ガレリアグランデの中古物件を購入する前に知るべき全知識

ガレリアグランデのアイキャッチ

「ガレリアグランデってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、ガレリアグランデについて気になっていませんか?

ガレリアグランデは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、ガレリアグランデを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!ガレリアグランデの特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!ガレリアグランデの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?ガレリアグランデの部屋を2つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. ガレリアグランデと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「ガレリアグランデ」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

プロが教える「ガレリアグランデ」の賃貸で失敗しないための全知識

トップ画引用:三井のリハウス

目次

1. 4つの軸で徹底評価!ガレリアグランデの特徴とは

ガレリアグランデは、地上27階地下1階建、413戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工は、準大手ゼネコンである「前田建設」が担い、2006年2月に竣工しました。

建物は耐震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

ガレリアグランデのエンブレム

引用:三井のリハウス

そんなガレリアグランデについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:4駅が使えるが、駅まで遠い

ガレリアグランデの立地は下記のようになっていて、4つの駅が利用可能です。

ガレリアグランデの地図

引用:GoogleMap

利用可能駅
  • 有明テニスの森駅(ゆりかもめ)・・・徒歩9分
  • 東雲駅(りんかい線)・・・徒歩14分
  • 有明駅(ゆりかもめ)・・・徒歩15分
  • 国際展示場駅(りんかい線)・・・徒歩16分

4駅2路線が使えますが、最寄りの有明テニスの森駅まで徒歩9分かかるため、都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

住所:東京都江東区有明1丁目2番11号

ただ、上記の路線が利用できることで、都内各地へアクセスは良好です。

駅名(利用路線)所要時間/約乗り換え回数
銀座駅(ゆりかもめ)12分1
東京駅(りんかい線)12分1
新橋駅(りんかい線)14分1
品川駅(りんかい線)17分1
渋谷駅(りんかい線)22分0
六本木駅(りんかい線)24分1
羽田空港(りんかい線)24分1
新宿駅(りんかい線)27分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

もっと駅近なタワーマンションはある?

以下は、周辺エリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、駅近な物件をお探しの方は参考にしてみてください。

1-2. 価格:相場より安い

ガレリアグランデで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
24階2LDK
68.12㎡
5,380万円15,940円12,800円
9階3LDK
80.14㎡
5,780万円18,520円15,060円
14階1LDK
70.08㎡
5,800万円16,360円13,170円
27階1LDK
67.23㎡
6,680万円15,750円12,630円
9階1LDK
75.95㎡
6,780万円17,620円14,720円
23階1LDK
71.39㎡
6,890万円16,640円13,410円
26階2LDK
82.46㎡
6,890万円19,010円15,490円
21階2LDK
89.69㎡
8,000万円20,560円16,850円
27階2LDK
130.94㎡
2億円30,420円25,500円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

周辺の他のタワーマンションと比べて、駅からの距離や築年数を考慮すると、ガレリアグランデの価格は相場より安いと言えます。

以下は、周辺エリアにあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン
(有明テニスの森駅徒歩5分)
2008年
12月
20階
2LDK
67.06㎡
6,600万円23,900円
20,380円
ブリリア有明スカイタワー
(有明テニスの森駅徒歩5分)
2011年
3月
22階
2LDK
67.84㎡
6,580万円21,000円
11,880円
オリゾンマーレ
(有明テニスの森駅徒歩4分)
2004年
12月
18階
2LDK
68.81㎡
5,480万円18,030円
19,950円
シティタワー有明
(有明テニスの森駅徒歩10分)
2010年
3月
8階
2LDK
83.53㎡
8,500万円15,688円
15,800円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

ガレリアグランデは、ラウンジやゲストルームなど生活を豊かにしてくれる施設が充実しています。

そのため、入居者の利用はもちろん、友人や家族を招く際にも有効活用でき、大変便利です。

2つのラウンジ|住民の憩いの場

ラウンジ

ガレリアグランデのラウンジ

バーラウンジ

ガレリアグランデのバーラウンジ

引用(上記2図):公式パンフレット

ガレリアグランデにはラウンジとバーラウンジが設けられており、友人や来客との談笑の他、読書などに活用されています。

また、最上階に設けられたバーラウンジでは貸切でパーティーを開くことも可能です。

スカイガーデン|眺めの良い空間

ガレリアグランデのスカイガーデン

引用:at home

スカイガーデンでは、屋外の開放的な空間で、タワーマンションならではの眺望を楽しむことができます。

フィットネスジム&プール|気軽に運動ができる

フィットネスジム

ガレリアグランデのジム

引用:公式パンフレット

プール

ガレリアグランデのプール

引用:at home

エクササイズマシンを取り揃えるフィットネスジムとプールが設けられており、入居者の健康維持に役立っています。

ゲストルーム|来客向けの宿泊施設

ゲストルームのイメージ

ゲストルームは、来客向けの宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

コンシェルジュサービスも好評!

ガレリアグランデでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

■デイリーサービス

  • クリーニング受付/配達
  • 宅配便取次ぎ(発送受付)
  • コピー・FAX(送信のみ)
  • メッセージお預かり
  • DPE取次ぎ
  • はがき印刷の取次ぎ
  • 共用施設の利用受付
  • タクシー・ハイヤー手配
  • 各種インフォメーションサービス

■ライフサポート

  • ハウスクリーニング紹介
  • ハウスメイド紹介
  • フラワーデリバリー
  • グリーンレンタル取次ぎ
  • 各種レンタル
  • 引越・貸しトランク取次ぎ
  • リロケーション業者紹介
  • 各種保険紹介
  • 在宅配食紹介
  • シューシャイン取次ぎ
  • ペット関連業者紹介
  • 新聞購読手配
  • 粗大ゴミチケット販売
  • 有機野菜・無添加食材デリバリー取次ぎ
  • カルチャースクール申し込み受付
  • 不動産相談

■ショッピングサポート

  • 食事・食材配達
  • ミネラルウォーター手配

■レジャーカルチャーサポート

  • 航空券等手配
  • トラベルチケット手配
  • 家庭教師紹介・派遣

■メディカル・ケアサービス

  • ベビーシッター取次ぎ
  • 介護サービス取次ぎ
  • シルバーシッター紹介
  • 介護用品レンタル
  • 訪問歯科医紹介

■アメニティサービス

  • リフォーム工事業者紹介
  • 空室管理サービス
  • フィルター・換気扇清掃サービス

■カーライフサポート

  • レンタカー取次ぎ
  • 車検代行・車輌整備取次ぎ

エントランス

ガレリアグランデのエントランスは、高級マンションならではの上品な作りとなっています。

以下の画像を見ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

ガレリアグランデのエントランス

引用:三井のリハウス

1-4. 周辺環境:大型商業施設も近く、便利な立地

ガレリアグランデは、駅近なだけでなく周辺施設も充実しており、とても住みやすい立地にあるタワーマンションです。

ガレリアグランデの周辺施設

引用:GoogleMap

また、ガレリアグランデから徒歩3分ほどの場所には、飲食店、アパレルショップ、イベントホール、スーパーなどが入った大型施設「有明ガーデン」もあり、生活に大変便利です。

なお、小学校や中学校まで徒歩2分ほどで行けるため、子育て環境も整っています。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「有明小学校」「有明中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

下記は、ガレリアグランデの近隣にある生活に便利な施設の例です。

スーパー・コンビニ等医療機関
ファミリーマート(徒歩1分)附属クリニック(整形外科)(徒歩2分)
シスカ(コンビニ)(徒歩6分)有明みんなクリニック(内科・小児科・耳鼻咽喉科・アレルギー科)(徒歩8分)
イオンスタイル(徒歩6分)有明ひふかクリニック(徒歩8分)
ローソン 江東東雲店(徒歩9分)有明ガーデン眼科(徒歩8分)
ローソン 有明コロシアム前店(徒歩9分)ベビースマイルレディースクリニック有明(産婦人科)(徒歩8分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとガレリアグランデは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

ガレリアグランデの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

なお、周辺にある複数のタワーマンションとも比べられると、より納得して選ぶことができます。

ガレリアグランデの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内覧に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でガレリアグランデについてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!ガレリアグランデの詳細情報

不動産は実際に見てみないとわからないものですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について
  9. 賃貸で募集される家賃について
  10. 過去に起こった事故について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真から、ガレリアグランデの雰囲気が把握できるかと思います。

ガレリアグランデの室内

ガレリアグランデの室内

引用(全て):at home

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?ガレリアグランデの部屋を2つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

ガレリアグランデの周囲には高い建物が複数ありますが、高層階なら眺めはいいです。

以下は、東向きの眺望の例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

ガレリアグランデの眺望

引用:SUUMO

ただ、北東側には目の前にタワーマンションがあり、眺めは期待できません。

ガレリアグランデの眺望

引用:GoogleMap

そのため、眺めのいい部屋を求める方は北東向き以外の部屋から内覧に行きましょう。

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • 同時給排気型シルバーレンジフード
  • 浄水器
  • ガスコンロ
  • ディスポーザー
  • 天井カセット型エアコン
  • 温水式床暖房
  • ドラム式全自動洗濯乾燥機
  • リネン庫
  • オートバスシステム
  • 浴室換気乾燥暖房機
  • 温水洗浄便座
  • 24時間定量微風換気システム
  • 光ファイバー
  • マルチメディアコンセント
  • TVモニター付きインターホン
  • 人感センサー付き照明
  • ダウンライト

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

ガレリアグランデではペットを飼うことができます。

飼育可能なペットの種類や頭数などは部屋ごとに異なる可能性があるため、契約前に確認しておきましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

ガレリアグランデでは、強風や建物の景観保持などの観点からバルコニーに洗濯物を干すことができません。

そのため、すべての住戸に浴室乾燥機が設備として備え付けられています。

2-3. 駐車場/駐輪場について

ガレリアグランデは、駐車場や駐輪場の他に、バイク置き場も用意されています。

種別台数料金
駐車場269台15,000円〜/月
バイク置き場28台1,500円/月
駐輪場826台2,400円/年

空き状況などは事前に確認しておきましょう。

また、駐車場に収容できる車のサイズは下記の通りです。

  • 全長:5,050mm
  • 全幅:1,850mm
  • 全高:1,800mm/2,100mm
  • 重量:2,000kg

2-4. セキュリティ面について

ガレリアグランデでは、敷地内の要所に防犯カメラが備え付けられていることに加え、TVモニター付きオートロックで来訪者の顔を確認できるため、セキュリティは万全です。

また、防犯性の高いキーシステムを採用していることから、ピッキングによる空き巣被害も防げます。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内は、警備員が24時間常駐していることに加え、定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、ガレリアグランデは、準大手ゼネコンの前田建設による「耐震構造」で建てられているため地震に強いといえます。

耐震構造は地震エネルギーを吸収することにより、建物が崩壊するリスクを低くします。

津波や洪水の影響は?

湾岸エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、ガレリアグランデ周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、湾岸エリアは津波や洪水による被害予測は出ていません。

※想定される浸水の水位:0.5m~1m|1m~3m|3m~5m

ガレリアグランデのハザードマップ

引用:ハザードマップ

液状化のリスクは?

有明がある湾岸エリアは、埋め立て地として誕生した土地なので地盤が弱く、大地震が発生したときの液状化のリスクがあります。

タワーマンションなどは液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場に影響が出るかもしれません。

上記のことから、有明に住む場合は液状化のリスクがあるということを踏まえた上で契約するようにしましょう。

2-6. 周辺の治安について

有明エリアには、有明ガーデンや東京ビッグサイトなど人の集まる施設が複数あり、人口に対しての犯罪件数は多いです。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
有明エリア(江東区)※111.98件5,84270
江東区全体5.32件526,5322,803
中央区全体10.37件170,4181,768
港区全体9.25件260,3792,409
豊洲エリア(江東区)※29.37件16,104151
芝浦エリア(港区)※34.17件30,885129
勝どきエリア(中央区)※45.79件17,773103

※1 有明1丁目〜4丁目
※2 豊洲1丁目〜6丁目
※3 芝浦1丁目〜4丁目、海岸2丁目・3丁目
※4 勝どき1丁目〜6丁目、豊海町、晴海3丁目〜5丁目

ただし、犯罪の内訳は、窃盗等の軽犯罪に集中しており、殺人などの凶悪犯罪は1件も起こらない年もあります。

そのため、そこまで神経質に考える必要はありませんが、心配な方は同じ湾岸エリアで犯罪件数の少ない勝どき周辺の物件も合わせて検討してみましょう。

2-7. 子育てのしやすさについて

ガレリアグランデは子育てにも向いているマンションです。

  • 保育園に入りやすい
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

ガレリアグランデ周辺には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
10件~1件~3件~5件~

有明がある江東区は待機児童数も減少傾向にあり、認可保育園にも比較的入園しやすい区となっています。

近隣にレジャー施設がたくさんある

ガレリアグランデの建つ有明や、近隣の豊洲、お台場には、数多くのレジャー施設が揃っており、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、有明、豊洲、お台場のレジャー施設の例です。

有明エリア
  • セガサミースポーツアリーナ(スポーツ複合施設)
  • 有明アーバンスポーツパーク(スポーツ複合施設)
  • 有明ガーデン(ショッピングモール・イベントスペース)
  • 東京ビッグサイト(イベントホール)
  • そなエリア東京BBQガーデン(BBQ施設)
  • SMALL WORLDS TOKYO(テーマパーク)
豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
  • 豊洲ベイサイドクロス(ショッピングモール)
お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 大江戸温泉物語(大型スパ施設)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

豊洲やお台場にも車で10分以内で行けますし、サイクリングがてら自転車でも行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、ガレリアグランデの資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

ガレリアグランデは、4駅2路線が使え、電車で都内各地へのアクセスも良好です。

また、大型商業施設も近く、生活しやすい立地に建っています。

湾岸エリアでも再開発が盛んで、今後ますます便利になることが予想できる有明において、立地条件は整っているので、資産価値は落ちにくいと言えます。

ブランド

ガレリアグランデは、準大手ゼネコンの前田建設が設計・施工した高級タワーマンションです。

建設業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいといえるでしょう。

2-9. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のガレリアグランデですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
1LDK358.87㎡19万円(1万円)0ヶ月/1ヶ月
1LDK567.23㎡23万円(1万円)0ヶ月/1ヶ月
1LDK2271.39㎡20万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
1LDK1880.14㎡22.5万円(1万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK1070.08㎡20万円(1万円)1ヶ月/1ヶ月
2LDK1471.39㎡21.5万円(なし)1ヶ月/1ヶ月
2LDK2578.06㎡26.5万円(なし)2ヶ月/1ヶ月

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

2-10. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、ガレリアグランデについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、ガレリアグランデは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?ガレリアグランデの部屋を2つピックアップ!

過去に、ガレリアグランデで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「ガレリアグランデではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

27階1LDK|一人暮らし・DINKS向けの間取り

ガレリアグランデ1LDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:6,680万円、管理費:15,750円/月、修繕積立金:12,630円/月の部屋です。

間取りは1LDKで67.23㎡と、一人暮らしや二人暮らしに向いています。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、マンションの雰囲気を確かめるためにもまずは内見をしてみましょう。

  • 価格:6,680万円
  • 管理費:15,750円/月
  • 修繕積立金:12,630円/月

9階1LDK|サービスルーム付きの間取り

ガレリアグランデ1SLDKの間取り

引用:at home

こちらは、価格:6,780万円、管理費:17,620円/月、修繕積立金:14,270円/月の部屋です。

間取りは1LDKで75.95㎡あるため、二人暮らしでもゆったりと暮らせます。

また、広めのサービスルーム(DEN)が設けられており、書斎や荷物置き場としてなど、ざまざまな用途に利用できます。

  • 価格:6,780万円
  • 管理費:17,620円/月
  • 修繕積立金:14,270円/月

ガレリアグランデの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

ガレリアグランデは、管理会社である「長谷工コミュニティ」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて設定した標準の修繕周期をベースに「長期修繕計画」を立てています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金の使い道が決められているため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、ガレリアグランデの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

ガレリアグランデのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

ガレリアグランデが建つ”有明エリア”は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、ガレリアグランデ内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、ガレリアグランデは、準大手ゼネコンの前田建設が設計・施工した高級タワーマンションであるため、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

ガレリアグランデ周辺には高い建物が多いですが、部屋の方角を重視して選べば、眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

ガレリアグランデの場合、ペットの飼育が可能です。

また、楽器演奏が相談可能となっています。部屋ごとのルールなどを確認しておきましょう。

洗濯物に関しては、強風や建物の景観保持の観点からバルコニーに干すことは原則不可となっています。なお、室内には浴室乾燥機が完備されています。

住民からの口コミも参考にする

実際にガレリアグランデに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

ガレリアグランデには、プールやジムなど、共有施設が充実していますが、利用者が料金を支払う仕組みで、管理費は比較的抑えられています。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、ガレリアグランデ以外のマンションも見ておきましょう。

5. ガレリアグランデと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアでガレリアグランデと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
4-1. オリゾンマーレ有明テニスの森駅4分/有明駅8分2004年27階
4-2. ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン有明テニスの森駅5分2008年33階
4-3. ブリリア有明スカイタワー有明テニスの森駅5分2011年33階

4-1. オリゾンマーレ

オリゾンマーレのイメージ

引用:三井のリハウス

オリゾンマーレ」は、前田建設が施工した地上27階地下1階建、396戸の高級タワーマンションです。

最寄りの有明テニスの森駅まで徒歩4分と駅近なため、通勤や通学などにも大変便利です。

また、バーラウンジやゲストルームなど共用施設が充実しており、高級マンションならではの生活を送れます。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
10階1LDK
57.12㎡
4,380万円15,260円16,560円
13階1LDK
63.22㎡
4,950万円16,880円18,330円
24階2LDK
64.79㎡
6,680万円17,300円18,800円
11階2LDK
78.35㎡
6,880万円20,950円22,800円
17階1LDK
77.63㎡
6,980万円20,730円22,510円
25階3LDK
102.02㎡
7,480万円26,730円29,590円
26階2LDK
124.62㎡
1億2,800万円32,660円36,140円

アクセス

  • 有明テニスの森駅:徒歩4分
  • 有明駅:徒歩8分
  • 国際展示場駅:徒歩8分

こちらの物件は「SUUMO」「HOME’S」に掲載があります。これらの大手賃貸情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

4-2. ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン

ブリリアマーレ有明タワー&ガーデンのイメージ

引用:東京建物不動産

ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン」は、三井住友建設が設計・施工した、地上33階地下1階建、1,085戸の高級タワーマンションです。

間取りは1LDK〜4LDKで構成されており、一人暮らしから家族暮らしまで自分のライフスタイルにあった部屋が選べます。

また、マンション近隣には、大型商業施設の有明ガーデンがあり、アパレルショップや飲食店などが充実しているため、買い物の面でも大変便利です。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
20階1LDK
45.88㎡
4,880万円16,300円13,950円
12階1LDK
45.88㎡
4,990万円16,000円8,490円
16階1LDK
55.65㎡
5,180万円19,800円16,920円
27階1LDK
54.08㎡
5,490万円19,300円16,440円
8階2LDK
66.11㎡
5,580万円23,500円20,090円
15階1LDK
53.79㎡
5,730万円19,100円16,350円
6階1LDK
60.76㎡
5,880万円21,600円18,470円
12階2LDK
60.76㎡
5,880万円21,600円18,470円
15階2LDK
55.68㎡
5,900万円19,800円16,920円
29階2LDK
61.48㎡
5,990万円21,900円18,680円
13階2LDK
66.11㎡
6,050万円23,500円20,090円
18階2LDK
75.54㎡
6,950万円26,900円22,950円
23階3LDK
83.42㎡
7,000万円29,600円25,350円
29階2LDK
83.39㎡
7,300万円29,600円25,350円
5階2LDK
80.75㎡
7,350万円28,700円24,530円
8階2LDK
97.61㎡
9,680万円34,600円29,660円
30階2LDK
84.34㎡
9,800万円30,000円25,630円
13階4LDK
97.61㎡
1億800万円34,600円29,660円
17階3LDK
97.61㎡
1億1,800万円34,600円29,660円
32階4LDK
366.19㎡
4億8,000万円129,800円111,250円

アクセス

  • 有明テニスの森駅:徒歩5分
  • 国際展示場駅:徒歩10分
  • 有明駅:徒歩12分

こちらの物件は「SUUMO」「HOME’S」に掲載があります。これらの大手賃貸情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

4-3. ブリリア有明スカイタワー

ブリリア有明スカイタワーのイメージ

引用:三井住友建設

ブリリア有明スカイタワー」は、三井住友建設によって施工された地上33階地下1階建、1,089戸の高級タワーマンションです。

室内には生ゴミディスポーザや浴室換気乾燥機、温水洗浄便座など生活に便利な設備が標準装備されています。

またセキュリティーは厳重で、エントランスとエレベーターホールにオートロックを設け、エレベーターはICカードがないと行き先階を指定できない仕組みになっています。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
16階1LDK
39.06㎡
3,990万円12,400円7,020円
22階2LDK
61.17㎡
6,780万円19,000円10,710円
22階2LDK
71.52㎡
7,100万円22,200円12,520円
23階3LDK
67.84㎡
7,490万円21,100円11,880円
25階3LDK
87.99㎡
8,500万円27,200円15,400円
24階3LDK
93.54㎡
9,180万円29,000円16,380円

アクセス

  • 有明テニスの森駅:徒歩5分
  • 国際展示場駅:徒歩10分
  • 有明駅:徒歩12分

こちらの物件は「SUUMO」「HOME’S」に掲載があります。これらの大手賃貸情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

6. まとめ

ガレリアグランデについて、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

ガレリアグランデは、価格が相場より安く、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

また、近隣にある複数のタワーマンションとも合わせて内覧に行き、しっかりと比較・検討してみましょう。

ガレリアグランデの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

ガレリアグランデの注意点は、駅からの距離ですので、駅から歩いて内覧に行き、距離を確かめてみましょう

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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