プロ直伝！契約前の賃貸をトラブルなくキャンセルするための全知識
「契約する日まで決まっているけど、キャンセルできる？」「契約金もすでに払ってるけど、キャンセルできる？」など、契約前のキャンセルに関して、疑問に思っていませんか？
賃貸では、契約前のキャンセルであれば、どんな理由であろうと問題なくキャンセルでき、支払っている契約金もすべて返還されます。ただし、場合によっては費用を請求される恐れもあるので注意が必要です。
このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が、以下の4つのことをご紹介します。
すべて読めば、契約前にキャンセルするときの注意点をすべて知ることができるので、トラブルなくキャンセルすることができるでしょう。
目次
1.契約前にキャンセルするときに知っておきたいこと
「契約する日まで決まっている」「すでに契約金も支払っている」など、さまざまな状況がありますが、どんなときでも契約書に印鑑を押すまえであればキャンセルもできて、契約金もすべて返還されます。
不動産以外の一般的な契約と比べると、賃貸は少し異なる点があるので詳しく解説していきます。
1-1.口約束で契約は成立しない
一般的には、口約束でも契約は成立すると法律で決められていますが、賃貸の契約は成立しません。
なぜなら、契約するまでに重要事項の説明をすることを義務付けているからです。
また、重要事項の説明をしていない状態で契約が成立したと言い張り、費用を請求したりすることは違法行為になります。
重要事項の説明とは
契約条件に関する重要な部分を説明することで主に下記のような内容です。
- 物件の表示（所在地・構造・面積など）
- 設備の整備状況（キッチン・お風呂・トイレ、その他の設備など）
- 契約の期間および更新・解約に関する内容
- 利用の制限に関する事項（使用目的・使用細則など）
- 敷金など、退去時の精算に関する事項
1-2.キャンセル料や違約金を取られることはない
不動産会社によっては「キャンセル料」「違約金」「迷惑料」など、さまざまな理由をつけて費用を請求してくることがありますが、払う必要ありません。
不動産業界では、契約する前に違約金や迷惑料を請求する会社は「悪徳な不動産屋」と位置付けており、すぐに保証協会まで相談することを促しているぐらいです。
詳しくは4章「トラブルが発生したときの対処法」で解説します。
1-3.支払い済みのお金も必ず返還される
すでに支払っている契約金などは、契約前の段階だと「預り金」の扱いとなり、キャンセルしたのであれば「不動産会社は返還を拒否してはいけない」と法律で決められています。
つまり、どんな理由であろうと契約金は預かっているだけのお金なので「契約しなかったら必ず返しましょう」と国も決めているのです。
1-4.契約書類に印鑑を押したら契約成立となる
契約書に印鑑を押した時点で契約が成立したことになるため、キャンセルできなくなります。
契約が成立したあとは未入居だとしても、部屋を退去するときと同じように契約を解除する必要があります。
そうなると、すでに支払った契約金は返金されないどころか追加で請求される恐れもあるので、必ず契約前にキャンセルするようにしましょう。
1-5.キャンセルするときは電話・メールどちらでもOK
キャンセルするときは電話・メールどちらでも問題ありませんが、私はメールでキャンセルすることをオススメします。
なぜなら、不動産会社に電話してキャンセルをしたのに、担当者に取り次ぎができていなかったら後々トラブルになるからです。
メールであれば「●月●日にキャンセルを希望した」という証拠を残すことができるので、メールをうまく活用しましょう。
また、メールで使える定型文は「状況別！賃貸で申し込みのキャンセル理由を使いわけて伝える全知識」で解説しています。
2.契約前のキャンセルは損害賠償を求められるって本当？
実際に裁判まで進み、借主が損害賠償を支払ったケースはありますが、非常に稀です。
ただ、契約前にキャンセルするときは気をつけることもあるので、詳しく解説していきます。
2-1.どんなときに請求されることがあるのか
契約前の段階で、あなたから希望して水周り設備の交換やフローリング全面張り替えなど、要望を出して対応してもらったときは損害賠償を請求される恐れがあります。
なぜなら、通常「交換する予定ではなかった部分」をあなたのために交換したにも関わらずキャンセルされると、損害を被ったことになるからです。
なので、あなたが設備の交換を希望してすでに施工が完了しているときは、一度不動産会社の担当者に相談してみましょう。
エアコン清掃や鍵交換費用などは対象外
エアコン清掃や鍵交換費用などは貸主の費用負担となる項目なので、費用を請求されることはありません。
また、室内クリーニングをしてしまったから「その分の費用を払え」と言ってくる不動産会社もいますが、「その費用は貸主が負担するものなので払いません」ときっぱり伝えましょう。
しつこく支払いを迫ってくることがあれば、4章「トラブルが発生したときの対処法」で紹介する保証協会に連絡すればすぐに解決できます。
2-2.一般的な賃貸で損害賠償を請求される可能性は低い
一般的な相場の賃貸であれば、裁判費用や弁護士費用の方が高くなってしまうこともあるので、請求される可能性は限りなく低いでしょう。
また、貸主が損害賠償の請求をしようとしても、不動産会社は小さなトラブルに巻き込まれたくないと思っているので、非協力的になります。
今後の入居者探しにも影響してくるので、貸主もよほどのことがない限り請求することはありません。
3.契約したあとのキャンセルは契約金が返金されない？
契約したあとにキャンセルすると、たとえ未入居だとしても返還されないお金があります。
1章でも伝えましたが、契約書に印鑑を押した時点で契約が成立したことになるので、契約を解除する必要があります。
また、不動産の賃貸では、契約したあとの一定期間、無条件で契約の解除をできる「クーリング・オフ制度」が適用外となっているので、事前に内容を理解しておくことが大切です。
3-1.絶対に返金されないお金
すでに支払っている契約金の項目で絶対に返金されないお金は以下の2つです。
- 礼金
- 仲介手数料
礼金
部屋を貸してくれるお礼として貸主に支払うお金です。
可能性は限りなく低いですが、心の広い貸主であれば多少返金に応じてくれるかもしれないので、一度相談してみましょう。
仲介手数料
部屋探しから契約までの成功報酬として不動産会社に支払うお金です。
契約まで済ませているので絶対に返金されないでしょう。
3-2.追加で請求される恐れがあるお金
短期解約違約金が設定されているときは追加で請求される可能性が高いです。
多くの場合が「1年以内の解約で家賃1ヶ月分を違約金として支払う」と決められています。
解約予告期間にも注意する
賃貸を解約するときは、1ヶ月前に希望して1ヶ月後に退去するか、1ヶ月分の家賃を払ってすぐに退去するかにわかれます。
契約したあとすぐに解約するときは、1ヶ月分の家賃を求められる確率が高く、場合によっては短期解約違約金と合わせて請求されることもあるので、契約内容を必ず確認しましょう。
3-3.返金される可能性が高いお金
すでに支払っているお金の中で契約後にキャンセルした場合、返金される可能性があるのは以下の2つです。
- 敷金
- 火災保険料
どちらも未入居ということが前提になりますので、契約した直後にキャンセルしたケースでお考えください。
敷金
敷金は担保として預けるお金なので、未入居であれば敷金を使われることがないため返金されるでしょう。
ただし、数日間でも入居してから解約するときは、ハウスクリーニング費用を差し引かれる可能性もあるので、注意が必要です。
火災保険料
火災保険料は貸主ではなく、保険会社に返金の申請をすれば返ってくる可能性が高いです。
こちらも敷金同様に数日間でも入居していたら、全額返金されないか、日割り計算した差額分だけ返ってくる形となります。
4.トラブルが発生したときの対処法
万が一キャンセル料や違約金を請求されることがあれば、下記どちらかの窓口に相談することによってすべて解決されます。
また、それ以外にも返金されないトラブルや手数料を差し引かれたなど、細かなことも相談できるので、トラブルが起きたらすぐに連絡してみしましょう。
全国の不動産会社が上記のどちらかに加盟していることが多く、悪質な請求をしてくる不動産会社は業務停止となることもあるので、非常に効果的です。
4-1.全国宅地建物取引業協会連合会
「全国宅地建物取引業協会連合会」は、不動産業者の約80%が加入する国内最大の保証協会です。
全国に協会が設置されているので、最寄りの窓口に出向いて相談することもできますし、電話での相談も無料で受け付けています。（各都道府県の窓口一覧）
まずは、代表窓口（03-5821-8113）に電話して、トラブル先の不動産会社名を伝え、加入しているか確認してみましょう。
もし加入していないときは、続けて下の協会に問い合わせてみましょう。
4-2.全日本不動産協会
「全日本不動産協会」は、建設大臣より設立許可を受けた全国に本部を持つ不動産業者の保証協会です。
こちらの協会では、加入している会員情報を住所から検索できるので、トラブル先の不動産会社が加入しているか調べてみましょう。（会員検索ページ）
そして、加入していることが判明したら、会社名とトラブル内容を伝えれば解決策を提案してくれます。
ただし、同じ案件での相談は原則1回だけなので、要件をまとめてから問い合わせをするようにしましょう。
5.まとめ
契約前のキャンセルについて説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？
どんなときでも、契約書に印鑑を押すまえであれば必ずキャンセルできるので、躊躇せず早い段階でキャンセルの手続きをとりましょう。
そして、万が一トラブルが起きたときは、以下の保証協会に相談して問題を解決してもらうようにしてください。
あなたがトラブルなくキャンセルできることを陰ながら願っています。
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