品川イーストシティタワーの中古物件を購入する前に知るべき全知識

品川イーストシティタワーのアイキャッチ

「品川イーストシティタワーってどんなマンション?」「中古物件としてはいい物件なの?」など、品川イーストシティタワーについて気になっていませんか?

品川イーストシティタワーは、駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているおすすめの分譲マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、品川イーストシティタワーを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!品川イーストシティタワーの特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!品川イーストシティタワーの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?品川イーストシティタワーの部屋をピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. 品川イーストシティタワーと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「品川イーストシティタワー」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

品川イーストシティタワーの賃貸で失敗しないための全知識

トップ画像引用元:住友不動産

目次

1. 4つの軸で徹底評価!品川イーストシティタワーの特徴とは

品川イーストシティタワーは、地上26階地下1階建、総戸数363戸を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工は、準大手ゼネコンである「長谷工コーポレーション」が担い、2018年7月に住友不動産を代表する高級ブランドマンションとして誕生しました。

建物は、免震構造になっていることから、地震にも圧倒的に強く、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

品川イーストシティタワーの外観

引用:住友不動産

そんな品川イーストシティタワーについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:天王洲アイル駅まで徒歩4分と駅近

品川イーストシティタワーの立地は下記のようになっていて、天王洲アイル駅が利用可能です。

品川イーストシティタワーの地図

引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 天王洲アイル駅(東京モノレール)・・・徒歩4分 ※りんかい線までは徒歩6分

東京モノレールやりんかい線が使える天王洲アイル駅まで最短徒歩4分で行けるため、駅近なタワーマンションをお探しの方には理想の物件と言えます。

住所:東京都品川区東品川5丁目9番6号

また、りんかい線と東京モノレールが使えることで、天王洲アイル駅から都内主要駅までのアクセスも良好です。

駅名(利用路線)所要時間/約乗り換え回数
新橋駅(東京モノレール)7分1
東京駅(東京モノレール)9分1
品川駅(りんかい線)11分1
渋谷駅(りんかい線)16分0
上野駅(東京モノレール)16分1
六本木駅(りんかい線)18分1
羽田空港(東京モノレール)19分0
新宿駅(りんかい線)21分0
赤坂見附駅(りんかい線)24分1
池袋駅(りんかい線)27分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

1-2. 価格:相場より高い

品川イーストシティタワーで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
9階1LDK
41.65㎡
4,950万円14,965円4,540円
11階2LDK
55.23㎡
5,970万円19,415円6,020円
7階2LDK
56.82㎡
6,180万円19,935円5,240円
10階2LDK
66.01㎡
7,480万円22,945円7,190円
8階2LDK
70.18㎡
7,900万円23,555円5,560円
24階2LDK
67.44㎡
7,980万円23,405円7,360円
23階3LDK
70.18㎡
8,600万円24,315円7,650円
25階2LDK
67.44㎡
8,680万円22,685円5,340円
26階2LDK
79.09㎡
1億3,480万円27,235円7,300円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているせいか、品川イーストシティタワーの価格は相場より高いと言えます。

以下は、周辺にあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
ラグナタワー
(新馬場駅徒歩8分)
2005年
2月
7階
2LDK
66.62㎡
6,780万円16,500円
18,880円
品川シーサイドレジデンス
(天王洲アイル駅徒歩6分)
2007年
7月
1階
2LDK
67.07㎡
5,580万円7,800円
10,080円
ベイクレストタワー
(天王洲アイル駅徒歩12分)
2005年
8月
7階
2LDK
79.06㎡
7,480万円16,600円
11,300円
東京シーサウスブランファーレ
(天王洲アイル駅徒歩10分)
2004年
6月
34階
2LDK
79.13㎡
8,680万円16,800円
11,640円
ワールドシティタワーズ
(天王洲アイル駅徒歩6分)
2007年
2月
12階
2LDK
79.69㎡
1億2,000万円16,320円
23,590円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

品川イーストシティタワーでは、スカイラウンジやゲストルームなど生活を豊かにしてくれる施設が充実しています。

また、隣接するシティテラス品川イースト内にある施設も合わせて利用可能です。

品川イーストシティタワーの共用施設

引用:住友不動産

スカイラウンジ|眺めの良い空間

品川イーストシティタワーのスカイラウンジ

引用:住友不動産

品川イーストシティタワーの20階にはスカイラウンジが設けられており、都心部の景色を楽しめる他、来客との談笑や読書などに活用できます。

ゲストルーム|来客向けの宿泊施設

品川イーストシティタワーのゲストルーム

引用:住友不動産

ゲストハウスは、来客向けの宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

フィットネスルーム|気軽に体を動かせる

品川イーストシティタワーのフィットネスルーム

引用:住友不動産

テラス棟の2階にはエクササイズマシンを取り揃えたフィットネスルームが設けられており、入居者の健康維持に役立っています。

パーティールーム|友人や家族の集まりに便利

品川イーストシティタワーのパーティールーム

引用:住友不動産

テラス棟にはパーティールームがあり、友人や家族を招いてのイベントや、入居者同士の交流会などに活用できます。

キッズルーム|子育てに便利な施設

品川イーストシティタワーのキッズルーム

引用:住友不動産

小さな子供でも安心して遊ばせることができるキッズルームが設けられており、ママ同士の交流の場としても活用できます。

コンシェルジュサービスも好評!

品川イーストシティタワーでは14時〜19時まで専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

<セクレタリーサービス>

  • インフォメーションサービス
  • メッセージ預かりサービス
  • 館内施設予約サービス
  • クロークサービス
  • タクシー手配サービス
  • コピー・FAXサービス
  • 日用品販売サービス
  • 備品貸出サービス
  • ビニール傘貸出サービス

<取次サービス>

  • 宅配便発送サービス
  • クリーニング取次サービス

<紹介サービス>

  • 宅配業者紹介サービス
  • フィットネスクラブ紹介サービス
  • 引越し業者紹介サービス
  • 空室管理業者紹介サービス
  • レンタルトランク業者紹介サービス
  • 各種保険紹介サービス
  • ホテル紹介サービス
  • ハウスクリーニング業者紹介サービス
  • ハウスメイド紹介サービス
  • ハウスリフォーム業者紹介サービス
  • レンタカー業者紹介サービス

エントランス

品川イーストシティタワーのエントランスは、ガラス扉が印象的な高級感あふれる作りとなっています。

下記の画像を観ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

品川イーストシティタワーのエントランス

引用:住友不動産

また、ロビーには椅子やテーブルが用意されており、来客との待ち合わせなどに便利です。

品川イーストシティタワーのロビー

引用:at home

1-4. 周辺環境:コンビニやスーパーも近く、住みやすい

品川イーストシティタワーは、駅近なだけでなく周辺施設も充実しており、とても住みやすい立地にあるタワーマンションです。

品川イーストシティタワーの周辺施設

引用:GoogleMap

品川イーストシティタワーの周辺にはコンビニやスーパーはもちろん、ドラッグストアやクリーニング店など生活に便利な施設が充実しています。

ただし、小学校まで約1.5kmあり、大人の足でも徒歩19分ほどかかることを、子育ての面でデメリットと感じている入居者もいます。

Q. 学区はどこになる?

小学校、中学校は地図上にある、「城南第二小学校」「東海中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

下記は、品川イーストシティタワーの近隣にある、生活する上であって便利な店舗や施設の例です。

スーパー・コンビニ等公共・金融機関医療機関
ローソン(徒歩1分)天王洲交番(徒歩6分)天王洲オーシャンスクエア歯科クリニック(徒歩6分)
ファミリーマート(徒歩7分)みずほ銀行 品川支店 りんかい線天王洲アイル駅出張所(徒歩6分)天王洲内科医院(徒歩8分)
まいばすけっと(徒歩7分)品川天王洲郵便局(徒歩7分)東京シーフォートスクエアクリニック(内科・消化器内科・漢方内科)(徒歩9分)
セブンイレブン(徒歩8分)三菱UFJ銀行 スフィアタワー天王洲 ATM(徒歩7分)嶋本皮膚科内科医院(徒歩17分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめると品川イーストシティタワーは、駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内見に行くことをおすすめします。

ただし、小学校まで約1.5kmあり、大人の足でも徒歩19分ほどかかることを、子育ての面でデメリットと感じている入居者の方もいます。

以下は、周辺エリアで小学校に近いタワーマンションの例ですので、子育ての面で不安な方は参考にしてみてください。

また、業界大手の住友不動産が手がける高級ブランドマンションであり、建物内の設備も充実しているせいか、価格が相場より高いため、周辺の複数の物件とも比較し、納得してから契約に進みましょう。

品川イーストシティタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内見に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章で品川イーストシティタワーについてより具体的に解説をします。

2. もっと詳しく知りたい方のために!品川イーストシティタワーの詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について
  10. 過去に起こった事故について

2-1. 室内の雰囲気について

過去に売り出されていた部屋の写真から、品川イーストシティタワーの雰囲気が把握できるかと思います。

品川イーストシティタワーの室内

引用:at home

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?品川イーストシティタワーの部屋をピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

品川イーストシティタワー周辺には高い建物が多くありますが、方角に注意して選べば眺めのいい部屋もたくさんあります。

下記は、北東向き24階からの眺望ですので、気になる方は参考にしてみてください。

品川イーストシティタワーの眺望

引用:at home

なお、西側は特に高い建物が多いため、眺望を重視する方は慎重に検討しましょう。

品川イーストシティタワーの眺望

引用:GoogleMap

上記のことから、内覧の際はぜひ眺めもチェックしておきましょう。

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • ガラストッププレート
  • スライド式食器洗浄乾燥機
  • 生ゴミディスポーザー
  • 同時給排気型レンジフード
  • TES式浴室暖房乾燥機
  • ミストサウナ
  • ミュージックリモコン(浴室で音楽が流せる)
  • オートバスシステム
  • リネン庫
  • TES温水床暖房
  • 天井カセット型エアコン
  • 24時間常時小風換気システム
  • TVモニター付きインターホン
  • 人感センサー照明
  • 高速インターネットサービス

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

品川イーストシティタワーではペットを飼うことができます。

飼育可能なペットの種類や頭数などは部屋ごとに異なる可能性があるため、契約前に確認しておきましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能で、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミ出しは非常に楽です。

洗濯物は外に干せる?

品川イーストシティタワーでは、バルコニーに物干し金具が設置されています。

また、浴室乾燥機もあり、洗濯物を干す上では困らないでしょう。

2-3. 駐車場/駐輪場について

品川イーストシティタワーには、駐車場や駐輪場の他に、バイク置き場も用意されています。

種別台数月額料金
駐車場92台30,000円〜
バイク置き場バイク:10台
ミニバイク:2台
2,000円〜
駐輪場346台200円〜

空き状況などは事前に確認しておきましょう。

2-4. セキュリティ面について

品川イーストシティタワーは、メインエントランスのカメラ付オートロック、エレベーターセキュリティ、玄関扉の3ヶ所によるトリプルセキュリティを導入しているため、防犯性が高いといえます。

また、敷地内の要所に防犯カメラが備え付けられているので、管理体制も万全です。

品川イーストシティタワーのセキュリティ

引用:住友不動産

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内に、警備員が24時間常駐していることに加え、定期的に館内を巡回しているので夜間でも安心です。

品川イーストシティタワーの24時間セキュリティ

引用:住友不動産

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、品川イーストシティタワーは、準大手ゼネコンの長谷工コーポレーションによる「免震構造」になっているので、一般的な「制震構造」や「耐震構造」の物件よりも圧倒的に地震に強いと言えます。

免震構造であれば通常の1/31/5にまで揺れを軽減できるため、地震が発生しても家具などが倒れにくいので安心です。

品川イーストシティタワーの構造

引用:住友不動産

津波や洪水の影響は?

マンションの建つ東品川エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、品川イーストシティタワー周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、津波や洪水による被害予測は出ていません。

※10年〜100年に1回程度の規模で想定される浸水の水位:0.5m未満|0.5m~3m|3m~5m|5m~10m

品川イーストシティタワーのハザードマップ

引用:ハザードマップ

液状化のリスクは?

品川イーストシティタワーの建つ東品川は海に隣接する土地なので地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクが大きいです。

マンションなどは、液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場が危険といえます。

上記のことから、東品川に住む場合は液状化のリスクは避けて通れないので、十分に検討を重ねた上で契約するようにしましょう。

2-6. 周辺の治安について

東品川エリアには目立った繁華街などもなく、治安は安定しています。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
東品川エリア(品川区)※15.00件25,762129
品川区全体5.03件406,8462,049
江東区全体5.32件526,5322,803
中央区全体10.37件170,4181,768
港区全体9.25件260,3792,409
勝どきエリア(中央区)※25.79件17,773103
豊洲エリア(江東区)※39.37件16,104151
芝浦エリア(港区)※44.17件30,885129
東品川エリア(品川区)※510.05件12,834129

※1 東品川1丁目〜5丁目
※2 勝どき1丁目〜6丁目、豊海町、晴海3丁目〜5丁目
※3 豊洲1丁目〜6丁目
※4 芝浦1丁目〜4丁目、海岸2丁目〜3丁目
※5 東品川1丁目〜5丁目

犯罪の内訳を見ても窃盗等の軽犯罪が多く、殺人などの凶悪犯罪は1件も起こらない年が多いです。

そのため、タワーマンションで人気の他の地域と比べて、女性の方や小さなお子さんのいる家族でも安心して暮らすことができます。

2-7. 子育てのしやすさについて

品川イーストシティタワー周辺には緑豊かな公園が複数あり、治安も安定していることから子育てはしやすいですが、近隣に保育施設が少なく、学区の小学校までも距離があります。

また、東品川には子供が楽しめるような商業施設は少ないので、休日はお台場や有明などに行ったほうが楽しめるでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、品川イーストシティタワーの資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

品川イーストシティタワーは、最寄りの天王洲アイル駅まで徒歩4分の好立地に建てられており、新橋駅や東京駅まで電車で10分以内で出られます。

タワーマンションで人気の高い東品川エリアにおいて、立地条件は整っているので、資産価値が落ちることは考えにくいです。

ブランド

品川イーストシティタワーは、住友不動産が開発し、準大手ゼネコンである長谷工コーポレーションが施工した高級タワーマンションです。

不動産業や建設業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいと言えるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気の品川イーストシティタワーですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
1LDK741.65㎡19.5万円(1.5万円)2ヶ月/1ヶ月
1LDK541.62㎡19.8万円(1.7万円)2ヶ月/2ヶ月
2LDK956.82㎡22万円(1万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK1456.82㎡23.5万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK2467.44㎡30万円(2万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK2370.18㎡32万円(3万円)1ヶ月/2ヶ月
3LDK1366.01㎡23.5万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

2-10. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、品川イーストシティタワーについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、品川イーストシティタワーは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?品川イーストシティタワーの部屋をピックアップ!

過去に、品川イーストシティタワーで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「品川イーストシティタワーではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

24階2LDK|二人暮らしや家族向けの物件

品川イーストシティタワー2LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:7,980万円、管理費:23,405円/月、修繕積立金:7,360円/月の部屋です。

間取りは2LDKで67.44㎡あり、二人暮らしや家族で住むのに向いています。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、品川イーストシティタワーの雰囲気を確かめるためにも、まずは内見をしてみましょう。

  • 価格:7,980万円
  • 管理費:23,405円/月
  • 修繕積立金:7,360円/月

品川イーストシティタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

品川イーストシティタワーは、管理会社である「住友不動産建物サービス」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて設定した標準の修繕周期をベースに「長期修繕計画」を立てています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金の使い道が決められているため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、品川イーストシティタワーの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

品川イーストシティタワーのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

品川イーストシティタワー周辺には、あわせて比較検討できるタワーマンションが複数あるので、必ず近隣物件の価格を把握するようにしてください。

また、品川イーストシティタワー内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、品川イーストシティタワーは、最寄りの天王洲アイル駅まで徒歩4分の好立地に建てられています。

また、住友不動産が開発し、準大手ゼネコンの長谷工コーポレーションが施工した高級タワーマンションであるため、資産価値が落ちることは考えにくいです。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

品川イーストシティタワー周辺には高い建物が複数ありますが、部屋の方角を重視して選べば、眺めのいい部屋もたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

品川イーストシティタワーの場合、ペットの飼育が可能となっています。

楽器演奏は部屋ごとにルールが異なるため、契約時に確認しておきましょう。

洗濯物に関しては、バルコニーに物干し金具が設置されており、室内には浴室乾燥機も完備されています。

住民からの口コミも参考にする

実際に品川イーストシティタワーに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

品川イーストシティタワーには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、品川イーストシティタワー以外のマンションも見ておきましょう。

5. 品川イーストシティタワーと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアで品川イーストシティタワーと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. 東京シーサウスブランファーレ天王洲アイル駅10分2004年36階
5-2. サンウッド品川天王洲タワー天王洲アイル駅4分2005年23階
5-3. ラグナタワー新馬場駅8分/天王洲アイル駅8分2005年31階

5-1. 東京シーサウスブランファーレ

東京シーサウスブランファーレのイメージ

引用:三井のリハウス

東京シーサウスブランファーレ」は、鹿島建設が手がける地上36階地下1階建、総戸数373戸を誇る高級タワーマンションです。

スカイラウンジやゲストルームなど計7つの共用施設が利用可能となっており、コンシェルジュのサービスも充実しています。

また、室内には浄水器や温水洗浄便座、床暖房など生活に便利な設備が標準装備されています。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
25階1LDK
60.89㎡
5,200万円11,500円8,950円
22階ワンルーム
60.89㎡
5,490万円11,500円8,950円
4階2LDK
71.52㎡
6,750万円15,200円10,510円
28階1LDK
67.57㎡
6,780万円14,400円9,930円
21階2LDK
72.28㎡
6,980万円15,400円10,620円
34階1LDK
79.13㎡
7,180万円16,800円11,640円
11階2LDK
76.65㎡
7,490万円16,300円11,270円
7階3LDK
81.59㎡
7,980万円15,400円11,990円
36階1LDK
81.35㎡
8,200万円17,300円11,960円
17階3LDK
88.18㎡
8,280万円16,700円12,960円
16階2LDK
83.34㎡
8,320万円17,700円12,250円
34階2LDK
79.13㎡
8,680万円16,800円11,640円
33階2LDK
81.61㎡
9,100万円17,400円11,990円
35階2LDK
84.87㎡
9,280万円18,100円12,470円
33階3LDK
94.69㎡
9,580万円17,900円13,920円
9階2LDK
92.11㎡
9,990万円19,600円13,540円
31階3LDK
108.44㎡
1億1,200万円20,550円16,000円
24階2LDK
105.28㎡
1億1,500万円22,400円15,480円
36階2LDK
135.84㎡
1億7,300万円28,900円19,970円

アクセス

  • 天王洲アイル駅:徒歩10分(東京モノレール)
  • 品川駅:徒歩13分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. サンウッド品川天王洲タワー

サンウッド品川天王洲タワーのイメージ

引用:サンウッド

サンウッド品川天王洲タワー」は、サンウッドが手がける地上23階地下1階建、129戸の高級タワーマンションです。

最寄りの天王洲アイル駅まで徒歩4分で行けるため、通勤や通学に大変便利です。

また、建物は免震構造で建てられているため、一般的な耐震構造や制震構造より地震に強く、安心して暮らすことができます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
15階1LDK
46.75㎡
4,450万円20,700円5,800円
17階1LDK
55.13㎡
5,480万円29,300円10,200円
7階2LDK
62.22㎡
5,980万円33,200円11,400円
17階2LDK
80.20㎡
8,500万円43,500円11,400円

アクセス

  • 天王洲アイル駅(東京モノレール):徒歩4分
  • 天王洲アイル駅(りんかい線):徒歩5分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ラグナタワー

ラグナタワーのイメージ

引用:住友不動産販売

ラグナタワー」は、五洋建設が施工した地上31階地下1階建、総戸数501戸を誇る高級タワーマンションです。

間取りは1LDK〜3LDKで構成されており、一人暮らしから家族暮らしまで自分のライフスタイルにあった部屋を検討できます。

また、部屋の価格が相場より安いため、東品川エリアでコスパのいいタワーマンションをお探しの方にもおすすめです。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
6階1LDK
56.22㎡
4,180万円14,000円16,000円
4階1LDK
57.36㎡
4,230万円14,200円16,200円
15階1LDK
70.07㎡
5,480万円17,300円19,800円
14階3LDK
77.97㎡
6,150万円19,300円22,000円
15階2LDK
79.02㎡
6,280万円19,500円22,300円
27階2LDK
82.68㎡
7,280万円20,400円23,300円
28階3LDK
94.21㎡
8,380万円23,300円26,600円
31階3LDK
122.01㎡
1億5,400万円30,100円34,400円

アクセス

  • 新馬場駅:徒歩8分
  • 天王洲アイル駅(りんかい線):徒歩8分
  • 品川シーサイド駅:徒歩10分
  • 天王洲アイル駅(東京モノレール):徒歩11分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

品川イーストシティタワーについて、契約前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

品川イーストシティタワーは、駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

ただ、業界大手の住友不動産が手がける高級ブランドマンションであり、建物内の設備も充実しているせいか、価格が相場より高いため、周辺の複数の物件とも比較し、納得してから契約に進みましょう。

品川イーストシティタワーの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

また、小学校まで約1.5kmあり、大人の足でも徒歩19分ほどかかることを、子育ての面でデメリットと感じている入居者の方もいます。

以下は、周辺エリアで小学校に近いタワーマンションの例ですので、子育ての面で不安な方は参考にしてみてください。

なお、東品川エリアは地盤が弱く、大地震が発生した際に液状化のリスクがあります。

そのため、液状化に絶対に悩みたくない方は、海や河川の近くに建つタワーマンションは避け、新宿周辺など高台にある物件を選びましょう。

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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