ベイクレストタワーの中古物件を購入する前に知るべき全知識

ベイクレストタワーのアイキャッチ

「ベイクレストタワーってどんなマンション?」「中古物件としてはいい物件なの?」など、ベイクレストタワーについて気になっていませんか?

ベイクレストタワーは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているおすすめの分譲マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、ベイクレストタワーを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!ベイクレストタワーの特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!ベイクレストタワーの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?ベイクレストタワーの部屋を3つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. ベイクレストタワーと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「ベイクレストタワー」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

プロが教える「ベイクレストタワー」の賃貸で失敗しないための全知識

トップ画像引用元:三井のリハウス

目次

1. 4つの軸で徹底評価!ベイクレストタワーの特徴とは

ベイクレストタワーは、ゴールドクレストが手がける地上40階地下1階建、総戸数594戸を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工は、準大手ゼネコンである「三井住友建設」が担い、2005年8月に竣工しました。

建物は耐震構造になっていることから、地震にも強く、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

ベイクレストタワーのエンブレム

引用:三井のリハウス

また、敷地内には下記のような緑豊かな庭園(ベイブリーズガーデン)があり、都心部に住みながら身近に自然を感じることができます。

ベイクレストタワーのベイブリーズガーデン

引用:LIFULL HOME’S

そんなベイクレストタワーについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:2駅が使えるが、駅まで遠い

ベイクレストタワーの立地は下記のようになっていて、2つの駅が利用可能です。

ベイクレストタワーの地図

引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 天王洲アイル駅(東京モノレール・りんかい線)・・・徒歩12分 ※りんかい線までは17分
  • 品川駅(JR[山手線など計5線]・京急本線・特急3線・新幹線1線)・・・徒歩17分

2駅11路線が使え、交通の便には大変優れていますが、最寄りの天王洲アイル駅まで徒歩12分かかるため、都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

住所:東京都港区港南3丁目9番33号

ただ、上記の路線が使えることで、都内各地へのアクセスは良好です。

駅名(利用路線)所要時間/約乗り換え回数
銀座駅(東海道線)6分1
新橋駅(東京モノレール)7分1
東京駅(東京モノレール)9分1
六本木駅(東京モノレール)11分1
渋谷駅(りんかい線)16分0
上野駅(東京モノレール)16分1
赤坂駅(山手線)16分1
羽田空港(東京モノレール)19分0
新宿駅(りんかい線)21分0
池袋駅(りんかい線)27分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

もっと駅近なタワーマンションはある?

以下は、周辺エリアで駅近なタワーマンションの例ですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

  • .シーフォートタワー(天王洲アイル駅徒歩4分)
  • .品川イーストシティタワー(天王洲アイル駅徒歩4分)
  • .サンウッド品川天王洲タワー(天王洲アイル駅徒歩4分)

1-2. 価格:相場より安い

ベイクレストタワーで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
4階1LDK
41.18㎡
3,750万円8,600円5,900円
25階1LDK
47.91㎡
4,680万円10,100円6,900円
13階2LDK
56.87㎡
5,180万円11,900円8,300円
9階2LDK
62.29㎡
5,680万円13,100円8,900円
24階1LDK
53.86㎡
5,980万円11,300円7,700円
8階2LDK
71.53㎡
6,580万円15,000円10,300円
25階1LDK
71.53㎡
6,780万円15,000円10,300円
7階2LDK
79.06㎡
7,480万円16,600円11,300円
8階2LDK
84.59㎡
7,980万円17,800円11,000円
15階3LDK
76.25㎡
8,480万円16,000円10,900円
35階2LDK
72.67㎡
8,980万円15,300円10,400円
34階3LDK
85.73㎡
9,280万円18,000円12,300円
40階2LDK
86.98㎡
9,350万円18,300円12,500円
17階2LDK
104.82㎡
9,980万円22,000円15,000円
40階2LDK
111.62㎡
1億1,800万円23,400円15,500円
40階3LDK
135.47㎡
1億7,380万円28,400円19,400円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

周辺の他のタワーマンションと比べて、駅からの距離や築年数などを考慮すると、ベイクレストタワーの価格は相場より安いと言えます。

以下は、周辺にあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
.品川イーストシティタワー
(天王洲アイル駅徒歩4分)
2018年
7月
9階
1LDK
41.65㎡
4,950万円14,965円
4,540円
品川シーサイドレジデンス
(天王洲アイル駅徒歩6分)
2007年
7月
7階
2SLDK
72.42㎡
8,290万円8,500円
10,880円
.東京シーサウスブランファーレ
(天王洲アイル駅徒歩10分)
2004年
6月
16階
2LDK
83.34㎡
8,320万円17,700円
12,250円
ワールドシティタワーズ
(天王洲アイル駅徒歩6分)
2005年
12月
21階
3LDK
76.67㎡
9,800万円15,820円
22,690円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

ベイクレストタワーは、ラウンジやフィットネスルームなどタワーマンションならではの共用施設が充実しています。

そのため、友人や家族を招く際などにも有効活用でき、大変便利です。

3つのラウンジ|入居者の憩いの場

ベイクレストタワーのラウンジエントランスラウンジ

引用:ゴールドクレスト

ベイクレストタワーには下記3つのラウンジが用意されており、来客との談笑や読書などに活用できます。

  • エントランスラウンジ
  • ベイサイドラウンジ
  • スカイラウンジ

また、スカイラウンジは37階と高層階にあり、都心部の景色を眺めながらくつろぐことができます。

フィットネスルーム|気軽に運動ができる

ベイクレストタワーのフィットネスルーム

引用:ゴールドクレスト

エクササイズマシーンを数多く取り揃えるフィットネスルームが利用可能となっており、入居者の健康維持に役立っています。

ゲストルーム|来客向けの宿泊施設

ベイクレストタワーのゲストルーム

引用:LIFULL HOME’S

ゲストルームは、来客向けの宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

コンシェルジュサービスも好評!

ベイクレストタワーでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり

その他にも施設は充実!

その他にも下記のような共用施設があり、生活をより豊かに、便利にしてくれます。

託児施設|子育てに便利な施設

キッズルームのイメージ

シーサイドデッキ|運河を眺めながらくつろげる

ベイクレストタワーのシーサイドデッキ

引用:LIFULL HOME’S

エントランス

ベイクレストタワーのエントランスは、白を基調とした落ち着きと高級感を併せ持つデザインとなっています。

下記の画像を観ていただければエントランスの雰囲気が伝わるかと思います。

-昼-

ベイクレストタワーのエントランス

引用:三井のリハウス

-夜-

ベイクレストタワーのエントランス

引用:ゴールドクレスト

1-4. 周辺環境:コンビニやスーパーも近く、住みやすい

ベイクレストタワーは、駅から遠いものの周辺施設は充実しており、とても住みやすいタワーマンションです。

ベイクレストタワーの周辺施設

引用:GoogleMap

ベイクレストタワーの周辺にはコンビニやスーパーがあり、食材や日用品の買い出しなどに大変便利です。

また、保育施設や小学校まで徒歩10分圏内で行けるため、子育て環境も整っています。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「港南小学校」「港南中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

下記は、ベイクレストタワーの近隣にある、生活する上であって便利な店舗や施設の例です。

スーパー・コンビニ等公共・金融機関医療機関
ローソン(徒歩4分)港区立港南図書館(徒歩4分)ワールドシティデンタルクリニック(徒歩6分)
ファミリーマート(徒歩4分)第五台場交番(徒歩6分)若田クリニックシティタワー品川(内科・神経内科・小児科・皮膚科)(徒歩6分)
マルエツプチ 港南シティタワー店(徒歩6分)港港南郵便局(徒歩14分)品川港南クリニック(内科・外科・消化器科・泌尿器科)(徒歩13分)
マルエツ 港南ワールドシティ店(徒歩6分)みずほ銀行 天王洲出張所(徒歩15分)品川ベイ・サイド眼科(徒歩18分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとベイクレストタワーは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内見に行くことをおすすめします。

ベイクレストタワーの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

また、周辺エリアには複数のタワーマンションがあるため、比べられるとより納得して選ぶことができます。

内見予約時に希望を伝え、「同じ条件で他の物件も見たい」と伝えてみましょう。

ベイクレストタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内見に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でベイクレストタワーについてより具体的に解説をします。

2. もっと詳しく知りたい方のために!ベイクレストタワーの詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について
  10. 過去に起こった事故について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真から、ベイクレストタワーの雰囲気が把握できるかと思います。

ベイクレストタワーの室内

ベイクレストタワーの室内

引用:at home

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?ベイクレストタワーの部屋を3つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

ベイクレストタワー周辺には高い建物が多くありますが、高層階なら眺めはいいです。

下記は、北東向き20階からの眺望ですので、気になる方は参考にしてみてください。

ベイクレストタワーの眺望

引用:at home

また、内覧の際はぜひ眺めもチェックしておきましょう。

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • 浄水器
  • ディスポーザー
  • 食器洗浄乾燥機
  • 浴室換気乾燥機
  • 追焚機能付き浴室
  • 温水洗浄便座
  • エアコン
  • 床暖房
  • TVモニター付きインターホン
  • 光ファイバー
  • ダウンライト
  • CATV/BS・CS

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

ベイクレストタワーではペットを飼うことができます。

飼育可能なペットの種類や頭数などは部屋ごとに異なる可能性があるため、契約前に確認しておきましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能で、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミ出しは非常に楽です。

洗濯物は外に干せる?

ベイクレストタワーでは、バルコニーに物干し金具が設置されています。

また、浴室乾燥機もあり、洗濯物を干す上では困らないでしょう。

2-3. 駐車場/駐輪場について

ベイクレストタワーには、駐車場や駐輪場の他に、バイク置き場も用意されています。

種別台数月額料金
駐車場236台28,000円〜
バイク置き場23台2,000円
駐輪場585台100円〜

また、駐車場に収容できる車のサイズは下記の通りです。

  • 全長:5,050mm
  • 全幅:1,850mm
  • 全高:1,550mm
  • 重量:2,000kg

空き状況などは事前に確認しておきましょう。

レンタサイクルも完備

レンタサイクルも完備されているので、ちょっとした買い物や、休日にサイクリングがてら利用することもできます。

2-4. セキュリティ面について

ベイクレストタワーは、敷地内の要所に防犯カメラが備え付けられていることに加え、TVモニター付きオートロックで来訪者の顔を確認できるため、セキュリティは万全です。

また、防犯性の高いキーシステムを採用していることから、ピッキングによる空き巣被害も防げます。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内に、管理員や警備員が24時間常駐していることに加え、定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、ベイクレストタワーは、準大手ゼネコンの三井住友建設による「耐震構造」で建てられているため地震に強いといえます。

耐震構造は地震エネルギーを吸収することにより、建物が崩壊するリスクを低くします。

津波や洪水の影響は?

マンションの建つ港南エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、ベイクレストタワー周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、津波や洪水による被害予測は出ていません。

※10年〜100年に1回程度の規模で想定される浸水の水位:0.5m未満|0.5m~3m|3m~5m|5m~10m

ベイクレストタワーのハザードマップ

引用:ハザードマップ

液状化のリスクは?

ベイクレストタワーの建つ港南は海に隣接する土地なので地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクが大きいです。

マンションなどは、液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場が危険といえます。

上記のことから、港南に住む場合は液状化のリスクは避けて通れないので、十分に検討を重ねた上で契約するようにしましょう。

2-6. 周辺の治安について

マンション周辺の治安は、比較的安定しています。

以下のマップは、警視庁が発表している2020年の1年間を通しての「犯罪情報マップ」ですが、ベイクレストタワーの建つ地域は犯罪の少ない濃い緑色に塗られています。

ベイクレストタワーの犯罪マップ

引用:警視庁犯罪情報マップ

ただ、品川駅に近づくごとに治安が悪くなるため、通勤・通学で駅を利用する方は十分注意しましょう。

2-7. 子育てのしやすさについて

ベイクレストタワーは子育てにも向いているマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • 保育・教育機関が充実している
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

港区は待機児童の少なさから、都内でも保育園に入りやすい区域となっています。

0歳からでも預けられる保育園がたくさんあるので、共働きで働く世帯にとっては非常に大きなメリットになるでしょう。

また、下記はベイクレストタワーから徒歩15分圏内にある、子育てに関係する施設のおおよその数です。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
10件~1件~2件~1件~

近隣にレジャー施設がたくさんある

ベイクレストタワーからは、数多くのレジャー施設が揃うお台場にも行きやすいので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、お台場にある有名な商業施設です。

お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

お台場には車で15分前後で行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、ベイクレストタワーの資産性は落ちにくいと言えます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

ベイクレストタワーは、駅からやや遠いものの、2駅11路線が使え、新橋や東京までは電車で10分以内で出られます。

また、港南エリアは再開発も盛んに行われており、今後ますます便利になることが予想できます。

上記のことから、立地条件は十分整っているので、資産価値が落ちることは考えにくいです。

ブランド

ベイクレストタワーは、準大手ゼネコンの三井住友建設が施工した高級タワーマンションです。

建設業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいと言えるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のベイクレストタワーですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
1LDK1442.48㎡18万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
1LDK2946.67㎡19万円(なし)2ヶ月/1ヶ月
1LDK353.4㎡18万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月
1LDK753.4㎡18.8万円(1.2万円)1ヶ月/1ヶ月
1LDK776.25㎡25万円(1.5万円)1.5ヶ月/0ヶ月
2LDK1156.87㎡19万円(1万円)2ヶ月/1ヶ月
2LDK562.29㎡23.5万円(1.5万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK971.53㎡24.5万円(1.5万円)2ヶ月/1ヶ月
2LDK3371.53㎡25.6万円(2万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK3481.2㎡35万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
2LDK985.86㎡29.8万円(1.5万円)1ヶ月/2ヶ月
2LDK4086.98㎡35万円(なし)2ヶ月/1ヶ月
3LDK1979.06㎡28万円(なし)2ヶ月/1ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

2-10. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、ベイクレストタワーについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、ベイクレストタワーは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?ベイクレストタワーの部屋を3つピックアップ!

過去に、ベイクレストタワーで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「ベイクレストタワーではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

24階1LDK|一人暮らしやDINKS向けの物件

ベイクレストタワー1LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:5,980万円、管理費:11,300円/月、修繕積立金:7,700円/月の部屋です。

間取りは1LDKで53.86㎡あり、一人暮らしや二人で住むのに向いています。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、ベイクレストタワーの雰囲気を確かめるためにも、まずは内見をしてみましょう。

  • 価格:5,980万円
  • 管理費:11,300円/月
  • 修繕積立金:7,700円/月

35階2LDK|二人暮らしや家族向けの物件

ベイクレストタワー2LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:8,980万円、管理費:15,300円/月、修繕積立金:10,400円/月の部屋です。

間取りは2LDKで72.67㎡あり、二人暮らしや家族で住むのに向いています。

また、広めのウォークインクローゼットも設けられており、荷物の多い方でも安心です。

  • 価格:8,980万円
  • 管理費:15,300円/月
  • 修繕積立金:10,400円/月

34階3LDK|高層階の家族向け物件

ベイクレストタワー3LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:9,280万円、管理費:18,000円/月、修繕積立金:12,300円/月の部屋です。

間取りは3LDKで85.73㎡あり、家族で暮らすのに向いています。

また、34階と高層階に位置しているため、眺めのいい部屋を求める方にもおすすめです。

  • 価格:9,280万円
  • 管理費:18,000円/月
  • 修繕積立金:12,300円/月

ベイクレストタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

ベイクレストタワーは、管理会社である「大和ライフネクスト」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、ベイクレストタワーの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

ベイクレストタワーのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

ベイクレストタワー周辺には、あわせて比較検討できるタワーマンションが複数あるので、必ず近隣物件の価格を把握するようにしてください。

また、ベイクレストタワー内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますがベイクレストタワーは、駅までやや遠いものの2駅11路線が使え、準大手ゼネコンの三井住友建設が施工した高級タワーマンションであるため、資産価値は落ちにくいと言えます。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

ベイクレストタワー周辺には高い建物が複数ありますが、部屋の方角を重視して選べば、眺めのいい部屋もたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

ベイクレストタワーの場合、ペットの飼育が可能です。

楽器演奏は部屋によって条件が異なるため、契約前に確認しておきましょう。

洗濯物に関しては、バルコニーに物干し金具が設置されており、室内には浴室乾燥機も完備されています。

住民からの口コミも参考にする

実際にベイクレストタワーに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

ベイクレストタワーには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、ベイクレストタワー以外のマンションも見ておきましょう。

5. ベイクレストタワーと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアでベイクレストタワーと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. コスモポリス品川品川駅12分2005年40階
5-2. .品川Vタワー品川駅6分2003年43階
5-3. .東京シーサウスブランファーレ天王洲アイル駅10分2004年36階

5-1. コスモポリス品川

コスモポリス品川のイメージ

引用:住友不動産販売

コスモポリス品川」は、コスモスイニシアが手がける地上40階地下2階建、総戸数590戸を誇る高級タワーマンションです。

共用施設はラウンジ、フィットネスルーム、ゲストルームなど計10施設が利用可能となっており、コンシェルジュのサービスも充実しています。

なお、ペット用エレベーターが用意されており、ペットと暮らしやすいタワーマンションとも言えます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
8階1LDK
42.68㎡
5,180万円8,500円8,100円
10階2LDK
73.26㎡
7,480万円14,700円13,900円
23階1SLDK
70.01㎡
7,500万円14,000円13,300円
2階3LDK
91.20㎡
9,180万円18,200円17,300円
21階2LDK
87.33㎡
9,880万円17,500円16,600円
23階3LDK
101.80㎡
1億1,500万円20,400円19,300円

アクセス

  • 品川シーサイド駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. 品川Vタワー

品川Vタワーのイメージ

引用:三井のリハウス

「.品川Vタワー」は、地上43階地下3階建、650戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

最寄りの品川駅まで歩行者用デッキで直結、徒歩6分で行けるため、通勤・通学にも大変便利です。

また、間取りは1LDK〜3LDKから種類が豊富なため、一人暮らしから家族暮らしまで自分のライフスタイルにあった部屋を選べます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
4階1LDK
53.01㎡
8,980万円17,400円14,160円
23階1LDK
65.31㎡
1億500万円21,430円17,440円
13階2LDK
63.63㎡
1億1,880万円20,800円16,990円
32階3LDK
94.80㎡
1億8,800万円18,400円21,050円
42階2LDK
116.36㎡
2億3,920万円37,000円27,000円
43階3SLDK
172.44㎡
3億5,880万円54,800円40,010円

アクセス

  • 品川駅:徒歩6分[歩行者用デッキで直結]
  • 北品川駅:徒歩7分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. 東京シーサウスブランファーレ

東京シーサウスブランファーレのイメージ

引用:住友不動産販売

「.東京シーサウスブランファーレ」は、開発・設計・施工の全てを鹿島建設が手がけた地上36階地下1階建、総戸数373戸の高級タワーマンションです。

マンションの敷地内にはコンビニがあり、スーパーにも近いため、生活環境が整っています。

また、学区の港南小学校まで徒歩3分ほどで行けるため、子育てにも便利な立地です。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
28階1LDK
67.57㎡
6,780万円14,400円9,930円
34階1LDK
79.13㎡
7,180万円16,800円11,640円
7階3LDK
81.59㎡
7,980万円15,400円11,990円
16階2LDK
83.34㎡
8,320万円17,700円12,250円
9階2LDK
92.11㎡
9,990万円19,600円13,540円
31階3LDK
108.44㎡
1億1,200万円20,550円16,000円
36階2LDK
135.84㎡
1億7,300万円28,900円19,970円

アクセス

  • 天王洲アイル駅:徒歩10分
  • 品川駅:徒歩13分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

ベイクレストタワーについて、契約前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

ベイクレストタワーは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

近隣にある複数のタワーマンションなどと合わせて内見に行き、しっかりと比較・検討してみましょう。

ベイクレストタワーの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

ベイクレストタワーの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

また、港南エリアは埋立地であるため、大地震が発生した際に液状化のリスクがあります。

そのため、液状化に絶対に悩みたくない方は、海や河川の近くに建つタワーマンションは避け、新宿周辺など高台にある物件を選びましょう。

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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