土地活用を検討しているけど、「そもそもどんな活用方法があって、自分の土地だと何が一番良いのか」がわからず悩んでいませんか？

土地活用は非常に専門性の高い分野かつ限られた人の悩みであり、一生に一回あるかないかという経験でもあるため、なかなかその道に精通した人がおらず「どのように検討して意思決定すれば良いか」がわかりずらい難しい問題です。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「土地活用の種類と比較」から、「目的別に最適な土地活用方法」まで、以下の流れに沿ってご紹介します。

1. 土地活用の種類と比較｜4つのタイプと17種類の活用方法
2. 初期投資を抑えたい人に最適な土地活用4選とおすすめ業者
3. 相続税対策目的の人に最適な土地活用2選とおすすめ業者
4. 資産運用目的の人に最適な土地活用4選とおすすめ業者
5. 土地活用を業者に相談する際の2つの注意点

このページをすべて読めば、「土地活用」についての疑問や悩みが解消でき、「自分に合った土地活用方法は何か」がわかった上で、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。

その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。

確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営する「HOME4U土地活用」などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

• 「HOME4U土地活用」公式ページ: https://www.home4u.co.jp/

1. 土地活用の種類と比較｜4つのタイプと17種類の活用方法

土地活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。

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上図からも分かる通り、土地活用には代表的なものだけでも非常に多くの種類が存在し、さらにどのような目的で行うか次第で比較すべきポイントも異なってくるため、土地活用を検討する上で「最適な答えは人によって違う」ということを理解しておくことが大切です。

また、土地はそのエリア毎に様々な法律や条例等によって建築できる建物の種類や規模等が制限されており、さらに周辺マーケットの需要と供給のバランス等からも実現可能な土地活用方法は大きく異なってきます。

そのため、「そもそも自分の所有地で実現可能なものの中から、目的に合わせて最適な土地活用方法を検討する必要」があり、必ずしも目的に合った土地活用が実現できるとは限りません。

これらのことから、最終的な実現可能性の判断にはそれぞれの専門家や専門業者に可能性の検討を依頼する必要がありますが、まずはご自身の事情に照らして「どのような目的で土地活用がしたいか」を明確にしてから検討するとよいでしょう。

1. 初期投資を抑えたい人に最適な土地活用4選とおすすめ業者
2. 相続税対策目的の人に最適な土地活用2選とおすすめ業者
3. 資産運用目的の人に最適な土地活用4選とおすすめ業者

2. 初期投資を抑えたい人に最適な土地活用4選とおすすめ業者

これまで多くの土地オーナーの土地活用のお手伝いをしてきた中で、非常に多いケースとして「親の相続等で土地を取得したが、自分では使う予定はないのでなるべくお金をかけずに土地活用して収益化したい」というニーズがります。

このような初期費用を抑えたい人にとっては、「建物建築の有無」が検討の大きなポイントになりますが、自身で建物建築の必要がない（あっても軽微な建物）土地活用としては以下の4つがあります。

• 定期借地
• 駐車場経営
• ソーラー経営
• トランクルーム経営

以下、それぞれの特徴と相談する上でおすすめの業者についてご紹介していきます。

2-1. 定期借地

定期借地とは、所有地を店舗や賃貸住宅等の運営事業者に10年〜30年程度の長期間貸し出し、地代収入を得る形の土地活用です。

運営事業者が建物建築と事業を行うため、土地オーナーに初期投資は掛からず、立地条件等から見込まれる想定事業収支によっては、当初設定される地代も高額になる可能性もあります。

自分で投資せずに土地を収益化できるメリットがありますが、最低10年以上の長期間土地を提供する必要があるデメリットもあるため、将来にわたり自分で活用する予定がない場合にのみ有効な土地活用です。

定期借地を検討する上でおすすめの業者

定期借地を検討する際には、所有地で事業を運営したいという意向のある事業者を見つける必要があります。

そのため、自分で直接コンビニや飲食店舗・マンションディベロッパー等の幅広い事業者に問い合わせるか、事業者誘致からまとめて自社開発を検討してくれるハウスメーカー等の建築会社等に相談するとよいでしょう。

以下に一部ですが、おすすめの業者をご紹介しますので、参考にしてください。

• 株式会社セブンイレブンジャパン｜コンビニ
• 大和ハウス工業株式会社｜店舗系開発
• 積水ハウス株式会社｜住居系開発

▷『株式会社セブンイレブンジャパン』｜直接問い合わせるなら利回りの高いコンビニがおすすめ

定期借地を検討するなら、高額地代が狙える店舗系で、その中でも最も高収益が期待でき比較的小規模な土地でも対応可能な「コンビニ」がおすすめです。

コンビニ業者は多数存在しており、エリア性もありますが、まずは全国展開している最大手の「株式会社セブンイレブンジャパン」に問い合わせてみるとよいでしょう。

▷『大和ハウス工業株式会社』｜全国展開していて店舗系の開発に強い建築会社

『大和ハウス工業株式会社』は、ハウスメーカーの中では最もロードサイド店舗に力を入れており、「ユニクロ」の全国展開をロードサイド店舗開発の面から支えた、ユニクロ一大成長の立役者的存在。

小規模なものから大規模なものまで、オールラウンドで対応可能な建築会社。

店舗系の相談で、エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず店舗系開発してもらえないかを相談してみるとよいでしょう。

▷『積水ハウス株式会社』｜全国展開していて住居系の開発に強い建築会社

『積水ハウス株式会社』は、住宅建築戸数累計250万戸を超える圧倒的No.1のハウスメーカーです。

その豊富な実績に基づく住まいづくりのノウハウを活かし、低層アパート〜高層マンションまで幅広く質の高い物件を建築しています。

さらに、日本全国に事業所を展開しているため、地方の土地から都心の土地までエリアや大きさにかかわらずほぼ全ての案件に対応可能という点も非常に心強く、全国の土地オーナーから厚い支持を受けている建築会社です。

住居系の相談で、エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず住居系開発してもらえないかを相談してみるとよいでしょう。

重要：お問い合わせ時のポイント

よほど土地活用に精通した人以外は、必ず複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。

その際は、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。

なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないのにレベルの低い担当がついてしまう…ということになりかねません。

確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

2-2. 駐車場経営

駐車場経営とは、自分の土地を車が駐車できるよう大きさに合わせて駐車区画割りし、区画毎に利用者へ賃貸する土地活用です。

駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」という2つの活用形態があり、さらに、それぞれの活用形態には以下の2種類の方式があります。

＜月極駐車場＞

• 管理委託方式：月極駐車場には業者に募集・管理のみを委託する方式
• 一括借上方式：業者に整備した駐車場全てを一括して貸し業者が一般の利用者へ転貸する方式

＜コインパーキング＞

• 土地賃貸方式：業者に土地を貸すだけの方式
• 自己経営方式：自分で投資して駐車場を整備し管理・運営を業者に委託する方式

もちろん、一切業者に頼らず全てを自分で行うということもあり得ますが、一般の素人の方にとっては現実的ではありませんので、基本的に駐車場経営では上記の4つの方式が一般的です。

駐車場経営は、所有地に車が駐車できるように区画割りするだけでも始めることが可能なため、初期投資が数十万円〜と比較的安くすみ、コインパーキングの土地賃貸方式の場合には初期投資ゼロで始めることも可能です。

一方で、収益性としては、エリアにより一台数千円〜数万円程度しか取れず、固定資産税等の税金を払うとほとんど残らないようなケースも多いため、収益性を求める場合にはあまり向かない土地活用といえます。

「将来売却予定なのでとりあえず短期間だけ活用したい」「まだどうするか直ぐには決められないの流動性は残しておきたい」といったような「とりあえず」ニーズがある人にとっては最適な土地活用でしょう。

駐車場経営を検討する上でおすすめの業者

駐車場経営を検討する場合、「月極駐車場」であれば不動産業者でも対応可能ですが、「コインパーキング」の場合には専門の駐車場業者に依頼する必要がありますが、不動産業者や駐車場業者は大手から地場まで様々な業者が存在し、エリアや経営方式よって対応可能な業者が変わってきますので、どの業者が良いとは一概には言い切れません。

さらに、同じ経営方式であっても業者によりマーケティング結果が異なることから設定料金やオーナーへの支払い賃料、その他契約条件等が少なからず違ってきます。

そのため、自分のニーズに合った経営方式を選ぶだけでなく、同じ経営方式の中でも複数の業者から提案をもらい、マーケティングや契約条件の妥当性について比較検証するべきです。

以下に代表的な駐車場業者と対応可能な経営方式についてまとめております。

• グループ①「三井のリパーク、タイムズ24、NTTル・パルク」
• グループ②「ナビパーク、タイムパーキング、日本システムバンク、ユアーズパーキング」
• グループ③「エイブルパーキング、マストパーク、One Park」

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グループ①「三井のリパーク、タイムズ24、NTTル・パルク」

言わずと知れた大手コインパーキング業者です。管理駐車場数の多さや、圧倒的な安定的資本基盤をもっている等、事業パートナーとしての信頼感が抜群です。

特徴として、駐車設備の販売・管理等の「自己経営方式」のサービスを行っておりませんが、月極駐車場の「管理運営委託」や「一括借上」のサービスを行っているため、月極かコインパーキングかを比較する際には非常に役に立つ業者です。

特に、月極駐車場の「一括借上」サービスを行っている業者は少ないため、時間貸し需要が少ないエリアなので月極駐車場経営を考えているが極力リスクはとりたくないといった人にもおすすめです。

グループ②「ナビパーク、タイムパーキング、日本システムバンク、ユアーズパーキング」

「土地賃貸方式」「自己経営方式」両方に対応可能なコインパーキング業者です。

駐車場設備の販売や運営・管理といった「自己経営方式」に対応するサービスを行っている業者も相対的に少ないため、土地賃貸方式か自己経営方式かをを比較する際には非常に役に立つ業者です。

なかでも、「ナビパーク」は駐車設備の販売だけでなくリースも行っているため自己資金を抑えた自己経営方式のコインパーキング経営を行うことも可能です。マーケティング次第では、多少リスクをとってでも収益を最大化させたいといった人におすすめです。

グループ③「エイブルパーキング、マストパーク、One Park」

コインパーキングで最も一般的な「土地賃貸方式」のみのサービスながら、比較検討の価値のあるコインパーキング業者です。

「エイブルパーキング」は全国規模で賃貸物件仲介・管理を行う大手企業のエイブルが行うコインパーキング事業で、その全国的なネットワークの広さが強みです。

「マストパーク」は住宅メーカーのリーディングカンパニーである積水ハウスがグループ子会社において関東エリア限定で手掛けるコインパーキングで、対応エリアの狭さが玉にきずではあるものの、事業パートナーとしての信頼感や安心感が強みです。

「One Park」は株式会社イチネンパーキングが手掛けるコインパーキングですが、同社は駐車場用地購入事業も行っており、将来的な売却を検討している人への対応力が強みです。

できるだけ多くの業者を比較して検討したいといった人におすすめです。

重要：お問い合わせ時のポイント

よほど土地活用に精通した人以外は、必ず複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。

その際は、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。

なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないのにレベルの低い担当がついてしまう…ということになりかねません。

確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

2-3. ソーラー経営

ソーラー経営とは、その名の通り、土地や建物の屋根等に設置したソーラーパネルによって太陽の光を電力に変換し、発電した電力を、決められた価格で既存の電力会社へ売電するというものです。

法律で定められた「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、設置したソーラーパネルの発電規模により10年間ないしは20年間の固定価格で売電することが可能です。そのため、アパート経営等のその他の土地活用と比べて、空室を気にすることなく、長期的な安定収入が見込めます。

ソーラー経営では、土地に架台を組んでその上にソーラーパネルを設置する必要がありますが、概ねソーラーパネル1kWあたりの単価は25~30万円程度ですので、土地の条件等にもよりますが、仮にかなり大きめの30kW分のソーラーパネルで経営を行う場合でも750~900万円程度の投資ではじめることが可能で、安定して5〜10%の利回りが期待できます。

ソーラー経営を検討する上でおすすめの業者

ソーラー経営の場合、ソーラーパネル等の設備自体は大手電機メーカー等が製造しておりますが、実際の現場への施工は全国各地の地場業者が行っており、一社で全国対応しているような大手企業は残念ながら存在していないというのが実情です。

そのため、エリアによって施工対応可能な業者が異なり、良い業者を探すことが最も苦労するポイントです。

しかしながら、扱う製品自体は大手電機メーカー製のものであるため品質等の心配はあまりありませんが、最も大切なのは施工計画や施工品質になりますので、ソーラー経営において施工業者選びは決して妥協できない最重要項目といえます。

現在のところ、ソーラーの施工業者を探す方法としては、「大手の一括見積もりサイトから検索する方法」が最も効率的です。中でも全10以上のサイトを比較した結果、『タイナビNEXT』が最も精度が高く安心して利用できるためおすすめです。

『タイナビNEXT』は、小規模から大規模メガソーラーの産業用太陽光発電に対応できる厳選企業の中で対応エリアの最大5社からの見積もりを無料で一括請求できる大手サイトです。

積水ハウスグループの連結子会社等、登録施工業者も独自の基準を満たすしっかりとした業者ばかりのため安心して利用できるおすすめのサイトです。

タイナビNEXT公式サイト：https://www.tainavi-next.com/

2-4. トランクルーム経営

トランクルーム経営とは、トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを用いた施設を建築したり、建物の一部を収納スペースとして区分し、一般の利用者へ収納スペースとして貸し出す方式の土地活用です。

トランクルーム経営は大きく分けて、以下の2つの型式と3つの運営方式があります。

＜型式＞

• コンテナ型：コンテナを並べただけのものや、廊下や階段を設置したコンテナ施設を建築する型式（主に郊外に多い）
• ルーム型：日当たりの悪い一階や空き部屋・空きフロア等の建物の一部をロッカーやパーティション等で区分して貸し収納スペースとする型式（主に都市部に多い）

＜運営方式＞

• 一括借上方式（サブリース）：コンテナ施設や建物を土地オーナーが建築しトランクルーム業者へ賃貸する方式
• 業務委託方式：土地オーナーが設備投資と経営を自分で行い、集客や管理のみトランクルーム業者へ委託する方式
• 事業用定期借地方式：トランクルーム業者へ土地を定期借地するだけの方式

規模や型式にもよりますが、コンテナ型であれば数百万〜の投資で始めることが可能で、需要次第では利回りも30％程度まで高利回りが期待出来る土地活用でもあります。

トランクルーム経営を検討する上でおすすめの業者

トランクルーム業者は基本的に地場の中小企業が多く、他の土地活用のように全国規模の大手企業が未だ参入していない業界です。

今後は大手企業が参入してくることも十分に考えられますが、現在のところはエリア毎に、実績の多い業者や管理がしっかりしている業者等、条件が良く安心できる業者を探し比較検討する必要があります。

以下におすすめの代表的なトランクルーム業者と各業者の特徴についてまとめております。

• ハロースロレージ
• 加瀬のレンタルボックス
• ユースペース
• ライゼボックス
• イナバボックス
• ドッとあ〜るコンテナ

業者（ブランド名）	特徴	営業エリア
ハローストレージ	全国主要都市をカバーする、業界ナンバーワンの店舗数を誇る。地方もカバーする最大規模の業者。	全国
加瀬のレンタルボックス	40年の運営実績のある老舗業者。全国1,700箇所以上の豊富な実績。地方もカバーする最大規模の業者。	全国
ユースペース	ユニットハウスのNo. 1メーカー。高い商品品質と全国400店舗以上のフォロー網が売り。地方もカバーする最大規模の業者。	全国
ライゼボックス	関西エリアでルーム型に特化した業者。郊外でもルーム型トランクルームを運営し、関西エリアだけで13,000ルーム以上を展開中	関西
イナバボックス	有名なイナバ物置を製作している稲葉製作所が手がけるトランクルーム。商品品質が高く比較的広範囲に対応可。	関東・関西・宮城・愛知・静岡・三重・広島・福岡・岡山
ドッとあ～るコンテナ	関東及び東海・九州エリアで営業展開する業者。規模は大きくないが比較的広範囲に対応可。	関東・東海・九州
※2024年4月時点情報

比較的規模の小さな業者が多いトランクルーム業界において、全国的な規模で広範囲に対応可能な業者をまとめております。

上記の他に、規模は小さいもののエリアに特化したしっかりとしたサービスを展開している優良地場業者も数多くありますので、上記業者と共に比較検討されるとよいでしょう。

3. 相続税対策目的の人に最適な土地活用2選とおすすめ業者

土地活用を検討する目的としておそらく最も多いのが「相続税対策」でしょう。

相続税はそもそも日本人全体の5％程度の人にしか掛からない資産家に対する税金ですが、土地は高額になるケースが多く、まとまった大きさの土地を所有している人や地価の高い都市部の土地を所有している人はほとんどの場合で相続税の対象となってくるため、土地活用による相続税対策を検討すべきです。

相続税対策を目的に土地活用を行う場合には、「税金の優遇が受けられる住居系建物建築による評価額の引き下げ」が検討の大きなポイントなります。

税金の優遇が受けられる住居系建物建築による土地活用としては、以下の2つが代表的です。

• 賃貸住宅経営（賃貸アパート経営・賃貸マンション経営）
• 高齢者施設経営（老人ホーム経営・サ高住経営）

以下、それぞれの特徴と相談する上でおすすめの業者についてご紹介していきます。

3-1. 賃貸住宅経営（賃貸アパート経営・賃貸マンション経営）

賃貸住宅経営とは、所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用です。

賃貸住宅の経営（管理）方法には主に以下の3つの方法があります。

• 一括借上方式（サブリース）：借上料率相場は90〜80％程度
• 管理委託方式：管理費相場は3〜5％程度
• 自己管理方式　：募集のみ業者に委託。賃料は全て自己の収入となる

各管理方法の概要とメリット・デメリットは下図のとおりです。

賃貸住宅経営は、最も幅広い土地に対応でき、住居系建物建築による土地活用の中では最も手軽にはじめることができるため、相続税対策目的の土地活用では真っ先に検討すべき活用方法といえます。

投資額こそ、数千万円〜大規模な場合には数億円という多額の投資が必要にはなりますが、そもそも相続税対策のためには一定規模以上の投資をしないと相続税圧縮効果が薄くなってしまうという側面もあるため、自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば相続税対策には最も有効な土地活用です。

利回りは、エリア毎に家賃相場が大きく異なることから一概にはいえませんが、概ね5〜15％程度の利回りが期待できます。

賃貸住宅経営を検討する上でおすすめの業者

賃貸住宅経営でおすすめの業者は、アパート建築かマンション建築かによって得意とする業者が異なり、それぞれ多くの優良業者が存在していますが、「全国展開しており、アパートもマンションもどちらも得意としている」という意味でおすすめのハウスメーカーを以下にご紹介します。

• 積水ハウス株式会社
• 大和ハウス工業株式会社
• 旭化成ホームズ株式会社
• パナソニックホームズ株式会社

▷積水ハウス株式会社｜都市部から地方まで実績豊富な安心できる業者を選びたい人におすすめ

『積水ハウス株式会社』は、住宅建築戸数累計250万戸を超える圧倒的No.1のハウスメーカー。

その豊富な実績に基づく住まいづくりのノウハウを活かし、低層アパート〜高層マンションまで幅広く質の高い物件を建築しています。

さらに、日本全国に事業所を展開しているため、地方の土地から都心の土地までエリアや大きさにかかわらずほぼ全ての案件に対応可能という点も非常に心強く、全国の土地オーナーから厚い支持を受けている建築会社です。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、賃貸住宅について失敗のない安心の提案が受けられるでしょう。

▷『大和ハウス工業株式会社』｜積水ハウスに並ぶ対応力と建築実績から、安心できる業者を選びたい人におすすめ

『大和ハウス工業株式会社』は、積水ハウス同様日本全国に事業所を展開しており、賃貸住宅の建築実績も豊富な安心できるハウスメーカーです。

さらに、ハウスメーカーでありながら、ロードサイド店舗や物流、ホテル等、事業の多角化が進んでおり、エリアや規模・種類を問わず一社でほとんどのニーズに対応可能な点が他の建築会社にはない魅力といえます。

エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、自分の土地のポテンシャルを判断する上でもかなり役立つでしょう。

▷『旭化成ホームズ株式会社』｜特に都市部の中低層マンション建築を検討している人におすすめ

『旭化成ホームズ株式会社』は、大手ハウスメーカーの中では最も規模が小さい会社ながら、旭化成グループの技術力を活かした性能の高い部材を使った品質の高い住宅建築を得意とする建築会社。

規模が小さいため、積水ハウス・大和ハウスほどのエリア対応力はありませんが、その分都市部に強く、都市部の中低層マンションでは積水ハウスと共に最も選ばれているハウスメーカーといえます。

さらに、ペット共生型マンションや子育て支援型マンション等の差別化要素を取り込んだパッケージ商品をラインナップしており、差別化提案にも強い業者です。

対応可能なエリアでの差別化提案には信頼が置ける会社ですので、特に都市部に土地を持っている人は選択肢の中の一社に入れておくべきです。

▷『パナソニックホームズ株式会社』｜コストを抑えながら中高層マンション建築を検討したい人におすすめ

『パナソニックホームズ株式会社』は、パナソニックグループのハウスメーカーですが、工業化住宅（工場で生産した均質の部材を使って決められた規格の中で建築する住宅）としては最高の9階建てまでの建築が可能という構造的に優れた技術をもった建築会社です。

他のハウスメーカーは工業化住宅ではせいぜい4階建て程度までしか建築できず、5階建て以上はRC造（鉄筋コンクリート造）の在来建築となることから、5〜9階建に関しては「安定した品質でコストを抑えた建築が可能」という工業化住宅の強みを活かした建築ができる唯一の建築会社といえます。

5階建以上の中高層マンションを検討するのであれば、他の建築会社は基本的にRC造となるため、比較のうえでも選択肢の中の一社にいれておくとよいでしょう。

重要：お問い合わせ時のポイント

よほど土地活用に精通した人以外は、必ず複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。

その際は、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。

なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないのにレベルの低い担当がついてしまう…ということになりかねません。

確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

3-2. 高齢者施設経営（老人ホーム経営・サ高住経営）

高齢者施設経営とは、「老人ホーム」や「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」等の高齢者が介護や安心等の目的で賃貸して住む施設を所有地に建築し、介護事業者や不動産業者が建物を一括借上して事業経営を行うというかたちの土地活用です。

一般の賃貸住宅と違い、介護や安心の提供を目的とした高齢者専用の住まいですので、社会福祉的な側面が強く社会貢献性の高い事業でもあります。

高齢者施設の中にも様々な種類の施設が存在し、事業化するためには基本的に介護事業者や不動産業者等の運営事業者と事前に共同して計画を行うことが必要で、施設の種類によっては自治体の開設許可が必要なものもあります。

運営事業者との共同が前提となりますので、手軽に事業化できないということと、事業者の採算性の面から一定規模以上の敷地や建物が必要になるため最低でも数億円〜の投資が必要というデメリットもありますが、社会貢献性が高く利回りも8〜15％程度と比較的高利回りが期待でき、住居系建物であるため相続税対策としても有効な土地活用です。

高齢者施設経営を検討する上でおすすめの業者

高齢者施設経営を検討する上では、まず共同で事業化してもらえる運営事業者を探す必要があります。

高齢者施設の運営は、介護の要素も強いため基本的には介護事業者が運営するケースがほとんどですが、自立した高齢者向けの施設の場合には不動産業者が介護サービス提供業者と共に運営している場合もあります。

介護事業者もエリアにより対応の可否がバラバラで、地域によっては地場の中小業者でないと事業者が見つからない場合もありますが、以下に全国規模で施設を運営しているおすすめの大手介護事業者をご紹介します。

• SOMPOケア株式会社
• 株式会社ベネッセスタイルケア
• 株式会社ニチイ学館

▷SOMPOケア株式会社｜介護付き有料老人ホーム運営数No.1の大手介護事業者

『SOMPOケア株式会社』は、損保業界最大手のSOMPOホールディングスのグループ会社であり、介護付き有料老人ホーム運営数No.1の大手介護事業者で、全国に「そんぽの家」というブランドで老人ホームやサ高住を運営しています。

施設が足りないエリアに積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

▷株式会社ベネッセスタイルケア｜ベネッセグループの大手介護事業者

『株式会社ベネッセスタイルケア』は、教育・生活事業を全国に展開するベネッセホールディングスのグループ会社で、全国に老人ホーム・サ高住や保育園等の社会福祉施設全般を運営する大手介護事業者です。

ベネッセスタイルケアも積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

▷『株式会社ニチイ学館』｜教育・医療・介護分野で全国で幅広く展開する大手介護事業者

『株式会社ニチイ学館』は、教育・出版分野のイメージが強い大手企業ですが、実は介護事業においても上記の2社と並んで業界最大手の一社です。

ニチイ学館も積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

重要：お問い合わせ時のポイント

よほど土地活用に精通した人以外は、必ず複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。

その際は、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。

なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないのにレベルの低い担当がついてしまう…ということになりかねません。

確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

4. 資産運用目的の人に最適な土地活用4選とおすすめ業者

「自分では使わない土地を有効活用して積極的に収益化していきたい」といった資産運用目的の人にとっては、金融商品等の他の投資と比較した上での「投資額・利回り・安定性」が検討の大きなポイントになります。

比較的投資額が抑えられ、高利回りかつ安定性も期待出来る土地活用としては以下の4つが挙げられます。

• ソーラー経営
• トランクルーム経営
• コンビニ経営
• 賃貸住宅経営（賃貸マンション経営・賃貸アパート経営）

前章までで既にご紹介したものは一部再掲になりますが、以下、それぞれの特徴と相談する上でおすすめの業者についてご紹介していきます。

4-1. ソーラー経営

ソーラー経営とは、その名の通り、土地や建物の屋根等に設置したソーラーパネルによって太陽の光を電力に変換し、発電した電力を、決められた価格で既存の電力会社へ売電するというものです。

法律で定められた「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、設置したソーラーパネルの発電規模により10年間ないしは20年間の固定価格で売電することが可能です。買取価格自体は毎年下がっているものの、ソーラーパネルの発電効率の向上や設備コストも下がってきている為、日当たりさえ確保できる場所であれば日本全国で概ね5％〜10%程度の安定利回りが期待できます。

そのため、賃貸住宅等の貸家と比較すると、家賃の高い都市部等では利回り自体は若干見劣りするエリアもありますが、家賃の低い郊外や地方ではむしろ高い利回りが期待出来るとともに、空室等の心配のいらない安定経営が可能という点がソーラー経営の魅力といえます。

ソーラー経営を検討する上でおすすめの業者（第2章再掲）

ソーラー経営の場合、ソーラーパネル等の設備自体は大手電機メーカー等が製造しておりますが、実際の現場への施工は全国各地の地場業者が行っており、一社で全国対応しているような大手企業は残念ながら存在していないというのが実情です。

そのため、エリアによって施工対応可能な業者が異なり、良い業者を探すことが最も苦労するポイントです。

しかしながら、扱う製品自体は大手電機メーカー製のものであるため品質等の心配はあまりありませんが、最も大切なのは施工計画や施工品質になりますので、ソーラー経営において施工業者選びは決して妥協できない最重要項目といえます。

現在のところ、ソーラーの施工業者を探す方法としては、「大手の一括見積もりサイトから検索する方法」が最も効率的です。中でも全10以上のサイトを比較した結果、『タイナビNEXT』が最も精度が高く安心して利用できるためおすすめです。

『タイナビNEXT』は、小規模から大規模メガソーラーの産業用太陽光発電に対応できる厳選企業の中で対応エリアの最大5社からの見積もりを無料で一括請求できる大手サイトです。

積水ハウスグループの連結子会社等、登録施工業者も独自の基準を満たすしっかりとした業者ばかりのため安心して利用できるおすすめのサイトです。

タイナビNEXT公式サイト：https://www.tainavi-next.com/

4-2. トランクルーム経営

トランクルーム経営とは、トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを用いた施設を建築したり、建物の一部を収納スペースとして区分し、一般の利用者へ収納スペースとして貸し出す方式の土地活用です。

トランクルーム経営は大きく分けて、以下の2つの型式と3つの運営方式があります。

＜型式＞

• コンテナ型：コンテナを並べただけのものや、廊下や階段を設置したコンテナ施設を建築する型式（主に郊外に多い）
• ルーム型：日当たりの悪い一階や空き部屋・空きフロア等の建物の一部をロッカーやパーティション等で区分して貸し収納スペースとする型式（主に都市部に多い）

＜運営方式＞

• 一括借上方式（サブリース）：コンテナ施設や建物を土地オーナーが建築しトランクルーム業者へ賃貸する方式
• 業務委託方式：土地オーナーが設備投資と経営を自分で行い、集客や管理のみトランクルーム業者へ委託する方式
• 事業用定期借地方式：トランクルーム業者へ土地を定期借地するだけの方式

規模や型式にもよりますが、コンテナ型であれば数百万〜の投資で始めることが可能で、需要次第では利回りも〜30％程度まで高利回りが期待出来る土地活用でもあります。

トランクルーム経営を検討する上でおすすめの業者（第2章再掲）

トランクルーム業者は基本的に地場の中小企業が多く、他の土地活用のように全国規模の大手企業が未だ参入していない業界です。

今後は大手企業が参入してくることも十分に考えられますが、現在のところはエリア毎に、実績の多い業者や管理がしっかりしている業者等、条件が良く安心できる業者を探し比較検討する必要があります。

以下におすすめの代表的なトランクルーム業者と各業者の特徴についてまとめております。

• ハロースロレージ
• 加瀬のレンタルボックス
• ユースペース
• ライゼボックス
• イナバボックス
• ドッとあ〜るコンテナ

業者（ブランド名）	特徴	営業エリア
ハローストレージ	全国主要都市をカバーする、業界ナンバーワンの店舗数を誇る。地方もカバーする最大規模の業者。	全国
加瀬のレンタルボックス	40年の運営実績のある老舗業者。全国1,700箇所以上の豊富な実績。地方もカバーする最大規模の業者。	全国
ユースペース	ユニットハウスのNo. 1メーカー。高い商品品質と全国400店舗以上のフォロー網が売り。地方もカバーする最大規模の業者。	全国
ライゼボックス	関西エリアでルーム型に特化した業者。郊外でもルーム型トランクルームを運営し、関西エリアだけで13,000ルーム以上を展開中	関西
イナバボックス	有名なイナバ物置を製作している稲葉製作所が手がけるトランクルーム。商品品質が高く比較的広範囲に対応可。	関東・関西・宮城・愛知・静岡・三重・広島・福岡・岡山
ドッとあ～るコンテナ	関東及び東海・九州エリアで営業展開する業者。規模は大きくないが比較的広範囲に対応可。	関東・東海・九州
※2024年4月時点情報

比較的規模の小さな業者が多いトランクルーム業界において、全国的な規模で広範囲に対応可能な業者をまとめております。

上記の他に、規模は小さいもののエリアに特化したしっかりとしたサービスを展開している優良地場業者も数多くありますので、上記業者と共に比較検討されるとよいでしょう。

4-3. コンビニ経営

コンビニ経営とは、駅前の商業エリアや幹線道路沿いのロードサイド等のコンビニ需要があるエリアにおいて、コンビニ業者と共同でコンビニ店舗を出店する形式の土地活用です。

コンビニ経営みは大きく分けて、以下の2種類があります。

• リースバック方式：コンビニ店舗の建物を土地オーナーが建築しコンビニ業者へ賃貸する方式
• 事業用定期借地方式：コンビニ業者へ土地を定期借地するだけの方式

また、リースバック方式では、店舗の内装（レジや冷蔵庫・棚等の営業用設備）はコンビニ業者が用意するのが一般的ですが、業者や契約条件によっては内装までオーナーが用意する場合もあります。

さらに、リースバック方式の場合、土地オーナーが建物を建築する際の資金調達手法として、預貯金や金融機関からの借入等の自ら調達する方法の他に、コンビニ業者が建築費相当分の資金を無利息で貸し付ける「建設協力金（保証金）」という方法で建築する場合もあります。

コンビニ経営では、売上見込みによって賃料が計算されるため、他の店舗等と比較しても賃料が高くなる傾向があり、店舗建物の規模も50坪程度〜の平屋と比較的小さくても良いことから、4,000万〜6,000万円程度の投資で10％以上の利回りも期待できます。

コンビニ経営を検討する上でおすすめの業者

コンビニ経営を検討する上では、所有地周辺でコンビニ需要が見込めるかどうかでそもそもの出店の可否が決まるため、まずはコンビニ業者に直接問い合わせて出店可否の判断をしてもらうのが最も早い方法です。

その際は、やはり以下の大手3社がおすすめです。

• 株式会社セブンイレブンジャパン
• 株式会社ファミリーマート
• 株式会社ローソン

▷『株式会社セブンイレブンジャパン』｜コンビニ経営を検討するなら必ず問い合わせておくべき業者

コンビニ店舗数・売上No.1の最大手業者。

コンビニ経営は、当然のことながらコンビニの売上次第で賃料や更新条件等が変わってくるため、ブランド力の高い大手業者にまずは問い合わせるべきです。

その際、エリアに関係なく全国的に強い最大手の「株式会社セブンイレブンジャパン」はおすすめです。

▷『株式会社ファミリーマート』｜コンビニ経営を検討するなら必ず問い合わせておくべき業者

『ファミリーマート』は言わずと知れた3大コンビニチェーンの一社。店舗数拡大にも積極的な業者で全国的なブランド力も高いため、必ず検討の中に入れておきたいコンビニ業者です。

私の経験上、立地次第では大手3社の中でも最も良い条件提示してくれるケースも多かったので、おすすめの一社です。

▷『株式会社ローソン』｜コンビニ経営を検討するなら必ず問い合わせておくべき業者

『ローソン』は言わずと知れた3大コンビニチェーンの一社。ファミリーマートと同等規模の店舗数があり全国的に対応可能な業者です。

出店の可否と共に、出店条件等の比較としても是非とも検討の中の一社に加えておくとよいでしょう。

4-4. 賃貸住宅経営（賃貸マンション経営・賃貸アパート経営）

賃貸住宅経営とは、所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用です。

賃貸住宅の経営（管理）方法には主に以下の3つの方法があります。

• 一括借上方式（サブリース）：借上料率相場は90〜80％程度
• 管理委託方式：管理費相場は3〜5％程度
• 自己管理方式　：募集のみ業者に委託。賃料は全て自己の収入となる

各管理方法の概要とメリット・デメリットは下図のとおりです。

賃貸住宅経営は、最も幅広い土地に対応でき、住居系建物建築による土地活用の中では最も手軽にはじめることができるため、相続税対策目的の土地活用では真っ先に検討すべき活用方法といえます。

投資額こそ、数千万円〜大規模な場合には数億円という多額の投資が必要にはなりますが、そもそも相続税対策のためには一定規模以上の投資をしないと相続税圧縮効果が薄くなってしまうという側面もあるため、自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば相続税対策には最も有効な土地活用です。

利回りは、エリア毎に家賃相場が大きく異なることから一概にはいえませんが、概ね5〜15％程度の利回りが期待できます。

賃貸住宅経営を検討する上でおすすめの業者（第3章再掲）

賃貸住宅経営でおすすめの業者は、アパート建築かマンション建築かによって得意とする業者が異なり、それぞれ多くの優良業者が存在していますが、「全国展開しており、アパートもマンションもどちらも得意としている」という意味でおすすめのハウスメーカーを以下にご紹介します。

• 積水ハウス株式会社
• 大和ハウス工業株式会社
• 旭化成ホームズ株式会社
• パナソニックホームズ株式会社

▷積水ハウス株式会社｜都市部から地方まで実績豊富な安心できる業者を選びたい人におすすめ

『積水ハウス株式会社』は、住宅建築戸数累計250万戸を超える圧倒的No.1のハウスメーカー。

その豊富な実績に基づく住まいづくりのノウハウを活かし、低層アパート〜高層マンションまで幅広く質の高い物件を建築しています。

さらに、日本全国に事業所を展開しているため、地方の土地から都心の土地までエリアや大きさにかかわらずほぼ全ての案件に対応可能という点も非常に心強く、全国の土地オーナーから厚い支持を受けている建築会社です。

エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、賃貸住宅について失敗のない安心の提案が受けられるでしょう。

▷大和ハウス工業株式会社｜積水ハウスに並ぶ対応力と建築実績から、安心できる業者を選びたい人におすすめ

『大和ハウス工業株式会社』は、積水ハウス同様日本全国に事業所を展開しており、賃貸住宅の建築実績も豊富な安心できるハウスメーカーです。

さらに、ハウスメーカーでありながら、ロードサイド店舗や物流、ホテル等、事業の多角化が進んでおり、エリアや規模・種類を問わず一社でほとんどのニーズに対応可能な点が他の建築会社にはない魅力といえます。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、自分の土地のポテンシャルを判断する上でもかなり役立つでしょう。

▷旭化成ホームズ株式会社｜特に都市部の中低層マンション建築を検討している人におすすめ

『旭化成ホームズ株式会社』は、大手ハウスメーカーの中では最も規模が小さい会社ながら、旭化成グループの技術力を活かした性能の高い部材を使った品質の高い住宅建築を得意とする建築会社。

規模が小さいため、積水ハウス・大和ハウスほどのエリア対応力はありませんが、その分都市部に強く、都市部の中低層マンションでは積水ハウスと共に最も選ばれているハウスメーカーといえます。

さらに、ペット共生型マンションや子育て支援型マンション等の差別化要素を取り込んだパッケージ商品をラインナップしており、差別化提案にも強い業者です。

対応可能なエリアでの差別化提案には信頼が置ける会社ですので、特に都市部に土地を持っている人は選択肢の中の一社に入れておくべきです。

▷パナソニックホームズ株式会社｜コストを抑えながら中高層マンション建築を検討したい人におすすめ

『パナソニックホームズ株式会社』は、パナソニックグループのハウスメーカーですが、工業化住宅（工場で生産した均質の部材を使って決められた規格の中で建築する住宅）としては最高の9階建てまでの建築が可能という構造的に優れた技術をもった建築会社です。

他のハウスメーカーは工業化住宅ではせいぜい4階建て程度までしか建築できず、5階建て以上はRC造（鉄筋コンクリート造）の在来建築となることから、5〜9階建に関しては「安定した品質でコストを抑えた建築が可能」という工業化住宅の強みを活かした建築ができる唯一の建築会社といえます。

※5階建以上の中高層マンションを検討するのであれば、他の建築会社は基本的にRC造となるため、比較のうえでも選択肢の中の一社にいれておくとよいでしょう。

重要：お問い合わせ時のポイント

よほど土地活用に精通した人以外は、必ず複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。

その際は、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。

なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないのにレベルの低い担当がついてしまう…ということになりかねません。

確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

5. 土地活用を業者に相談する際の2つの注意点

土地活用を業者に相談する際には、必ず以下の2つの注意点を守るようにしましょう。

• 土地活用専門の担当者（部署）に依頼する
• 複数の業者を比較した上で条件交渉する

5-1. 土地活用の専用の担当者（部署）に依頼する

規模の大きなハウスメーカー等では、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に建築会社では最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うということも多くあり得ます。

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめします。

5-2. 複数の業者を比較した上で条件交渉する

また、当然のことながら、同じ土地であっても業者や担当者によって提案内容や条件に大きな差が出てきます。

プランや構造等、無限に提案の余地のある土地活用において、すべての可能性を検討するのは不可能ですが、後悔することのないように可能な限り少しでも多くの業者を比較検討した上で、しっかりと条件交渉するようにしましょう。

6. より効率的に土地活用相談を進めるための方法

5章の相談時の注意点で説明した通り「土地活用の担当部署」に「複数社」問い合わせを入れることは、土地活用を検討するすべての人にとって重要です。

ただし、実際に私も土地活用のコンサルティングをしていても、お客さんから下記のような愚痴をよく聞きます。

• 1件1件問い合わせをするのは非常に手間がかかる
• 電話問い合わせしたが、専門でない人が電話をとってしまってその人が担当になってしまった

そこで、私が毎回アドバイスをしているのが、「一括資料請求サービス」の利用です。

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます。

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます。

実際に、土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは「HOME4U土地活用」でした。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U（ホームフォーユー）土地活用：https://land.home4u.jp

6. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「土地活用」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本サイトでは「土地活用の種類と比較から、目的別に最適な活用方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

＜初期費用を抑えたい人に最適な土地活用＞

• 定期借地
• 駐車場経営
• ソーラー経営
• トランクルーム経営

＜相続税対策目的の人に最適な土地活用＞

• 賃貸住宅経営（賃貸アパート経営・賃貸マンション経営）
• 高齢者施設経営（老人ホーム経営・サ高住経営）

＜資産運用目的の人に最適な土地活用＞

• ソーラー経営
• トランクルーム経営
• コンビニ経営
• 賃貸住宅経営（賃貸マンション経営・賃貸アパート経営）

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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