東京の土地査定について、「査定相場はどうやって判断すればよいの？」「査定で損をしないための注意点や高く売るためのポイントはあるの？」などと気になっていませんか？

首都圏の土地価格は過去20年で見ても高い水準にあり、自宅や投資用の土地売却を検討するには今が絶好の時期であることは間違いありません。

しかし、東京の土地査定では、きちんとした賢い査定の手順を踏み、適切な業者選択を行わないと、「最終的な売却価格で何十万・何百万円といった大きな損をしてしまう」なんてことにもなりかねません。

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「東京の土地査定で損をせず高く売るための全ポイント」について、以下の流れに沿ってすべてご紹介していきます。

1. 売るなら今！利上げで今後東京の地価は下落する
2. 東京の土地を高く売るための「賢い査定」の3ステップ
3. 東京の土地査定で損をしないための4つの注意点
4. 東京の土地を査定相場よりも高く売るための4つの秘訣
5. 東京の土地は「今が売り時」と言える3つの理由

すべて読めば、東京の土地査定や売却で大切な全ポイントが理解でき、損することなく最善の売却ができるようになるでしょう。

1. 売るなら今！利上げで今後東京の地価は下落する

結論、東京の土地を売ろうか迷っている方は、今後相場が下落するリスクがあるため、すぐにでも売るべきです。

2024年に日銀がゼロ金利を解除し、利上げに踏み切りましたが、これは好調だった不動産価格の下落スイッチが入ったことも意味します。

金利の上昇は、住宅ローンを組む購入者の支払額を増やすため、家の買い控えが起こり、土台となる土地価格の下落にもつながります。

利上げが不動産価格を下げるのは、アメリカの事例からも明らか

アメリカでは、2022年以降5%以上の大幅な利上げが行われ、住宅ローン金利も大きく上昇しました。

引用：MORTGAGE News Daily

その結果、以下のように暴落と言えることが実際起きています。

• ロサンゼルスで三番目に高いビル「エーオンセンター」が10年前の約半額に
• サンフランシスコの中心街のビルが10年前の約3分の1の価格で売却される

また、住宅ローンの申請件数を表す「MBA住宅ローン申請指数」は、2023年に28年ぶりの低水準となりました。

買い控えが起こったことで、2023年の住宅価格は前年から約20%と大幅の下落をしています。

かろうじて低金利が続く2024年中の売却がベスト

日本の利上げはまだ1%以下と小さく、2024年現在は低金利が続いていて、不動産相場も高い状態が続いています。

しかし、日銀トップは今後更なる利上げの方針に言及していて、来年以降はどこまでの利上げが行われるかは未知数です。

日本でも、同じくこれまでの半値でしか売れなくなるといった事態も十分起こりえます。

よって、以下のような一部の例外を除き、不動産は低金利が続いている、今のうちに売るべきというのが私の結論です。

• 所有期間が5年以内の物件（5年以上所有すれば税金が半額になる）
• 数年以内に相続される見込みの物件（相続後に売った方が税金が抑えられる）
• 半額になったとしても持っていたい、愛着のある物件

売却に向け、まず何をしていいかわからない方は、NTTの運営する『HOME4U』に物件情報を登録してみましょう。

約1分で登録するだけで、大手〜地元の不動産会社まで複数の業者から査定が受けられ、簡単に売却物件の相場がわかります。

査定額や対応力で業者の比較もでき、売却のパートナーとなる仲介業者選びまでがスムーズに行えます。

• HOME4U公式ページ：https://www.home4u.jp/

こうした最新情報も踏まえ、東京の地価相場や査定の注意点について、さらに詳しく解説していきます。

2. 東京の土地を高く売るための「賢い査定」の3ステップ

土地売却には上記のように大きく10の工程がありますが、その一番初めにあたる最も大切な工程が「価格査定」です。

この「価格査定」で失敗してしまうと、後の工程でどれだけ注力しても結局安値で売却することになり後悔するということになりかねません。

そのため、東京の土地査定では損をして後悔しないように以下の3ステップに沿って進めるようにしましょう。

• ステップ①｜まずは東京の地価の推移と相場について理解する
• ステップ②｜一括査定でできるだけ多くの業者から査定を集める
• ステップ③｜査定額をベースに他の条件も比較交渉して最良の仲介業者を選ぶ

以下、それぞれのステップについて具体的に解説していきます。

ステップ①｜まずは東京の地価の推移と相場について理解する

• 東京2024年公示地価：122万円/㎡（2013年以降上昇傾向）
• 区内でもエリアごとに地価は大きく変わるため、具体的な相場を知るには個別に調べるのがベスト

全国の公示地価平均は、金融緩和による低金利などの影響で、とりわけ2013年以降大きく上昇を続けてきました。

直近の2024年の公示地価は、過去20年で見ても特に高くなっています。

データ引用元「国土交通省HP」

公示地価とは？

毎年3月に国土交通省より発表される、全国約2万3千ヵ所の地点における1月1日時点の土地取引の指標となる価格のことです。

同じ地点について毎年発表がされるため、現在の地価の目安はもちろんのこと、これまでの地価変動についても知ることが可能となります。

2013年以降上昇傾向にあるのは東京においても同様です。

以下のように、2020年以降やや下落したものの、2024年の地価は過去20年で見てもかなり高くなっています。

上昇の値動きが大きいのは、近隣の他県の地価推移と比べても明らかです。

データ引用元「国土交通省HP」

ただ、この後解説しますが、今後の地価は、金利や世帯数の面で下落の不安が大きいです。

その点は東京も例外ではないため、少しでも高い相場を狙うのであれば、地価が高い今のうちに売るべきと言えます。

全国では何番目に高い？

以下の通り、東京の地価平均は全国47都道府県中最も高く、2位の大阪府の3倍以上となっています。

データ引用元「国土交通省HP」

東京都内のエリア別公示地価

東京の地価相場は区や市等のエリア毎に大きく異なります。

以下は東京の区別公示地価平均です。

データ引用元「国土交通省HP」

中央区については高額な商業地が多いことから地価平均は突出して高くなっています。

地価平均の最も低い葛飾区についても神奈川県（28.2万円/㎡）や、埼玉県（17.4万円/㎡）等の他県の平均は上回っており、23区は全体的に高い水準にあると言えます。

以下は東京における区外の市別公示地価平均です。

データ引用元「国土交通省HP」

武蔵野市のように23区と同等の高い地域がある一方、埼玉県（16.8万円/㎡）や千葉県（13.7万円/㎡）と同等もしくはそれ以下の地域もあるのがわかります。

上記のエリア内でも、細かな地域によって地価相場はさらに変わってくるため、より具体的な相場を知るためには、個別に調べることが必要となります。

具体的な相場の調べ方

より具体的な相場を自分で調べる方法には、以下の3つがあります。

• 売出価格で確認
• 実際の取引価格で確認
• 相続税路線価で確認

売出価格で確認

『SUUMO』や『HOME’S』等の大手不動産広告サイトでは、売出中である土地の広告が載っており、自身の土地と近い地域のものを探すことできます。

これらのサイトで売出中の近所の土地が見つかれば、自分が売り出した際の競合物件となる訳ですので、一つの相場判断の参考とすることができます。

一方で、あくまで売出価格にすぎないため、「その価格が適正であるか」や「きちんと成約するか」まではわからないといった点には注意が必要です。

実際の取引価格で確認

2つ目の相場確認方法は、過去の土地売買取引事例がデータベース化されている『不動産情報ラブラリ』で実際の過去の取引価格を確認するというものです。

このサイトは公的機関が運営しており、実際の取引に基づく成約価格を集めて公表されたものになりますので、民間サイトの相場検索などと比較しても圧倒的な信頼性があります。

実際に成約した実績をもとにした価格相場を調べることができるため、より実態に合った相場判断の参考にすることができます。

ただ、売出や取引の事例が自身の土地の近くにない可能性もあります。その際は、下記の相続税路線価を使って確認をしてみましょう。

相続税路線価で確認

相続税路線価とは、 国税庁が毎年発表しており、相続税の計算に使う土地の評価額を、道路ごとに定めたものになります。

路線価は、公示地価（国が毎年発表する土地取引の基準となる価格）を元に全国の道路ごとに定められているため、自身の土地の周辺に土地の取引事例がない時にも、価格の目安を知ることが可能となります。

相続税路線価は、『全国地価マップ』にて確認ができます。

地図で見ると、道ごとに「155D、130D」といった番号が道ごとに振られているのが分かります。

アルファベットについては無視で構いません。最初の三桁に×1,000をしたものが、相続税路線価（㎡単価）となります。

相続税路線価は、国が毎年出す公示地価(土地売買の基準となる額)の8割程度の価格が設定されているため、下記の計算をすることで、実際の取引価格の相場を計算することができます。

• 相続税路線価（最初の三桁×1,000）　÷　0.8　＝　取引価格の相場（㎡単価）

仮に「100D」の道路に接した土地の場合は、

100×1,000÷0.8＝125,000

となり、125,000円がその土地の㎡単価の相場となります。

場合によっては「固定資産税路線価」での確認もおすすめ

『全国地価マップ』では、相続税路線価以外に、固定資産税路線価についても見られるようになっています。

固定資産税路線価は、市区町村によって発表されるのが３年に一度のため、時価とのズレが生じるというデメリットがあり、基本おすすめできません。

ただ、相続税路線価に比べてより細かい道路にまで価格が設定されているため、住宅地などで入り組んだ土地の価格の目安を把握したいときにはおすすめです。

固定資産税評価額については公示地価の約7割の価格が設定されているため、相場の計算は以下のようになります。

『固定資産税路線価（最初の三桁×1,000）　÷　0.7　＝　取引価格の相場（㎡単価）』

ステップ②｜一括査定でできるだけ多くの業者から査定を集める

ある程度の査定の相場観が掴めたら、不動産業者へ依頼をして具体的な土地売却価格の査定をしてもらいます。

この際に大切なのが、「できるだけ多くの業者（最低でも3社以上）を比較する」ということです。

その理由としては以下の3点があります。

• 入り口は多い方が信頼できるパートナーに出会える確率が上がる
• 情報が多い方が相場の確認の精度が上がる
• 売出し価格・仲介手数料の等の条件交渉のための比較材料になる

まず大前提として押さえておくべきポイントとして、土地の売却価格査定では、業者により査定額は大きく異なります。

それは、業者により特性（営業エリア、規模、得意分野、自社広告媒体の有無、在庫物件、問い合わせ状況等）が全く異なるためです。

特に不動産はエリア特性が強いため、得意な営業エリア外の案件の場合には過去事例の確認のみといった機械的な査定のみで全く頼りにならないような業者も中には存在しています。

また、前記の通り、土地売却には以下のような10の工程がありますが、その全ての工程で積極的に関与してマーケティング・売却戦略立案から始まり、土地売却の流れ全体の進行役となる存在が、いわゆる「仲介業者」に当たります。

仲介業者の力量次第で最終的な売却価格も数十万・数百万といった大きさが生まれてくるため、「仲介業者の選択」は土地売却において最も大切なポイントと言えます。

以上のことから、最良の業者と出会うためにもできるだけ多くの業者を比較し、自分が納得できる業者が見つかるまで妥協せずにパートナー探しをするべきです。

現在では、多くの無料一括査定サービスが提供されていますので、それらを活用すれば手間なく簡単に複数の業者へアプローチできます。

無料一括査定ならHOME4Uがおすすめ

不動産の一括査定サイトはいくつもありますが、結論から言うと、大手のNTTグループが運営する『HOME4U』の利用をおすすめします。

理由としては、下記二つの点から他サイトに比べて安全性が高く、良い業者に出会える可能性も高くなると判断できるからです。

• プライバシーマークを取得している
• 大手から中小まで、2,300社以上が登録

プライバシーマークを取得している

プライバシーマークとは、日本産業規格に基づいた基準を満たした事業者のみ使用が認められたものになります。

その個人情報保護の体制や運用の状況が適切であることが公的に認められていることを意味します。

また、『HOME4U』は上場企業であるNTTデータグループが運営しており、運営実績は20年以上と一括査定サイトの中で最も長く、登録業社の厳選も進んでいます。

一括査定サイト利用時は、物件情報のみならず、その他の基本的な個人情報の登録も求められます。安心して情報を提供できるサイトであるメリットは大きいと言えます。

大手から中小まで、2,300社以上が登録

『HOME4U』には、規模を問わず全国2,300社以上の業者が登録されています。

大手の方が中小よりも販売網が広く、売却がしやすいと思われがちですが、そんな事はありません。

全国の不動産会社は「レインズ」という不動産情報システムを使って売り出し物件の情報を共有しています。

売却物件のレインズへの登録は法律で義務付けられており、そこに広告を出して買主を探すという点では、大手も中小も、皆同じ土俵で戦っているといっても過言ではありません。

大手のみを扱った一括査定サイトもある中で、規模を問わず、多様な選択肢の中から業者を選べるという点で、『HOME4U』は優れていると言えます。

ステップ③｜調べた相場と査定額をベースに他の条件も比較交渉して最良の業者を選ぶ

土地売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。

• 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来られる力のある業者に依頼する
• 相場より高く売り出してくれる業者を選ぶ

土地を売る際には様々な費用が掛かりますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来られる力のある業者に依頼することが最も大切です。

仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社を比較競合させながら最も安いところを基準にして、その他の業者へ安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。

そのため、多少面倒でもできるだけ多くの業者を比較した方がよいでしょう。

売出し価格を高くするには

相場より少なくとも1割高い価格で売出す前提で、それぞれの業者と交渉するべし

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

相場からかけ離れた高価格の売り出しでは見向きもされないリスクがあるものの、1割程度の上乗せであれば、どうしても欲しいという買主が見つかれば、その価格で売れる可能性は十分あると言えます。

ただ、業者からすると、「相場より安く仲介することで、価格交渉の手間を省き、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、中には自分たちが無理なくまとめられる安い価格での売り出しをしたがる業者がいるのも事実です。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりません。

必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、相場より1割程度高い価格を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

3. 東京の土地査定で損をしないための4つの注意点

東京の土地査定で損をしないために必ず押さえておくべき注意点としては主に上記の4つが挙げられます。

上記4つの注意点をしっかりと押さえておけば、「不当な価格で売却して損をしてしまう」「業者選びに失敗して後悔する」といったようなよくある失敗を回避することができるようになります。

以下、一つ一つ具体的に解説していきます。

3-1.高すぎる査定に要注意

高額査定を出した業者が、その額で売ってくれるとは限らない

土地の査定は、車の買取査定のように、査定額で売り渡せることを保証するものではありません。

土地の売却価格は、買主との価格交渉の後、購入がされるまで確定するものではなく、査定の時点ではあくまで売れる額の予測でしかないのです。

一括査定サイトで複数社に査定を取ると、他社に比べ、極端に高額な査定を提示してくる業者がいることがあります。

もちろん本当にその額で売れると踏んで査定を出している場合もありますが、中には、その額では売れないことを知りながら、高い査定を出している業者も存在します。

売れないと分かっているのに、なぜ高額査定をするの？

他社より高い査定額で売主の気を引き、専任媒介契約（売却を一社に一任する契約）を結ぶことだけが目的です。

業者は、売主と契約をしないことには仲介手数料が得られないため、まずは他社より先に契約を取ることに必死にならざるを得ない事情があります。

結果として、下記のようなことを考えて高額査定を出す業者がどうしても出てきてしまします。

• 「査定額で売る決まりはないし、売り出しの時にでも、理由をつけて値下げを提案すればいい。」
• 「契約ができて、仲介手数料がもらえるのであれば、最終的にいくら安くなろうと関係ない。」

高額査定を出した業者が、売主の「高く売りたい」という望みをかなえてくれるとは限らないのです。

こうした業者に惑わされないためには、査定額よりもその根拠に目を向けることが大事になります。

3-2. 査定額も大事だがその根拠はもっと大事

どのようなマーケティングを行っているかで業者の実力や良し悪しがわかる

不動産の売買は、売り手と買い手の合意で価格が成立する上、全く同じ物件は存在しないため、似た物件の売買事例や相場といったものはあくまで一つの参考にすぎません。

その物件の適正な査定をするにはより具体的なマーケティングが必要になります。

しっかりとしたマーケティングを行なっている業者であれば、査定額の根拠について、その物件固有の事情を見極めて、下記のような項目について具体的な説明があるはずです。

• ターゲットとなる購入者像
• 競合となりうる物件と比較した上で有利、不利な点
• 具体的な販売手法（どのように広告を売っていくか等）

査定の根拠について、納得のいく説明ができる業者こそが、本当にあなたの物件を高く売ってくれる、実力のある業者と言えます。

3-3. 最終的な売出し価格は自分で決めるべき

きちんとした相場確認のもと自分で決めた方が納得のいく売却ができる

当然のことならが、最終的な土地の売出し価格の決定権はあくまで売主にあります。

そのため、もし自分の売却希望額と業者の査定額に差がある場合には、希望額が相場から大きく逸脱していない限りは、まずは希望額で売り出すようにするべきです。

結果的に、希望額では売れずに値下げすることになったとしても、その方が最終的に納得のいく満足度が高い売却になるでしょう。

3-4.最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ

専任媒介契約の方が、業者に優先的に動いてもらえるようになり、売主にとってのメリットも大きい

土地売却にあたっての仲介業者との媒介契約には、大きく分けて、以下の二つがあります。

• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

専任媒介契約が一社のみへの売却依頼であるのに対し、一般媒介契約では複数社に同時に売却依頼ができるという点が大きな違いです。

また、専任媒介契約では、物件のレインズへの登録や売主への定期的な報告の義務があるのに対し、一般媒介契約ではそれがないという点で異なります。

結論から言うと、まずは専任媒介契約を一社と結ぶことをおすすめします。

一般媒介契約は、複数社が同時に買主を探す性質上、業者にとって「労力をかけてもそれが無駄になる」というリスクがつきものになります。

反面、専任媒介契約は、業者にとってそのリスクがないことから、なんとか契約期間内に自社で売り切ろうと優先的に動いてもらいやすいのです。

最初の一社でうまくいかなかった場合は一般媒介契約もあり

一般媒介契約についても、業者に販売活動の優先度を下げられるリスクはあるものの、一社に依存せず手広く依頼できるという点で、試す価値はあります。

最初に専任媒介契約を結んだ業者で納得のいく売却ができなかった場合は、複数社との一般媒介契約に切り替えて売り出しをしてみることをおすすめします。

4. 東京の土地を査定相場よりも高く売るための4つの秘訣

次に、実際に土地を売り出すにあたって、査定相場よりも高く売るためのノウハウをご紹介していきます。

土地を査定相場よりも高く売るために大切なことは、「同じような条件の競合物件よりも買い手から見た印象を良くすること」です。

特に土地の購入者は、「価格・立地・広さ・環境」といった基本的な条件がマッチする複数の物件を比較検討し、最も気に入った物件に購入希望を出すという行動をとります。

そのため、相場よりも高く土地売却するためには、基本的な条件の良さをアピールするだけでは足りず、競合物件と比較された際の相対的な印象の良さを演出することが大切です。

その演出の方法として、最も効果的な秘訣としては、以下の4つが挙げられます。

一つ一つは小さなことですが、実は、これらが完璧になされている物件は意外と少なく、すべて完璧にしていればそれだけで大きな差がつきます。

以下、具体的に解説していきます。

4-1. 建築会社等に依頼して土地の活用参考プラン等を用意してもらう

（出展：ミサワホームHPより）

（出展：アイピーハウスHPより）

土地の買い手の目的は「自宅用」や「投資用」等、人によって様々ですが、基本的にはその土地に建物を建築することが前提となるケースがほとんどであるため、その土地にどのような建物が建築できるのかについてイメージできる資料があるのとないのとでは、相手に与える印象が大違いです。

戸建て住宅用地としての方が価値が高そうな土地であれば、戸建て住宅の参考プランを、賃貸住宅等の投資用地としての価値の方が高そうな土地であれば、賃貸住宅の参考プランと参考事業シミュレーション等の資料を、建築会社やハウスメーカー等に依頼して作成してもらっておくと売却が有利になります。

仲介業者によっては、代わりに作成や手配をしてくれる業者もありますが、稀ですので、『HOME4U土地活用』等の無料一括資料請求サービスでプラン作成を依頼するとよいでしょう。（『HOME4U土地活用』はNTTデータグループ会社が運営している最大手の一括資料請求サービスなので最も安心です。）

※建築会社やハウスメーカーへ依頼する場合には、あくまで「売るか建てるかを検討中なので検討用に資料作成してほしい」という旨で相談するようにしましょう。（単純に売却前提の参考プランだと対応してもらえない可能性があります）

4-2. 買い主の現地確認前に不要な物は処分しておく

（出展：むろグより）

当然のことではありますが、買い主の現地確認前には必ず現地を確認し、不法投棄等によるゴミが散らかっていないか等を確認することが大切です。

特に買い主が自宅用地として検討している場合には、少しでも敷地内にゴミが残っていると、「地域の治安等に問題があるのでは…」等とマイナスイメージになりかねません。

また、シーズンタイヤ等の私物でかさばる物の保管用に敷地を使っているようなケースもありますが、見た目の印象が悪くならないように綺麗に整えておくか、できれば移動させておきましょう。

一人の購入検討者が現地確認をするタイミングは大抵1度だけしかありませんので、その際に良い印象を持ってもらうためにも、できるだけ不要な物は処分してマイナス点の可能性を排除するようにしましょう。

4-3. できるだけ土地が整地されている状態で見せる

『未整地の土地』
（出展：nifty不動産より）

『整地後の土地』
（出展：イエポタより）

前項と同じ理由からでもありますが、物件広告の写真や購入検討者に現地を見せる際には、できれば整地後の状態の土地であることが理想です。

整地後の土地の方が当然に印象が良いですし、上記の写真のように、整地の状態によって土地の利用の仕方や建物建築後の状態のイメージのしやすさに大きな差が出てきます。

整地といっても、雑草を刈るだけで済むものから、多少土地の凸凹を平らにする必要があるもの等、様々ですが、土地売却のために万全を期すのであれば、現在の土地の状態に合わせて検討してみましょう。

土地の整地により売りやすくはなるものの、当然に費用がかかる上、売却価格を大きく吊り上げるような効果まではありませんので、実際に整地した方が良いかについては仲介業者とよく相談しながら決定することをすすめます。

4-4. 住んでみないとわからないようなプラス情報を整理して伝える

現地確認のタイミングで購入検討者が確認したい項目は、実際の土地や周辺環境の印象については当然ながら、日当たりや風通し・騒音等の住んでみないとわからない情報も多く含まれます。

そのため、ただ土地を見せるだけではなく、住んでみないとわからないようなその物件プラス情報を事前に整理しておき、直接伝えてあげるだけでも印象が良くなります。

住んでみないとわからないうようなプラス情報の例

• 風通しが良く夏場夜はクーラーいらずで電気代が安い
• 閑静な土地柄で交通騒音等は全く聞こえない
• 土地の近隣住人は非常に礼儀正しくて良い人ばかり…等

土地や周辺環境の印象だけでなく、住んだ後の生活のイメージも良く伝われば強力な差別化になります。

5. 東京の土地は「今が売り時」と言える3つの理由

私は長く不動産業界にいて不動産売買相場を見てきた経験から、以下の理由により、「土地の売り時は今がベスト」と言えます。

• 低金利の今なら買い手がつきやすい
• 今後も低金利が続くとは限らない
• 土地を必要とする世帯数は、2025年以降減っていく

理由1. 低金利の今なら買い手がつきやすい

今売るべき理由として、まずあげられるのが、2024年現在も続く低金利です。

金利が低いと住宅が売れやすくなるため、土台となる土地も多く売れるようになります。

土地購入の目的として最もメジャーなのが、「新築一戸建てを建てるために土地を買う」というものです。

新築一戸建てを買う際は、土地も含めてローンを組んで購入することが一般的ですが、その返済額は、金利が1%違うだけで、下図の通り大きく変わってきます。

2013年から始まった金融緩和によって、金利は下がり続けました。それによって住宅の買い手は増えていきました。

2024年4月時点のメガバンクの住宅ローン金利を以下にまとめました。

変動金利は1%を切っており、固定金利ついても1%台という低い金利での借入が可能となっています。

こうした状況は、住宅と、その土台となる土地の買い手を増やすことから、土地売却の追い風になっていると言えます。

マイナス金利解除の影響はまだ小さい

2024年3月、日銀はこれまでの低金利を支えてきたマイナス金利政策の解除を決定しました。

利上げがあったのは事実ですが、1%にも満たない小幅な上昇で、住宅ローンへの影響はまだ限定的です。

今後さらに利上げの可能性がありますが、過去の事例を見ると、1%未満の変更が半年~1年おきにしか行われないので、少なくとも2024年中は低金利の状態が続きます。

そもそもマイナス金利とは

日銀の金利をマイナスにすることで、銀行から会社や個人への融資を促進し、景気を良くする狙いがあります。

私たちはみずほや三菱といった民間の銀行にお金を預けますが、同じように銀行側は、日銀にお金を預けています。

銀号は日銀にお金を預けることで本来利息がもらえますが、マイナス金利になると、逆に利息を取られることになります。

損をしないために、銀行はお金を溜め込まず、住宅ローンも含めた個人や法人への融資を活発にするようになります。

2016年以降ずっとマイナスでしたが、2024年に大企業を中心に賃上げが多く行われ、景気回復の兆しが見えたことで、解除となりました。

理由2. 今後も低金利が続くとは限らない

日本ではもう20年以上低金利が続いていますが、これは今後も必ず続くとは限りません。

世界に目を向けると、アメリカでは物価上昇（インフレ）を抑える目的で、2022年から5%もの大幅な利上げが行われています。

その影響を受けて住宅ローン金利も7~8%へと一気に上がり、以下のような不動産価格の暴落と言える事態も起きています。

• ロサンゼルスで三番目に高いビル「エーオンセンター」が10年前の約半額に
• サンフランシスコの中心街のビルが10年前の約3分の1の価格で売却される

大幅な金利上昇は、あくまで「ハンバーガーが一個3,000円」のように大きなインフレがあるアメリカの話で、日本にはまだ当てはまりません。

ただ、日本でも企業の賃上げが相次ぐなど、景気回復の兆しがあり、今後高金利に向かう可能性は高いので、今のうちに売るのが賢い選択です。

理由3. 土地を必要とする世帯数は、2025年以降減っていく

以下の表のように、国の専門機関によると、住宅を必要とする人の数は、2025年をピークに減ると予測されています。

1995年〜2021年データ引用元：厚生労働省HP「2021年国民生活基礎調査の概況」

日本では、2010年を境に毎年数十万人規模で人口が減少していますが、核家族化や単身世帯の増加から、世帯数についてはこれまで一貫して増加を続けてきました。

基本的に世帯につき一戸の住宅が求められることから、これまでの住宅業界では、買い手の絶対数に恵まれていたのです。

しかし、国の人口を研究する国立社会保障・人口問題研究所によると、2025年を境に世帯数についても減少に転じることが明らかになっています。

それは、今後住宅を必要とする絶対数が減り、土地を必要とする人も減っていくことを意味しています。買い手の減少は、地価の下落にもつながります。

こうした面でも、少しでも高い時期の売却を狙うのであれば、迷わず今売るべきです。

6. まとめ

「東京の土地査定や損をせず賢く売る方法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

自分でも相場を調べた上で、必ず複数社に査定を依頼し、最良の業者を選ぶことが、査定で失敗しないためのポイントとなります。

本ページでは「東京の土地査定や損をせず賢く売る方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

• 『HOME4U』｜NTTデータグループ会社が運営する圧倒的な信用度の無料一括査定サービス

※参考プラン作成の依頼は『HOME4U土地活用』

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