グランエスタの中古物件を購入する前に知るべき全知識

グランエスタのアイキャッチ

「グランエスタってどんなマンション?」「中古物件としてはいい物件なの?」など、グランエスタについて気になっていませんか?

グランエスタは、駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているおすすめの分譲マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、グランエスタを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!グランエスタの特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!グランエスタの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?グランエスタの部屋をピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. グランエスタと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「グランエスタ」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

プロが教える「グランエスタ」の賃貸で失敗しないための全知識

トップ画像引用元:三井のリハウス

目次

1. 4つの軸で徹底評価!グランエスタの特徴とは

グランエスタは、地上20階地下1階建、総戸数671戸を誇る高級タワーマンションで、2005年12月に建てられました。

施工は、準大手ゼネコンである「戸田建設」が担い、開発は下記3企業が共同で行いました。

  • 東京建物
  • 平和不動産
  • トータルハウジング

建物は、耐震構造になっていることから、地震にも強いため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

グランエスタのエンブレム

引用:三井のリハウス

また、間取りは2LDK〜4LDKで構成されており、二人暮らしや家族で住むのに向いています。

そんなグランエスタについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:南砂町駅まで徒歩5分の好立地

グランエスタの立地は下記のようになっていて、南砂町駅が利用可能です。

グランエスタの地図

引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 南砂町駅(東西線)・・・徒歩5分

東西線が通る南砂町駅まで徒歩5分で行けるため、駅近のタワーマンションに住みたい方には理想の物件と言えます。

住所:東京都江東区新砂3丁目4番43号

また、東西線が使えることで、南砂町駅から都内各地へのアクセスも良好です。

駅名所要時間/約乗り換え回数
東京駅12分1
銀座駅13分1
新橋駅15分1
上野駅17分1
赤坂駅20分1
六本木駅22分1
新宿駅24分1
品川駅24分1
池袋駅26分1
渋谷駅29分1

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

1-2. 価格:ほぼ相場通り

グランエスタで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
8階1LDK
41.0㎡
3,580万円5,300円3,690円
3階2LDK
55.05㎡
4,080万円7,100円4,950円
9階1LDK
56.02㎡
4,180万円7,200円5,040円
4階1LDK
64.64㎡
4,680万円8,300円5,240円
1階2LDK
61.23㎡
4,980万円7,900円5,510円
16階2LDK
71.45㎡
5,480万円9,200円6,430円
1階3LDK
70.51㎡
5,670万円9,100円6,350円
5階3LDK
71.04㎡
5,780万円9,100円6,390円
4階3LDK
77.76㎡
5,980万円10,000円7,000円
3階3LDK
73.55㎡
6,480万円9,500円5,960円
10階3LDK
92.15㎡
6,780万円11,800円8,320円
9階2LDK
80.56㎡
6,980万円10,400円7,250円
20階2LDK
81.63㎡
6,980万円10,500円7,350円
12階4LDK
95.43㎡
9,180万円12,300円8,620円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

周辺のタワーマンションと比べて、駅からの距離や築年数、部屋の面積などを考慮すると、グランエスタの価格は、ほぼ相場通りと言えます。

以下は、周辺にあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
プラウドタワー木場公園
(木場駅徒歩7分)
2017年
5月
23階
2LDK
71.11㎡
8,260万円19,800円
8,960円
スカイシティ南砂
(南砂町駅徒歩12分)
1988年
2月
19階
2LDK
79.90㎡
4,980万円11,640円
14,400円
ニューライズシティ東京ベイハイライズ
(南砂町駅徒歩7分)
2006年
2月
12階
2LDK
80.17㎡
5,300万円9,010円
10,500円
テラス東陽町ネクスタワー
(南砂町駅徒歩8分)
2011年
3月
21階
3LDK
70.29㎡
6,180万円13,600円
15,320円
プラウドタワー清澄白河
(木場駅徒歩12分)
2016年
8月
3階
3LDK
70.99㎡
7,380万円15,500円
9,600円
ウエルタワー深川
(木場駅徒歩9分)
2002年
8月
31階
3LDK
76.18㎡
8,000万円17,948円
10,670円
ニュートンプレイスサウスコート
(木場駅徒歩15分)
2003年
6月
19階
3LDK
92.60㎡
6,280万円18,200円
12,320円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

グランエスタでは、ラウンジやフィットネスルームなど生活をより豊かにしてくれる施設が充実しています。

そのため、家族や友人を招く際などにも有効活用でき、大変便利です。

グランビューラウンジ|眺めの良い空間

スカイラウンジのイメージ

グランエスタの20階にはグランビューラウンジが設けられており、都心部の景色を眺めながら寛ぐことができます。

ゲストハウス|来客向けの宿泊施設

ゲストルームのイメージ

ゲストハウスとは来客向けの宿泊施設のことで、友人や家族を招く際など様々な用途に活用でき、大変便利です。

フィットネスアリーナ|気軽に体を動かせる

フィットネスルームのイメージ

エクササイズマシンを取り揃えたフィットネスアリーナが利用可能となっており、入居者の健康維持に役立っています。

AVルーム|映画鑑賞に最適な空間

シアタールーム

グランエスタには映画鑑賞が楽しめるAVルームが設けられており、空いた時間を潰す際などに便利です。

コンシェルジュサービスも好評!

グランエスタでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり

その他にも施設は充実!

その他にも下記のような共用施設があり、生活をより豊かに、便利にしてくれます。

カフェグラン|落ち着いたカフェ空間

カフェのイメージ

多目的ホール|打ち合わせや会議などに便利

会議室のイメージ

エントランス

グランエスタのエントランスは、高級マンションならではの上品な作りとなっています。

下記の写真を見ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

グランエスタのエントランス

引用:三井のリハウス

また、ロビーにはソファやテーブルが用意されており、来客の対応などに便利です。

グランエスタのロビー

引用:SUUMO

1-4. 周辺環境:コンビニやスーパーも近く、住みやすい

グランエスタは、駅近なだけでなく周辺施設も充実しており、とても住みやすい立地にあるタワーマンションです。

グランエスタの周辺施設

引用:GoogleMap

グランエスタの周辺にはコンビニやスーパーはもちろん、ドラッグストアやクリーニング店など生活に便利な施設が充実しています。

ただし、保育施設(南砂プチ・クレイシュ)は近くにありますが、小学校まで大人の足でも徒歩16分ほどかかることを、子育ての面でデメリットと感じている入居者もいます。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「南砂小学校」「第三砂町中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

下記は、グランエスタの近隣にある、生活する上であって便利な店舗や施設の例です。

スーパー・コンビニ等公共・金融機関医療機関
ダイエー(徒歩2分)三菱UFJ銀行 ATMコーナー(徒歩4分)南砂町おだやかクリニック(内科・循環器内科・呼吸器内科・アレルギー科)(徒歩3分)
トモズ(徒歩4分)東京国際郵便局(徒歩7分)南砂町眼科(徒歩3分)
セブンイレブン(徒歩5分)元八幡交番(徒歩8分)順天堂大学 東京江東高齢者医療センター(徒歩3分)
ミニストップ(徒歩6分)江東区役所 南砂出張所(徒歩9分)永代歯科(徒歩5分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとグランエスタは、駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内見に行くことをおすすめします。

ただし、小学校まで約1.3kmあり、大人の足でも徒歩16分ほどかかることを、子育ての面でデメリットに感じている入居者の方もいます。

以下は、周辺エリアで小学校に近いタワーマンションの例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

グランエスタの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内見に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でグランエスタについてより具体的に解説をします。

2. もっと詳しく知りたい方のために!グランエスタの詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 部屋からの眺めについて
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について
  10. 過去に起こった事故について

2-1. 部屋からの眺めについて

グランエスタの周囲には高い建物が少なく、高層階なら眺めはいいです。

ただ、南東側の高い建物と距離が近いため、眺望を重視する方は慎重に検討しましょう。

グランエスタの眺望

引用:GoogleMap

上記のことから、内覧の際には眺望も是非チェックしておきましょう。

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • ガスコンロ
  • 浄水器
  • ディスポーザー
  • ステンレス製レンジフード
  • 浴室換気乾燥機
  • フルオートバスシステム
  • 温水洗浄便座
  • 床暖房
  • エアコン
  • 24時間換気システム
  • TVモニター付きインターホン
  • 光ファイバー
  • CATV/BS・CS

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

グランエスタではペットを飼うことができます。

なお、飼育可能なペットの種類や頭数などは部屋ごとに異なる可能性があるため、契約前に確認しておきましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

敷地内にゴミ置き場があり、24時間・365日ゴミを出すことが可能なため、ゴミ出しは比較的に楽です。

洗濯物は外に干せる?

グランエスタでは、バルコニーに物干し金具が設置されています。

また、浴室乾燥機もあり、洗濯物を干す上では困らないでしょう。

2-3. 駐車場/駐輪場について

グランエスタでは、448台分の駐車場の他に、駐輪場やバイク置き場も用意されています。

種別月額料金
駐車場7,000円〜
バイク置き場4,000円〜
駐輪場150円〜

また、駐車場に収容できる車のサイズは下記の通りです。

  • 全長:5,000mm〜5,300mm
  • 全幅:1,900mm〜2,350mm
  • 全高:1,550mm〜2,000mm
  • 重量:2,100kg〜2,200kg

空き状況などは事前に確認しておきましょう。

2-4. セキュリティ面について

グランエスタは、敷地内の要所に防犯カメラが備え付けられていることに加え、TVモニター付きオートロックで来訪者の顔を確認できるため、セキュリティは万全です。

また、防犯性の高いキーシステムを採用していることから、ピッキングによる空き巣被害も防げます。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内に、管理員や警備員が24時間常駐していることに加え、定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、グランエスタは、準大手ゼネコンの戸田建設による「耐震構造」で建てられているため地震に強いといえます。

耐震構造は地震エネルギーを吸収することにより、建物が崩壊するリスクを低くします。

津波や洪水の影響は?

グランエスタ周辺は、洪水の影響で広範囲が浸水すると予測されています。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、色で塗られている部分が浸水する可能性が高いと予想されているエリアです。

※10年〜100年に1回程度の規模で想定される浸水の水位:0.5m未満|0.5m~3m|3m~5m

グランエスタのハザードマップ

引用:ハザードマップ

上記のとおり、グランエスタ周辺は「0.5m〜3.0m」浸水すると予想されているため、水害に悩みたくない方は低層階の物件は避けるなど、十分注意して検討しましょう。

液状化のリスクは?

マンションの建つ南砂町駅周辺は地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクがあります。

高層ビルやタワーマンションなどは、液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場が危険といえます。

上記のことから、南砂町駅周辺に住む場合は液状化のリスクは避けて通れないので、十分に検討を重ねた上で契約するようにしましょう。

2-6. 周辺の治安について

マンション周辺には人の集まる繁華街などもなく、治安は比較的安定しています。

以下のマップは、警視庁が発表している2020年の1年間を通しての「犯罪情報マップ」ですが、グランエスタの建つ地域は薄緑色に塗られており、犯罪数は平均より少ないです。

グランエスタの犯罪マップ

引用:警視庁犯罪情報マップ

そのため、女性の方や小さなお子さんのいる家族の方でも安心して暮らすことができます。

2-7. 子育てのしやすさについて

グランエスタは子育てにも向いているマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • 保育・教育機関が充実している
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

グランエスタから徒歩15分圏内には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
15件~1件~3件~1件~

また、江東区は待機児童数も減少傾向にあり、認可保育園にも比較的入園しやすい区となっています。

近隣にレジャー施設がたくさんある

グランエスタからは、数多くのレジャー施設が揃う豊洲、有明にも行きやすいので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、豊洲、有明にある有名な商業施設の例です。

豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
  • 豊洲ベイサイドクロス(ショッピングモール)
有明エリア
  • セガサミースポーツアリーナ(スポーツ複合施設)
  • 有明アーバンスポーツパーク(スポーツ複合施設)
  • 有明ガーデン(ショッピングモール・イベントスペース)
  • 東京ビッグサイト(イベントホール)
  • そなエリア東京BBQガーデン(BBQ施設)
  • SMALL WORLDS TOKYO(テーマパーク)

豊洲、有明までは車で20分以内で行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、グランエスタの資産性は高いと言えます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

グランエスタは、最寄りの南砂町駅まで徒歩5分の好立地に建てられています。

また、マンション周辺にはコンビニ、スーパー、ドラッグストアなど生活に必要な施設も充実しています。

上記のことから、立地条件は十分整っているので、資産価値が落ちることは考えにくいです。

ブランド

グランエスタは、業界大手の東京建物を含む計3企業が共同で開発し、準大手ゼネコンの戸田建設が施工した高級タワーマンションです。

不動産業と建設業のトップレベルの会社が携わったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいと言えるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のグランエスタですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
1LDK140.59㎡13.5万円(1万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK355.05㎡14万円(1万円)2ヶ月/1ヶ月
2LDK661.23㎡18.5万円(1万円)2ヶ月/1ヶ月
3LDK1471.45㎡18万円(なし)2ヶ月/2ヶ月
3LDK1275.50㎡19.8万円(9千円)2ヶ月/0.5ヶ月
3LDK880.87㎡22万円(なし)2ヶ月/1ヶ月
4LDK1390.43㎡25万円(なし)2ヶ月/1ヶ月
4LDK998.61㎡30万円(なし)2ヶ月/2ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

2-10. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、グランエスタについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、グランエスタは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?グランエスタの部屋をピックアップ!

過去に、グランエスタで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「グランエスタではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

3階3LDK|家族暮らしに最適な間取り

グランエスタ3LDKの間取り

引用:SUUMO

こちらは、価格:6,480万円、管理費:6,620円/月、修繕積立金:9,500円/月の部屋です。

間取りは2LDKで73.55㎡あり、家族で暮らすのに向いています。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、グランエスタの雰囲気を確かめるためにも、まずは内見をしてみましょう。

  • 価格:6,480万円
  • 管理費:6,620円/月
  • 修繕積立金:9,500円/月

グランエスタの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

グランエスタは、管理会社である「穴吹コミュニティ」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて設定した標準の修繕周期をベースに「長期修繕計画」を立てています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金の使い道が決められているため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、グランエスタの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

グランエスタのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

グランエスタ周辺には、あわせて比較検討できるタワーマンションが複数あるので、必ず近隣物件の価格を把握するようにしてください。

また、グランエスタ内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、グランエスタは、最寄りの南砂町駅から徒歩5分の好立地に建てられています。

また、業界大手の東京建物を含む計3企業が共同で開発し、準大手ゼネコンの戸田建設が施工した高級タワーマンションですので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

グランエスタ周辺には高い建物があまり多くはないので、10~19階でも眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、低層階・中層階・高層階、すべての部屋を見るようにして比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

グランエスタでは、ペットの飼育が可能となってます。

楽器演奏は部屋ごとにルールが異なるため、契約前に確認しておきましょう。

洗濯物に関しては、バルコニーに物干し金具が設置されており、室内には浴室乾燥機も完備されています。

住民からの口コミも参考にする

実際にグランエスタに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

グランエスタには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、グランエスタ以外のマンションも見ておきましょう。

5. グランエスタと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアでグランエスタと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. ニューライズシティ東京ベイハイライズ南砂町駅7分2006年20階
5-2. スカイシティ南砂南砂町駅12分1988年28階
5-3. テラス東陽町ネクスタワー南砂町駅8分2011年25階

5-1. ニューライズシティ東京ベイハイライズ

ニューライズシティ東京ベイハイライズのイメージ

引用:三井のリハウス

ニューライズシティ東京ベイハイライズ」は、日鉄興和不動産が手がける地上20階地下1階建、総戸数357戸を誇る高級タワーマンションです。

ゲストルームやフィットネスジムなど計4つの共用施設が利用でき、コンシェルジュのサービスも受けられます。

また、コンビニやスーパー、ドラッグストアなど生活に必要な施設もマンション周辺に揃っており、とても暮らしやすい立地です。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
10階2LDK
69.88㎡
4,780万円7,860円9,150円
12階2LDK
80.17㎡
5,300万円9,010円10,500円
2階3LDK
71.25㎡
5,490万円9,050円13,190円
11階3LDK
75.18㎡
5,870万円9,550円13,910円
5階3LDK
87.35㎡
5,980万円11,100円16,160円
20階2LDK
75.90㎡
6,180万円8,530円9,940円
14階2SLDK
75.98㎡
7,480万円9,650円14,060円
18階3LDK
91.04㎡
8,280万円11,570円16,850円

アクセス

  • 南砂町駅:徒歩7分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. スカイシティ南砂

スカイシティ南砂のイメージ

引用:三井のリハウス

スカイシティ南砂」は、施工した地上28階地下2階建、総戸数262戸の高級タワーマンションです。

間取りは2LDK〜4LDKで構成されており、二人暮らしや家族で住むのに適しています。

また、開発・設計・施工の全てをスーパーゼネコンの清水建設が担っており、ブランド力も抜群です。

過去に売り出されていた部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
3階2LDK
57.05㎡
2,980万円8,330円10,320円
7階3LDK
79.90㎡
4,480万円11,600円14,640円
19階2LDK
79.90㎡
4,980万円11,640円14,400円
28階4LDK
108.95㎡
6,280万円17,020円21,120円
28階3LDK
121.71㎡
7,480万円17,640円22,980円

アクセス

  • 南砂町駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. テラス東陽町ネクスタワー

テラス東陽町ネクスタワーのイメージ

引用:三井のリハウス

テラス東陽町ネクスタワー」は、三菱商事が手がける地上25階建、総戸数168戸の高級タワーマンションです。

室内には、ディスポーザーや床暖房、温水洗浄便座など生活に便利な設備が標準装備されています。

また、建物は免震構造で建てられているため、地震にも圧倒的に強く、安心して暮らすことができます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
20階3LDK
71.98㎡
6,100万円13,900円15,690円
21階3LDK
70.29㎡
6,180万円13,600円15,320円
12階3LDK
78.11㎡
6,680万円15,100円17,030円
14階3LDK
82.77㎡
7,480万円22,790円18,040円

アクセス

  • 南砂町駅:徒歩8分
  • 東陽町駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

グランエスタについて、契約前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

グランエスタは、駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

近隣にある複数のタワーマンションとも合わせて内覧に行き、しっかりと比較・検討してみましょう。

グランエスタの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

ただし、小学校まで約1.3kmあり、大人の足でも徒歩16分ほどかかることを、子育ての面でデメリットに感じている入居者の方もいます。

以下は、周辺エリアで小学校に近いタワーマンションの例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

また、グランエスタの建つ地域は、洪水による浸水や大地震が発生した際の液状化のリスクがあります。

そのため、洪水や液状化に絶対に悩みたくない方は、海や河川の近くに建つタワーマンションは避け、新宿周辺など高台にある物件を選びましょう。

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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