決済・引渡しを行います。
この際に、売買残金の振込、各種費用の清算、鍵の引き渡し、ローン残債がある場合には売買残金による一括返済等の必要な手続きを一挙に行い、すべてのお金のやり取りが滞りなく完了した段階で司法書士がその責任によって所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きを行います。
後日、司法書士からの登記完了の連絡を受けて、マンション売却自体は完了ということになります。
＜必要書類＞
- Step7.売り先決定・売買契約時と同様の書類
- 印鑑証明書
- 司法書士への登記委任状
- ローン完済証明書（自己資金で事前完済した場合）
＜費用＞
- 抵当権抹消登記費用：1.5万円程度（不動産1個につき1,000円＋諸経費＋司法書士報酬）
- ローン返済手数料：3万円程度（金融機関・契約内容による）
- 仲介手数料の残金
Step10. 翌年確定申告・納税
決済・引き渡しを終えた段階で、マンション売却自体は完了ですが、忘れてはいけないのが翌年の確定申告です。
マンション売却により譲渡利益が出た人や、譲渡損失が出た人で税金の軽減・還付等の特例申請をする人は翌年2/16~3/15までに住所地管轄の税務署へ確定申告や納税をしなけらばいけません。
この場合の譲渡利益や損失等の「譲渡所得の計算方法」については、税法に定められた通りに計算する必要があり、単純に「売ってローン返済後に手元に残った金額」や「売却金額と購入金額の差額」等ではありませんので注意が必要です。
＜必要書類＞
- 確定申告書
- 売買契約書
- 取得時の売買契約書
＜費用＞
- 譲渡所得税・住民税（譲渡益が出た場合）
（長期譲渡所得（所有期間5年超）：合計20.315%、短期譲渡所得（所有期間5年以下）：合計39.63%）
2. ローン残債がある場合のマンション売却の流れと注意点
売却物件にローンが残っている場合には、金融機関による抵当権がつけられており、そのままの状態で所有権移転登記をすることはできないため、引渡しまでのいずれかのタイミングでローン残債を一括返済する必要があります。
ローン残債のあるマンション売却の流れとしては、主に以下のようなケースがあります。
- 自己資金（預貯金等）で決済・引渡し前に一括返済するケース
- 売却代金（+自己資金）で決済・引渡しと同時に一括返済するケース
- 売却可能価格では残債金額に足りず自己資金もない場合にはどうなる？
以下、それぞれのケースの流れと注意点を解説していきます。
2-1. 自己資金（預貯金等）で決済・引渡し前に一括返済するケース
＜流れ＞
- 売買契約〜決済・引渡しまでの間に一括返済し、抵当権抹消登記をしてもらう
＜注意点＞
- 事前に金融機関へ連絡・相談しておく
- 決済日までに抵当権抹消登記を完了してもらうか、今回の担当司法書士と連携してもらう
この場合、特段大きな注意点はなく、売買契約〜決済・引渡しまでの間で自分で金融機関へローン一括返済の手続きを行い、金融機関に抵当権抹消登記をしてもらうだけです。
決済・引渡しの日までに抵当権抹消登記が間に合わないようであれば、仲介業者や担当司法書士と連携してもらい、決済時に同時に処理してもらうようにすれば問題ありません。
2-2. 売却代金（+自己資金）で決済・引渡しと同時に一括返済するケース
＜流れ＞
- 売買契約〜決済・引渡しまでの間に金融機関・仲介業者・担当司法書士の関係者で打ち合わせを行い、決済・引渡しの当日にお金のやり取りと登記手続きをすべて同時に処理してもらう
＜注意点＞
- 当初に仲介業者に「売却代金によるローン一括返済」の前提を伝えておく
- 事前に金融機関・仲介業者・担当司法書士と決済方法について打合せをして了承を得ておく
現実のマンション売却で最も多いのがこのケースです。
基本的に、「売却代金によるローン一括返済」の前提でマンション売却をスタートしておけば、仲介業者がすべて取り仕切って段取りを組んでもらえます。
決済方法については、仲介業者にとっても非常に重要なポイントであるため、当初に必ず質問される項目ではありますが、くれぐれも曖昧なまま進めることのないよう、最初に「売却代金によるローン一括返済」が前提である旨を伝えるようにしましょう。
2-3. 売却可能価格では残債金額に足りず自己資金もない場合にはどうなる？
＜流れ＞
- 住み替えローン（買い替えローン）の可能性を検討する
- （1がダメなら）金融機関と相談の上、了承を得て一緒に売却活動をする（任意売却）か金融機関による競売申請による売却しかない
＜注意点＞
- 住み替えローンの審査は厳しい
- 住み替えローンは、売却と購入を同時にできる場合にしか使えない
- 売却後でも一部残債が残ることになるため引き続きの返済は必要である
- 残債部分についても担保が必要
- 任意売却・競売は、あくまでローン返済が困難で、このままいくと貸し倒れになることが明白な場合等でないと受付けてもらえない
- 任意売却・競売の場合には個人の信用評価が下がる可能性がある
一定の経済力はあり、住み替えにより返済能力が確保できる場合
収入が減った等で今のマンションのローン返済が重たいので安いマンションや一戸建ての家へ買い替えたいといった場合等に発生するケースです。
住み替え先の購入金額に現ローンの残債を上乗せした場合でも担保評価や返済能力に問題がないと判断された場合には住み替えローン（買い替えローン）にて、買い替えることが可能です。
その場合には、売却と購入の決済を同時にできることが条件となりますので、借入先の金融機関と相談しながら進める必要があります。
住み替えるだけの経済力はなく返済も困難な場合
住み替えるだけの経済力はなく返済も困難な場合には、任意売却や競売という方法で売却を検討することになります。
本当に返済が困難な状況でこのままいくと貸し倒れになる可能性が高いといったような場合には、借入先の金融機関と協議の上、貸し倒れリスク回避のために、まずは任意売却の検討ということになります。
すべては各金融機関毎の判断となりますので、まずはローンを借りている金融機関へ相談しましょう。
3. 住み替え（買い替え）の場合のマンション売却の流れと注意点
当然のことながら、マンションを売却した場合には、決済・引渡し前には引っ越して、期限までに空の状態にして引き渡す必要があります。
そのため、住み替え（買い替え）の場合には先に新居のことを考えておかなければいけません。
住み替え（買い替え）のためのマンション売却には主に以下の3つのケースが考えられます。
- 先に新居を購入するケース
- 先に売却して一旦賃貸等に引っ越すケース
- 買い替えを同時にして新居の引渡しを先に受けるケース
以下、それぞれのケースの流れと注意点を解説していきます。
3-1. 先に新居を購入するケース
＜流れ＞
- 先に新居を購入しておき、売却物件の引渡しまでに引っ越す
＜注意点＞
- 一時ダブルローンになり新居のローンが組めない可能性がある
- 税金の「買い替え特例」に適合するように購入売却の時期・物件を検討する
金銭的に余裕のある方であれば、すべて自分のペースで進められるため最も楽な方法ですが、コストの面ではかなり不経済な方法です。
大きなデメリットはコストだけですが、自宅の買い替えの場合には税金の優遇がうけられる可能性がありますので、その適合条件を確認しながら時期や物件を検討しましょう。
3-2. 先に売却して一旦賃貸等に引っ越すケース
＜流れ＞
- 先に売却を進めながら、引渡し前に一旦賃貸や実家等に引っ越し、様子をみて新居を探す
＜注意点＞
- 税金の「買い替え特例」に適合するように新居の購入時期・物件を検討する
- 引っ越しの手間と費用が2回掛かる
- 賃貸の場合には初期費用が掛かる
引っ越しの手間や費用が2回か掛かるため、労力的な最も負担が大きい方法ですが、経済的な状況や個人的な事情に柔軟に対応できるため、ある意味合理的な方法でもあります。
「経済情勢的にとりあえず今売却しておく方が絶対にお得」というような場合には有効な方法です。
3-3. 買い替えを同時にして新居の引渡しを先に受けるケース
＜流れ＞
- 自宅売却と新居購入を同時に検討しながら新居の引渡しを先に受けられるように売却の決済・引渡し時期を調整する
＜注意点＞
- 新居の引渡し可能時期が明確にならないと売却の売買契約ができない
- 新居の購入代金の支払いの方が先に来るためローンが組めない可能性がある
- 手間や費用等の労力的な面だけを考えれば最も合理的な方法です。
しかしながら、新居購入の事情や進捗に合わせる必要があるため、売却の決済・引渡しまでに多少期間が空いてしまう等、必ずしもすべてがスムーズに組み立てられない可能性もあります。
また、現在の物件にローン残債があり、新居購入もローンで考えているような場合には、一時ダブルローンとなるため、ローンが組めない可能性もあり、まずは先に金融機関への相談が必要です。
4. マンション売却で失敗しないために押さえておくべき4つのポイント
| マンション売却で失敗しないために押さえておくべき4つのポイント | |
| 1. | 高すぎる査定に要注意 |
| 2. | 査定額も大事だがその根拠はもっと大事 |
| 3. | 最終的な売出し価格は自分で決めるべき |
| 4. | 最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ |
マンションの売却で損をして後悔しないために必ず押さえておくべきポイントとしては主に上記の4つが挙げられます。
上記4つのポイントをしっかりと押さえておけば、「不当な価格で売却して損をしてしまう」「業者選びに失敗して後悔する」といったようなよくある失敗を回避することができるようになります。
以下、一つ一つ具体的に解説していきます。
4-1.高すぎる査定に要注意
高額査定を出した業者が、その額で売ってくれるとは限らない
マンションの査定は、車の買取査定のように、査定額で売り渡せることを保証するものではありません。
マンションの売却価格は、買主との価格交渉の後、購入がされるまで確定するものではなく、査定の時点ではあくまで売れる額の予測でしかないのです。
一括査定サイトで複数社に査定を取ると、他社に比べ、極端に高額な査定を提示してくる業者がいることがあります。
もちろん本当にその額で売れると踏んで査定を出している場合もありますが、中には、その額では売れないことを知りながら、高い査定を出している業者も存在します。
売れないと分かっているのに、なぜ高額査定をするの？
他社より高い査定額で売主の気を引き、専任媒介契約（売却を一社に一任する契約）を結ぶことだけが目的です。
業者は、売主と契約をしないことには仲介手数料が得られないため、まずは他社より先に契約を取ることに必死にならざるを得ない事情があります。
結果として、下記のようなことを考えて高額査定を出す業者がどうしても出てきてしまします。
- 「査定額で売る決まりはないし、売り出しの時にでも、理由をつけて値下げを提案すればいい。」
- 「契約ができて、仲介手数料がもらえるのであれば、最終的にいくら安くなろうと関係ない。」
高額査定を出した業者が、売主の「高く売りたい」という望みをかなえてくれるとは限らないのです。
こうした業者に惑わされないためには、査定額よりもその根拠に目を向けることが大事になります。
4-2. 査定額も大事だがその根拠はもっと大事
どのようなマーケティングを行っているかで業者の実力や良し悪しがわかる
不動産の売買は、売り手と買い手の合意で価格が成立する上、全く同じ物件は存在しないため、似た物件の売買事例や相場といったものはあくまで一つの参考にすぎません。
その物件の適正な査定をするにはより具体的なマーケティングが必要になります。
しっかりとしたマーケティングを行なっている業者であれば、査定額の根拠について、その物件固有の事情を見極めて、下記のような項目について具体的な説明があるはずです。
- ターゲットとなる購入者像
- 競合となりうる物件と比較した上で有利、不利な点
- 具体的な販売手法（どのように広告を売っていくか等）
査定の根拠について、納得のいく説明ができる業者こそが、本当にあなたの物件を高く売ってくれる、実力のある業者と言えます。
4-3. 最終的な売出し価格は自分で決めるべき
きちんとした相場確認のもと自分で決めた方が納得のいく売却ができる
当然のことならが、最終的なマンションの売出し価格の決定権はあくまで売主にあります。
そのため、もし自分の売却希望額と業者の査定額に差がある場合には、希望額が相場から大きく逸脱していない限りは、まずは希望額で売り出すようにするべきです。
結果的に、希望額では売れずに値下げすることになったとしても、その方が最終的に納得のいく満足度が高い売却になるでしょう。
4-4.最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ
専任媒介契約の方が、業者に優先的に動いてもらえるようになり、売主にとってのメリットも大きい
マンション売却にあたっての仲介業者との媒介契約には、大きく分けて、以下の二つがあります。
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
専任媒介契約が一社のみへの売却依頼であるのに対し、一般媒介契約では複数社に同時に売却依頼ができるという点が大きな違いです。
また、専任媒介契約では、物件のレインズへの登録や売主への定期的な報告の義務があるのに対し、一般媒介契約ではそれがないという点で異なります。
結論から言うと、まずは専任媒介契約を一社と結ぶことをおすすめします。
一般媒介契約は、複数社が同時に買主を探す性質上、業者にとって「労力をかけてもそれが無駄になる」というリスクがつきものになります。
反面、専任媒介契約は、業者にとってそのリスクがないことから、なんとか契約期間内に自社で売り切ろうと優先的に動いてもらいやすいのです。
専任媒介契約には、以下のように「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の二種類があり、最終的にはどちらかを選ぶ必要があります。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 業者側の義務 | ・2週に一回は売主に販売状況を報告する ・契約から7日以内にレインズに物件を登録する | ・1週に一回は売主に販売状況を報告する ・契約から5日以内にレインズに物件を登録する |
| 売主が自分で買主を見つけること | 可能 | 不可能 |
どちらも一般媒介契約に比べて優先的に動いてもらえる点では変わりません。
ただ、後段の売主が自分で買主を見つけられるか否かについては大きな違いとなります。
身近な知人や親戚等の中から、自分の物件を買ってくれる人が見つかる見込みのある方は、左の専任媒介契約の方を必ず選んでおきましょう。
最初の一社でうまくいかなかった場合は一般媒介契約もあり
一般媒介契約についても、業者に販売活動の優先度を下げられるリスクはあるものの、一社に依存せず手広く依頼できるという点で、試す価値はあります。
最初に専任媒介契約を結んだ業者で納得のいく売却ができなかった場合は、複数社との一般媒介契約に切り替えて売り出しをしてみることをおすすめします。
5. マンションは費用を抑えつつ少しでも高く売却するべき！
最後に、これからマンション売却を本格的に検討していこうと思われている方の為に、マンション売却で損をせずに、できるだけ多くの利益を得るための賢い売却方法について具体的にご紹介しておきます。
マンション売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。
- 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する
- 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する
マンションを売る際には様々な費用が掛かりますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。
そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。
仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。
宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。
| 宅建業法に基づく仲介手数料の上限額 | |
|---|---|
| 「売買価格」 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 | |
| 売買価格3,000万円（消費税10%）の場合 | 105万6000円 |
売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。
5-1. 仲介手数料を安く抑えるには
前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。
交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。
そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。
無料一括査定ならここがおすすめ
不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。
『HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で20年以上の歴史と累計50万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。
HOME4U公式ホームページ「https://www.home4u.jp」
地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ
『HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が3,800社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。
先の『HOME4U』の2,300社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。
特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。
HOME’S公式ホームページ「https://www.homes.co.jp/satei/」
5-2. 売出し価格を高くするには
結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額（場合によってはそれ以上の価格）を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。
物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。
しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません。
仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。
そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額（それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格）を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。
6. まとめ
いかがでしたでしょうか。
「マンションの売却の流れや賢く売却する方法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。
マンション売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは？」という勘違いをされている人も多いですが、売却後の確定申告も含めて実は意外と簡単に売却できてしまいます。
本ページでは「マンションの売却の流れや賢く売却する方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。
〈本ページでご紹介したサービス・業者〉
※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。
基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、
- 資産価値が落ちにくい都市部等にある
- 年間賃料が売却査定額の5%以上（表面利回り5%以上）で貸せる
なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。
さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。
『HOME4U賃貸経営』｜売却査定同様、NTTグループが運営するおすすめサービスです
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