「賃貸のフリーレントってなに？」「フリーレント付き物件で注意することはある？」など、賃貸のフリーレントとは何か疑問に思っていませんか？

賃貸のフリーレントとは、一定期間の家賃がタダになるお得な契約条件ですが、契約する前に知っておくべき注意点も複数あります。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が以下の5つのことをご紹介します。

1. フリーレントってどんな契約条件？
2. フリーレントの5つの注意点
3. ではフリーレント付き物件は借りるべきではないのか
4. フリーレントを上手に活用するために重要な4つのこと
5. フリーレントが付きやすいおすすめのシリーズ物件3選

すべて読めば、フリーレントの内容から、フリーレントの注意点まで知ることができるので、損をすることなく賃貸物件を借りることができるでしょう。

1. フリーレントってどんな契約条件？

繰り返しになりますが、フリーレントは「一定期間の家賃がタダになる契約条件」です。

部屋を探しているとき目にするフリーレントですが、すべての賃貸物件についている条件ではありません。

では、どんな物件にフリーレントがつくのか、どんな特徴があるのかをこの章で詳しく解説していきます。

1-1. そもそもフリーレントがついてる理由は？

賃貸物件でフリーレントがついてる一番の理由は、貸主が入居者を早く決めたいと思っているからです。

2022年現在では、賃貸の空き部屋が余りすぎているため、貸主は入居者を見つけるだけで苦労しています。

そこで、他の空き部屋と差をつけるために、フリーレントをつけて入居者から選ばれやすくしているのです。

人気物件はフリーレントがついていない

駅近で立地がいい物件や、人気エリアの物件であれば、誰もが住みたいと思うため、フリーレントがつかないケースが多いです。

貸主からすると、待っていれば入居者は現れるので、わざわざフリーレントをつける必要はないと考えています。

なので、あなたが駅近や人気エリアの物件に住みたいと思ってる場合は、フリーレント付き物件にめぐり合うことは難しいと思っていた方がいいでしょう。

新築物件はフリーレントがつきやすい

ただし、新築物件は完成してから空室を残さないようにするために、フリーレントをつけることが多いので狙い目です。

この場合は、駅近や人気エリアの物件でもフリーレントがつくことが多いので、新築物件を狙って探すのもアリでしょう。

フリーレント付き物件は希少

フリーレントは初期費用をお得にするいい条件ですが、フリーレント付き物件数はまだまだ数が少ないです。

物件数No1の「SUUMO」に掲載されている物件数を、エリアごとに比較してみます。

上記のとおり、数％の割合でしかフリーレント付き物件は存在しないので、まだまだ希少な物件といえるでしょう。

なので、気に入った物件にフリーレントがついていたら、他の人に取られる前に、なるべく早く決断することをおすすめします。

1-2. フリーレント期間の相場は？

一般的には「フリーレント1ヶ月」が相場となっています。次に多いのが、0.5ヶ月または1.5ヶ月です。

この”1ヶ月”という期間は、「家賃1ヶ月分」を表しているので、仮に10万円が家賃の場合は、10万円がタダになります。

注意点として、フリーレントの対象となるのは家賃だけなので、管理費はタダになりません。

フリーレントの種類はさまざま

フリーレントは物件によって種類が異なり、上記のような”○ヶ月”の他に、「当月内賃料フリーレント」や「1月~3月の間フリーレント」などがあります。

また、「賃料2ヶ月間半額キャンペーン」などもありますが、実質フリーレント1ヶ月と変わらないため、見せ方を変えているだけのケースもあります。

要するに、フリーレントの期間設定や募集方法は貸主の自由なので、いかに入居者から注目されるかを意識しているのです。

1-3. フリーレント付き物件は本当にお得なの？

すでに借りたいと思ってる物件が決まっていて、そこにフリーレントがついている場合は、シンプルに初期費用が安くなるので、お得に借りることができるでしょう。

ただし、条件によっては損する可能性があるので、これから家を探す方は注意しましょう。

例えば、下記2つの物件を比較している場合は、2年もしくは4年借りること考慮して計算することが大切です。

上記のように、”フリーレントがついてる”というだけで選ぶと、トータルで高くなることもあるので、家賃の総支払い額を計算しましょう。

ただ、部屋を借りるときの初期費用は高額で負担が大きいので、あなたに合う条件の物件を契約することが一番望ましいといえます。

1-4. フリーレントがつきやすい時期は決まってる？

フリーレントは不動産業の閑散期にあたる”4月~12月”につきやすいです。

理由は、4月~12月は部屋探しをする人が少ない時期なので、空き部屋が多くなり、貸主も入居者募集に苦労しているからです。

なので、フリーレント付きの物件を借りたいなら、4月~12月に探すことをおすすめします。

学生用の物件は12月が狙い目

学生が借りるアパートなどは、12月にフリーレントがつきやすいです。期間は物件によりさまざまですが「12月中の契約で翌年1月~3月までをフリーレント」にするケースも多いです。

貸主としては、1月~3月の間に入居者が決まらない場合、最悪1年間入居者が現れないリスクがあります。

その部分を考慮して、フリーレントを長く付けてでも決めておきたいと考えているのです。ただ注意点があるので、このあとの2章を必ず確認しましょう。

1-5. 交渉してフリーレントをつけてもらうことはできる？

フリーレントがついてない物件でも、交渉することでつけてもらえるケースがあります。

また、交渉は時期が重要で、成功しやすいのは引越しシーズン以外の4月~12月です。

なぜなら、4月~12月は閑散期にあたり、引越しする人が少なく契約が取れていないので、月末は特に営業マンはその期間中に1件でも多く成約したいと焦っているからです。

そんなときには下記のように交渉してみましょう。

上記の内容として、黒文字だけで交渉することもできますが、交渉手段としては少し弱いので、赤文字の部分も必ず伝えるようにしましょう。

礼金がついてる物件はチャンス

礼金がついてる物件は、貸主か仲介会社のどちらかが儲かる仕組みになっているので、交渉が通りやすいです。

「仲介手数料＋礼金」を支払うときは、「フリーレントをつけてください」と交渉してもいいですし、「仲介手数料か礼金のどちらかをカットしてください」と交渉するのもアリです。

1-6. フリーレントではなく家賃を安くしてもらうことは可能？

家賃を安くしてもらうことはもちろん可能ではありますが、非常にハードルが高いです。

貸主の立場からして、あなたの部屋の家賃を下げてしまうと、他の入居者から不公平とのクレームが入る可能性があります。

なので、家賃は他の部屋と同額程度にして、フリーレントで納得してもらおうと考えているのです。

ここでもトータルの支払額を計算する

家賃はそのままでも、フリーレントがつくだけでトータルの支払額は安くなります。

仮に100,000円の家賃でフリーレント1ヶ月の場合、2年で計算すると1ヶ月あたり約4,000円費用が安くなる計算になります。

一般的に100,000円の家賃から4,000円も値引きするのは簡単ではないので、フリーレント分を2年換算して家賃が安くなったと考えた方がいいでしょう。

貸主は利回りを気にしてる

利回りとは、物件を購入した際に支払ったお金に対して、毎月いくらの家賃を回収できるかを示す、特にマンションのときに重要な項目です。

家賃減額は利回りに大きく影響し、家賃を安くすると利回りのパーセンテージが下がるため、売るときに価値が下がってしまいます。

貸主が売りたい金額によって計算方法が異なるため、一概に何％下がるとは伝えにくいですが、利回りは0.1％でも下げたくない項目なので、貸主は家賃減額を渋るのです。

2. フリーレントの5つの注意点

フリーレントは初期費用が安くなるお得な契約条件ですが、知っておくべき注意点がいくつかあります。

物件によっては該当しないケースも考えられますが、多くの物件で当てはまる内容なので、下記5つの注意点を把握しておきましょう。

2-1.途中で解約すると違約金が発生する

フリーレントをつける条件として、「短期解約違約金」という条件が設定されます。

ここでいう”短期”の期間については、物件の契約条件により異なりますが、多くは「半年、1年、2年」のどれかで、期間内に解約すると、フリーレントでタダになった分の金額を違約金として支払うことになります。

例えば、フリーレント3ヶ月ついてる物件に引越して、3ヶ月後に退去すれば家賃はかかりませんが、違約金として3ヶ月分を支払うことになるので注意しましょう。

2年縛りの条件は避けたほうがいい

フリーレントの違約金は、1年未満の解約で発生することが一般的ですが、中には2年未満の解約で違約金が発生する契約もあるので注意が必要です。

例えば、2年後の契約が終わるタイミングで引越す場合、契約満了日から1日でも早く解約すると違約金が発生し、1日でも遅く解約すると更新料が発生します。

そのため、2年ちょうどの日で解約する必要があり、新たな家に入居できるタイミングをうまく調整しないと、無駄な二重家賃が発生する不利な条件です。

礼金0にも違約金が設定されていることがある

礼金0の物件でも違約金が設定されていることが稀にあり、「フリーレント1ヶ月＋礼金0」の条件だと、それぞれに違約金が設定されているので注意しましょう。

この条件で途中解約すると、フリーレント分の違約金と、礼金分の違約金で合計2ヶ月分を請求されることになるので、必ず契約条件を確認した上で契約しましょう。

2-2.家賃が発生する日から契約開始ではない

フリーレントがついている場合、家賃が発生する日から契約開始になると勘違いする方がいますが、フリーレント期間中も契約はすでに開始されています。

このことを知らずに入居していると、契約期間の認識にズレが生じてしまう恐れがあるので注意しましょう。

例えば、「1月中の契約で1~3月までフリーレント付」の物件に1月10日に入居したとすると、契約開始日は、賃料が発生する4月1日からではなく、1月10日です。

更新などのタイミングも、1月10日が基準になります。

家賃発生から契約開始だと思っていると、契約終了の期日を見誤ってしまうので、フリーレント付きの物件は特に注意して、契約期間を確認しましょう。

2-3.契約する不動産会社によってフリーレント期間が異なる

フリーレントは契約する不動産会社によって期間が違うことがあります。

理由は、不動産会社がオーナーからもらうお金の一部をフリーレントの資金として還元してくれることがあるからで、それぞれの不動産会社のフリーレント期間を確認しないと損する可能性があります。

上記のように、同じ物件でもA社とB社どちらからも紹介できることが多く、フリーレントの期間が異なるケースがあります。

「SUUMO」なら、同じ物件をたくさんの不動産会社が紹介しているので、一番多く還元してくれる不動産会社を探しやすいです。

2-4.人気がない部屋だからフリーレントをつけていることもある

通常の募集で入居者がまったく集まらないとき、フリーレントをつけて募集されることもよくあります。

この場合、駅から遠かったり築が古いといったことも考えられますが、中には事故物件（過去に自殺などがあった物件）で、だれも入居を希望してこない物件の可能性もあります。

フリーレント3ヶ月付きの物件は要注意

フリーレントが3ヶ月もついている物件は、目の前が墓地だったり、事故物件などの可能性もあるので、不動産会社に理由を確認してみましょう。

ただ、事故物件の場合、事故後最初の入居者には告知する義務がありますが、次の入居者には告知する義務はありません。

なので、不動産会社から特別な理由はないと言われたら、自分で事故物件情報がまとまっている「大島てるの事故物件公示サイト」で確認してみましょう。

2-5.使う賃貸サイトによって出会えない物件も多い

フリーレント付き物件を扱っているサイトならどこも同じでしょ？と思うかもしれませんが、サイトによって掲載されている物件数は異なります。

全国に店舗がある「エイブル」と、賃貸サイトNo1の「SUUMO」の物件数を「世田谷区のフリーレント付き物件」で比較すると下記のように、大きな差があります。

あなたに最もフィットした物件とも、使うサイト次第では出会えないのです。

なんとなく「フリーレント付き物件をたくさん扱ってそう」という理由で選ぶと、ベストな選択から遠のきます。

このページで賃貸サイトも比較していきますが、フリーレント付き物件を選ぶのにおすすめなのは大手の下記2サイトです。

• SUUMO：https://suumo.jp
• at home：https://www.athome.co.jp

3. ではフリーレント付き物件は借りるべきではないのか

では、フリーレント付き物件は借りない方がいいの？という方もいるかもしれませんが、フリーレント付き物件の注意点を理解した上で、物件選びをしっかりすれば上記の問題で悩みにくくなります。

また、あなたの状況にあわせてフリーレント付き物件を借りるべきか、借りるべきでないかを見極める必要があります。

この章では、借りるべき人について具体的に解説をします。

一方で、借りるべきでないと判断した人は、フリーレント以外で初期費用が安くなる方法を以下の記事で確認しましょう。

3-1. 初期費用を抑えたい人

繰り返しになりますが、フリーレントがつくことで初期費用を安く抑えることができます。

一般的には1ヶ月分が多いですが、中には2~3ヶ月分付いてることもあり、仮に家賃10万円の場合、20~30万円もお得になります。

なので、できる限り初期費用を安く抑えたいと思ってる人は、フリーレント付き物件を借りるべきです。

3-2. 二重家賃を払いたくない人

フリーレントが付いていれば、今住んでる家の家賃と新居の家賃の二重払い期間を少なくできます。

一般的に賃貸物件は、申し込みから2~3週間後に契約開始が多いため、審査承認が出たと同時に退去申請を出しても、1~2週間分ぐらいは二重家賃が発生してしまいます。

このとき、フリーレントが1ヶ月付いていれば、以下のように無駄な家賃を払うことなく、引越しすることができます。

上記のケースは申し込みから約1ヶ月後に引っ越しているので、かなりスムーズに進めることができた例です。

引越しする日が遅くなればなるほど家賃を二重で払う期間は増えてくるので、フリーレントが非常に大きなメリットになるといえます。

3-3. 部屋を早めに抑えたい人

フリーレントをつけて契約すれば、早い段階で部屋を確保できます。

よくあるケースで、希望物件にすぐ引っ越せないとき、貸主に「1ヶ月後に契約したいので、それまで部屋を確保してほしい」と交渉しても、高い確率で断られます。

一方で、フリーレントが付いていれば、すぐに契約しても家賃は1ヶ月後からなので、無駄な費用はかからない上、他者から取られる心配もありません。

貸主にもメリットがある

貸主の好意で1ヶ月後まで部屋を確保してくれたとしても、あなたがキャンセルする可能性は0ではありません。

ただ、契約さえ結べば、キャンセルされるリスクがなくなるため、貸主も安心できるメリットがあります。

なので、引越しは先だけど確保したいと思う物件にフリーレントが付いていたら、すぐに決断して早い段階で契約すべきです。

「フリーレント付き物件を契約して良かった」という人の声

契約して良かったという人の声を2名分紹介します。

フリーレントを上手に活用するポイントとは

注意点を把握してないと無駄なお金がかかることもありますが、フリーレント付き物件を上手に活用するポイントは、

「フリーレントの注意点を把握した上で、とにかくたくさんの物件を内覧して、契約条件を確認した上で物件を決めること」です。

ここまでフリーレントの現実をお伝えしてきましたが、実際何をどうすれば上手に活用できるのか、次の章で具体的に解説します。

部屋探し自体に消極的になってほしいというわけではなく、契約するまではお金がかかることはありませんし、いつでもキャンセル可能なので、物件探しは気軽に始めましょう。

4. フリーレントを上手に活用するために重要な4つのこと

注意点や成功事例を踏まえ、フリーレントを上手に活用するには下記のポイントを意識しましょう。

• フリーレントに強い賃貸サイトを活用し、選択肢を増やす
• 複数の不動産会社に会うこと
• 複数の物件を内覧し比較すること
• フリーレントの注意点を再確認した上で契約する

4-1.フリーレント付き物件に強い賃貸サイトを活用し、選択肢を増やす

1件でも多くの候補の中から選んだ方が理想の物件を見つけやすいですが、先ほども紹介した通り、サイトによって出会える物件数が異なります。

そこで、下記のように、主要なエリアごとのフリーレント付き物件の掲載物件数を比較しました。

• 記事作成時点で、パソコンから検索した際に検索結果にでた物件数です
• サイトごとに物件数の計算方法が違う可能性があります
• 「-」はフリーレント付き物件で検索機能/特集が確認できなかったサイト

基本的に「SUUMO」がダントツ、次に物件数が多い「at home」を使えば、ほぼ全ての賃貸フリーレント付き物件を網羅できると言っても過言ではありません。

反対に、他の賃貸サイトだと、出会えない物件も多く、組み合わせて使うことがおすすめです。

複数業者が掲載するポータルサイトを使おう

「SUUMO」「at home」など、比較表の赤字で示した業者は不動産ポータルサイトと呼ばれ、下記のように、たくさんの不動産会社がお金を払って、自分の会社が扱う物件を持ち寄って載せているサイトです。

フリーレント付き物件の場合、同じ建物でも部屋ごとに扱っている不動産会社が違うということもあり、それらをまとめて見れるため、より理想の物件を調べやすいです。

一方、青字で示したサイトは不動産会社が「うちではこんな物件を扱える」と掲載しているだけのサイトですので、物件数は限られます。

4-2.複数の不動産会社に会うこと

物件の内覧は必ず行きましょう。その際、注意すべきなのが、「複数の不動産会社」を通して内覧することです。

理由は、賃貸において「ここの会社のスタッフは優秀」ということが原則なく、「スタッフによる」からです。

「複数の不動産会社」を使えば、それだけ多くのスタッフに出会え、その中から知識も豊富で親身になってくれる人を選べるため、2社以上の会社を使うようにしましょう。

また、フリーレントは不動産会社によって、期間が変わるので、なるべく多くの不動産会社とつながっておきましょう。

4-3.複数の物件を内覧し比較すること

また、必ず複数物件を見て、比較することがおすすめです。

複数物件を見ることで、エリアの相場感もハッキリしますし、本当にあなたに合った物件を見つけやすくなります。理想は3~5件ほど見るのがおすすめです。

特に、下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内覧したときに確認しましょう。

どんな物件でも建物構造は必ず確認する

建物の構造とは「どんな材料・材質で建物が造られているか」ということで、自然災害にも影響するため必ず確認しましょう。

賃料相場で考えると、木造が一番安くて鉄筋鉄骨コンクリート造が高くなります。

構造によって住み心地も大きく異なるので、賃料の予算が合うときはコンクリート造の物件を選んだ方がいいでしょう。

また、建物の構造は物件の募集図面に必ず記載してあるので、事前にチェックするようにしましょう。

4-4.フリーレントの注意点を再確認した上で契約する

ここだ！という物件に出会えた後も、契約の前にもう一度このページで紹介したポイントを振り返りましょう。

特に、違約金が発生する期間は何年縛りか、契約期間は退去時に支障はないか、などを考えることがおすすめです。

最後に他社のフリーレント期間を比較する

例えば、A社でフリーレント1ヶ月のX物件を申し込む前に、他にその物件で扱う他社でX物件のフリーレントがより長期間になっていないか、最終確認しましょう。

「SUUMO」で調べてもいいですし、直接不動産会社に電話して確認するのもアリです。

もし他社でフリーレント2ヶ月になっていたら、そこで申し込むか、A社に交渉して2ヶ月にしてもらうかのどちらかです。あなたが信頼できる会社で申し込みましょう。

5. フリーレントが付きやすいおすすめのシリーズ物件3選

基本的に「SUUMO」「at home」で、フリーレント付き物件を絞り込めば、選びやすいはずです。

ただ、フリーレントが付いてる物件の中には、立地が悪かったりクオリティが低い物件もあるので、選ぶのに苦労するかもしれません。

そこで、賃貸の営業をしていた経験から、品質、コスパ、デザインなどを踏まえた上で、賃貸でおすすめの物件を紹介します。

おすすめはブランド化されたシリーズ物件

ブランド化されたシリーズ物件であれば、物件数も多くデザインや品質も高い水準で作られているため、住んだあとに失敗しにくいです。

なので、後悔しにくい物件がいい人は、大手が運営していて、フリーレント付きで募集されることが多い、下記のシリーズから選びましょう。

5-1.アーバネックスシリーズ

「アーバネックスシリーズ」は、「大阪ガス都市開発」が手がける賃貸マンションで、東京をはじめ全国5都市に82棟存在します。

特徴として、シンプルでスタイリッシュな建物が多いですが、一部では建築関連の賞を受賞するほど、感度の高いマンションもあります。

関西にも物件数が多いので、大阪や京都で探している方にもおすすめのシリーズマンションです。

アーバネックスシリーズのマンション外観

物件名｜左：アーバネックス森下｜右：アーバネックス江坂広芝    

アーバネックスシリーズのエントランスホール

アーバネックスシリーズのモデルルーム

上記引用：大阪ガス都市開発

過去に募集のあった部屋の例

5-2.パークハビオシリーズ

「パークハビオシリーズ」は、三菱地所レジデンスが手がける高品質賃貸マンションで、中目黒・新宿をはじめとして、全国3都市に63棟存在します。

特徴としては、すべての物件が内廊下の仕様になっている点や、ジムやラウンジスペースなど、共有施設が充実してる物件が多いということです。

ファミリータイプの部屋もありますが、メインは1~2人で暮らせる部屋となり、駅近で利便性が良いため都心で働く方から人気のマンションです。

パークハビオシリーズのマンション外観

物件名｜左上：パークハビオ三軒茶屋｜右上：パークハビオ中目黒｜左下：パークハビオ目黒リバーサイド｜右下：パークハビオ恵比寿

パークハビオシリーズのエントランスホール

パークハビオシリーズのモデルルーム

上記引用：三菱地所レジデンス

過去に募集のあった部屋の例

5-3.パークアクシスシリーズ

「パークアクシスシリーズ」は、三井不動産レジデンシャルが手がける高級賃貸マンションで、恵比寿・渋谷をはじめとして、全国8都市に150棟以上存在します。

品のある落ち着いた大人の暮らしと、上質でゆとりのある豊かなプライベートの時間にこだわって作られているため、富裕層向けの高級賃貸マンションです。

物件によっては、マンション内にジムやコンシェルジュが備え付けられていることもあり、共有施設も充実しています。

パークアクシスシリーズのマンション外観

物件名｜左：パークアクシス目黒本町｜中：パークアクシス代官山｜右：パークアクシス恵比寿

パークアクシスシリーズのエントランス

パークアクシスシリーズのモデルルーム

上記引用：三井の賃貸

過去に募集のあった部屋の例

6. まとめ

フリーレントについて知っておくべきことをまとめましたが、いかがでしたでしょうか？

フリーレントは初期費用がお得になる人気の契約条件ですが、下記のような注意点があります。

上記に悩むことのないよう、以下のポイントに気をつけて物件を選んでいきましょう。

• SUUMO(https://suumo.jp)、at home：（https://www.athome.co.jp）などの、フリーレント付き物件に強いサイトを使う
• 複数の不動産会社を通して、複数物件を内覧して選ぶ
• フリーレント付き物件の注意点を把握した上で、契約条件まで確認してから物件を選ぶ

このページがあなたのお部屋探しのお役に立てることを心から祈っています。

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