シティタワー有明の中古物件を購入する前に知るべき全知識

シティタワー有明のアイキャッチ

「シティタワー有明ってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、シティタワー有明について気になっていませんか?

シティタワー有明は、周辺環境が整っており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、シティタワー有明を購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!シティタワー有明の特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!シティタワー有明の詳細情報
  3. どんな部屋があるの?シティタワー有明の部屋を3つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. シティタワー有明と合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「シティタワー有明」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

シティタワー有明の賃貸で失敗しないための全知識

トップ画引用:住友不動産販売

目次

1. 4つの軸で徹底評価!シティタワー有明の特徴とは

シティタワー有明は、地上33階地下1階建、483戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工は、準大手ゼネコンである「前田建設」が担い、2010年3月に住友不動産を代表する高級ブランドマンションとして誕生しました。

建物は免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

シティタワー有明の外観

引用:前田建設

そんなシティタワー有明について、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:4駅が使えるが、駅まで遠い

シティタワー有明の立地は下記のようになっていて、4つの駅が利用可能です。

シティタワー有明の地図

引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 有明テニスの森駅(ゆりかもめ)・・・徒歩10分
  • 東雲駅(りんかい線)・・・徒歩14分
  • 有明駅(ゆりかもめ)・・・徒歩16分
  • 国際展示場駅(りんかい線)・・・徒歩17分

4駅2路線が使えますが、最寄りの有明テニスの森駅まで徒歩10分かかるため、都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

住所:東京都江東区有明1丁目1番17号

ただ、上記の路線が利用できることで、都内各地へアクセスは良好です。

駅名(利用路線)所要時間/約乗り換え回数
銀座駅(ゆりかもめ)12分1
東京駅(りんかい線)12分1
新橋駅(りんかい線)14分1
品川駅(りんかい線)17分1
渋谷駅(りんかい線)22分0
六本木駅(りんかい線)24分1
羽田空港(りんかい線)24分1
新宿駅(りんかい線)27分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

もっと駅近なタワーマンションはある?

以下は、周辺エリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、駅近な物件をお探しの方は参考にしてみてください。

1-2. 価格:ほぼ相場通り

シティタワー有明で過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
12階1LDK
47.76㎡
4,980万円9,568円9,030円
30階1LDK
44.80㎡
5,180万円9,168円8,470円
11階2LDK
60.75㎡
5,890万円14,380円12,020円
18階2LDK
59.66㎡
5,980万円11,568円11,280円
14階2LDK
60.41㎡
5,990万円11,768円11,420円
22階2LDK
57.90㎡
6,120万円11,268円10,940円
18階2LDK
56.68㎡
6,140万円11,168円10,720円
8階3LDK
83.02㎡
7,580万円15,468円15,700円
15階2LDK
84.63㎡
7,880万円15,768円16,000円
28階3LDK
86.28㎡
7,960万円16,068円16,320円
24階2LDK
76.44㎡
8,480万円14,368円14,460円
8階2LDK
83.53㎡
8,500万円15,668円15,800円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

周辺の他のタワーマンションと比べて、駅からの距離や築年数を考慮すると、シティタワー有明の価格は、ほぼ相場通りと言えます。

以下は、周辺エリアにあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
シティタワーズ東京ベイ
(有明駅徒歩3分)
2019年
7月
2階
1LDK
43.20㎡
5,590万円16,660円
5,200円
ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン
(有明テニスの森駅徒歩5分)
2008年
12月
20階
1LDK
45.88㎡
4,730万円16,300円
13,950円
ブリリア有明シティタワー
(有明テニスの森駅徒歩9分)
2015年
3月
22階
2LDK
75.91㎡
1億2,500万円28,080円
15,530円
ガレリアグランデ
(有明テニスの森駅徒歩9分)
2006年
2月
18階
2LDK
82.46㎡
7,280万円19,010円
15,490円
ブリリア有明スカイタワー
(有明テニスの森駅徒歩5分)
2011年
3月
25階
3LDK
87.99㎡
8,500万円27,200円
15,400円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

シティタワー有明は、ラウンジやゲストルームなど生活を豊かにしてくれる施設が充実しています。

そのため、入居者の利用はもちろん、友人や家族を招く際にも有効活用でき、大変便利です。

ビューラウンジ|眺めの良い空間

シティタワー有明のビューラウンジ

引用:公式パンフレット

シティタワー有明にはビューラウンジが設けられており、来客との談笑や読書などに活用できます。

また、31階と高層階にあるため、都心部の景色を眺めながらくつろぐことができます。

フィットネススタジオ|気軽に運動ができる

シティタワー有明のフィットネススタジオ

引用:SUUMO

エクササイズマシンを取り揃えるフィットネススタジオが設けられており、入居者の健康維持に役立っています。

ゲストルーム|来客用の宿泊施設

シティタワー有明のゲストルーム

引用:SUUMO

ゲストルームは、来客用の宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

コンシェルジュサービスも好評!

シティタワー有明では、8時〜21時まで専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり

エントランス

シティタワー有明のエントランスは、落ち着いた色合いの高級感あふれる作りとなっています。

以下の画像を見ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

シティタワー有明のエントランス

引用:三井のリハウス

1-4. 周辺環境:大型商業施設も近く、便利な立地

シティタワー有明は、駅近なだけでなく周辺施設も充実しており、とても住みやすい立地にあるタワーマンションです。

シティタワー有明の周辺施設

引用:GoogleMap

また、シティタワー有明から徒歩4分ほどの場所には、飲食店、アパレルショップ、イベントホール、スーパーなどが入った大型施設「有明ガーデン」もあり、生活に大変便利です。

なお、小学校や中学校まで徒歩2分ほどで行けるため、子育て環境も整っています。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「有明小学校」「有明中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

下記は、シティタワー有明の近隣にある生活に便利な施設の例です。

スーパー・コンビニ等医療機関
ファミリーマート(シティタワー有明の1階)附属クリニック(整形外科)(徒歩1分)
ローソン 江東東雲店(徒歩7分)有明みんなクリニック(内科・小児科・耳鼻咽喉科・アレルギー科)(徒歩7分)
シスカ(コンビニ)(徒歩7分)有明ひふかクリニック(徒歩7分)
イオンスタイル(徒歩7分)有明ガーデン眼科(徒歩7分)
ローソン 有明コロシアム前店(徒歩9分)ベビースマイルレディースクリニック有明(産婦人科)(徒歩7分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとシティタワー有明は、周辺環境が整っており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

シティタワー有明の注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

なお、周辺にある複数のタワーマンションとも比べられると、より納得して選ぶことができます。

シティタワー有明の中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内覧に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でシティタワー有明についてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!シティタワー有明の詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について
  10. 過去に起こった事故について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真から、シティタワー有明の雰囲気が把握できるかと思います。

シティタワー有明の室内

シティタワー有明の室内

引用(全て):at home

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?シティタワー有明の部屋を3つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

シティタワー有明の周囲には高い建物が複数ありますが、高層階なら眺めはいいです。

以下は、24階北向きの眺望の例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

シティタワー有明の眺望

引用:at home

ただ、南西側には目の前にタワーマンションがあり、眺めは期待できません。

シティタワー有明の眺望

引用:GoogleMap

そのため、眺めのいい部屋を求める方は南西向き以外の部屋から内覧に行きましょう。

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • 生ゴミディスポーザー
  • 浄水器
  • スライド式食器洗い乾燥機
  • オートバスシステム
  • TES式浴室暖房乾燥機
  • 三面鏡付洗面化粧台
  • 温水洗浄機能付き暖房便座
  • 天候カセット型エアコン
  • 24時間常時小風量換気システム
  • TES温水床暖房
  • マルチメディアコンセント
  • 高速インターネット
  • CATV

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

シティタワー有明は「ペット相談可」です。

全ての部屋で飼えるわけではありませんが、部屋やペットの種類によっては飼育可能ですので内見時に相談しましょう。

また、周辺でペット用の設備があり、ペットを飼いやすいタワーマンションは下記の3物件です。飼い主の方は下記物件も検討しましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

シティタワー有明では、バルコニーの手すりの高さまでなら干すことができます。

また、浴室乾燥機もあり、洗濯物を干す上では困らないでしょう。

2-3. 駐車場/駐輪場について

シティタワー有明は、月額19,500円〜利用可能な駐車場の他に、駐輪場やバイク置き場も用意されています。

種別台数
駐車場355台
バイク置き場984台
駐輪場62台

空き状況などは事前に確認しておきましょう。

なお、駐車場に収容できる車のサイズは下記の通りです。

  • 全長:5,000mm〜5,300mm
  • 全幅:1,830mm〜1,850mm
  • 全高:1,550mm〜2,100mm
  • 重量:2,200kg〜2,300kg

2-4. セキュリティ面について

シティタワー有明では、エントランスから玄関までに2つのオートロックが設けられてることに加え、エレベーターセキュリティも備わっているので万全といえます。

オートロックが開いているときに侵入された場合でも、エレベーターホールに入る手前にもオートロックがあるため、さらなる侵入を防げます。

また、エレベーターも鍵がないと行き先階を指定することができない仕様になっているので安心です。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内は、防災センターに警備員が24時間常駐していることに加え、定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、シティタワー有明は、準大手ゼネコンの前田建設による「免震構造」になっているので、一般的な「制震構造」や「耐震構造」の物件よりも圧倒的に地震に強いと言えます。

免震構造であれば通常の1/31/5にまで揺れを軽減できるため、地震が発生しても家具などが倒れにくいので安心です。

また、国土交通大臣による住宅性能評価書を取得しており、国からも安心して住めるマンションと認められています。

津波や洪水の影響は?

湾岸エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、シティタワー有明周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、湾岸エリアは津波や洪水による被害予測は出ていません。

※想定される浸水の水位:0.5m未満|0.5m~3m|3m~5m|5m~10m

シティタワー有明のハザードマップ

引用:ハザードマップ

液状化のリスクは?

有明がある湾岸エリアは、埋め立て地として誕生した土地なので地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクがあります。

タワーマンションなどは液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場に影響が出るかもしれません。

上記のことから、有明に住む場合は液状化のリスクがあるということを踏まえた上で契約するようにしましょう。

2-6. 周辺の治安について

有明エリアには、有明ガーデンや東京ビッグサイトなど人の集まる施設が複数あり、人口に対しての犯罪件数は多いです。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
有明エリア(江東区)※111.98件5,84270
江東区全体5.32件526,5322,803
中央区全体10.37件170,4181,768
港区全体9.25件260,3792,409
豊洲エリア(江東区)※29.37件16,104151
芝浦エリア(港区)※34.17件30,885129
勝どきエリア(中央区)※45.79件17,773103

※1 有明1丁目〜4丁目
※2 豊洲1丁目〜6丁目
※3 芝浦1丁目〜4丁目、海岸2丁目・3丁目
※4 勝どき1丁目〜6丁目、豊海町、晴海3丁目〜5丁目

ただし、犯罪の内訳は、窃盗等の軽犯罪に集中しており、殺人などの凶悪犯罪は1件も起こらない年もあります。

そのため、そこまで神経質に考える必要はありませんが、心配な方は同じ湾岸エリアで犯罪件数の少ない勝どき周辺の物件も合わせて検討してみましょう。

2-7. 子育てのしやすさについて

シティタワー有明は子育てにも向いているマンションです。

  • 保育園に入りやすい
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

シティタワー有明周辺には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
10件~1件~3件~5件~

有明がある江東区は待機児童数も減少傾向にあり、認可保育園にも比較的入園しやすい区となっています。

近隣にレジャー施設がたくさんある

シティタワー有明の建つ有明や、近隣の豊洲、お台場には、数多くのレジャー施設が揃っており、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、有明、豊洲、お台場のレジャー施設の例です。

有明エリア
  • セガサミースポーツアリーナ(スポーツ複合施設)
  • 有明アーバンスポーツパーク(スポーツ複合施設)
  • 有明ガーデン(ショッピングモール・イベントスペース)
  • 東京ビッグサイト(イベントホール)
  • そなエリア東京BBQガーデン(BBQ施設)
  • SMALL WORLDS TOKYO(テーマパーク)
豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
  • 豊洲ベイサイドクロス(ショッピングモール)
お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 大江戸温泉物語(大型スパ施設)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

豊洲やお台場にも車で10分以内で行けますし、サイクリングがてら自転車でも行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、シティタワー有明の資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

シティタワー有明は、4駅2路線が使え、電車で都内各地へのアクセスも良好です。

また、大型商業施設も近く、生活しやすい立地に建っています。

湾岸エリアでも再開発が盛んで、今後ますます便利になることが予想できる有明において、立地条件は整っているので、資産価値は落ちにくいと言えます。

ブランド

シティタワー有明は、準大手ゼネコンの前田建設が設計・施工した、住友不動産を代表する高級ブランドマンションです。

建設業と不動産業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいといえるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のシティタワー有明ですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
1LDK848.80㎡17万円(1.2万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK2560.0㎡19.5万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
2LDK1360.87㎡22万円(2万円)2ヶ月/1ヶ月
2LDK2561.54㎡20.5万円(2万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK3390.04㎡35万円(なし)2ヶ月/1ヶ月
3LDK2876.44㎡23.5万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月
3LDK984.15㎡23.9万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

2-10. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、シティタワー有明について徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、シティタワー有明は事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?シティタワー有明の部屋を3つピックアップ!

過去に、シティタワー有明で売り出されていた部屋を紹介していきます。

「シティタワー有明ではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

18階2LDK|二人暮らしや家族向けの物件

シティタワー有明2LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:5,980万円、管理費:11,568円/月、修繕積立金:11,280円/月の部屋です。

間取りは2LDKで59.66㎡と、二人暮らしや家族で暮らすのに向いています。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、マンションの雰囲気を確かめるためにもまずは内見をしてみましょう。

  • 価格:5,980万円
  • 管理費:11,568円/月
  • 修繕積立金:11,280円/月

15階2LDK|中層階の広々とした間取り

シティタワー有明2LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:7,880万円、管理費:15,768円/月、修繕積立金:16,000円/月の部屋です。

間取りは2LDKで84.63㎡あるため、家族でもゆったり暮らすことができます。

また、玄関から寝室まではリビングを通らずに行けるため、プライベート性の高い間取りと言えます。

  • 価格:7,880万円
  • 管理費:15,768円/月
  • 修繕積立金:16,000円/月

8階3LDK|家族暮らしに最適な間取り

シティタワー有明3LDKの間取り

引用:at home

こちらのお部屋は、価格:7,580万円、管理費:15,468円/月、修繕積立金:15,700円/月の物件です。

間取りは3LDKで83.02㎡あり、家族で暮らすのに向いています。

また、キッチンとリビングが分かれているため、より空間を広く使うことができます。

  • 価格:7,580万円
  • 管理費:15,468円/月
  • 修繕積立金:15,700円/月

シティタワー有明の中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

シティタワー有明は、管理会社である「住友不動産建物サービス」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて設定した標準の修繕周期をベースに「長期修繕計画」を立てています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金の使い道が決められているため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、シティタワー有明の売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

シティタワー有明のような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

シティタワー有明が建つ”有明エリア”は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、シティタワー有明内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、シティタワー有明は、「住友不動産」のブランドマンションということと、準大手ゼネコンの前田建設が設計・施工した高級タワーマンションであるため、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

シティタワー有明周辺には高い建物が多いですが、部屋の方角を重視して選べば、眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

シティタワー有明の場合、ペットの飼育が相談可能です。部屋ごとのルールなどを契約前に確認しておきましょう。

また、部屋によって楽器演奏が可能となっています。

洗濯物に関しては、バルコニーの手すりの高さまでなら干すことができます。

住民からの口コミも参考にする

実際にシティタワー有明に住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

シティタワー有明には、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、シティタワー有明以外のマンションも見ておきましょう。

5. シティタワー有明と合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアでシティタワー有明と合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. オリゾンマーレ有明テニスの森駅4分/有明駅8分2004年27階
5-2. ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン有明テニスの森駅5分2008年33階
5-3. ブリリア有明スカイタワー有明テニスの森駅5分2011年33階

5-1. オリゾンマーレ

オリゾンマーレのイメージ

引用:三井のリハウス

オリゾンマーレ」は、前田建設が施工した地上27階地下1階建、396戸の高級タワーマンションです。

最寄りの有明テニスの森駅まで徒歩4分と駅近なため、通勤や通学などにも大変便利です。

また、バーラウンジやゲストルームなど共用施設が充実しており、高級マンションならではの生活を送れます。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
10階1LDK
57.12㎡
4,380万円15,260円16,560円
13階1LDK
63.22㎡
4,950万円16,880円18,330円
24階2LDK
64.79㎡
6,680万円17,300円18,800円
11階2LDK
78.35㎡
6,880万円20,950円22,800円
17階1LDK
77.63㎡
6,980万円20,730円22,510円
25階3LDK
102.02㎡
7,480万円26,730円29,590円
26階2LDK
124.62㎡
1億2,800万円32,660円36,140円

アクセス

  • 有明テニスの森駅:徒歩4分
  • 有明駅:徒歩8分
  • 国際展示場駅:徒歩8分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン

ブリリアマーレ有明タワー&ガーデンのイメージ

引用:東京建物不動産

ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン」は、三井住友建設が設計・施工した、地上33階地下1階建、1,085戸の高級タワーマンションです。

間取りは1LDK〜4LDKで構成されており、一人暮らしから家族暮らしまで自分のライフスタイルにあった部屋が選べます。

また、マンション近隣には、大型商業施設の有明ガーデンがあり、アパレルショップや飲食店などが充実しているため、買い物の面でも大変便利です。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
20階1LDK
45.88㎡
4,880万円16,300円13,950円
12階1LDK
45.88㎡
4,990万円16,000円8,490円
16階1LDK
55.65㎡
5,180万円19,800円16,920円
27階1LDK
54.08㎡
5,490万円19,300円16,440円
8階2LDK
66.11㎡
5,580万円23,500円20,090円
15階1LDK
53.79㎡
5,730万円19,100円16,350円
6階1LDK
60.76㎡
5,880万円21,600円18,470円
12階2LDK
60.76㎡
5,880万円21,600円18,470円
15階2LDK
55.68㎡
5,900万円19,800円16,920円
29階2LDK
61.48㎡
5,990万円21,900円18,680円
13階2LDK
66.11㎡
6,050万円23,500円20,090円
18階2LDK
75.54㎡
6,950万円26,900円22,950円
23階3LDK
83.42㎡
7,000万円29,600円25,350円
29階2LDK
83.39㎡
7,300万円29,600円25,350円
5階2LDK
80.75㎡
7,350万円28,700円24,530円
8階2LDK
97.61㎡
9,680万円34,600円29,660円
30階2LDK
84.34㎡
9,800万円30,000円25,630円
13階4LDK
97.61㎡
1億800万円34,600円29,660円
17階3LDK
97.61㎡
1億1,800万円34,600円29,660円
32階4LDK
366.19㎡
4億8,000万円129,800円111,250円

アクセス

  • 有明テニスの森駅:徒歩5分
  • 国際展示場駅:徒歩10分
  • 有明駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ブリリア有明スカイタワー

ブリリア有明スカイタワーのイメージ

引用:三井住友建設

ブリリア有明スカイタワー」は、三井住友建設によって施工された地上33階地下1階建、1,089戸の高級タワーマンションです。

室内には生ゴミディスポーザや浴室換気乾燥機、温水洗浄便座など生活に便利な設備が標準装備されています。

またセキュリティーは厳重で、エントランスとエレベーターホールにオートロックを設け、エレベーターはICカードがないと行き先階を指定できない仕組みになっています。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
16階1LDK
39.06㎡
3,990万円12,400円7,020円
22階2LDK
61.17㎡
6,780万円19,000円10,710円
22階2LDK
71.52㎡
7,100万円22,200円12,520円
23階3LDK
67.84㎡
7,490万円21,100円11,880円
25階3LDK
87.99㎡
8,500万円27,200円15,400円
24階3LDK
93.54㎡
9,180万円29,000円16,380円

アクセス

  • 有明テニスの森駅:徒歩5分
  • 国際展示場駅:徒歩10分
  • 有明駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

シティタワー有明について、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

シティタワー有明は、周辺環境が整っており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

また、近隣にある複数のタワーマンションとも合わせて内覧に行き、しっかりと比較・検討してみましょう。

シティタワー有明の中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

シティタワー有明の注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

当サイトでは情報の掲載に細心の注意を払っておりますが、情報を利用する中で生じたあらゆる損害等について一切責任を負いません。「契約書」「重要事項説明書」などをしっかり確認した上で、購入するようにしましょう。