契約前に要確認！「賃貸借契約書」でトラブルを防ぐ9のチェック項目
「賃貸借契約書はどんな効力があるの？」「賃貸借契約書はどこを見ればいいの？」など、賃貸借契約書について疑問に思っていませんか？
賃貸借契約書は、賃貸契約の条件がすべて記された法的にも効力がある一番重要な書類ですが、必ずチェックすべき項目は9つに集約されています。
このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が以下の5つのことをご紹介します。
すべて読めば、賃貸借契約書の役割から注意すべき項目まで知ることができるので、トラブルなく賃貸物件を借りることができるでしょう。
1.賃貸借契約書の内容に関する9つのチェック項目
賃貸物件を借りるときは、賃貸借契約書に署名と押印することで正式に契約が成立します。
一般的には、以下の国交省が定める賃貸借契約書の雛形を使用することが多く、物件の条件に合わせて内容を追加または変更したりします。
| 賃貸借契約書の雛形 |
 |
賃貸住宅標準契約書の雛形
そして、この賃貸借契約書に書いてあることは賃貸の契約に関して最も強い効力があります。そのため、すべてとはいいませんが、以下9項目だけは最低限チェックしておきましょう。
- 借りる予定の物件に間違いないか確認する
- 建物と部屋の設備を確認する
- 契約期間を確認する
- 賃料の金額・支払い方法を確認する
- 貸主と管理業者の詳細を確認する
- 第4条（賃料）の計算方法を確認する
- 第8条（禁止又は制限される行為）の取り決めを確認する
- 第11条（乙からの解約）の取り決めを確認する
- 第14条（明渡し時の原状回復）の取り決めを確認する
このページでは、国交省の賃貸借契約書にあわせて注意点を詳しく解説していきます。
また、契約書には「甲・乙」という言葉が出てきますが、甲は貸主（オーナー）乙は借主（あなた）となります。
1-1.借りる予定の物件に間違いないか確認する
まずは、基本となる借りる予定の物件に間違いないかを確認しましょう。
| （1）賃貸借の目的物 |
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稀に、誤って別の物件の情報が書かれていることもあるので、しっかり確認するようにしましょう。
未完成の新築物件を契約するときは、右側の「工事完了年」に完成予定日が記載されます。
1-2.建物と部屋の設備を確認する
つぎに、部屋の設備として備え付けられているものをチェックしましょう。
例えば「冷暖房設備｜有」となっていたら、エアコンが”設備”としてついていることになります。この場合、故意・過失以外で故障したときは貸主の負担で修理してくれます。
また、付随施設は駐車場や駐輪場を申し込んだとき、場所が確保できているかチェックしましょう。なにも書かれてないときは不動産会社に確認しましょう。
| （1）賃貸借の目的物 |
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使用可能電気容量（アンペア/A）
アンペア数は、その部屋で使える電気の容量を表した数値で、一般的には以下の目安となっています。
- 一人暮らしなら20A~40Aで「5,000円前後」
- ファミリーだと40A~60Aで「12,000円前後」
築の古い物件だと40Aまでしか引き上げられないこともあるので、ファミリーで住むときに「40A」となっていたら、容量を引き上げられるか不動産会社に確認しましょう。
ガス（都市ガス・プロパンガス）
ガスには「都市ガス」と「プロパンガス」の2種類があり、プロパンガスは毎月の費用が高いです。
ガスの種類は賃貸の募集図面に書かれていないことも多いので、契約時にはじめて知るケースも少なくありません。
そのため、現時点で契約まで時間がある人は、一度ガス代を計算して改めて検討してみましょう。
賃貸アパートの平均相場で計算（入居人数：4人）
| 都市ガス相場 | プロパンガス相場 | |
| 基本料金 | 1,000円 | 2,010円 |
| 従量料金 | 300円 | 541円 |
| 請求額 | 7,000円 | 12,830円 |
1-3.契約期間を確認する
契約期間の欄に書かれている年数が部屋を使用できる期間となります。
契約した日から部屋を使えると誤解している人がたまにいますが、部屋に入れるのは始期日からです。
| （2）契約期間 |
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不動産会社によっては、契約が完了した日に鍵を渡してくれることもありますが、できる限り部屋に入るのは契約がはじまってからの方が安心です。
家具の搬入などすることもできますが、万が一火災が発生したら保険が適用されないので注意しましょう。
契約更新についても確認する
一般的には、2年契約で更新料1ヶ月分を支払うことで更新できますが、物件により条件が異なることも多いので、事前に確認するようにしましょう。
更新について詳しく知りたい方は「賃貸更新料の仕組みと不動産のプロが教える最安で更新するための全知識」を確認しましょう。
1-4.賃料の金額・支払い方法を確認する
借りる物件の賃料に間違いはないか、どんな方法でいつまでに支払うのかを確認しましょう。
支払い方法が「口座振替」の場合は契約するときに「口座届け印」が必要になることが多いので、不動産会社に確認してみましょう。
| （3）賃料等 |
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附属施設使用料は、ルーフバルコニーや専用庭がついてる物件で、稀に使用料がかかることがあります。
そのほか、タワーマンションなどでジムや大浴場の共有施設の使用料を徴収されるケースもあったりします。
1-5.貸主と管理業者の詳細を確認する
物件を貸し出している”貸主”と、物件を管理している”管理業者”の詳細を確認しておきましょう。
そして、なにかトラブルが発生したときすぐ連絡できるように、スマホなどにメモしておくことがおすすめです。
また、管理業者が決まっているときは、基本的に貸主ではなく管理業者にトラブルを報告しましょう。
| （4）貸主及び管理業者 |
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1-6.第4条（賃料）の計算方法を確認する
賃料の計算方法は、先の話になりますが退去時の費用にも影響してくるので、必ず確認しておきましょう。
一般的には以下の3つの計算方法があります。
- 日割り精算
- 月割り精算
- 半月割り精算
日割り精算
一番スタンダードな精算方法で、賃料を30もしくは31で割って日割り分を精算する方法です。
仮に、12月14日に解約した場合は、14日分の賃料だけ請求されることになります。
また、賃料は翌月分を前月に支払うシステムなので、14日分以外の賃料は後日返金される流れになります。
月割り精算
高級物件でたまに見かける精算方法ですが、文字どおり1ヶ月単位で精算する方法です。
仮に、12月14日で解約しても、12月中の賃料は返金されません。
そのため、月割り精算の場合は月末に解約することが望ましいでしょう。
半月割り精算
かなり稀ですが、1日~15日の半月分を払うか、1日~31日までの1ヶ月分を払うか分かれる精算方法です。
仮に、12月14日で解約する場合は半月分を選択すれば問題ないですが、12月16日解約だと1ヶ月分を選択する必要があるので、損することになります。
この部分をうまく計算して、解約のスケジュールを立てるようにしましょう。
1-7.第8条（禁止又は制限される行為）の取り決めを確認する
この項目には禁止されている内容が書かれていますが、代表的なものは以下の禁止項目です。
- 賃借権を譲渡または転貸してはならない
- ペットの飼育に関して（不可の場合一時預かりも禁止）
- 階段、廊下等の共用部分に物品を置くこと
- 排水管を腐食させるおそれのある液体を流すこと
- 大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと
- 本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること
青文字の内容は、貸主から許可をもらえれば解消できることになっています。一方で赤文字の内容は、どんな場合でも禁止されているので注意しましょう。
このほかに決められている内容も確認して、許可をもらいたいときは不動産会社に相談してみましょう。
賃貸住宅標準契約書の雛形
7ページに禁止事項が書かれた”別表1・2・3”があるので確認してみましょう。
1-8.第11条（乙からの解約）の取り決めを確認する
この内容は、「解約するとき何日前までに通知する必要があるのか」を定めている内容なので、必ず確認するようにしましょう。
次に引越す時、それに合わせて家探しをしないと、余計なお金を払うことにつながります。
一般的には30日前か1ヶ月前と決めていることが多いですが、物件によっては2ヶ月前・3ヶ月前になってることもあるので注意が必要です。
（乙からの解除）
第11条 乙は、甲に対して少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
また、解約に関して詳しく知りたい人は、「賃貸の解約で失敗しないための全知識｜手順や解約金の事までプロが解説！」を確認しましょう。
1-9.第14条（明渡し時の原状回復）の取り決めを確認する
原状回復は、退去したあと部屋を綺麗にするハウスクリーニングのようなイメージです。
部屋を綺麗に使っていれば基本的に敷金は全額返ってきますが、故意的な汚れやキズはあなたの負担で費用がかかることがあります。
契約条件により、あなたと貸主どちらの負担で修繕するのか変わってきますが、一般的な内容だけでも把握しておきましょう。
貸主の負担になる項目
- 太陽光によるクロス・フローリングや畳の日焼け・変色
- テレビや冷蔵庫の背中焼け
- 家具の設置による床のへこみ、カーペットの設置跡
- エアコンの汚れ
あなたの負担になる項目
- タバコによるクロスの汚れ・匂い
- ペットによるキズや汚れ
- 画鋲より大きい壁の穴
- 水回りの洗剤跡や鏡の水アカ汚れ
上記の内容は、国交省の賃貸借契約書雛形にも書かれている内容なので、時間があるときに見てみましょう。
賃貸住宅標準契約書の雛形
8ページに原状回復に関する内容が書かれているので確認してみましょう。
ハウスクリーニング費用が設定されているか確認する
契約書の中に、ハウスクリーニング費用の内容が盛り込まれているときは、仮に、入居してから1ヶ月で退去したときでも、必ず敷金から差し引かれてしまうので、事前に確認しましょう。
不動産会社が提携してるクリーニング業者によって料金はバラバラですが、一般的には下記の金額が相場となっています。
| 部屋タイプ | 相場 |
| ワンルーム | 30,000円~45,000円 |
| ファミリータイプ | 50,000円~80,000円 |
サインをするまでは契約は成立しない
基本的に賃貸の契約は、賃貸借契約書にサインするまでは成立しません。
そのため、上記のチェック項目で納得できないことがあれば、キャンセル料もかからないのでサインしないで契約をキャンセルしましょう。
契約前までに金銭を請求することは違法なので、仮に請求してくる不動産会社があったら”不動産協会”に相談しましょう。
下記どちらかの最寄りの窓口に相談すれば、ほとんどのケースが解決します。
全国の不動産会社が上記のどちらかに加盟していることが多く、悪質な請求をしてくる不動産会社は業務停止となることもあるので、非常に効果的です。
2.追加で盛り込まれやすい3つの特約条件
特約とは、物件ごとに貸主が特別に定めた条件のことです。
特約で定められている内容は特に重要なことが多いので、必ず把握しておくことが大切です。
そして、一般的な契約で盛り込まれやすい3つの特約条件を詳しく解説していきます。
- 違約金について
- 鍵の交換・取り付けについて
- SOHO利用について
2-1.違約金について
賃貸で違約金が発生する主な理由としては、”途中解約”に関することがほとんどです。
短期解約違約金は、貸主が定めた期間内に解約したときに発生する違約金です。一般的に多いのが、「2年契約のうち1年未満の解約は違約金1ヶ月分」という条件です。
この条件が定められている物件で、契約から1年未満にあなた都合の解約をするときは、必ず違約金を払うことになります。
なぜ違約金が必要なのか
違約金を求められる理由は、2年契約なら2年間住んでもらうことを想定して家賃を決めているため、予定より早く解約されると採算が合わなくなるからです。
すべての物件がこの理由とは限りませんが、貸主によっては”2年住んでもらえて多少利益が出る”ぐらい家賃を安くしているケースもあります。
この部分を補うために、短期解約違約金を設定しているのです。
期間と金額の設定は物件によって変わる
一般的には1年未満で1ヶ月分ですが、期間と金額は物件によって変わります。中には「半年未満で2ヶ月/1年未満で1ヶ月」などがあったりします。
条件が厳しい物件だと「2年未満の解約で1ヶ月」となっていることもあるので、これから契約をする人は必ず条件を確認した上で契約しましょう。
2-2.鍵の交換・取り付けについて
鍵の交換・取り付けを勝手にすることは禁止されていることが多く、仮に発覚したときは契約違反になる可能性があります。
禁止にしている理由は、緊急のトラブルが発生したとき、管理会社が予備でもってる鍵でドアが開かなくなってしまうからです。
このほかにも、少し前に流行った”民泊”を防止するため、鍵がなくても解錠できる暗証番号式のデジタルキーを禁止していることもあります。
引用：amazon
スマホで操作する”スマートロック”も危ない
最近では、スマホを近づけるだけで施錠・解錠できる”スマートロック”も人気がありますが、厳しい貸主だとこれも禁止にしていることもあります。
室内のドアに装着するので外からはバレにくいですが、万が一操作しているところを目撃されたりすると、注意されるかもしれません。
引用：Qrio株式会社
2-3.SOHO利用について
SOHOとは自宅兼事務所のことですが、特約条件で厳しく取り締まっていることもあるので、注意しましょう。
「事務所としての使用は禁ずる」のような内容はよくありますが、中には「インターネット上に住所を掲載することは禁止」と決めていることもあります。
この場合、趣味でやるネイルサロンや料理教室なども契約違反になってしまうので、事前に確認した上ではじめた方がいいでしょう。
SOHO利用について詳しく知りたい方は「賃貸住宅を自宅兼事務所にする全知識｜業態別にフローチャートで解説！」を確認しましょう。
3.重要事項説明書とは？
契約のとき一緒に受け取る「重要事項説明書」は、賃貸借契約書に書かれている”特に重要な内容”を、別紙にまとめたものです。
あくまでも”説明書”なので効力自体は弱いですが、取り扱いに関しては法律で厳しく定められているので、詳しく解説していきます。
3-1.口頭で説明する義務がある
重要事項説明は契約を完了する前までに、借りる人へ口頭で説明する義務があります。また、説明できるのは「宅地建物取引士」の国家資格を持ってる人だけです。
この重要事項を聞いて契約するか検討したいところですが、一般的に重要事項は契約書に署名押印する直前に説明されるため、じっくり検討できません。
そんなトラブルを防ぐために「重要事項説明書が完成したら雛形をメールで送ってください」と、事前に不動産会社に伝えておきましょう。
3-2.説明時はボイスレコーダーで録音しておく
重要事項の説明を受けるときは、ボイスレコーダーなどで録音しておくことがおすすめです。
理由は、賃貸契約だと入居後の契約に関するトラブルが非常に多いからです。
そんなとき、後々になって”言った言わない”を防ぐために、証拠として残しておきましょう。
4.入居したあと損しないためにやるべきこと
契約が完了したら入居をはじめることになりますが、最初の段階で損しないために知っておくべきことを詳しく解説していきます。
4-1.室内の状態を細かくチェックする
入居時、下記のようなチェックリストがもらえるので、しっかりと確かめ、何か不備があれば、入居後すぐに管理会社や貸主に伝えておきましょう。
引用：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
入居してからしばらく経った後だと、「あなたが壊したのでは」などと疑われ、敷金の返還額が減ってしまう恐れがあります。
そのため、入居から1週間以内にはポストへ投函した方がいいでしょう。
4-2.必ずチェックした方がいい箇所
下記の点は必ず確認するとともに、気になる箇所は写真を撮影し、合わせて送っておくと確実です。
| 箇所 | 主にチェックすべき箇所 |
| 部屋 |
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| キッチン |
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| 玄関 |
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| トイレ |
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| 浴室 |
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| その他 |
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4-3.退去するとき敷金をより多く返しもらうために気をつけること
入居してから、退去の日までに、部屋の状態を悪くすると、敷金が返ってきにくくなります。
なるべく多く返してもらうために、日々の生活で下記の3点に気をつけましょう。
- 落書き・キズなど故意・過失によるダメージに気をつける
- こまめに掃除をし、手入れ不足で敷金が減らされるのを防ぐ
- 何かあったらすぐに管理会社や大家に相談する
落書き・キズなど故意・過失によるダメージに気をつける
お子さんの落書きなど、故意・過失のダメージを防ぐのは基本です。
こまめに掃除をし、手入れ不足で敷金が減らされるのを防ぐ
特に、下記の面は普通に使って汚れても、借主の手入れ不足になります。
- カーペットに何かをこぼして、きちんと拭かなかった事によるカビやシミ
- 冷蔵庫下のサビを放置して拭いても落ちなくなった
- 台所の油汚れ
- 結露の放置によるカビやシミ
- 貸主の所有するクーラーの水漏れを放置したことによる壁の腐食
- ガスコンロ置き場・換気扇等の油汚れ・すす
- 風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ
何かあったらすぐに管理会社や貸主に相談する
上記以外にも、住んでいて何か問題を見つけた場合はすぐに貸主に報告するようにしましょう。
契約書には「何かあればすぐに管理会社に連絡する義務」などが書かれていることがあり、その場合に報告しないと過失でなくても原状回復の費用を請求されることがあります。
5.まとめ
賃貸借契約書署について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
賃貸では契約書がとにかく重要で、法的にも効力が強いものになります。
契約する前に以下の項目だけでも事前に把握しておけば、トラブルは発生しにくいです。
- 借りる予定の物件に間違いないか確認する
- 建物と部屋の設備を確認する
- 契約期間を確認する
- 賃料の金額・支払い方法を確認する
- 貸主と管理業者の詳細を確認する
- 第4条（賃料）の計算方法を確認する
- 第8条（禁止又は制限される行為）の取り決めを確認する
- 第11条（乙からの解約）の取り決めを確認する
- 第14条（明渡し時の原状回復）の取り決めを確認する
そして、なにか不明な点があれば、気負いせず不動産会社に問い合わせるようにしましょう。
しっかりとした回答をもらえない物件はトラブルの元なので、契約を一度見直してみるのもひとつの策です。
この記事を読んだことで、あなたの賃貸借契約書に対する疑問が解決され、無事に契約できることを心から願っています。
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