マンション売却を検討していて、「売却にかかる費用にはどんなものがあって、一体どれくらいかかるのか」気になっていませんか？

首都圏の中古マンション相場は過去20年で最も高くなっており、自宅や投資用マンションの売却を検討するには今が絶好の時期であることは間違いありません。

しかし、マンション売却には様々な費用がかかるため、きちんとそれらを時系列に沿って理解していないと、「思っていたよりも全然利益が上がらなかった…」「利益を使ってしまって後で税金が払えない…」なんてことにもなりかねません。

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「マンション売却にかかる費用の流れと目安額」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

1. マンション売却時に出入りする費用を時系列に解説
2. 売却価格別に必要な目安費用早見表
3. 売却益にかかる3つの税金
4. 「居住5年のマンションを3千万円で売却した場合」のケーススタディ
5. マンションは費用を抑えつつ少しでも高く売却するべき！

すべて読めば、「マンション売却にかかる費用」について、プロと同等の知識を身につけることができるでしょう。

売り時は今！利上げで今後マンション価格は暴落する

2024年に日銀が行ったゼロ金利の解除は、住宅ローン金利を引き上げ、これまで好調だった不動産相場の暴落へとつながります。
アメリカでは2022年に大きな利上げがあり、都心のビルが半値で売却されるなど、実際に暴落が起きています。
来年以降は売却益が半減するリスクもあり、かろうじて低金利が続く2024年はまさにマンションの売り時と言えます。

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1. マンション売却時に出入りする費用を時系列に解説

マンション売却にあたっては、売却額をそのまま手にできるということはありません。

トータルで売却額の5%前後の費用や税金がかかることが一般的であり、それらを含めた計算をして初めて最終的な手取りの額を知ることができるようになります。

新居の購入等に向け、今後の資金計画を立てていくためには、以下のような、売却にかかる費用、税金について、発生のタイミングも含めて事前に知っておくことが大切です。

マンション売却にかかる費用について、以下の3種類に分けて解説していきます。

• 必ずかかる費用
• 状況次第でかかる費用・税金
• 戻ってくる可能性のある費用・税金

1-1. 必ずかかる2つの費用

1. 印紙代（印紙税）
2. 仲介手数料

一般的な仲介業者を通しての売却の場合、上記二つの費用については必ず発生してきます。

印紙代（印紙税）

印紙代（印紙税）とは、簡単に言うと、「売買契約書の作成にあたりかかる税金」です。

印紙税の額は、物件の売却価格（契約書に記載される金額）によって以下のようになります。

売買契約書は売主用、買主用に二枚作成されることが多く、それぞれが自分の分の契約書の印紙代を負担するのが一般的です。

契約書を作成する売買契約の際に支払いが必要となります。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産業者に買い主を見つけて来てもらうところから、契約・引渡しまでのあらゆるサポートをしてもらう対価として支払う手数料です。

成功報酬のため、仮に買い手が見つからずに契約に至らなかった場合は一切かかりませんが、売却が決まった場合は必ず発生してきます。

売買契約時に50%、引き渡し時に50%を、二回に分けて業者に払うことが一般的です。

仲介手数料の対象となる仲介業務には、一般的に以下のような内容が含まれています。

• マーケティング・ターゲティング
• 探客・広告活動
• 内見等の段取り手配・立会い
• 条件交渉の代行・仲立ち
• 融資サポート
• 契約書・重要事項説明書の作成
• 登記手続き手配
• 引越しのサポート
• 確定申告のためのサポート

色々と書いてありますが、要は“マンション売却に必要なことはほぼ全て”です。

そのため、不動産業者と媒介契約を結ぶだけで、売主はほぼ何もしなくてもまるで執事のように全てサポートしてもらえます。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

土地売却の場合、ほとんどのケースで400万円を超えると思いますが、400万円を超える場合に簡単に仲介手数料上限額を計算するための計算式はこちらです。

• 簡易計算式：仲介手数料の上限額 ＝「売買価格」 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 

何も言わなければ、ほとんどの業者が上記の金額を要求してきますが、交渉次第では安くしてもらえるケースも多いため、必ず事前に交渉してから媒介契約を結ぶようにしましょう。

ただ、やりすぎると割りの良い他の案件を優先される等、サービスの質低下につながる可能性もあるため、注意が必要です。

1-2. 状況次第でかかる8つの費用・税金

1. クリーニング費用
2. リフォーム費用
3. 追加広告費
4. 引越し費用
5. 抵当権抹消登記費用
6. ローン返済手数料
7. 譲渡所得税・住民税
8. 消費税

物件の状態や売主の事情、高く売るための戦略等、「状況次第でかかる費用」には上記の8つが挙げられます。

売主の方針次第で掛けずに済むものから、条件が当てはまると必ずかかるものまで様々ですので、以下一つ一つ解説してきます。

クリーニング費用

クリーニング費用は、売出し前の広告用写真撮影や売出し後の買い主による内見に備えてきれいにしておくことで、少しでも高値で売却しやすくするための戦略的な費用となります。

クリーニングは義務ではありませんが、買主の印象をグッと良くすることができるため、自力でやることが難しい場合は、水回り（キッチン、バスルーム等）だけでも、業者によるクリーニングをやっておくことをすすめます。

• 目安予算：5~30万円程度（物件・クリーニング内容による）※水回りだけの場合：3~5万円程度

リフォーム費用

リフォーム費用も、クリーニング費用同様、売出し前の広告用写真撮影や売出し後の買い主による内見に備えて、きれいにしておくことで少しでも高値で売却しやすくするための戦略的な費用です。

売出し物件があまりにも劣化していたり、築年数が古く間取り的に時代遅れな場合等に、購入後すぐに住める状態に直して売出すことで、買い手の幅を広げるという狙いでリフォームするのが一般的です。

しかしながら、自分でリフォームする前提であえて安い物件を探している買主も存在するため、リフォーム代を上乗せした高い価格での売却ができる保証はないというデメリットもあります。

リフォームを行うかどうかは、買い手のニーズを仲介業者にしっかりとマーケティングしてもらい慎重に判断するようにしましょう。

• 目安予算：数十万円〜数百万円（物件・リフォーム内容による）

追加広告費

一般的な広告(レインズやポータルサイトへの登録、チラシのポスティング、店頭での紹介)の費用ついては業者負担となります。

しかしながら、有料であることを確認の上、売り主から業者に別途広告を依頼した場合には追加広告費が発生してきます。

宅建業法の中で、売り主からの依頼のない広告費用の請求は禁止されてるため、基本的に売主側から依頼をしない限りは費用が発生することはありません。

• 目安予算：売り主から特別に依頼しない限りゼロ（基本的に不要）

引越し費用

売主自身が入居中の自宅マンションを売却する場合、当然ですが、売り先が決定後、少なくとも引渡しまでには引越しが必要になります。

引越しは、直前の予約だと予約が取りづらくなったり、料金が高くなることがあるため、売り先が決定次第、早いタイミングで業者に見積もりをとり、予約をしておくようにしましょう。

• 目安予算10~30万円程度（荷物量、時期による）

抵当権抹消登記費用

抵当権とは、仮に家の持ち主がローンの返済に行き詰まった場合、銀行が家を競売に出して残債を回収できる権利のことを言います。

ローンが残っている物件には、銀行による抵当権がついていますが、売却して所有権を買主に移すためには、ローンを完済し、抵当権を外す手続きというのが必要になります。

通常、決済・引渡し時に買い主から支払われる代金にてローンを一括返済し、同時に司法書士が抵当権を消し、所有権を買主に移す手続きをまとめて行うことになります。

所有権を移す手続きにかかる税金と、司法書士への報酬が「抵当権抹消登記費用」ということになります。

• 目安予算：1.5万円程度（不動産1個につき1,000円＋諸経費＋司法書士報酬）

ローン返済手数料

前述の通り、物件の所有権を買主に移すには、抵当権を外すためにも、ローンの完済が必須となりますが、一定期間の支払いが残っているローンを一括返済する形となる場合には、それについても費用がかかってきます。

こちらは、金融機関との契約内容によって金額は大きく異なりますが、決済・引渡し時に一括返済するタイミングで数万円程度の手数料がかかります。

• 目安予算：3万円程度（金融機関・契約内容による）

譲渡所得税・住民税

マンション売却で売却益が出た場合には翌年3月の確定申告により譲渡所得税、復興所得税、住民税といった税金を支払わなければなりません。

自宅マンションの売却の場合には、様々な特別控除が用意されているため、最終的にかからずに済むケースの方が多いですが、仮にかかる場合には、物件の所有期間に応じて税額が大きくなりますので、事前に理解して残しておく必要があります。

※売却益にかかる税金については、詳しい計算方法も含めて3章で詳しく解説します。

• 所有期間5年超の場合：売却益にかかる税率＝20.315%
• 所有期間5年以下の場合：売却益にかかる税率＝39.63%

※売却益＝売却価格ー物件の取得費（減価償却したもの）ー売却費用（仲介手数料等）

消費税

一般個人にはあまり関係のない話ですが、売り主が消費税の課税事業者に該当している場合には、マンション売却の建物部分について消費税がかかる為注意が必要です。

課税事業者とは、基準期間（前々年度1年間or前年度の上半期）の課税売上が1,000万円以上ある個人及び法人のことを指します。

課税事業者に該当している場合には、建物部分につき消費税を買い主から預かり、翌年の確定申告により納付しなければなりません。

消費税は、仮に買い主から預かっていない場合でも事業者に納付義務があり、金額も多額になりますので、特に個人事業主等で課税事業者に該当している人は気をつけましょう。

1-3. 戻ってくる可能性のある5つの費用・税金

1. 管理費・修繕積立金等の清算金
2. 固定資産税・都市計画税の清算金
3. 火災保険料
4. ローン保証料
5. 所得税

上記5つの費用は、マンション売却によって逆に戻ってくる可能性があります。

特に、ローン保証料については、残債期間が長いほど多額になり大きな金額になることも多いため、しっかりと押さえておきましょう。

以下、一つ一つ解説していきます。

管理費・修繕積立金等の清算金

管理費や修繕積立金は、当月に翌月分を支払うのが一般的なため、引渡し時点で、引渡し日以降の月額についても、売り主が満額支払い済みとなっていることが大半となります。

そのため、引渡し日〜月末までの日割り金額については、決済時に清算して買い主から売り主へ支払われることになります。

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分の納付請求がいく仕組みになっています。

そのため、引渡し時において、すでに1年分の税金を売り主が納付済みの場合には、引渡し日〜年末までの期間に応じた分の税金が決済時に清算され、買い主から売り主に支払われることになります。

火災保険料

火災保険料は契約期間分を一括払いしていることが多いですが、引渡しによって解約が決まり、その時点で未経過期間がある場合には、その期間に応じた分の支払い済み保険料が返ってきます。

具体的な金額については、保険会社に問い合わせれば教えてもらえます。

ローン保証料

売却予定物件をローンで取得し、その際に保証会社に保証料を支払っている場合には、一括返済時点で未経過期間に応じた分の保証料が返ってきます。

住宅ローンの場合には、借入総額の1~3%程度の保証料を最初に支払っているはずですので、自宅マンションの売却の場合には、数十万円単位の保証料が返ってくることが多いです。

具体的な返還金額については、金融機関や当初支払った保証料、未経過期間等によっても異なりますので、確認したい方はローンを借りた金融機関に問い合わせてみましょう。

所得税

前述のとおり、マンション売却で利益が出た場合には翌年の確定申告により各種税金を納めなければいけません。

逆に売却益がなく、売却益の計算結果がマイナスとなった場合には、確定申告時に給料等の他の所得からマイナス分を差し引くことで所得税を減らすことができます。

この際、サラリーマン等で毎月所得税を源泉徴収されている人であれば、払い過ぎている分の所得税が返ってくることになります。

※売却益にかかる税金については、詳しい計算方法も含めて3章で詳しく解説します。

2. 売却価格別に必要な目安費用早見表

これまで解説してきた各種費用について、物件の売却価格別に、「必ずかかる目安費用」と「ローン残債がある場合にかかる目安費用」を早見表にまとめましたので、是非、ご参考にしてください。

3. 売却益にかかる3つの税金

• 売却価格が取得費を上回り、利益が出た場合は税金がかかる
• 税率は物件の所有期間によって大きく変わる
• 自宅用マンションの売却なら税制優遇が受けられる

マンションの売却額が取得費を上回って利益が出た場合、それは譲渡所得と呼ばれ、「譲渡所得税」、「復興所得税」、「住民税」という3つの税金がかかってきます。

取得費については、購入したそのままの額ではなく、経年による減価償却分が引かれた上で計算される点に注意が必要です。

譲渡費用（売却の仲介業者に支払う手数料等）については課税対象となる利益から差し引くことが可能になります。

譲渡所得は、具体的に下記の計算式で求められます。

• 譲渡所得＝「売却価格」−「取得費（減価償却したもの）」−「譲渡費用（仲介手数料等）」

物件の相場を調べたり、業者に査定額を出してもらうことで、売却価格の見込みが立ったら、実際に譲渡所得が出るか計算してみましょう。

譲渡費用については、仲介手数料も含めて、売却価格の4%程度に収まることがほとんどのため、売却価格×0.04の結果を当てはめることで概算が可能です。

計算の結果、譲渡所得がプラスになった場合、その額に対して税金が発生してきます。

• 譲渡所得がマイナスになった場合は？

計算の結果がマイナスとなった場合は「譲渡損失」となり、課税はされません。

5年超保有していた自宅の売却の場合、マイナス分を給料等の他の所得から差し引き、所得税を減らすことが可能となります。

サラリーマン等で毎月所得税を源泉徴収されている人であれば、損失があったことについて確定申告をすることで、払い過ぎている分の所得税が返ってくることになります。

売却益がマイナスとなった場合でも、必ず翌年の確定申告を忘れずに行うようにしましょう。

税率は物件の所有期間によって大きく変わる

譲渡所得は、売却物件の所有期間に応じて以下のように分けられ、大きく税率が変わります。

• 売却した年の1月1日において所有期間が5年超　＝「長期譲渡所得」
• 売却した年の1月1日において所有期間が5年以下　＝「短期譲渡所得」

あくまで売却した年の1月1日時点での所有期間であり、売却時点のものとは異なる点に注意しましょう。

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」にかかる税金と税率はそれぞれ以下の通りです。これらについては、自宅用、事業用を問わず適用されます。

以下は、仮に300万円の売却益が出た場合の税額を長期譲渡所得と短期譲渡所得で比べたものです。倍近い差が出ていることがわかります。

このことから、譲渡所得が発生する見込みがあり、なおかつ所有が5年未満での売却を検討されている方は、税額も含めて、売却のタイミングを検討するべきです。

ただ、自宅用マンションの売却の場合は税制優遇が用意されており、全くかからないパターンも発生してきます。

自宅用マンション（事業用、別荘等ではない）の売却で受けられる税制優遇

• 譲渡所得が3,000万円までなら課税を免除される
• 3,000万円を超える譲渡所得が発生しても、保有10年超での売却なら税率が下がる
• 買い替えで次の物件の購入費が売却価格を上回った場合、課税を次の物件の売却時まで先送りできる

自宅用マンション売却における譲渡所得については、所有期間の制限なく、3,000万円までなら課税を免除される特例があります。

3,000万円を超える譲渡所得が発生することはあまりないため、自宅売却の場合、この特例を使って課税額がゼロになるケースが多いです。

仮にそれを超える譲渡所得が発生した場合、超えた部分について税金がかかってきますが、10年超保有してからの売却の場合、併せて税率を下げる優遇を受けることが可能となります。

以下の通り、譲渡所得の6,000万円以下の部分については、長期譲渡所得の20.315%よりさらに低い税率を適用できるようになります。

また、上記の税制優遇との併用はできないものの、10年超所有してからの自宅用マンションの買い替えで、次の家の購入価格が売却価格を上回る場合、課税を購入物件の売却時まで先送りする特例が利用可能となります。

この特例を使うと、さしあたって支払うべき譲渡所得税がゼロになるため、当面の出費を抑えたい売り手にとっては大きなメリットとなります。

■ 税金が発生する場合、支払うタイミングは？

以下の通り、いずれも売却の翌年となります。

• 「譲渡所得税、復興所得税」→　売却の翌年の2~3月
• 「住民税」→　売却の翌年度6月以降

売却の時期によっては、引渡しから一年以上経ってからの支払いになることもあります。

売却後に手残りが出ても全ては使わず、事前に税額の目安を把握し、必要額についてしっかり手元に残しておくようにしましょう。

4. 「居住5年のマンションを3千万円で売却した場合」のケーススタディ

実際に自宅マンションを売却した際のケーススタディを時系列に沿ってご説明していきます。

今回は、よくあるような以下の条件で売却した場合を想定しております。

＜前提条件＞

• 居住5年の自宅マンションの現状売却
• 2017年6月1日取得、減価償却後の取得費総額は2,500万円
• ローン残債2,200万円
• 3,000万円で売却し、2022年8月1日引渡し
• 仲介手数料は「3%+6万円+消費税10%」（契約時半分支払い）
• 契約手付金は売却価格の10%
• 固定資産税・都市計画税の年額合計12万円は全額支払い済み
• その他費用（印紙代1万円、引越し費用20万円、抵当権抹消登記費用1.5万円、ローン返済手数料3万円）
• 戻って来た費用（火災保険料返還金5万円、固都税清算金5万円、ローン保証料返還金40万円）

4-1. 売却準備フェーズの費用の出入り

今回は、マーケティングの結果、「現状売却」を条件に売却することにしておりましたので、クリーニングもリフォームも行わず、このフェーズで出入りする費用はありません。

• 出金額：0円
• 入金額：0円
• 合計額：0円

4-2. 売出しフェーズの費用の出入り

複数の購入希望者の内見対応の結果、「売却価格3,000万円、2019年8月1日引渡し、契約手付金10%」という内容で売買契約を結びました。

買い主から契約手付金として300万円受け取り、その中から、仲介業者へ約定通り仲介手数料の半額52.8万円と契約書に貼った印紙代1万円を支払いました。

• 出金額：▲53.8万円（印紙代1万円＋仲介手数料半額52.8万円）
• 入金額：300万円
• 合計額：246.2万円

4-3. 引渡しフェーズの費用の出入り

契約手付金の残額の中から20万円で自宅の引越しを済ませ、約定通り2022年8月1日に決済・引渡しを行いました。

2022年度の固定資産税・都市計画税合計12万円はすでに全額支払い済みであったため、8月1日以降分の5ヶ月分（5万円）を買い主に清算してもらいました。

また、火災保険の解約返戻金として5万円、ローン保証料の未経過分の返金として40万円が後日戻ってきました。

• 前回からの持ち越し金額：246.2万円
• 出金額：▲2277.3万円（引越し費用20万円＋仲介手数料半額52.8万円＋ローン返済2,200万円＋返済手数料3万円＋抵当権抹消登記費用1.5万円）
• 入金額：2,750万円（売買残金2,700万円＋固都税清算5万円＋火災保険解約返戻金5万＋ローン保証料返金40万円）
• 合計額：718.9万円

4-4. 納税フェーズの費用の出入り

実際に売却の一連の流れの中で最終的に手元に残ったお金は718.9万円でしたが、税金を納める必要があるのではと思い、仲介業者経由で税理士に相談して税額を計算してもらいました。

今回2017年6月1日に取得したマンションを2022年8月1日に手放しているため居住期間は5年2ヶ月ですが、税金計算上の所有期間は譲渡した年の1月1日時点で計算するため所有期間は4年7ヶ月となり「短期譲渡所得」に該当するとのことでした。

そうなると、合計39.63％という高額な税金がかかると思っていましたが、今回は居住用の自宅マンションを売却したため、「マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」が使えるとのことで、税金上の譲渡益は発生せず税金は掛からないとのことでした。

結果、最終的に自宅マンションの売却により718.9万円のお金が手元に残り、購入額から考えても減価償却後で393.4万円の利益が得られました。

• 手元額：718.9万円
• 税金額：0万円
• 合計額：718.9万円

5. マンションは費用を抑えつつ少しでも高く売却するべき！

• ポイントは、「仲介手数料」と「売出し価格」の2つ

これまでご説明してきた通り、マンション売却には様々な費用がありますが、売り方次第ではあまり費用をかけずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来られる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

5-1. 仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。

そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。

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5-2. 売出し価格を高くするには

結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額（場合によってはそれ以上の価格）を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません。

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額（それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格）を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「マンション売却にかかる費用」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

マンションの売却は、事前にかかる費用や税金について把握をし、資金計画を立てておくことで、余裕を持ってのぞむことが可能となります。

本ページでは「マンション売却にかかる費用」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

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※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。

基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、

• 資産価値が落ちにくい都市部等にある
• 年間賃料が売却査定額の5%以上（表面利回り5%以上）で貸せる

なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。

さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。

 『HOME4U賃貸経営』｜売却査定同様、NTTグループが運営するおすすめサービスです

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