きっと後悔する。土地買取査定の裏事情とおすすめしない全理由
土地の「買取」が気になるけど、「実際のところ買取ってどうなの？」「通常の仲介売却と比べてメリットはあるの？」など疑問を抱いていませんか？
結論、土地買取は手間や時間やコスト等様々な面で一定のメリットはありますが、肝心の買取価格は仲介売却の6~7割程度と激安であるため、基本的にはおすすめしません。
このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「土地買取査定の裏側とおすすめしない全理由」について、以下の流れに沿ってご紹介します。
すべて読めば、「土地買取や仲介との違い」について、プロと同等の知識が身につき、賢く土地売却できるようになるでしょう。
売り時は今！利上げで今後地価は下落する
2024年に日銀が行ったゼロ金利の解除は、住宅ローン金利を引き上げ、これまで好調だった不動産相場の暴落へとつながります。
アメリカでは2022年に大きな利上げがあり、都心のビルが半値で売却されるなど、実際に不動産価格の暴落が起きています。
来年以降は売却益が半減するリスクもあり、かろうじて低金利が続く2024年はまさに土地の売り時と言えます。
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目次
1. 土地「買取」と「仲介」の4つの違い
そもそも土地売却の方法には大きく「買取」と「仲介」の2種類があり、それぞれの仕組みとしては以下のようになっています。
簡単にご説明すると、「買取」は業者の査定額で売るかどうかを決めるだけ、「仲介」は業者の仲介により一般の土地購入希望者と条件を交渉し合意できれば売却という流れになります。
そのため、「買取」の方が圧倒的に工程が少なく、手間や時間が掛からないというのが仕組み上の特徴です。
以上の内容も含め、「買取」と「仲介」の重要4ポイントにおける違いをまとめると以下のようになります。
| 土地の「買取」と「仲介」の4つの違い | ||
| 違い | 買取 | 仲介 |
| ①売却に掛かる時間 | 約1ヶ月 | 約3ヶ月 |
| ②手間 | ○ | × |
| ③仲介手数料 | なし | あり |
| ④売却価格 | 実勢価格の6~7割程度 | 実勢価格 |
「買取」は、「手間なく早く売れ、仲介手数料が掛からない」と一見良いこと尽くしのように見えますが、肝心の売却価格（買取価格）は実勢価格の6~7割程度と激安になってしまいます。
この場合、車等の下取りと同じような原理で、買取った土地を必要に合わせて整地・造成したり、建物を建てて、分譲地や建売住宅等として再販（または賃貸）するため、当然のことながら買取価格は相場よりも安くなります。
反対に「仲介」では、時間と手間とコストの面では買取に劣りますが、最終購入者へ直接の実勢価格で売却できるため、「買取」よりも圧倒的に高く売却することが可能です。
2. 土地買取をおすすめしない3つの理由
前章のとおり、それぞれ一長一短がある「買取」と「仲介」ですが、これまで2,000件以上の不動産売却に携わってきた私の経験からは、以下の理由により「買取」はおすすめしません。
- 業者によって査定基準が異なるので相場がわからない
- 再販前提のため最終的にどんな人が買うかわからない
- 仲介よりも売却価格が圧倒的に安くなる
以下、一つ一つご説明していきます。
2-1. 理由①｜業者によって査定基準が異なるので相場がわからない
土地買取は、買取業者が買取後にどのような扱いを検討しているかによって全く査定の基準が異なります。
そのため、一般の仲介を前提とした実勢価格の査定をしておかないと、買取査定だけでは本来の適正な土地価値はわからず、大きな損をしてしまう可能性もあるためおすすめしません。
もし、買取を検討するにしても、「買取価格が実勢価格と比較してどうか」という点が最重要ポイントとなりますので、必ず一般の仲介での査定を複数取った上で適正な実勢価格の相場を理解しておくべきでしょう。
2-2. 理由②｜再販前提のため最終的にどんな人が買うかわからない
土地買取業者は、基本的に再販を前提としているケースがほとんどであるため、買い取ってもらった土地が最終的にどんな所有者のもとにいってどのように使われるかはわかりません。
普通に一般の良い人に買われるのであれば良いですが、中には業者間で転売が繰り返され、最終的にあまり属性の良くない個人や法人に買われる…というような事例もあります。
所有地の近隣住人や隣地所有者との付き合いが希薄な場合には、そこまで気にする必要はないと思われるかもしれませんが、近隣住人等との付き合いが濃い場合や近隣にできるだけ迷惑をかけたくないという場合には、最終的な所有者を直接選定できる「仲介」の方が良いと言えるでしょう。
2-3. 理由③｜仲介よりも売却価格が圧倒的に安くなる
土地買取がおすすでできない最大の理由は、なんといっても「仲介よりも売却価格が圧倒的に安くなってしまう」ことです。
前述のとおり、土地買取価格の相場は「仲介による実勢価格の6~7割程度」です。
しかしながら、土地買取業者は安ければ安いほど再販による利益が上がりますので、オーナーの知識量や売却事情、競合業者の内容等を勘案しながら買取査定額を調整しており、酷いケースでは実勢価格の半額以下で買取が成立していることもあります。
結局、買取業者がその土地に住むわけではない以上、利益を出すために必ず実勢価格よりも安くしか買い取ってくれませんので、よほど売り急ぎ等の特別な事情がない限り土地買取はおすすめしません。
3. 土地買取のメリットが活かせるたった1つのケース
安くても良いからとにかく早く売りたい場合
特別な事情がない限り、基本的に土地買取はおすすめしませんが、その特別な事情としては上記の「とにかく早く売らなければいけない」という一点に尽きます。
逆にいうと、相続や海外転勤等のやむを得ない事情で売却の必要期限が決まっており、その余裕がない場合等であれば、時間のかかる仲介をやっている暇はありませんので、土地買取しか選択肢がないというケースもあります。
この場合には、買取のメリットが大きく活かせるわけですが、それでもできるだけ損をしないように、せめて時間が掛からない無料一括査定等で実勢価格の相場をある程度つかんだ上で、買取業者と最終的な買取価格の交渉をするようにしましょう。
4. 土地は費用を抑えつつ少しでも高く売却するべき！
最後に、これから土地売却を本格的に検討していこうと思われている方の為に、土地売却で損をせずに、できるだけ多くの利益を得るための賢い売却方法について具体的にご紹介しておきます。
ポイントは「仲介手数料」と「売出し価格」の2つ
土地売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。
- 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する
- 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する
土地を売る際には様々な費用が掛かりますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。
そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。
仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。
宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。
| 宅建業法に基づく仲介手数料の上限額 | |
|---|---|
| 「売買価格」 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 | |
| 売買価格3,000万円（消費税10%）の場合 | 105万6000円 |
売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。
4-1. 仲介手数料を安く抑えるには
前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。
交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。
そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。
無料一括査定ならここがおすすめ
不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。
『HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で20年以上の歴史と累計50万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。
HOME4U公式ホームページ「https://www.home4u.jp」
地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ
『HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が3,800社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。
先の『HOME4U』の2,300社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。
特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。
HOME’S公式ホームページ「https://www.homes.co.jp/satei/」
4-2. 売出し価格を高くするには
結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額（場合によってはそれ以上の価格）を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。
物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。
しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません。
仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。
そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額（それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格）を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。
5. まとめ
いかがでしたでしょうか。
「土地買取」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。
土地売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは？」という勘違いをされている人も多いですが、売却後の確定申告も含めて実は意外と簡単に売却できてしまいます。
また、税務面においても、様々な特別控除等の優遇が用意されているため、特に自宅土地等では非常に有利に売却することが可能です。
本ページでは「土地買取の裏側や仲介売却との違い、賢く売却する方法」等について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。
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