賃貸

不動産会社に騙されるな!賃貸で過剰に求められる礼金には要注意

「礼金ってなんのために必要なの?」「礼金はだれに対して払うもの?」など、礼金に関して疑問に思っていませんか?

礼金は、オーナーにお礼として支払うお金ですが、最近では、不動産会社へながれる仕組みに変わってきているので、注意が必要です。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が、以下4つのことをご紹介します。

  1. そもそも礼金とはどんなお金?
  2. 礼金は不動産会社が受け取るながれに変わっている
  3. 礼金を安くする交渉のポイント
  4. 礼金以外の初期費用を安くするポイント

すべて読めば、礼金を求められる理由から、初期費用を安くして契約できる方法まで知ることができるでしょう。

1. そもそも礼金とはどんなお金?

礼金は昔からの習慣で、家を貸してくれるオーナー(貸主)にお礼として支払うお金です。

しかし、習慣ということから、法律上でも明確な規定がないお金で、取り扱いもオーナーによりバラバラとなっているのです。

1-1. 礼金と敷金の違いは?

  • 「礼金」お礼として支払うお金
  • 「敷金」返ってくる前提で預けるお金

つまり、敷金との大きな違いは、支払ったお金が1円も返ってこないということが一番の違いです。

そして、支払うタイミングは敷金と同様に契約するときに一度だけ支払い、更新するときはそのまま引き継がれるので、新たに礼金を支払う必要はありません。

分割で支払うことはできる?

基本的に一括での支払いが主流となっていますが、クレジットカードを使える不動産会社であれば、分割払いも可能です。

しかし、そのときは決済手数料と分割手数料の2つが発生する恐れがあるので注意しましょう。決済手数料に関しては、契約する不動産会社に確認してください。

1-2. 礼金の相場はどれくらい?

一般的に相場は1ヶ月ですが、東京の中心地や、地方でも人気の駅近物件などは「2ヶ月」となっていることも多いです。

そして、1月~3月は不動産業界の繁忙期で、引越しする人が1年でも1番多い時期です。このときは、礼金が家賃1ヶ月→2ヶ月に変更されても入居者がたくさん集まるので、増額される傾向にあります。

1-3. 礼金はだれのために払うの?

基本的には家を貸してくれるオーナーに渡すお金として、敷金と一緒に不動産会社に支払い、契約完了後に不動産会社がオーナーに渡します。

契約金の流れを表したイメージ

しかし現在では、礼金が不動産会社からオーナーへ支払われることは、非常に少なくなってきています。

2. 礼金は不動産会社が受け取るながれに変わっている

現在では、オーナーが受け取るはずの礼金が「部屋を紹介してくれた報酬」として、不動産会社がそのまま受け取るながれに変わってきています。

契約金の流れを表したイメージ②

礼金はあげるので、他の物件より優先して紹介してほしい」というオーナーの気持ちから、このような流れになっているのです。

2-1. 礼金は不動産会社が自由に決められる

礼金には明確な法律の規制がないので、金額を自由に変えても違法とはなりません。

なので、1つの物件をいくつかの不動産会社が取り扱っているときは、バラツキが出ることも珍しくないです。

各社の礼金の差を表したイメージ図

オーナーも了承している

業界用語で”のっけ”という言葉があり「礼金を上乗せしてもいいですか?」という意味で使われる言葉です。

オーナーが”のっけ”をokすると、上の図のように礼金を通常より上乗せして、お客さんに紹介したりします。

不動産会社の店舗では要注意

物件を店舗で探している人は良いカモで、他社と比較することなく営業担当の口車に乗せられて、申し込みを迫られます。

そして、申し込みをした後にネットで調べると「B社では礼金0で募集してる。。」という状態になるので、契約前に「SUUMO」や「HOME’S」で他社の条件を調べるようにしましょう。

2-2. 不動産会社は礼金がある物件を勧めてくる

礼金をそのまま受け取れる物件であれば、単純に儲かるので、不動産会社は礼金ありの物件を優先的におすすめしてきます。

儲かるケースだと、10万円の物件を1件契約しただけで、40万円の利益が入ることもあります。

40万円の内訳

  • 礼金0の物件を礼金2にして契約「利益20万円」
  • 契約者からの仲介手数料「利益10万円」
  • オーナーからの広告宣伝費「利益10万円」

上記の形で契約が成立したときでも、決して違法ではありません。

そして、礼金や仲介手数料以外にも「広告宣伝費」というお金が存在し、業界では”広告料”や”AD”とも呼ばれています。

広告料の金額も自由に決められる

広告料もオーナーが自由に金額を決めて、不動産会社に”報酬”として支払うことができます。

このことから、高ければ高いほど不動産会社の利益となるので、営業マンは広告料の金額が高い物件から順に勧めるのです。

仲介手数料に還元されることも多い

広告料が出る物件は、仲介手数料無料で募集されていることが一般的です。

仲介手数料無料にしてもオーナーから同等な利益が入るため、このような仕組みとなっているのです。

仲介手数料の流れを表したイメージ

2-3. 礼金2ヶ月のときは他社と比較する

先ほども説明した通り、上乗せして紹介されているケースもあるので、礼金2ヶ月の物件は疑ったほうがいいでしょう。

そのときは「SUUMO」や「HOME’S」に取り扱い会社がいくつか出ているので、電話して確かめることが1番早く確認できます。

そして、そこから交渉することも大切なので、3章の交渉方法を確認しましょう。

3. 礼金を安くする交渉のポイント

まずは、礼金が安い不動産会社を探して、他社より安い会社があれば、そこから問い合わせをしてみましょう。

一方で、どこの会社でも礼金が一緒のときは、オーナーが事前に取り決めていることが予想できるので、オーナーに礼金を安くしてもらえるように交渉する必要があります。

ただし、交渉の判断をするのはオーナーですが、直接会うことはあまりないので、不動産会社の担当者に交渉してみましょう。

3-1. 短期違約金を設定する

礼金をなくしたいときは、オーナーにも見返りがあるような交渉が望ましいので、以下のように交渉してみましょう。

短期違約金を条件に入れて、1年以内の解約は賃料1ヶ月分を違約金として支払うので、礼金を0にしてください

この条件で交渉すれば、ただ単に礼金を0にしてと言っているわけではないので、悪い気はされないでしょう。

期間は長い方が確率は上がる

少なくとも2年以上住むことが決まっている方であれば、1年以内ではなく2年以内に期間を延ばすことで、より交渉が成功する確率が高くなります。

そして、オーナーも「この人は長く住んでくれそう」と思われることもあるので、お互いにいい関係が築けるかもしれません。

3-2. 交渉する時期には注意しましょう

1月〜3月は不動産業界の繁忙期となり、交渉してくる申し込み者は相手にされないことも多いので、注意が必要です。

そして、1章の相場でも説明しましたが、引越しシーズンは礼金が高くなる時期なので、成功する可能性は限りなく低いです。

一方で、礼金交渉におすすめの時期は下記の特徴から「4月〜9月」なので、時期に合わせて交渉してみましょう。

時期交渉成功率特徴
1月〜3月低い繁忙期であり、物件は早い者勝ち状態で交渉が難しい。
4月〜6月普通〜高い繁忙期に契約を取れなかった物件を埋めたいオーナーが多く、交渉成功率は比較的高い。
7月〜9月高い業界では閑散期となっており、空室を埋めるためなら交渉に答えてくれる可能性が高い。
10月〜12月普通閑散期を抜け、物件が増え始める時期で交渉成功率は高いとも低いとも言えない。

4. 礼金以外の初期費用を安く抑えるためのポイント

礼金以外の初期費用も安くできる可能性があります。

賃貸物件の初期費用は、下記の2つの支払い先があり、不動産会社に支払う金額は割引をしてもらいやすいです。

賃貸契約の仕組み

仲介してくれた不動産会社払う相手物件の所有者である大家・オーナー
仲介手数料やオプションサービス代払うもの礼金や家賃などの物件費用
◎交渉しやすい交渉難易度△交渉しにくい

ただ、まず、賃貸にそもそもどんな費用が必要か?どの費用の割引を狙えばいいかを紹介していきます。

4-1. 賃貸にかかる初期費用の一覧

新たに部屋を借りる際は、下記の項目の費用が必要と考えておきましょう。

費用費用の内容目安
敷金(保証金)家賃が払えない時、室内を破損させた時のために預けるお金家賃の1~2ヶ月
礼金大家に部屋を貸してもらうお礼として支払うお金家賃の1~2ヶ月
前家賃口座振替などの準備ができるまで、翌月分の家賃を支払っておくことが一般的家賃の1ヶ月
日割り賃料月の途中からの入居の場合は日数に応じて家賃を支払う家賃×住む日数/月の日数
仲介手数料家を探した不動産会社に支払うお金家賃の0.55~1.1ヶ月(税込)
火災保険料火事に備えて保険への加入が必須16,500円
鍵交換費用前の入居者が合鍵で入れないように鍵を変えるのが一般的22,000円
保証委託料家賃が支払えない時に建て替えてくれる「家賃保証会社」に支払うお金家賃の30~60%
オプション費用消臭や除菌などのオプション10,000~30,000円

トータルすると家賃の4~6ヶ月分になることが多いです。

で示した費用が「不動産会社」に支払うお金で、より割引を狙いやすいです。まずは、不動産会社を安く使うためのコツを紹介します。

4-2. 仲介してくれる不動産会社を安く使うポイント

大手の「アパマンショップ」から、地元の不動産屋さんまで、不動産仲介をしている会社は複数あり、同じ物件でも使う不動産会社によって金額に差が出ることがあります。

そこで、下記の2つを実践することで、仲介してくれる不動産会社を安く使うことができます。

  • ①仲介手数料を無料にする
  • ②オプションはつけない

仲介会社は、物件を紹介すればするだけ儲かるので、「より条件のいい人を..」と考える大家とは違い、時期に限らず安くしてもらいやすいです。

①仲介手数料を無料にする

仲介手数料は、不動産会社に紹介や契約のサポートの代金として、支払うお金で、家賃1ヶ月分が相場です。ただ、不動産会社が自由に決められ、中には無料にしてくれる不動産会社も存在します。

以下の不動産会社は仲介手数料無料の物件を複数扱っています。

まだ部屋を決めていない状態でしたら、上記のサイトを利用し物件を探すとスムーズです。

もう家を決めている方は、上記サイトや、Googleなどで「物件名+仲介手数料無料」で検索し、仲介手数料が無料や半額の会社を探しましょう。

見つかった場合、「A社さんが仲介手数料無料のようなんですが、無料にしてもらえませんか?」と相談することで安くしてもらえる可能性があります。

なぜ仲介手数料を無料にできるの?

物件によって、不動産会社は大家から広告料(業界用語でAD)をもらえるからです。

広告料をもらえる物件であれば、仲介手数料を取らなくても利益が出るので、無料にしてくれます。

逆に、無料になっていない会社は、仲介手数料と広告料の両方を利益にしているのです。

②オプションはつけない

エイブルやアパマンショップなどの大手の不動産会社は下記のようなオプションを付けようとしてきますが、付けられていたら、外してもらえるようにお願いしましょう。

  • 消臭・消毒(相場1~2万円/1回)
  • 入居サポート(相場1~2万円/2年)

消臭・消毒は室内に消臭スプレーを吹きかけるだけのことが多いです。

入居サポートは、水道トラブルなどの時に、業者を手配してくれるものですが、今の時代、トラブル時の業者はネットで簡単に探せます。

以上のように、価格に見合っていないサービスの可能性が高いです。

オプションが付いている場合は「〇〇のオプションは不要なので外していただけませんか」と確認しましょう。

ただし、不動産会社ではなく、大家がオプションを必須にしているケースもあり、外すことが不可能な物件もあります。

1度確認し、外してもらえないようなら、諦めてオプション代を払うか、物件を変えることになります。

4-3. 大家さん・オーナーとの交渉のポイント

大家さん(物件のオーナー)は、個人の人から、たくさんの物件を保有している企業まで、幅広いです。

物件ごとに価格が決まっているため、安くなる可能性は低いですが、人気のない物件は「借りてくれる人を欲しがっている」状態で、交渉すれば安くしてくれることもあります。

基本的に、大家さんへの交渉は物件を仲介してくれる不動産会社が行いますが、不動産会社への伝え方次第で安くできるかが異なります。

「交渉のしやすさ」「どのくらい安くなるか」を踏まえ、おすすめ順に下げられる項目を紹介します。

交渉のしやすさ金額面のインパクト
①礼金をカットしてもらう★★★★☆★★★★★
②フリーレント をつけてもらう★★★☆☆★★★★☆
③鍵交換費用を負担してもらう★★★★☆★★☆☆☆
④家賃を下げてもらう★☆☆☆☆★★★☆☆

不動産会社を通したとしても、何回も交渉をすると大家へ与える印象はよくないため、2項目以上の交渉は避けましょう。

また、多くの人が引越す、3~4月は「黙っていても申し込みがある」時期ですから、割引交渉をしようとすると、入居を断られる可能性もありますので、交渉は避けましょう。

①礼金をカットしてもらう

礼金は、「お礼」という意味のお金で、大家からしてもサービスしやすく、人気のない部屋の場合はカットしてもらいやすいです。

「家賃1~2ヶ月」を浮かせられ、インパクトも大きいため、礼金が入っている物件の場合、最優先で交渉しましょう。

ただ、無条件での交渉は難しいので、下記のように1~2年住むことを条件に礼金をカットしてもらいましょう。

「短期違約金」を条件に入れて、1年以内の解約は賃料1ヶ月分を違約金として支払うので、礼金を0にしてもらうことはできそうでしょうか。

②フリーレント をつけてもらう

礼金がない物件の場合、フリーレント をつけてもらえるよう交渉しましょう。

フリーレントとは、決められた日数分の家賃が無料になることで、取得できる平均値は0.5ヶ月〜1ヶ月です。

インパクトも大きく、毎月の家賃よりは交渉しやすいため、つけてくれるように頼みましょう。

実際に交渉するときは、「短期違約金」を申し出るか、下記のように「すぐに入居する」ことを条件に交渉してみましょう。

審査承認後、すぐに契約と契約金の支払いを済ませることを条件に、フリーレント1ヶ月を付けてもらうことはできますでしょうか?

③鍵交換費用を負担してもらう

鍵交換の費用が請求書に入っている場合、「大家さん負担で交換して欲しい」と交渉しましょう。

なぜなら、鍵交換費用は「大家さんが支払うことが妥当」と国が定めており、原則は大家さんの管理業務のひとつと言えるからです。

国交省ガイドライン」には下記の通り記載されています。

鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合)
入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人(大家)の負担とすることが妥当と考えられる。

上記のことから、大家さんに費用を負担してもらうために、不動産会社の担当者へ下記のように伝えてみましょう。

賃貸のガイドラインを確認したところ、鍵交換費用は貸主が負担することが妥当となっていたので、大家さんに負担して頂きたいです。

(礼金を払う場合はさらに)今回は礼金も支払うので、礼金の一部から費用を負担して頂きたいです。

「鍵交換の費用を渋って契約が無しになるぐらいなら、大家さんが負担する」となり、負担してもらえることがあります。

④家賃を下げてもらうのは最終手段

家賃は難易度が高いため、礼金やフリーレントが断られた場合、ダメ元で交渉しましょう。

難易度が高い理由は、以下の2つです。

  • 大家にとって長期的な収入が減る
  • 家賃収入=物件の価値と考えることが多く、家賃を下げると物件の価値が落ちる

家賃を下げるくらいなら、フリーレントをつける、という大家も多く、家賃を下げてくれる可能性は低いため、最後の交渉材料にしましょう。

下記の交渉材料が効果があります。重要なのは「あなたを逃して別の人を探すくらいなら、あなたで決めてしまおう」と思わせることです。

  • 会社の決まりで、家賃が◯◯万円を切れば週末にでも契約することができます。
  • 別の物件と迷ってるが、こっちがあと◯◯円安くなるならこっちに決めたいです。

4-4.初期費用を下げるその他のテクニック

上記以外に、「火災保険」を自分で選ぶことで、時期にかかわらず、数千円の節約ができることがあります。

賃貸物件の火災保険は加入が必須ですが、大家が指定する保険会社に加入する義務はありません。

そのため、「自分で探して契約したいので、必要な補償内容(補償金額)を教えてください」と、不動産会社に相談してみましょう。

教えてもらった補償内容を火災保険の会社に伝えればすぐに見合うプランを出してくれるので、大家の指定する火災保険と比較して安ければそちらにしましょう。

保険料は見積もり次第になりますが、火災保険会社10社の料金を比較した結果、「日新火災(https://direct.nisshinfire.co.jp/)」が最安になる可能性が高いです。

ネット上に家族構成を入力すると料金が出るため、提案された火災保険の料金と比較しましょう。

契約完了したら保険証券が発行されるので、不動産会社の指示に従い、提出しましょう。

5. まとめ

賃貸の礼金について説明してきましたが、いかがでしたでしょうか?

礼金は自由に金額を変えられるお金なので、悪徳な不動産会社に騙されないように気をつけて、高いと感じたら金額に相違がないか確かめるようにしましょう。

そして、交渉するときは下記の時期にも注意しながら、改めてこの記事で交渉方法を確認してください。

時期交渉成功率特徴
1月〜3月低い繁忙期であり、物件は早い者勝ち状態で交渉が難しい。
4月〜6月普通〜高い繁忙期に契約を取れなかった物件を埋めたいオーナーが多く、交渉成功率は比較的高い。
7月〜9月高い業界では閑散期となっており、空室を埋めるためなら交渉に答えてくれる可能性が高い。
10月〜12月普通閑散期を抜け、物件が増え始める時期で交渉成功率は高いとも低いとも言えない。

あなたが賃貸の礼金で騙されることなく、無事に契約できることを陰ながら願っています。