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賃貸の管理費とはどんな役割のお金?共益費との違いや安くする交渉術まで

「賃貸の管理費ってなに?」「管理費は毎月払うもの?」など、賃貸の管理費に関して疑問に思っていませんか?

賃貸物件の管理費は、言葉どおり”建物を管理するためのお金”です。賃料と一緒に毎月払う必要があり、余計な費用と思われがちですが、実はメリットもあります。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が以下の流れで管理費についてご紹介します。

  1. 管理費とは何のために必要なお金なのか
  2. 管理費は借りる人にとってメリットがあるお金?
  3. 賃料・その他費用を少しでも安くする交渉方法

すべて読めば、賃貸の管理費とはどんなお金なのかから、最も得する家賃の交渉方法まで把握できるでしょう。

1. 管理費とは何のために必要なお金なのか

賃貸物件の管理費は、”建物を管理するためのお金”です。

ただ、物件ごとに用途や定義が変わるので、管理費は賃料の一部と考えたほうがわかりやすいです。

この章では、賃料と管理費が分けられている理由や相場など、管理費について詳しく解説して行きます。

1-1. 賃料と管理費を分けることで借り手が見つかりやすくなる

賃料と管理費を分ける大きな理由は、検索条件にヒットされやすくするためです。

賃貸物件をネットで検索するとき「賃料:7万円〜9万円」のように条件を絞り込んで検索しますが、当然賃料10万円の物件はヒットしません。

そこで、賃料を9万円にして管理費を1万円にすれば、9万円の物件として検索ページにヒットされるわけです。

管理費0円の物件もある

募集物件の中には管理費0円の物件も数多くあります。その場合「管理されてない物件なの?」と思いますが、そんなことはありません。

賃料10万円・管理費0円の場合、貸主自身が10万円の中からやりくりしていることになります。つまり、管理費を1万円にするか0円にするかは貸主の自由です。

1-2. 管理費の相場は賃料の5~10%

一般的な管理費の相場は賃料の5~10%で、エレベーターがついていたり24時間ゴミ出しできる物件だと、7~12%程度です。

また、部屋の大きさによって金額が異なることも多く、小さい部屋の方が管理費は安くなる傾向があります。例えば、1Rは8千円、1LDKは1万円などです。

1-3. 管理費が高いときは値下げ交渉できるの?

管理費を値下げ交渉することは可能ですが、冒頭でも伝えたとおり管理費は賃料の一部なので、賃料と管理費の合計額を値下げしてもらえるように交渉するのが理想です。

ただ、毎月の賃料は貸主の収入源としてシビアに考えているため、簡単には値下げすることができません。

そのため、賃料以外の項目をうまく値下げ交渉すべきなので、賃料1ヶ月分以上得することもある、具体的な方法を3章で解説していきます。

マンションの管理具合を指摘するのはやめましょう

電球切れや掃除など、マンションの管理が行き届いてない物件の場合、指摘して管理費を値下げしてもらうことをおすすめしてるネット記事もありますが、絶対にやめましょう。

理由は、貸主からすると”余計なお世話”と思われることに加え面倒な入居者になりそうと判断され、入居自体を断られる可能性があるからです。

貸主の財産である不動産に対して「建物が汚いから安くしてくれ」なんて言ってくる人に貸したいと思う人はいないでしょう。

1-4. 管理費と共益費のちがい

共益費という言葉で金額が設定されている物件も多々ありますが、賃貸の場合内容はほぼ同じです。

管理費・建物を維持管理するために必要な費用。
共益費・共用部分の電気代・清掃費用・水道代など共用部分の維持管理に必要な費用。

上記のとおり、管理費はざっくりとした表現で使いやすいため「管理費」で表記されることの方が多いです。

共益費は具体的な用途が決まっているので、ジムやラウンジが付いてる高級マンションで使われることが多い傾向にあります。

2. 管理費は借りる人にとってメリットがあるお金?

賃料とは別に管理費がある物件は契約するときの初期費用が安くなるので、借りる人にとってメリットがあります。

逆に、賃料に管理費が含まれている場合、借りる人の費用負担が増えます。

その理由を項目ごとに詳しく解説していきます。

2-1. 敷金・礼金に管理費は含まれない

どの物件でも必要な敷金と礼金ですが、管理費はどちらの項目にも含まれません。敷金と礼金は「賃料○ヶ月」と”賃料”だけで計算されます。

そのため、管理費が設定される代わりに、賃料が安い物件の方が敷金・礼金は安くなります。

以下の表は、どちらも合計賃料が10万円で、管理費1万円と0円の物件を比較したものです。

賃料9万円|管理費1万円賃料10万円|管理費0円
敷金2ヶ月18万円20万円
礼金1ヶ月9万円10万円
初期費用合計27万円30万円

上記のとおり、一般的に多い「敷金2ヶ月礼金1ヶ月」の条件でも3万円も差が出ることになります。

2-2. 仲介手数料にも含まれない

敷金と礼金同様に、契約を手伝ってくれた仲介会社に報酬として支払う仲介手数料も”賃料”だけで計算されます。

また、敷金・礼金と異なる点は仲介手数料に消費税が加算されるということです。

こちらも先ほどと同様に表で比較すると、管理費があっても賃料が安い物件の方が初期費用は安くなります。

賃料9万円|管理費1万円賃料10万円|管理費0円
仲介手数料1ヶ月9.9万円11万円
差額1.1万円

2-3. 更新料にも含まれない

一般的に2年が多い契約期間ですが、2年ごとにかかる更新料も”賃料”だけで計算されます。

このとき注意しておきたいことが、更新料は”新賃料1ヶ月分”と決められていることです。

稀にあるケースが、「賃料9万円/管理費1万円」だった契約を、「賃料10万円/管理費0円」に変更されることです。合計額は変わらないですが、更新料は1万円高くなってしまいます。

この場合は指摘してみましょう

なぜ管理費を組み込む必要があるのか、正当な理由はあるのか確認してみましょう。

貸主の意思決定に逆らえないこともありますが、大事なお金のことなので確認することが大切です。

対抗策として、賃料9万円でないと会社からの家賃補助が適用されないので、今までどおりの契約条件で更新させて欲しいと願い出るのもひとつの策です。

3. 賃料・その他費用を少しでも安くする交渉方法

繰り返しになりますが、賃料はそう簡単に値下げには応じてくれないので、その他の費用も合わせてうまく交渉することがおすすめです。

賃貸物件の初期費用は、下記の2つの支払い先があり、不動産会社に支払う金額は割引をしてもらいやすいです。

賃貸の契約の仕組み

仲介してくれた不動産会社払う相手物件の所有者である貸主
仲介手数料やオプションサービス代払うもの礼金や家賃などの物件費用
◎交渉しやすい交渉難易度△交渉しにくい

ただ、まず、賃貸にそもそもどんな費用が必要か?どの費用の割引を狙えばいいかを紹介していきます。

3-1. 賃貸にかかる初期費用の一覧

新たに部屋を借りる際は、下記の項目の費用が必要と考えておきましょう。

費用費用の内容目安
敷金(保証金)家賃が払えない時、室内を破損させた時のために預けるお金家賃の1~2ヶ月
礼金貸主に部屋を貸してもらうお礼として支払うお金家賃の1~2ヶ月
前家賃口座振替などの準備ができるまで、翌月分の家賃を支払っておくことが一般的家賃の1ヶ月
日割り賃料月の途中からの入居の場合は日数に応じて家賃を支払う家賃×住む日数/月の日数
仲介手数料家を探した不動産会社に支払うお金家賃の0.55~1.1ヶ月(税込)
火災保険料火事に備えて保険への加入が必須16,500円
鍵交換費用前の入居者が合鍵で入れないように鍵を変えるのが一般的22,000円
保証委託料家賃が支払えない時に建て替えてくれる「家賃保証会社」に支払うお金家賃の30~60%
オプション費用消臭や除菌などのオプション10,000~30,000円

トータルすると家賃の4~6ヶ月分になることが多いです。

で示した費用が「不動産会社」に支払うお金で、より割引を狙いやすいです。まずは、不動産会社を安く使うためのコツを紹介します。

3-2. 仲介してくれる不動産会社を安く使うポイント

大手の「アパマンショップ」から、地元の不動産屋さんまで、不動産仲介をしている会社は複数あり、同じ物件でも使う不動産会社によって金額に差が出ることがあります。

そこで、下記の2つを実践することで、仲介してくれる不動産会社を安く使うことができます。

  • ①仲介手数料を無料にする
  • ②オプションはつけない

仲介会社は、物件を紹介すればするだけ儲かるので、「より条件のいい人を..」と考える貸主とは違い、時期に限らず安くしてもらいやすいです。

①仲介手数料を無料にする

仲介手数料は、不動産会社に紹介や契約のサポートの代金として、支払うお金で、家賃1ヶ月分が相場です。ただ、不動産会社が自由に決められ、中には無料にしてくれる不動産会社も存在します。

以下の不動産会社は仲介手数料無料の物件を複数扱っています。

まだ部屋を決めていない状態でしたら、上記のサイトを利用し物件を探すとスムーズです。

もう家を決めている方は、上記サイトや、Googleなどで「物件名+仲介手数料無料」で検索し、仲介手数料が無料や半額の会社を探しましょう。

見つかった場合、「A社さんが仲介手数料無料のようなんですが、無料にしてもらえませんか?」と相談することで安くしてもらえる可能性があります。

なぜ仲介手数料を無料にできるの?

物件によって、不動産会社は貸主から広告料(業界用語でAD)をもらえるからです。

広告料をもらえる物件であれば、仲介手数料を取らなくても利益が出るので、無料にしてくれます。

逆に、無料になっていない会社は、仲介手数料と広告料の両方を利益にしているのです。

②オプションはつけない

エイブルやアパマンショップなどの大手の不動産会社は下記のようなオプションを付けようとしてきますが、付けられていたら、外してもらえるようにお願いしましょう。

  • 消臭・消毒(相場1~2万円/1回)
  • 入居サポート(相場1~2万円/2年)

消臭・消毒は室内に消臭スプレーを吹きかけるだけのことが多いです。

入居サポートは、水道トラブルなどの時に、業者を手配してくれるものですが、今の時代、トラブル時の業者はネットで簡単に探せます。

以上のように、価格に見合っていないサービスの可能性が高いです。

オプションが付いている場合は「〇〇のオプションは不要なので外していただけませんか」と確認しましょう。

ただし、不動産会社ではなく、貸主がオプションを必須にしているケースもあり、外すことが不可能な物件もあります。

1度確認し、外してもらえないようなら、諦めてオプション代を払うか、物件を変えることになります。

3-3. 貸主との交渉のポイント

貸主は、個人の人から、たくさんの物件を保有している企業まで、幅広いです。

物件ごとに価格が決まっているため、安くなる可能性は低いですが、人気のない物件は「借りてくれる人を欲しがっている」状態で、交渉すれば安くしてくれることもあります。

基本的に、貸主への交渉は物件を仲介してくれる不動産会社が行いますが、不動産会社への伝え方次第で安くできるかが異なります。

「交渉のしやすさ」「どのくらい安くなるか」を踏まえ、おすすめ順に下げられる項目を紹介します。

交渉のしやすさ金額面のインパクト
①礼金をカットしてもらう★★★★☆★★★★★
②フリーレント をつけてもらう★★★☆☆★★★★☆
③鍵交換費用を負担してもらう★★★★☆★★☆☆☆
④家賃を下げてもらう★☆☆☆☆★★★☆☆

不動産会社を通したとしても、何回も交渉をすると貸主へ与える印象はよくないため、2項目以上の交渉は避けましょう。

また、多くの人が引越す、3~4月は「黙っていても申し込みがある」時期ですから、割引交渉をしようとすると、入居を断られる可能性もありますので、交渉は避けましょう。

①礼金をカットしてもらう

礼金は、「お礼」という意味のお金で、貸主からしてもサービスしやすく、人気のない部屋の場合はカットしてもらいやすいです。

「家賃1~2ヶ月」を浮かせられ、インパクトも大きいため、礼金が入っている物件の場合、最優先で交渉しましょう。

ただ、無条件での交渉は難しいので、下記のように1~2年住むことを条件に礼金をカットしてもらいましょう。

「短期違約金」を条件に入れて、1年以内の解約は賃料1ヶ月分を違約金として支払うので、礼金を0にしてもらうことはできそうでしょうか。

②フリーレント をつけてもらう

礼金がない物件の場合、フリーレント をつけてもらえるよう交渉しましょう。

フリーレントとは、決められた日数分の家賃が無料になることで、取得できる平均値は0.5ヶ月〜1ヶ月です。

インパクトも大きく、毎月の家賃よりは交渉しやすいため、つけてくれるように頼みましょう。

実際に交渉するときは、「短期違約金」を申し出るか、下記のように「すぐに入居する」ことを条件に交渉してみましょう。

審査承認後、すぐに契約と契約金の支払いを済ませることを条件に、フリーレント1ヶ月を付けてもらうことはできますでしょうか?

③鍵交換費用を負担してもらう

鍵交換の費用が請求書に入っている場合、「貸主負担で交換して欲しい」と交渉しましょう。

なぜなら、鍵交換費用は「貸主が支払うことが妥当」と国が定めており、原則は貸主の管理業務のひとつと言えるからです。

国交省ガイドライン」には下記の通り記載されています。

鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合)
入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人(貸主)の負担とすることが妥当と考えられる。

上記のことから、貸主に費用を負担してもらうために、不動産会社の担当者へ下記のように伝えてみましょう。

賃貸のガイドラインを確認したところ、鍵交換費用は貸主が負担することが妥当となっていたので、貸主に負担して頂きたいです。

(礼金を払う場合はさらに)今回は礼金も支払うので、礼金の一部から費用を負担して頂きたいです。

「鍵交換の費用を渋って契約が無しになるぐらいなら、貸主が負担する」となり、負担してもらえることがあります。

④家賃を下げてもらうのは最終手段

家賃は難易度が高いため、礼金やフリーレントが断られた場合、ダメ元で交渉しましょう。

難易度が高い理由は、以下の2つです。

  • 貸主にとって長期的な収入が減る
  • 家賃収入=物件の価値と考えることが多く、家賃を下げると物件の価値が落ちる

家賃を下げるくらいなら、フリーレントをつける、という貸主も多く、家賃を下げてくれる可能性は低いため、最後の交渉材料にしましょう。

下記の交渉材料が効果があります。重要なのは「あなたを逃して別の人を探すくらいなら、あなたで決めてしまおう」と思わせることです。

  • 会社の決まりで、家賃が◯◯万円を切れば週末にでも契約することができます。
  • 別の物件と迷ってるが、こっちがあと◯◯円安くなるならこっちに決めたいです。

6-4.初期費用を下げるその他のテクニック

上記以外に、「火災保険」を自分で選ぶことで、時期にかかわらず、数千円の節約ができることがあります。

賃貸物件の火災保険は加入が必須ですが、貸主が指定する保険会社に加入する義務はありません。

そのため、「自分で探して契約したいので、必要な補償内容(補償金額)を教えてください」と、不動産会社に相談してみましょう。

教えてもらった補償内容を火災保険の会社に伝えればすぐに見合うプランを出してくれるので、貸主の指定する火災保険と比較して安ければそちらにしましょう。

保険料は見積もり次第になりますが、火災保険会社10社の料金を比較した結果、「日新火災(https://direct.nisshinfire.co.jp/)」が最安になる可能性が高いです。

ネット上に家族構成を入力すると料金が出るため、提案された火災保険の料金と比較しましょう。

契約完了したら保険証券が発行されるので、不動産会社の指示に従い、提出しましょう。

4.まとめ

賃貸の管理費について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

管理費は貸主が自由に決める賃料の一部です。また、共益費とは意味合いが多少異なりますが、募集条件として使われるときはどちらも同じ用途で使用されます。

そして、管理費や賃料はそう簡単に値下げには応じてくれないので、その他の費用も合わせてうまく交渉することがおすすめです。

賃貸契約の仕組み

注意点として、あまりに交渉が続くと貸主への印象が悪いので、できれば1項目、多くても2項目までにしておきましょう。

このページを見たことで、あなたの管理費に対する悩みが解決でき、最もお得に契約できることを心から祈っています。