一戸建ての家の売却を検討していて、「売却に必要な書類にはどのようなものがあるのか」気になっていませんか？

コロナショックにより、これまで好調だった不動産相場のさらなる上昇は望めなくなったことから、自宅や投資用の一戸建ての家売却を検討するには今が絶好の時期であることは間違いありません。

しかし、一戸建ての家の売却には様々なタイミングで多くの書類が必要となるため、事前に確認して準備しておくことが肝要です。

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「一戸建ての家の売却時に必要な書類と紛失時の対処法」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

1. 一戸建ての家の売却時に必要な書類一覧と時系列フロー
2. 各種必要書類の写真解説と取得方法まとめ
3. 重要書類を紛失してしまった場合の対処法まとめ
4. 一戸建ての家の売却で利益を上げるために最も大切な2つのポイント

すべて読めば、「一戸建ての家の売却の必要書類」について、プロと同等の知識を身につけることができるでしょう。

売り時は今！利上げで今後戸建て価格は下落する

2024年に日銀が行ったゼロ金利の解除は、住宅ローン金利を引き上げ、これまで好調だった不動産相場の暴落へとつながります。
アメリカでは2022年に大きな利上げがあり、都心のビルが半値で売却されるなど、実際に不動産価格の暴落が起きています。
来年以降は売却益が半減するリスクもあり、かろうじて低金利が続く2024年はまさに土地の売り時と言えます。

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1. 一戸建ての家の売却時に必要な書類一覧と時系列フロー

一戸建ての家の売却の流れと各フェーズ毎に必要な書類をまとめると上図のようになります。

以下、各フェーズ毎に必要書類の内容について具体的に解説していきます。

1-1. 準備・媒介契約フェーズで必要な書類一覧

準備・媒介契約フェーズでは、市場マーケティングに基づく物件売却価格の査定を複数の不動産業者から取り、条件交渉の上で仲介不動産業者を選定するという作業を行います。

この際に、必要になる書類が主に上記のような書類になります。

基本的にこのフェーズで必要な書類は、売出し価格の査定や売出し条件を決めるために参考にする書類と、売出し広告作成のために参考にする書類です。

1-2. 売出し・売買契約フェーズで必要な書類一覧

売出し・売買契約フェーズでは、実際に物件を売出し、買い手候補への内見対応や価格・条件交渉の末、売買契約締結を行います。

この際に、必要になる書類が主に上記のような書類になります。

基本的にこのフェーズで必要な書類は、条件内容の決定・売買契約書及び重要事項説明書の作成のために必要となる物件・所有者・権利関係等に関する書類です。

1-3. 決済・引渡しフェーズで必要な書類一覧

決済・引渡しフェーズでは、売買契約内容に基づいて決済・引渡しを行うための準備として、引越しや各種必要書類の用意、権利関係の整理等を行い、最後に売買代金の決済と所有権移転登記を同時に行います。

この際に、必要になる書類が主に上記のような書類になります。

基本的にこのフェーズで必要な書類は、代金決済・登記委任のために必要となる事務的な書類や買い主に引き継ぐべき書類です。

1-4. 納税フェーズで必要な書類一覧

納税フェーズでは、一戸建ての家の売却によって発生した損益を確定申告して、納税や税金の還付申請を行います。

この際に、必要になる書類が主に上記のような書類になります。

基本的にこのフェーズで必要な書類は、売却による正確な損益を証明するための書類です。

2. 各種必要書類の写真解説と取得方法まとめ

一戸建ての家の売却で必要な書類は、概ね上記の内容でほぼ全てです。

以下、一つ一つ具体的に解説していきます。

−　『次章：重要書類を紛失してしまった場合の対処法まとめへ進む』　−

2-1. 建物図面（間取り広告等）

（出典：住友林業HPより）

一戸建ての家の売出し広告用に必要になります。

一戸建ての家の新築分譲時に制作されたパンフレット広告等が残っているとベストですが、ない場合には建築時の図面から作成したり、測量調査をして作成することになります。

目ぼしい資料が手元に無い場合には、仲介業者に相談すれば、業者側で新しく間取り図面を作成してもらえるので心配はいりません。

−　『必要書類一覧へ戻る』　−

2-2. 付帯設備・物件状況確認資料

（出典：株式会社アドマックスHPより）（出典：Park Axis仙台HPより）

一戸建ての家の売出し広告用に必要になります。

売出す一戸建ての家にどのような設備が付帯していてどのような状態なのかがわかるようにするための資料です。

一戸建ての家の新築分譲時に制作されたパンフレット広告等が残っているとベストです。

こちらも目ぼしい資料が無い場合には、仲介業者に相談すれば、業者側で新しく写真撮りも含めて資料作成してもらえるので心配はいりません。

−　『必要書類一覧へ戻る』　−

2-3. 敷地測量図・土地境界確定図

（現況測量図　出典：株式会社エイチアール・シーHPより）
（境界確定図　出典：あなたの街の登記測量相談センターより）

土地の大きさや敷地境界の確定状況を確認するための資料です。

一戸建ての家の売却価格の査定や売出し広告用に必要になります。

一戸建ての家を売却するにあたっては、少なくとも現況測量図（上写真）は必要であり、調査年月日が概ね3年以内程度の比較的新しい測量図を持っていない限りは、原則、新たに測量をして作成する必要があります。

また、一戸建ての家を売りやすくするためには、できれば敷地の境界をすべて確定した土地境界確定図（下写真）まで調査・作成することが望ましいですが、確定測量には相当の時間（3ヶ月〜）と費用（数十万円〜）が掛かりますので状況によって判断しましょう。

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2-4. 登記簿謄本（登記事項証明書）

物件の所在地や面積、所有者等について法務局に登記されている情報を証明する書類です。

物件の正しい広さや、自身の所有権を証明する資料として必要です。

＜自分で取得する場合の取得方法＞

• 管轄エリアの法務局に行く
• 法務局のHP「登記簿情報提供サービス」にて、一時利用登録をしてダンロード

上記の2つの方法がありますが、物件の「地番」や「家屋番号」等を入力する必要があり、不明な場合や不慣れな場合には直接管轄の法務局に行って相談する方がよいでしょう。

※仲介業者が代わりに取得してくれるケースがほとんどですので、まずは業者に相談しましょう！

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2-5. 地図（公図）

物件の所在地や近隣の土地との位置関係について法務局に登記されている情報を証明する書類です。

物件の正しい所在地や位置関係を証明する資料として必要です。

＜自分で取得する場合の取得方法＞

• 管轄エリアの法務局に行く
• 法務局のHP「登記簿情報提供サービス」にて、一時利用登録をしてダンロード

上記の2つの方法がありますが、物件の「地番」や「家屋番号」等を入力する必要があり、不明な場合や不慣れな場合には直接管轄の法務局に行って相談する方がよいでしょう。

※仲介業者が代わりに取得してくれるケースがほとんどですので、まずは業者に相談しましょう！

−　『必要書類一覧へ戻る』　−

2-6. 登記済権利証（登記識別情報）

（出典：司法書士東堤エリ事務所HP より）

物件の所有権を証明するための非常に重要な書類で、いわゆる「権利証」と呼ばれる書類です。

古いものは証書として紙で発行されていましたが、現在では電子化されており、その識別のための「登記識別情報通知」が発行されています。

所有権を移転するために必要になります。

物件取得時に所有権移転登記完了と共に発行されているため、所有者の手元にしかあり得ない重要書類です。紛失してしまった場合の対処法については次章でご紹介しています。

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2-7. 取得時の売買契約書

（出典：動産社.comより）

物件取得時に取り交わした売買契約の内容が書かれた書類です。

税金を計算する際の取得費の証明として必要になります。

取得時の契約書等で取得費を証明できない場合には、概算取得費として「今回の売買金額の5%」という極めて低い金額しか費用として認められず、税額が大幅に上がってしまう可能性があるため非常に重要な書類といえます。

紛失してしまった場合の対処法については次章でご紹介しています。

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2-8. 取得時の重要事項説明書

（出典：動産社.comより）

物件取得時に取り交わした売買契約における物件概要や契約条件の重要事項が書かれた書類です。

宅建行法により定められた内容について明記する義務があり、特に物件の瑕疵や事故履歴等の一見しただけではわからないような重要事項の確認に使います。

残っていれば、仲介業者が今回の売買契約における重要事項説明書を作成する際の参考として提示を求められます。

紛失してしまった場合でも、特に大きな問題はありませんので、仲介業者に相談して新規で一から作成してもらいましょう。

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2-9. 本人確認書類

運転免許証や健康保険証等の一般的な本人確認のために使われる証明書です。

所有者本人であることの確認のために必要です。

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2-10. 固定資産税納税通知書・課税明細書

（出典：楽待より）（出典：税理士相談カフェより）

毎年1月1日時点の所有者に対して、5月頃に地方自治体より送られて来る固定資産税・都市計画税の納税額が記された書類です。

固定資産税・都市計画税の清算のために必要になります。

本年分がまだ送付されていない場合には、前年分のものを参考に計算をします。

紛失してしまった場合の対処法については次章でご紹介しています。

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2-11. 銀行口座情報

（出典：みずほ銀行HPより）

契約金や清算金の振込口座についての情報です。

売買契約時及び決済・引渡し時に振込手続きのために必要になります。

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2-12. 印鑑証明書

（出典：ハンコヤドットコムより）

押印された印鑑が実印であることを証明する書類です。

役所に行けば簡単に取得することができます。

決済・引渡し時における司法書士への登記委任や登記手続きの際に必要になります。

もし、印鑑登録された実印を持っていない場合には、あらかじめ役所に適当な印鑑を持って行って印鑑登録を済ませておきましょう。印鑑登録は誰でも簡単にできます。

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2-13. 確定申告書

（出典：freeeHPより）

売買を行った翌年2~3月の確定申告の際に作成する必要のある書類です。

住まい地の管轄の税務署に直接行くか、国税庁HPの確定申告書作成ページで入手作成することができます。

ある程度税務の知識のある人であれば、確定申告書作成ページで入力案内に従って入力していくだけで簡単に確定申告書を作成することができます。

全く知識のない人は、①税務署の相談窓口に相談に行って自分で作成する（無料）か、②税理士に相談・作成依頼する（有料）のいずれかの方法で準備するとよいでしょう。税理士に依頼する場合には、仲介業者に紹介してもらうことも可能です。

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2-14. 耐震診断報告書

（出典：木耐協HPより）

物件の耐震性を診断した結果の報告書です。

特別に耐震診断を行なっていない限り存在しない書類で、診断した会社によって様々な様式のものがあります。

もし、耐震診断を行なっていて耐震診断報告書があるようであれば、売買の際の信頼性アップに繋がりますので提出するようにしましょう。

特に、旧耐震基準（昭和56年5月31日までの建築確認において適用されていた基準）で建築されている物件の場合には、そもそも十分な耐震性能を有してるかが不明瞭であるため、良い結果の耐震診断報告書があると有利に売却できます。

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2-15. アスベスト使用調査報告書

（出典：吹田市HPより）

建物に人体に健康被害をもたらす「アスベスト（石綿）」が使用されていないかどうかを調査した結果の報告書です。

特別に調査を行なっていない限り存在しない書類ですが、「アスベスト使用調査の有無」は宅建行法に基づく重要事項説明事項の一つになっているため、特に比較的築年数の新しい物件の場合には新築時に、アスベストが使われていないことの証明の目的で調査実施されているケースが多いです。

アスベスト資料調査報告書が有る場合には、必ず提出するようにしましょう。

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2-16. 住宅性能評価書

（出典：ソニー損保HPより）

物件が、品確法の「住宅性能表示制度」に基づく専門の機関による「住宅性能評価」を受けていない限り存在しない書類です。

物件の住宅性能について様々なカテゴリーで評価された内容が通知表として発行されたものです。

長期優良住宅に該当する場合の証明等の際に使います。

築年数が浅く長期優良住宅に該当する物件の場合には、住宅ローンの金利や税金の面等で有利になるため新築時に評価を受けて発行されているケースがほとんどですが、古い物件ではほとんど存在しません。

特に長期優良住宅に該当する物件の場合には、買い主にとって住宅ローンや税金の優遇を受けるために必要になる書類ですので、必ず提出が求められます。

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2-17. 住民票・戸籍の附票

（出典：住民票ガイドより）

（出典： 戸籍・住民票手続きマニュアルより）

住民票（上図）とは、現在の住民登録された住所を証明するための書類で、住まい地の役所に行けば簡単に取得できます。

戸籍の附表（下図）とは、今の本籍地に本籍を移してから現在に至るまでの間の住所の移転履歴です。本籍地の役所でしか入手できないため注意が必要です。

いずれも、物件の登記内容にある所有者の住所と現在の住所が異なる場合に、所有者であることの証明のために必要になります。

もし、結婚等で登記内容の所有者名と名前が異なってしまっている場合には、併せて戸籍謄本（こちらも本籍地の役所でしか入手できない）も必要になりますので注意しましょう。

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2-18. ローン残高証明書

（出典：フラット35HPより）

ローンを受けた金融機関が発行する残高証明書です。

通常、毎年年末には年末残高証明書が各金融機関から借入れ人に対して送られていますが、最新のものが欲しい場合には借入れ先金融機関に依頼すると発行してもらえます。

ローン残債がある場合の一戸建ての家の売却で、売却代金でローンの一括返済及び抵当権抹消を予定している場合に、「売却代金＞ローン残債」となっているかの確認のために必要です。

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2-19. ローン完済証明書

（出典：ももねいろより）

金融機関が発行するローンを完済したことを証明する書類です。

ローンを完済した際に、借入れ先の金融機関から発行されます。

売買契約から決済・引渡しまでの間に、売却代金ではなく自己資金で事前にローンを一括返済した場合に、その証明のために必要です。

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2-20. 各種物件調査資料

（地質調査報告書　出典：ジオテック株式会社HPより）（土壌汚染調査報告書　出典：アジア航測株式会社HPより）

売却予定地の地質調査（地盤調査）や土壌汚染調査等の特別の調査を行った際の結果報告書です。

特別に調査・診断を行なっていない限り存在しない書類で、診断した会社によって様々な様式のものがあります。

もし、調査・診断を行なっていて何らかの調査結果報告書があるようであれば、売買の際の信頼性アップに繋がりますので提出するようにしましょう。

特に、売却予定地の従前の用途が工場等の場合では、土壌汚染の程度については買い主の注目するポイントになりますので、良い結果の調査報告書があると有利に売却できます。

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2-21. 売買契約書

（出典：動産社.comより）

今回の売買契約の条件内容を記した契約書です。

買い主との交渉の末に、その内容を基づいて仲介業者が作成します。

翌年の確定申告の際の売買金額の証明のためや、その後別の住宅を取得した際の税金優遇特例等を申請する際に必要になりますので大切に保管しておきましょう。

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2-22. 重要事項説明書

（出典：動産社.comより）

今回の売買契約における重要事項が記載された書類です。

宅建業法に基づいて仲介業者が内容をまとめ作成します。

以降で必要になる場面はほとんどありませんが、買い主への引渡し後の瑕疵担保責任等で揉めた場合等に必要となることもありますので、売買契約書とセットで保管しておきましょう。

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2-23. 引渡し決済確認書

（出典： blue studio HPより）

売買契約に基づく取引が完了したことを証明する書類です。

売買代金等の各種領収書や登記完了証等もって代用する場合もありますが、一連の取引の完了時に仲介業者が作成して売り主・買い主双方で署名・捺印するのが一般的です。

以降で必要になる場面はほとんどありませんが、買い主への引渡し後の瑕疵担保責任等で揉めた場合等に必要となることもありますので、売買契約書とセットで保管しておきましょう。

−　『必要書類一覧へ戻る』　−

2-24. 司法書士への登記委任状

（出典：SOZAI LABより）

売買決済時に司法書士へ所有権移転登記等を委任するための委任状です。

仲介業者や委託先の司法書士が用意します。

署名及び実印を押印した上で、印鑑証明書と一緒に司法書士に提出します。

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3. 重要書類を紛失してしまった場合の対処法まとめ

これまでご紹介してきた各種必要書類の中で、紛失してしまった場合に対応が必要となる重要書類とその対処法について以下の6つをご紹介していきます。

3-1. 「登記済権利証・登記識別情報」を紛失した場合の対処法

「登記済権利証・登記識別情報」（通称：権利証）は、不動産の所有者であることを証明するための最も大切な書類です。

権利証がないと、法務局が所有者本人からの登記申請であるかの確認ができず、登記を実行してくれませんので、一戸建ての家の売却においては絶対に必要な書類といえます。

万が一、権利証を紛失してしまった場合には、以下の方法により対処するしかありません。

• 司法書士か弁護士に「本人確認情報」という書類を作ってもらい登記する（「登記済権利証・登記識別情報」の再発行はできない）
• 「本人確認情報」の作成には3~10万円程度の費用が掛かる

「本人確認情報」とは、司法書士または弁護士が「間違いなく不動産所有者本人であるということ証明した書類」であり、本人への聴取や各種必要書類の確認等を通して作成します。

社会的信用性の高い法律家による本人証明（保証）を付けることで、法務局に登記申請が所有者本人からのものであると認めてもらえ、無事に登記できるようになります。

お金のやり取り（決済）が絡まない場合には、法務局より、登記申請内容が間違いないかを所有者住所宛の本人確認郵便で確認してもらう「事前通知制度」という方法もありますが、通常の一戸建ての家売買では、売買代金の受け渡しと登記は同時に行う必要があるため、この方法は使えません。

3-2. 「物件取得時の契約書」を紛失した場合の対処法

一戸建ての家の売却では、以下の計算式で利益（譲渡所得）が発生した場合には税金を納める必要があります。

「売却価格」−「減価償却後の取得費（不明の場合は売却価格の5%）」−「譲渡費用（仲介手数料・印紙税等）」−「特別控除（条件が当てはまる場合）」＝『譲渡所得』

その際、物件取得時の契約書等を紛失してしまい取得価額が不明な場合には、原則として概算取得費（今回の売却金額の5%）によることになります。

ただし、契約書以外でも、税務署が客観的に見て取得費の金額の証明として妥当と判断できるような書類があれば、その実額による計算が認められる可能性もあります。

具体的には、以下のような証明書類をできるだけ集め、取得時の状況説明や契約書の紛失理由等をまとめた「申述書」を用意して、確定申告書に添付して提出しましょう。

• 購入価額として支払った金額がわかる銀行口座の出入金履歴
• ローンの金銭消費貸借契約書
• ローンの償還表
• 登記簿謄本（乙欄にある抵当権の設定年月日と金額）
• 購入当時の価格が記載されているパンフレット・広告等

認めてもらえるかは、あくまで税務署の判断となりますが、客観的妥当性が伴っていれば認めてもらえます。

3-3. 「固定資産税納税通知書・課税明細書」を紛失した場合の対処法

「固定資産税の納税通知書・課税明細書」は、引渡し日において清算すべき固定資産税・都市計画税の金額を計算する上で、正確な金額を証明するための書類として、売買契約の条件決定時に必要になります。

「固定資産税の納税通知書・課税明細書」は、基本的に再発行はできない書類です。

もし、紛失してしまった場合には、役所の税務窓口にて、課税明細書の内容が記載された「固定資産の名寄帳の写し」を交付してもらい、税額の証明としましょう。

3-4. 「住宅性能評価書」を紛失した場合の対処法

「住宅性能評価書」は、物件の性能を証明する書類として買い主にとってはとても大切な書類となります。

特に、長期優良住宅に該当する場合には、融資や税金の優遇のために必要となるため、買い主に引き継ぐ必要のある書類です。

もし、紛失してしまった場合には、評価機関へ依頼をすれば有料で再発行してもらえますが、評価機関がどこかわからない場合には、新築時の分譲会社に問い合わせて評価機関を教えてもらいましょう。

4. 一戸建ての家の売却で利益を上げるために最も大切な2つのポイント

最後に、これから一戸建ての家の売却を本格的に検討していこうと思われている方の為に、一戸建ての家の売却で損をせずに、できるだけ多くの利益を得るための賢い売却方法について具体的にご紹介しておきます。

一戸建ての家の売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。

• 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する
• 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する

一戸建ての家の売却には様々な費用がありますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

4-1. 仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。

そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。

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特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。

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4-2. 売出し価格を高くするには

結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額（場合によってはそれ以上の価格）を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません。

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額（それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格）を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「一戸建ての家の売却の必要書類」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

一戸建ての家の売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは？」という勘違いをされている人も多いですが、実は意外と簡単に売却できてしまいます。

本ページでは「一戸建ての家の売却の必要書類や賢く売却する方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

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※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。

基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、

• 資産価値が落ちにくい都市部等にある
• 年間賃料が売却査定額の5%以上（表面利回り5%以上）で貸せる

なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。

さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。

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