東京シーサウスブランファーレの中古物件を購入する前に知るべき全知識

東京シーサウスブランファーレのアイキャッチ

「東京シーサウスブランファーレってどんなマンション?」「中古物件としてはいい物件なの?」など、東京シーサウスブランファーレについて気になっていませんか?

東京シーサウスブランファーレは、共用施設やコンシェルジュのサービスが大変充実しているおすすめの分譲マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、東京シーサウスブランファーレを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!東京シーサウスブランファーレの特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!東京シーサウスブランファーレの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?東京シーサウスブランファーレの部屋をピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. 東京シーサウスブランファーレと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「東京シーサウスブランファーレ」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

東京シーサウスブランファーレの賃貸で失敗しないための全知識

トップ画像引用元:三井のリハウス

目次

1. 4つの軸で徹底評価!東京シーサウスブランファーレの特徴とは

東京シーサウスブランファーレは、地上36階地下1階建、総戸数373戸を誇る高級タワーマンションです。

開発・設計・施工の全てを、スーパーゼネコンである「鹿島建設」が担い、2004年6月に竣工しました。

建物は耐震構造になっていることから、地震にも強く、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

東京シーサウスブランファーレのエンブレム

引用:三井のリハウス

そんな東京シーサウスブランファーレについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:2駅が使えるが、駅まで遠い

東京シーサウスブランファーレの立地は下記のようになっていて、2つの駅が利用可能です。

東京シーサウスブランファーレの地図

引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 天王洲アイル駅(東京モノレール)・・・徒歩10分
  • 品川駅(JR[山手線など計5線]・京急本線・特急3線・新幹線1線)・・・徒歩13分

2駅11路線が使え、交通の便には大変優れていますが、最寄りの天王洲アイル駅まで徒歩10分かかるため、都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

住所:東京都港区港南4丁目7号55番

ただ、上記の路線が使えることで、都内各地へのアクセスは良好です。

駅名(利用路線)所要時間/約乗り換え回数
銀座駅(東海道線)6分1
新橋駅(東京モノレール)7分1
東京駅(東京モノレール)9分1
六本木駅(東京モノレール)11分1
渋谷駅(りんかい線)16分0
上野駅(東京モノレール)16分1
赤坂駅(山手線)16分1
羽田空港(東京モノレール)19分0
新宿駅(りんかい線)21分0
池袋駅(りんかい線)27分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

もっと駅近なタワーマンションはある?

以下は、周辺エリアで駅近なタワーマンションの例ですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

1-2. 価格:ほぼ相場通り

東京シーサウスブランファーレで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
25階1LDK
60.89㎡
5,200万円11,500円8,950円
22階ワンルーム
60.89㎡
5,490万円11,500円8,950円
4階2LDK
71.52㎡
6,750万円15,200円10,510円
28階1LDK
67.57㎡
6,780万円14,400円9,930円
21階2LDK
72.28㎡
6,980万円15,400円10,620円
34階1LDK
79.13㎡
7,180万円16,800円11,640円
11階2LDK
76.65㎡
7,490万円16,300円11,270円
7階3LDK
81.59㎡
7,980万円15,400円11,990円
36階1LDK
81.35㎡
8,200万円17,300円11,960円
17階3LDK
88.18㎡
8,280万円16,700円12,960円
16階2LDK
83.34㎡
8,320万円17,700円12,250円
34階2LDK
79.13㎡
8,680万円16,800円11,640円
33階2LDK
81.61㎡
9,100万円17,400円11,990円
35階2LDK
84.87㎡
9,280万円18,100円12,470円
33階3LDK
94.69㎡
9,580万円17,900円13,920円
9階2LDK
92.11㎡
9,990万円19,600円13,540円
31階3LDK
108.44㎡
1億1,200万円20,550円16,000円
24階2LDK
105.28㎡
1億1,500万円22,400円15,480円
36階2LDK
135.84㎡
1億7,300万円28,900円19,970円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

周辺の他のタワーマンションと比べて、駅からの距離や築年数などを考慮すると、東京シーサウスブランファーレの価格は、ほぼ相場通りと言えます。

以下は、周辺にあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
品川シーサイドレジデンス
(天王洲アイル駅徒歩6分)
2007年
7月
11階
1LDK
67.98㎡
7,680万円8,000円
10,220円
パークタワー品川ベイワード
(品川駅徒歩13分)
2006年
1月
28階
1LDK
68.03㎡
6,780万円19,520円
7,480円
シーフォートタワー
(天王洲アイル駅徒歩4分)
1992年
6月
15階
1LDK
79.44㎡
4,800万円30,948円
11,040円
品川イーストシティタワー
(天王洲アイル駅徒歩4分)
2018年
7月
8階
2LDK
70.18㎡
7,900万円23,555円
5,560円
品川タワーレジデンス
(高輪ゲートウェイ駅徒歩6分)
2015年
2月
10階
2LDK
71.67㎡
1億3,000万円19,710円
13,620円
ベイクレストタワー
(天王洲アイル駅徒歩12分)
2005年
8月
3階
2LDK
72.67㎡
8,790万円15,300円
10,400円
コスモポリス品川
(品川駅徒歩12分)
2005年
2月
10階
2LDK
73.26㎡
7,480万円14,700円
13,900円
シティタワー品川
(品川駅徒歩12分)
2008年
4月
21階
2LDK
73.89㎡
6,480万円10,968円
13,004円
ラクシア品川ポルトチッタ
(品川駅徒歩15分)
2005年
2月
13階
2LDK
76.29㎡
6,980万円8,800円
26,710円
フェイバリッチタワー品川
(品川駅徒歩13分)
2006年
10月
17階
3LDK
89.46㎡
9,000万円17,400円
22,800円
ラグナタワー
(新馬場駅徒歩8分)
2005年
2月
28階
3LDK
94.21㎡
8,380万円23,300円
26,600円
ワールドシティタワーズ
(天王洲アイル駅徒歩6分)
2007年
2月
5階
3LDK
94.41㎡
1億1,980万円19,020円
27,940円
品川Vタワー
(品川駅徒歩6分)
2003年
3月
32階
3LDK
94.80㎡
1億8,800万円18,400円
21,050円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

東京シーサウスブランファーレでは、2つのラウンジやパーティールームなど生活を豊かにしてくれる施設が充実しています。

そのため、家族や友人をマンションに招く時などにも有効活用でき、とても便利です。

2つのラウンジ|入居者の憩いの場

エントランスラウンジ

東京シーサウスブランファーレのエントランスラウンジ

引用:三井のリハウス

スカイラウンジ

東京サウスブランファーレのスカイラウンジ

引用:三井の賃貸

東京シーサウスブランファーレにはエントランスラウンジとスカイラウンジが設けられており、来客との談笑や読書などに活用できます。

また、スカイラウンジは25階と高層階にあるため、都心部の景色を眺めながらくつろぐことができます。

ダイニングサルーン|大人数のイベントなどに便利

パーティールームのイメージ

友人や家族など大人数を招いてのイベントに活用できるダイニングサルーンが設けられています。

また、調理スペースも併設されており、その場で料理を振る舞うこともできます。

ゲストルーム|来客向けの宿泊施設

ゲストルームのイメージ

ゲストハウスは、来客向けの宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際にホテル代わりとして利用でき、大変便利です。

フレックスルーム|打ち合わせや会議などに便利

芝浦アイランドグローヴタワーの会議室

ちょっとした打ち合わせや会議など、様々な用途に活用できるフレックスルームが用意されています。

コンシェルジュサービスも好評!

東京シーサウスブランファーレでは、8時〜18時まで専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり

その他にも施設は充実!

その他にも下記のような共用施設があり、生活をより豊かに、便利にしてくれます。

シアタールーム|大画面で映画が楽しめる

シアタールームのイメージ

DIYルーム|物作りに最適なスペース

DIY

エントランス

東京シーサウスブランファーレのエントランスは、派手すぎず、黒ベースの落ち着きある色合いに仕上がっています。

下記の画像を観ていただければエントランスの雰囲気が伝わるかと思います。

東京サウスブランファーレのエントランス

また、エントランスホールは2層吹き抜けの開放的な作りとなっています。

東京シーサウスブランファーレのエントランスホール

引用(上記2図):三井のリハウス

1-4. 周辺環境:コンビニやスーパーも近く、住みやすい

東京シーサウスブランファーレは、駅から遠いものの周辺施設は充実しており、とても住みやすいタワーマンションです。

東京サウスブランファーレの周辺施設

引用:GoogleMap

東京シーサウスブランファーレの周辺にはコンビニやスーパーがあり、食材や日用品の買い出しなどに大変便利です。

また、保育施設や小学校がどちらも徒歩5分圏内にあるため、子育て環境も整っています。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「港南小学校」「港南中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

下記は、東京シーサウスブランファーレの近隣にある、生活する上であって便利な店舗や施設の例です。

スーパー・コンビニ等公共・金融機関医療機関
ファミリーマート(マンション敷地内)港区立港南図書館(徒歩6分)ワールドシティデンタルクリニック(徒歩3分)
マルエツ(徒歩3分)第五台場交番(徒歩10分)若田クリニックシティタワー品川(内科・神経内科・小児科・皮膚科)(徒歩6分)
ローソン(徒歩5分)港港南郵便局(徒歩11分)品川港南クリニック(内科・外科・消化器科・泌尿器科)(徒歩9分)
マルエツプチ(徒歩6分)みずほ銀行 天王洲出張所(徒歩11分)品川ベイ・サイド眼科(徒歩15分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめると東京シーサウスブランファーレは、共用施設やコンシェルジュのサービスが大変充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内見に行くことをおすすめします。

東京シーサウスブランファーレの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

また、周辺エリアには複数のタワーマンションがあるため、比べられるとより納得して選ぶことができます。

内見予約時に希望を伝え、「同じ条件で他の物件も見たい」と伝えてみましょう。

東京シーサウスブランファーレの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内見に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章で東京シーサウスブランファーレについてより具体的に解説をします。

2. もっと詳しく知りたい方のために!東京シーサウスブランファーレの詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について
  10. 過去に起こった事故について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真から、東京シーサウスブランファーレの雰囲気が把握できるかと思います。

東京シーサウスブランファーレの室内

東京シーサウスブランファーレの室内

引用:at home

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?東京シーサウスブランファーレの部屋をピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

東京シーサウスブランファーレ周辺には高い建物が多いですが、方角に注意して選べば眺めのいい部屋もたくさんあります。

下記は、北東向き21階からの眺望ですので、気になる方は参考にしてみてください。

東京シーサウスブランファーレの眺望

引用:LIFULL HOME’S

また、内覧の際はぜひ眺めもチェックしておきましょう。

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • ガスコンロ
  • ガスレンジ
  • 浄水器
  • 追焚機能付き浴室
  • 温水洗浄便座
  • 浴室換気乾燥機
  • エアコン
  • 床暖房
  • 24時間換気システム
  • TVモニター付きインターホン
  • CATV/BS・CS

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

東京シーサウスブランファーレは「ペット相談可」です。

全ての部屋で飼えるわけではありませんが、部屋やペットの種類によっては飼育可能ですので内見時に相談しましょう。

また、周辺でペットを飼いやすいタワーマンションは下記の4物件です。飼い主の方は下記物件も検討しましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能で、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミ出しは非常に楽です。

洗濯物は外に干せる?

東京シーサウスブランファーレでは、落下の危険性や建物の景観保持の観点からバルコニーの手すりに布団や洗濯物を干すことはできません。

なお、すべての住戸に浴室乾燥機が設備として備え付けられています。

2-3. 駐車場/駐輪場について

東京シーサウスブランファーレには、駐車場や駐輪場の他に、バイク置き場も用意されています。

種別台数月額料金
駐車場276台19,000円〜
バイク置き場17台3,000円〜
駐輪場725台100円〜

また、駐車場に収容できる車のサイズは下記の通りです。

  • 全長:5,000mm〜5,500mm
  • 全幅:2,400mm
  • 全高:2,100mm〜2,200mm
  • 重量:2,000kg

空き状況などは事前に確認しておきましょう。

2-4. セキュリティ面について

東京シーサウスブランファーレは、敷地内の要所に防犯カメラが備え付けられていることに加え、TVモニター付きオートロックで来訪者の顔を確認できるため、セキュリティは万全です。

また、防犯性の高いキーシステムを採用していることから、ピッキングによる空き巣被害も防げます。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内に、管理員や警備員が24時間常駐していることに加え、定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、東京シーサウスブランファーレは、スーパーゼネコンの鹿島建設による「耐震構造」で建てられているため地震に強いといえます。

耐震構造は地震エネルギーを吸収することにより、建物が崩壊するリスクを低くします。

津波や洪水の影響は?

マンションの建つ港南エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、東京シーサウスブランファーレ周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、津波や洪水による被害予測は出ていません。

※10年〜100年に1回程度の規模で想定される浸水の水位:0.5m未満|0.5m~3m|3m~5m|5m~10m

東京シーサウスブランファーレのハザードマップ

引用:ハザードマップ

液状化のリスクは?

東京シーサウスブランファーレの建つ港南は海に隣接する土地なので地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクが大きいです。

マンションなどは、液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場が危険といえます。

上記のことから、港南に住む場合は液状化のリスクは避けて通れないので、十分に検討を重ねた上で契約するようにしましょう。

2-6. 周辺の治安について

マンション周辺の治安は、比較的安定しています。

以下のマップは、警視庁が発表している2020年の1年間を通しての「犯罪情報マップ」ですが、東京シーサウスブランファーレの建つ地域は犯罪の少ない濃い緑色に塗られています。

東京シーサウスブランファーレの犯罪マップ

引用:警視庁犯罪情報マップ

ただ、品川駅に近づくごとに治安が悪くなるため、通勤・通学で駅を利用する方は十分注意しましょう。

2-7. 子育てのしやすさについて

東京シーサウスブランファーレは子育てにも向いているマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • 保育・教育機関が充実している
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

港区は待機児童の少なさから、都内でも保育園に入りやすい区域となっています。

0歳からでも預けられる保育園がたくさんあるので、共働きで働く世帯にとっては非常に大きなメリットになるでしょう。

また、下記は東京シーサウスブランファーレから徒歩15分圏内にある、子育てに関係する施設のおおよその数です。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
10件~1件~3件~1件~

近隣にレジャー施設がたくさんある

東京シーサウスブランファーレからは、数多くのレジャー施設が揃うお台場にも行きやすいので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、お台場にある有名な商業施設です。

お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

お台場には車で15分前後で行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、東京シーサウスブランファーレの資産性は高いと言えます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

東京シーサウスブランファーレは、駅からやや遠いものの、2駅11路線が使え、新橋や東京までは電車で10分以内で出られます。

また、港南エリアは再開発も盛んに行われており、今後ますます便利になることが予想できます。

上記のことから、立地条件は十分整っているので、資産価値が落ちることは考えにくいです。

ブランド

東京シーサウスブランファーレは、開発・設計・施工の全てをスーパーゼネコンの鹿島建設が担った文句のつけようがない高級タワーマンションです。

建設業のトップクラスの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいと言えるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気の東京シーサウスブランファーレですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
1K2667.57㎡20万円(2万円)1ヶ月/2ヶ月
1LDK759.69㎡18.6万円(1.2万円)1ヶ月/1ヶ月
1LDK2560.89㎡23万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
1LDK963.5㎡22万円(1万円)1ヶ月/1ヶ月
1LDK36101.77㎡35.5万円(2.5万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK1481.59㎡27万円(2万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK3284.87㎡28.5万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK492.11㎡29万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
3LDK1476.64㎡28万円(2万円)2ヶ月/1ヶ月
3LDK1478.75㎡27万円(2万円)1ヶ月/1.5ヶ月
3LDK1592.11㎡29.5万円(2万円)1ヶ月/1ヶ月
3LDK695.67㎡33万円(1.8万円)2ヶ月/1ヶ月
3LDK31108.44㎡42万円(2万円)1ヶ月/2ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

2-10. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、東京シーサウスブランファーレについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、東京シーサウスブランファーレは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?東京シーサウスブランファーレの部屋をピックアップ!

過去に、東京シーサウスブランファーレで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「東京シーサウスブランファーレではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

9階2LDK|二人暮らしや家族向けの物件

東京シーサウスブランファーレ2LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:9,990万円、管理費:19,600円/月、修繕積立金:13,540円/月の部屋です。

間取りは2LDKで92.11㎡あるため、家族でもゆったり暮らすことができます。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、東京シーサウスブランファーレの雰囲気を確かめるためにも、まずは内見をしてみましょう。

  • 価格:9,990万円
  • 管理費:19,600円/月
  • 修繕積立金:13,540円/月

東京シーサウスブランファーレの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

東京シーサウスブランファーレは、管理会社である「東急コミュニティー」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、東京シーサウスブランファーレの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

東京シーサウスブランファーレのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

東京シーサウスブランファーレ周辺には、あわせて比較検討できるタワーマンションが複数あるので、必ず近隣物件の価格を把握するようにしてください。

また、東京シーサウスブランファーレ内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが東京シーサウスブランファーレは、駅までやや遠いものの2駅11路線が使え、利便性に優れています。

また、開発・設計・施工の全てをスーパーゼネコンの鹿島建設が担った高級タワーマンションであるため、資産価値は下がりにくいと言えます。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

東京シーサウスブランファーレ周辺には高い建物が複数ありますが、部屋の方角を重視して選べば、眺めのいい部屋もたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

東京シーサウスブランファーレの場合、ペットの飼育や楽器演奏が相談可能です。

部屋ごとのルールなどは契約前に確認しておきましょう。

洗濯物に関しては、落下の危険性や建物の景観保持などの観点からバルコニーの手すりに干すことは原則不可となっています。また、室内には浴室乾燥機が完備されています。

住民からの口コミも参考にする

実際に東京シーサウスブランファーレに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

東京シーサウスブランファーレには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、東京シーサウスブランファーレ以外のマンションも見ておきましょう。

5. 東京シーサウスブランファーレと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアで東京シーサウスブランファーレと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. コスモポリス品川品川駅12分2005年40階
5-2. 品川Vタワー品川駅6分2003年43階
5-3. ワールドシティタワーズ天王洲アイル駅6分2007年アクア:40階
キャピタル:41階
ブリーズ:42階

5-1. コスモポリス品川

コスモポリス品川のイメージ

引用:住友不動産販売

コスモポリス品川」は、コスモスイニシアが手がける地上40階地下2階建、総戸数590戸を誇る高級タワーマンションです。

共用施設はラウンジ、フィットネスルーム、ゲストルームなど計10施設が利用可能となっており、コンシェルジュのサービスも充実しています。

なお、ペット用エレベーターが用意されており、ペットと暮らしやすいタワーマンションとも言えます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
8階1LDK
42.68㎡
5,180万円8,500円8,100円
10階2LDK
73.26㎡
7,480万円14,700円13,900円
23階1SLDK
70.01㎡
7,500万円14,000円13,300円
2階3LDK
91.20㎡
9,180万円18,200円17,300円
21階2LDK
87.33㎡
9,880万円17,500円16,600円
23階3LDK
101.80㎡
1億1,500万円20,400円19,300円

アクセス

  • 品川シーサイド駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. 品川Vタワー

品川Vタワーのイメージ

引用:三井のリハウス

品川Vタワー」は、地上43階地下3階建、650戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

最寄りの品川駅まで歩行者用デッキで直結、徒歩6分で行けるため、通勤・通学にも大変便利です。

また、間取りは1LDK〜3LDKから種類が豊富なため、一人暮らしから家族暮らしまで自分のライフスタイルにあった部屋を選べます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
4階1LDK
53.01㎡
8,980万円17,400円14,160円
23階1LDK
65.31㎡
1億500万円21,430円17,440円
13階2LDK
63.63㎡
1億1,880万円20,800円16,990円
32階3LDK
94.80㎡
1億8,800万円18,400円21,050円
42階2LDK
116.36㎡
2億3,920万円37,000円27,000円
43階3SLDK
172.44㎡
3億5,880万円54,800円40,010円

アクセス

  • 品川駅:徒歩6分[歩行者用デッキで直結]
  • 北品川駅:徒歩7分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ワールドシティタワーズ

ワールドシティタワーズのイメージ

引用:住友不動産販売

アクアタワー、キャピタルタワー、ブリーズタワーの3棟からなる「ワールドシティタワーズ」は、住友不動産が手がける総戸数2,090戸の高級タワーマンションです。

キャピタルタワーの1階にはスーパーが入っており、コンビニにも近いため、生活環境が整っています。

また、学区の港南小学校まで徒歩4分ほどで行けるため、子育てにも便利な立地です。

過去に売り出されていた部屋の例

アクアタワー

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
30階1SLDK
59.95㎡
7,880万円12,920円17,730円
22階2LDK
56.79㎡
7,980万円12,420円16,810円
8階2LDK
69.23㎡
8,950万円14,520円20,490円
21階3LDK
76.67㎡
9,800万円15,820円22,690円
6階4LDK
93.86㎡
9,980万円18,820円27,760円
30階1LDK
68.08㎡
1億500万円14,420円20,150円
27階3SLDK
86.61㎡
1億2,200万円17,520円25,610円
5階3LDK
94.41㎡
1億2,480万円19,020円27,920円
38階2LDK
85.99㎡
1億2,800万円17,520円25,450円
39階3LDK
130.80㎡
3億5,000万円25,220円38,680円

キャピタルタワー

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
16階1LDK
60.70㎡
7,480万円13,020円17,960円
30階1LDK
51.06㎡
7,680万円11,420円15,120円
7階2LDK
75.22㎡
9,180万円15,520円22,250円
30階3LDK
80.45㎡
9,380万円16,520円23,820円
39階1LDK
80.96㎡
9,480万円16,620円23,960円
37階2LDK
84.17㎡
1億780万円17,220円24,920円
18階3LDK
105.09㎡
1億1,980万円20,820円31,110円
28階2LDK
80.72㎡
1億3,000万円16,520円23,890円
40-41階2LDK(メゾネット)
114.87㎡
2億5,000万円41,500円14,920円

ブリーズタワー

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
39階1LDK
47.20㎡
6,100万円10,720円13,960円
34階2LDK
59.83㎡
7,580万円12,920円18,100円
8階3LDK
80.54㎡
8,690万円16,720円24,180円
26階1LDK
71.02㎡
8,880万円14,920円21,000円
21階3LDK
87.58㎡
1億1,700万円17,720円25,920円
16階2LDK
71.02㎡
1億1,800万円14,920円21,020円
4階2LDK
86.63㎡
1億1,980万円17,520円25,640円
9階2LDK
86.0㎡
1億2,500万円17,520円25,640円
37階2LDK
87.16㎡
1億3,500万円17,720円25,800円
41階3LDK
121.45㎡
2億4,000万円23,920円36,300円

アクセス

  • 天王洲アイル駅:徒歩6分
  • 品川駅:徒歩15分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

東京シーサウスブランファーレについて、契約前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

東京シーサウスブランファーレは、共用施設やコンシェルジュのサービスが大変充実している非常に住みやすい高級マンションです

近隣にある複数のタワーマンションなどと合わせて内見に行き、しっかりと比較・検討してみましょう。

東京シーサウスブランファーレの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

東京シーサウスブランファーレの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

また、港南エリアは埋立地であるため、大地震が発生した際に液状化のリスクがあります。

そのため、液状化に絶対に悩みたくない方は、海や河川の近くに建つタワーマンションは避け、新宿周辺など高台にある物件を選びましょう。

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

当サイトでは情報の掲載に細心の注意を払っておりますが、情報を利用する中で生じたあらゆる損害等について一切責任を負いません。「契約書」「重要事項説明書」などをしっかり確認した上で、契約するようにしましょう。