賃貸を借りるとき「契約金はいくら必要なの？」「契約金を安く抑えることはできる？」など、契約金に関して疑問に思っていませんか？

契約金は、全国的に家賃4~6ヶ月分が必要ですが、交渉することによって、1ヶ月分以上安く抑えることもできるので、交渉方法を知っておくことが重要です。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が、以下の4つのことをご紹介します。

1. 賃貸で求められるすべての契約金
2. 契約の流れと契約金の支払い方法
3. 項目別！契約金を安くする交渉方法
4. 契約金を抑えることのできる不動産会社3選

すべて読めば、必要な契約金の項目や相場のほかにも、契約金を安く抑える方法まで知ることができるので、誰よりもお得に契約することができるでしょう。

1. 賃貸で求められるすべての契約金

賃貸の契約金は、物件や不動産会社によって異なりますが、一般的に家賃の4~6ヶ月分が必要です。

そこから、家賃や礼金などを交渉していくのですが、まずは基本的に必要な契約金を、項目ごとに解説していきます。

私の経験上、交渉がうまくいった人は、トータルで家賃1ヶ月分以上安くすることに成功しているので、積極的に交渉した方がいいです。

ただし、マナーとして申し込みをするタイミングで、不動産会社に交渉するようにしましょう。審査後に安くしてくれと言うとオーナー側の印象も良くなく、入居を断られることもあります。

1-1. 貸主に預ける「敷金」

敷金は、契約するときに家賃や部屋の補修費用などの支払いを担保する目的で、貸主へ預けるお金です。

一般的に「家賃の1~2ヶ月分」が相場となっており、家賃滞納やあなたに原因のある室内の損傷や破損がなければ、基本的には退去時に全額返還されます。

また、関西では敷金のことを保証金と呼んでいますが、役割や意味は一緒です。

敷金の交渉のしやすさは「△：難しい」です

敷金は何かあったときの担保として預ける保証の現れなので、貸主としても絶対に預かっておきたいお金です。

なので敷金の減額交渉をすると、貸主に「預けるお金もないなら、何かあったとき家賃を滞納されるかも」と思われる可能性もあるので、交渉はおすすめできません。

償却や敷引きには要注意

償却と敷引きは、ほぼ同じ意味合いの言葉で、内容は「預けた敷金は返しません」ということを表した言葉です。

仮に、敷金を2ヶ月分預けて、償却1ヶ月の契約になっていたら、退去時には1ヶ月分の敷金しか返金されません。

なので、敷金が高すぎるときは、償却や敷引きが設定されている恐れがあるので、契約内容に注意しましょう。

1-2. 貸主に支払う「礼金」

礼金は、部屋を貸してもらう”お礼”として貸主に支払う費用で、一般的に「家賃の1~2ヶ月分」が相場です。

敷金と違い、退去したときに返金されることはありません。

また、1~3月は引越しシーズンで、礼金が高くても引っ越す人が多いのため、礼金1ヶ月→2ヶ月に値上がりすることも多いです。

礼金の交渉のしやすさは「◯：上手くいくことがある」です

礼金はあなたにとって一切メリットがない費用なので、交渉して安くしましょう。

交渉方法は、3章「項目別！契約金を安くする交渉方法」で、詳しく解説します。

1-3. 翌月分を事前に支払う「前家賃」

前家賃とは、契約が開始される”翌月分”の家賃を、初期費用と合わせて事前に支払うお金です。

理由として、家賃が口座引き落としのときは、銀行の設定手続きに時間がかかるので、翌月ATMやコンビニから振り込む手間を省くために、回収しています。

また、家賃を振込で支払う人は、引っ越した当月だとバタバタしていることもあり、翌月の家賃を払い忘れることが非常に多いため、事前に回収してることも一つの理由です。

不動産会社によっては翌々月分を求められる

不動産会社の規定で決まってるときは、翌月と翌々月の2ヶ月分を求められることがあります。

まとまったお金が用意できない人は、不動産会社に翌月分だけにしてもらえないか相談してみましょう。

1-4. 貸主に支払う「日割り賃料」

契約開始となる日が月初めの1日であれば、日割り賃料は必要ないですが、中旬や下旬のときは家賃を日割り計算して算出します。

例えば、12月25日が契約開始日だとしたら、12月31日までの”7日分”を日割り賃料として、初期費用に組み込みます。

30か31で割る計算は不動産会社によって異なる

日割り賃料は「毎月の賃料÷その月の日数」で計算します。

しかし、31日間ある月でも、不動産会社の規定により30日間で計算されることがあるため、少しだけ差が生じます。

規定ではなく、単なるミスで計算してることも稀にあるので、金額が異なるときは念のため確認してみましょう。

1-5. 不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」

仲介手数料は、部屋を契約する手伝いをしてくれたお礼として、仲介会社に支払う費用です。

仲介手数料の上限は、家賃1.1ヶ月分（税込）までと法律で決められているので、1.1ヶ月分以上の請求をされたら違法となります。

また、貸主と直接やり取りをして契約するときは、仲介する立場の人がいないので、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料の交渉のしやすさは「◯：上手くいくことがある」です

仲介手数料は初期費用の中でも比較的交渉しやすく、金額も大きいので必ず交渉することが望ましいです。

こちらも、3章「項目別！契約金を安くする交渉方法」で、詳しく解説します。

1-6. 火災保険会社に支払う「火災保険料」

火災保険料は、万が一に備えて加入する保険の費用で、全国どの物件でも加入が必要となり、2年間：1万円前後のプランが一般的です。

多くの場合、貸主に指定された保険会社にそのまま加入しますが、実際のところ指定された保険会社に加入する義務はありません。

保険の法律では、物件の契約と抱き合わせで保険の加入を求めることは違法な行為となります。

火災保険の交渉のしやすさは「◯：上手くいくことがある」です

上述したように、抱き合わせで加入を求めることは違法なので、「自分で安い保険会社を選んで契約したい」と交渉することができます。

相場より安い保険会社は3章「項目別！契約金を安くする交渉方法」で紹介するので、確認してみましょう。

現在加入している保険会社を継続できる

いまも賃貸物件に住んでる方は、現在加入している保険会社に連絡して住所変更だけすれば、継続できることもあります。

引っ越すときは、次の不動産会社に保証プランを伝える必要があるので、保険会社にプランの詳細を教えてもらいましょう。

1-7. 貸主に支払う「鍵交換費用」

鍵交換費用は、前の入居者が使っていた鍵を交換するための費用です。

防犯上交換するケースがほとんどですが、基本的には任意の項目なので、あなたが希望しなければ前の入居者と同じ鍵を使用することになります。

ただし、不動産会社の規定で退去後は必ず交換すると決めていることもあるので、不動産会社に鍵交換の取り決めを確認してみましょう。

鍵の種類により金額が大きく異なる

鍵にはたくさんの種類があって値段も大きく異なり、高いものだと2万円以上する鍵もあるので、費用もあわせて確認するようにしましょう。

昔からある「くの字型」の鍵は安く、防犯性が優れているディンプルキーは高くなります。

引用：美和ロック株式会社

鍵交換費用の交渉のしやすさは「◯：上手くいくことがある」です

鍵交換にかかる費用は「貸主負担にして欲しい」と交渉することができます。

うまくいけば1~2万円お得になるので、3章で交渉方法を詳しく解説します。

1-8. 家賃保証会社に支払う「保証委託料」

保証委託料は、連帯保証人がいないときに利用する「家賃保証会社」に支払う費用で、一般的に「総賃料の30~60%」が相場です。

総賃料とは、家賃や管理費のほか、駐車場代など、毎月貸主に支払う費用をまとめた金額です。

連帯保証人がいても利用を求められることがある

平成26年度の国土交通省の調査では、新規契約の6割以上が保証会社の利用を必須にしてるとの調査結果を発表しています。

つまり、6割以上の物件が連帯保証人がいても利用しないといけない状態になっているのです。

保証委託料の交渉のしやすさは「×：不可能」です

保証委託料は保証会社に支払う費用なので、交渉して安くすることはできません。

2. 契約の流れと契約金の支払い方法

賃貸物件を借りるときは、申し込んだ日から3週間後には契約開始となることが多く、申し込みから鍵の引き渡しまでの流れは、以下のようになります。

5つのステップについて、1つずつ紹介します。

2-1. 申し込み・金額交渉をする

「SUUMO」や「HOME’S」で気になる物件を見つけたら、実際に内覧し、気に入った部屋であれば申し込みをします。

そして、このタイミングで、契約金を安くするために各項目の交渉をしましょう。

審査結果がでた後の交渉はNG

審査を開始する前に希望の金額を伝えないと、通常通りの金額で審査が始まってしまいます。

結果がでた後に交渉すると、後出しのような悪い印象を貸主に与え、入居を断れる恐れもあるので、注意しましょう。

2-2. 審査結果・契約開始日を決定する

審査の結果が出たあとは、下記2つの日程を不動産会社と相談して決定します。

• 契約開始日：賃料が発生する日
• 契約の手続きをする日：不動産会社で契約書に署名捺印する日

契約開始日の決定

まずは、いつから契約を始めるか相談しますが、一般的には審査の結果が出てから10~15日後です。

ただ、3週間や1ヶ月先を希望しても、多くの場合が断れてしまうため、3章で説明する「フリーレント」を交渉し、家賃負担を抑えましょう。

契約の手続きをする日の決定

契約開始日が決まったあとに、契約書や精算書の作成に入るため、1週間ぐらいあけて手続きの日時を調整します。

土日希望だと予約がすぐに埋まってしまうので、審査結果が出たらすぐに予約することを、おすすめします。

不動産会社によっては、平日21時ぐらいでも対応してくれる可能性があるので、相談してみましょう。

2-3. 契約締結・重要事項の説明を受ける

契約で必要な書類や印鑑を持っていき、不動産会社で重要事項の説明を受けます。

そして、契約内容を確認して必要箇所に署名捺印すれば、契約締結完了となります。

契約書は後日郵送で送られてくる

契約締結のときは、貸主の署名捺印がされていないことが多いため、当日に契約書を持ち帰ることはできません。

引越しの手続きなどで、契約書が必要なときは、不動産会社にコピーを取ってもらい控えを受け取るようにしましょう。

2-4. 契約金の支払いをする

契約金の支払いは、基本的に契約が完了したあとすぐに支払うケースが多いですが、不動産会社によっては、契約の前日までに”預かり金”として、支払いを求めてくることがあります。

預かり金は、預けるだけのお金なので、契約前であればキャンセルしても全額返ってきます。

そして、預かり金と契約金どちらも、支払い方法は主に3つです。

• 現金払い
• 口座振込
• カード払い

それぞれどう支払うか解説します。

現金払い

最近では減りましたが、古い不動産会社はいまだに、現金払いを求めてくることもあります。

この場合は、不動産会社で契約するときに現金を持参して、契約完了後にその場で支払う流れです。

大金を持ち歩くことが不安な方は、不動産会社に振込で対応できないか確認してみましょう。

口座振込

最近では、9割以上の契約が口座振込での支払いとなっています。

そして、初期費用が100万円を超えるときは、ATMでの1日の振込限度額を超えてしまうので、2回に分けて手続きする必要があります。

また、振込手数料は、借主負担になることが一般的なので、時間のある方は窓口での振込をおすすめします。

振込明細票は保存しておく

振り込んだときに発行される、振込明細票は必ず保管しておきましょう。

よくあるケースが、金曜日の15時以降に振り込んでしまい、土日に入金確認ができないということです。

厳しい会社だと、入金確認できないと鍵を渡してくれません。そのときに、明細書があれば振り込んだ証明になるので、無くさないようにしましょう。

カード払い

一部の不動産会社では、クレジットカード払いに対応しているので、お手持ちのカードから契約金の支払いができます。

ただし、不動産会社によっては、決済手数料が2~4%ぐらいかかるので、事前に確認したほうがいいです。

また、分割払いもできますが、そのときは決済手数料＋分割手数料が合わさって、かなり高額になる恐れがあるので、注意しましょう。

2-5. 鍵の引き渡し

基本的には、不動産会社で受け取りますが、遠方の方や、時間が取れない方は、郵送で自宅に送ってくれることもあるので、相談してみましょう。

不動産会社で受け取るときは、鍵の受領書に署名捺印する可能性があるので、印鑑を念のため持っていくとスムーズです。

契約開始日より前に入室するのはやめましょう

鍵を受け取れば室内に入れますが、原則として、契約開始日以降の入室を心がけましょう。

また、火災保険も適用前の段階なので、万が一火災が発生したときには、高額な賠償を迫られる恐れがあるので、気をつけてください。

3. 項目別！契約金を安くする交渉方法

賃貸でかかる契約金のうち、安くできる可能性があるのは以下7つなので、項目別に交渉方法を事前に確認しておきましょう。

まずは、物件情報などに書かれている項目の、下記の中から一つを選んで交渉してみましょう。

• ①礼金（礼金が入っている場合）
• ②仲介手数料（仲介手数料がかかる場合）
• ③フリーレント（フリーレントが入っていない場合）
• ④家賃（最後の手段）

交渉の成功度、削減額を踏まえ、上から優先的に交渉をするのがおすすめです。

上記に関しては、あまりに交渉が続くと貸主への印象が悪いので、できれば1項目、多くても2項目までにしておきましょう。

そして、具体的に契約のタイミングでは請求書をしっかり確認し、下記の観点が入っていれば交渉の余地がさらにあります。

• ⑤火災保険料
• ⑥鍵交換費用
• ⑦入居安心サポート・消臭消毒オプション

それぞれどうやって交渉すればいいかを解説していきます。

私の経験上、交渉がうまくいった人は、トータルで家賃1ヶ月分以上、安くすることに成功しているので、できる範囲で交渉した方がいいです。

ただし、マナーとして申し込みをするタイミングで、不動産会社に交渉するようにしましょう。審査後に値引きしてくれと言うと貸主の印象も悪く、入居を断られることもあります。

①. 礼金

礼金は削りやすく、インパクトも大きいので礼金がかかる場合は最優先で交渉しましょう。

礼金の場合は貸主にも見返りがあるような交渉が望ましいので、以下のように、早く解約したら違約金を払うことを前提に交渉してみましょう。

この条件で交渉すれば、ただ単に礼金を0にしてと言っているわけではないので、悪い気はされないでしょう。

期間は長い方が確率は上がる

少なくとも2年以上住むことが決まっている方であれば、1年以内ではなく2年以内に期間を延ばすことで、より交渉が成功する確率が高くなります。

そして、貸主も「この人は長く住んでくれそう」と思われることもあるので、お互いに良い関係が築けるかもしれません。

他社の情報も確認してみる

礼金は不動産会社が自由に決められることもあるので「SUUMO」や「HOME’S」で希望の物件情報を確かめてみましょう。

A社では礼金1ヶ月、B社では礼金0ということもよくあります。

もし他社で礼金が0のときは不動産会社に「他社が礼金0で募集してるので、御社も同じ条件にしてください」と伝えてみましょう。

②. 仲介手数料

仲介手数料も比較的交渉しやすく、無料にできることも多いので、かかるようであれば交渉しましょう。

この際、2社〜3社に見積もりをとって最安の金額を不動産会社の担当者に伝えましょう。

こちらも「SUUMO」や「HOME’S」で希望物件を取り扱っている不動産会社を探して「初期費用をメールで送ってください」と伝えます。

そして、仲介手数料の金額を確認して「C社は仲介手数料無料で契約できると言ってるのですが、御社はどうですか？」と確認してみましょう。

物件名をインターネットで検索すると安い不動産会社が出てくる

最近では、物件名を検索するだけで「●●マンション｜仲介手数料無料」と、たくさん出てくるので、内覧前の段階の人は仲介手数料が安い会社に問い合わせるのもアリです。

また、4章「契約金を抑えることのできる不動産会社3選」で仲介手数料が安かったり、キャッシュバックを受けられる不動産会社を紹介しているので、それらを使うことで初期費用を抑えられます。

③. フリーレント

フリーレントとは、決められた日数分の家賃が無料になることで、取得できる平均値は0.5ヶ月〜1ヶ月です。

インパクトも少なくはなく、毎月の家賃よりは交渉しやすいため、つけてくれるように頼みましょう。

実際に交渉するときは、下記のように交渉してみましょう。

このように交渉すれば、貸主もキャンセルの可能性は低いと思ってくれるので、交渉が成功しやすくなります。

そして、フリーレントは不動産業の閑散期にあたる「4月~12月」につきやすいです。

理由は、4月~12月は引越しする人が少ない時期なので、空き部屋が多くなり、貸主も入居者募集に苦労しているからです。

④. 家賃

難易度は非常に高いものの、初期費用も毎月の費用も安くできるのが家賃です。

他の交渉に失敗した場合や、安くする余地がない場合はダメ元で交渉しましょう。

貸主には「今すぐにでも契約する意思がある」と伝えることがなによりも大切で、私の経験上、下記のワードが有効的に使えます。

太文字で表したワードを使うことで貸主は「いつ来るかわからない他の入居希望者を待つより、この人で決めた方がいいか」と思う確率が高くなります。

入居者が決まれば貸主には毎月の家賃収入が入りますが、値引きを断ったことで仮にそこから2ヶ月間部屋が埋まらないと、相当な痛手になるのです。

交渉する金額の目安

私の経験上、家賃に対してあまりにも大きい金額を交渉することは危険です。

なぜなら、貸主から常識がないと判断され入居を断られてしまう恐れがあるからです。

そのため、下記の金額を目安に交渉してみましょう。

⑤. 火災保険料

賃貸物件の火災保険は加入が必須ですが、貸主が指定する保険会社に加入する義務はありません。

なので「自分で探して契約したいから、最低限の保証プランを教えてください」と、不動産会社に伝えましょう。

そして、教えてもらったプランを火災保険の会社に伝えればすぐに見合うプランを出してくれるので、あとは申し込みするだけです。

相場より安い火災保険会社

「全労済」か「楽天損保」の火災保険が相場より半額近く安いので、不動産会社にここの会社で加入を希望すると伝えましょう。

契約完了したら保険証券が発行されるので、できる限り入居開始前までに提出することが望ましいです。

⑥. 鍵交換費用

鍵交換費用は貸主が支払うことが妥当と国が定めてるので、原則は貸主の管理業務のひとつです。

国交省ガイドラインには下記の通り記載されています。※21ページ記載

鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合） （考え方）入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

上記のことから、貸主に費用を負担してもらうために、不動産会社の担当者へ下記のように伝えてみましょう。

私の経験上、「鍵交換費用を渋って契約がなしになるぐらいなら、貸主が負担する」となったケースが比較的多いです。

礼金を払うときは必ず交渉する

礼金を払う物件なら了承してくれる確率も高くなり、必ず交渉することが望ましいので、下記のように伝えてみましょう。

ただ、ガイドラインも「妥当」という曖昧な表現を使っていることから、負担してくれるかは貸主次第となるため、負担してくれたらラッキーぐらいの感覚で臨みましょう。

⑦. 入居サポート・消臭消毒オプション

大手不動産会社によくあるサービスですが、契約書に加入することが必須と明記されていない場合、加入するかは任意なので、担当者に必要ないと伝えましょう。

入居サポートはトラブルの際に24時間対応してくれるサービスで「2年間：1.5万円~2万円」を支払いますが、ほとんど役に立ちません。

ケース例として、水道トラブルのときは提携してる業者を手配してくれますが、作業に伴う部品代などの費用はすべて自費となり、入居サポートは一切負担してくれません。

つまり、入居サポートは提携してる業者を手配するだけです。自分で業者を手配したほうが安く済むケースもあるので、無駄と感じるオプションサービスと言えます。

消臭消毒オプションについて

このオプションは、2018年に問題となったアパマンショップを例に出すと、「消臭・抗菌代」として1万円~2万円を支払い契約し、室内にスプレーを噴射して消臭するオプションです。

何が問題かというと、入居前に不動産会社の担当者が作業するため、入居者は作業現場を確認できないことから、2年間で215件の契約をしたうち、127件が未実施だったことが判明したのです。

すべての不動産会社がずさんなサービスとは限りませんが、大手不動産チェーン店では同じようなオプションが各社用意されているので、不要と感じた方は「必要ないので外してください」と伝えるようにしましょう。

下記は大手不動産チェーンで用意されているオプションサービスです。

4. 契約金を抑えることのできる不動産会社3選

最近では、仲介手数料無料に加え、現金をキャッシュバックしてくれる不動産会社も増えてきています。

そして、キャッシュバックの仕組みは、貸主から不動産会社に支払われる紹介手数料の一部を、借主に還元しているのです。

なので、「物件を探し始めるとき」または「すでに希望の物件が決まっているとき」どちらにしても、問い合わせをする不動産会社が重要なので、オススメを3社紹介します。

4-1. 必ず1.5万円キャッシュバックされる「DOOR賃貸」

引用：DOOR賃貸

「DOOR賃貸」は、全国の賃貸物件の情報を集めた、株式会社リブセンスが運営する不動産ポータルサイトです。

他社で「仲介手数料無料」と募集されている物件を、DOOR賃貸から問い合わせて契約すれば、仲介手数料無料に加え、1.5万円がキャッシュバックされます。

さらに、インターネット回線や、ウォーターサーバーなどのオプションに新規加入すれば、最大9.9万円が受け取れます。

問い合わせたあとは別会社に引き継がれる

実際のながれは、DOOR賃貸のサイトを経由して、別の不動産会社と契約する流れになります。

そのため、物件を問い合わせると、知らない不動産会社から連絡がきて、内覧に行くことになるので、その点だけは理解しておきましょう。

4-2. 仲介手数料0円か3.9万円で契約できる「39room」

引用：39room

「39room」は、賃貸の仲介をメインに株式会社 GKコンサルティングが運営する、賃貸仲介サービスです。

基本的に、仲介手数料がどの物件でも3.9万円になりますので、他の不動産会社で3.9万円より安くならなそうな場合は問い合わせてみましょう。

すでに希望の物件が決まっていて、申し込みするだけという段階の方は、希望の物件の「住所・物件名・号室」を伝えれば、すぐに対応してくれるので、手続きも簡単です。

4-3. 貸主が直接募集する「ウチコミ」

引用：ウチコミ

「ウチコミ」は、東京・大阪・名古屋・福岡に支店を持つ、株式会社ウチコミが運営する、賃貸情報サイトです。

貸主が直接サイトに物件を掲載して募集をしているので、すべての物件が仲介手数料無料です。

さらに、貸主と直接連絡を取り合えるので、3章で説明した、契約金を安くする交渉もしやすく、成功率も高くなるでしょう。

物件数は、DOOR賃貸や39roomに比べると、まだまだ少ないですが、貸主が募集しているという信頼と安心感は、どの不動産会社よりも得られるのでしょう。

5.まとめ

賃貸の契約金について、説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？

基本的にどの物件でも、以下の項目は求められる可能性があるので、事前に理解しておきましょう。

そして、契約金が安くなるように、3章の「項目別！契約金を安くする交渉方法」を改めて確認して、どんどん交渉していきましょう。

あなたが契約金を誰よりもお得にして、契約できることを陰ながら願っています。

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