パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの中古物件を購入する前に知るべき全知識

「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンについて気になっていませんか?

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、駅近で利便性に優れており、ラウンジやゲストルームなどマンション内の施設も充実しているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、売買業界で長年働いてきた筆者が、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 1分でわかるパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの特徴まとめ
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの部屋を3つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの賃貸で失敗しないための全知識

目次

1. 1分でわかるパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの特徴まとめ

イースト棟とウエスト棟からなるパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、地上53階地下1階建て、2棟合わせて1,205戸の世帯数を誇る、高級タワーマンションです。

設計・施工はスーパーゼネコンである「竹中工務店」が担い、下記の時期に三井不動産を代表するブランドマンションとして誕生しました。

  • イースト棟・・・2017年11月竣工
  • ウエスト棟・・・2018年12月竣工

建物は免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの外観

引用:JX不動産

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、東横線沿線で最大級の大規模複合施設開発よって誕生した、武蔵小杉を代表するツインタワーです。

「Town in the GARDEN」をコンセプトに、敷地面積の約4割に緑豊かな植栽が植えられ、四季折々の自然が楽しめることに加え、人と人が出会える街づくりを実現しました。

そんなパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:2駅が使え、最短徒歩5分と駅近

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの立地は下記のようになっていて、2つの駅が利用可能です。

グーグルマップ

引用:GoogleMap

利用可能駅

  • 武蔵小杉駅(特急2線・南武線・相鉄JR直通線・東横線・目黒線)・・・徒歩5分
  • JR武蔵小杉駅(湘南新宿ライン・横須賀線)・・・徒歩8分
  • 新丸子駅(東横線・目黒線)・・・徒歩9分

2駅8路線が使え、交通の便に大変優れており、最寄りの武蔵小杉駅まで徒歩5分で行けるため、駅近なタワーマンションをお探しの方には理想の物件と言えます。

また、上記の8路線を利用できることで、武蔵小杉駅から各地の主要駅にもアクセスしやすいです。

駅名所要時間/約乗り換え回数
大崎駅9分0
品川駅10分0
横浜駅12分0
渋谷駅13分0
新橋駅14分0
銀座駅16分1
東京駅17分0
六本木駅18分1
新宿駅19分0
上野駅22分1
池袋駅24分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

また、武蔵小杉駅からは羽田空港行きのリムジンバスが発着しているので、重たい荷物を持って電車に乗る手間も省けます。

物件住所
  • イースト棟・・・神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276番1号
  • ウエスト棟・・・神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228番1号

1-2. 価格:相場より高い

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

イースト棟

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
27階1LDK
41.99㎡
4,980万円13,800円5,360円
16階3LDK
72.58㎡
7,550万円23,640円9,180円
53階3LDK
80.02㎡
1億880万円26,020円10,100円

ウエスト棟

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
11階1LDK
56.22㎡
5,980万円18,300円7,120円
16階3SLDK
69.79㎡
7,250万円22,400円8,710円
51階2SLDK
74.65㎡
8,100万円24,250円9,430円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

武蔵小杉の中でも築が浅く、ラウンジやゲストルームなどの共用施設も充実しているせいか、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの価格は相場より高いと言えます。

以下は、周辺エリアで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
.パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンザ・グランドウイングタワー
(武蔵小杉駅:徒歩4分)
2014年
3月
23階
2LDK
59.39㎡
6,480万円18,470円
13,130円
.リエトコート武蔵小杉イーストタワー
(武蔵小杉駅:徒歩8分)
2008年
1月
22階
2LDK
71.65㎡
5,999万円14,040円
18,530円
.パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンミッドスカイタワー
(武蔵小杉駅:徒歩2分)
2008年
8月
14階
2LDK
79.89㎡
7,180万円19,010円
17,260円

1-3. 共用施設:生活をより豊かにする施設が充実

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンでは、ラウンジやゲストルームなど生活を豊かにしてくれる施設が充実しています。

共用施設が一つもないタワーマンションも数多くある中で、これらの施設が利用できるのは嬉しいポイントです 。

なお、イースト棟・ウエスト棟それぞれに設けられている施設は以下のようになっています。

イースト棟ウエスト棟
  • フォーマルエントランス
  • ライブラリーラウンジ
  • キッズルーム
  • フィットネスルーム
  • シガーバー
  • スカイビューガーデン
  • ゲストスイート
  • 工作室
  • フォーマルエントランス
  • ガーデンサイドラウンジ
  • シアターラウンジ
  • パーティルーム
  • 和室
  • スカイビューガーデン
  • スタディルーム
  • ビューバス

また、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの入居者であれば住んでいる棟に関係なく全ての施設が利用可能です。

それでは、数ある施設の中でも代表的な物をいくつか紹介していきます。

フォーマルエントランス

ロビーとしても利用できる高級感あるエントランスが入居者を出迎えてくれます。

イースト棟ウエスト棟
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのエントランスパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのエントランス

ラウンジ|入居者の憩いの場

さまざまな用途で利用できる人気のラウンジが、それぞれ備え付けられています。

イースト棟|ライブラリーラウンジウエスト棟|ガーデンサイドラウンジ
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのライブラリーラウンジパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのガーデンサイドラウンジ
イースト棟|シガーバーウエスト棟|シアターラウンジ
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのシガーバーパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのシアターラウンジ

フィットネスルーム|気軽に体を動かせる

エクササイズマシーンを数多く取り揃えるフィットネスルームが利用可能となっています。

イースト棟|フィットネスルーム
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのフィットネスルームパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのフィットネスルーム

ゲストルーム|来客用の宿泊施設

ゲストルームは来客用の宿泊施設のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

イースト棟|ゲストスイートウエスト棟|ビューバス
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのゲストスイートパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのビューバス

キッズルーム・和室|子育てにも便利な施設

子供を安心して遊ばせられる他、ママ同士の交流の場としても活用できるキッズルームや和室が設けられています。

イースト棟|キッズルームウエスト棟|和室
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのキッズルームパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの和室

パーティルーム|大人数のイベントなどに便利

友人や家族など大人数を招いてのイベントや、入居者同士の交流会などに活用されています。

ウエスト棟|パーティルーム
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのパーティルーム

スタディルーム・工作室|子供から大人まで利用できる

テレワークで仕事をするときや、親子で工作をするときにも活用されています。

イースト棟|工作室ウエスト棟|スタディルーム
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの工作室パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのスタディルーム

スカイビューガーデン|景色を一望できる

最上階にはスカイビューガーデンがあり、低層階の方でもここに来れば見晴らしのいいの景色を一望できます。

イースト棟ウエスト棟
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのスカイビューガーデンパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのスカイビューガーデン

上記引用:三井のすまいLOOP

コンシェルジュサービスも好評!

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり

エントランス

エントランスは、タワーマンションならではの高級感あふれる作りとなっています。

イースト棟ウエスト棟
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンイーストのエントランスパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンウエストのエントランス

引用:三井のすまいLOOP

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、駅から近いだけでなく、周辺施設も充実しており住みやすい立地にあるタワーマンションです。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの周辺施設

引用:GoogleMap

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの周辺にはコンビニやスーパーがあり、食材の買い出しなどに大変便利です。

また、保育施設が近くにあり、小学校まで徒歩4分ほどで行けるため、子育てのしやすい環境にあるタワーマンションとも言えます。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「小杉小学校」「中原中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの近隣には、生活する上であって便利な店舗や施設が下記のようにたくさんあります。

スーパー・コンビニ公共・金融機関医療機関
ローソン(徒歩1分)郵便局(徒歩2分)仁愛会歯科武蔵小杉クリニック
(徒歩2分)
ファミリーマート(徒歩1分)中原区役所(徒歩3分)日本医科大学武蔵小杉病院(徒歩2分)
イトーヨカドー(徒歩3分)交番(徒歩5分)ひまわり小児科(徒歩3分)
紀伊國屋アントレ(徒歩3分)三菱UFJ銀行(徒歩5分)こすぎ耳鼻咽喉科クリニック(徒歩3分)
まいばすけっと(徒歩4分)三井住友銀行(徒歩5分)前田記念武蔵小杉クリニック(徒歩5分)

ここまでのまとめ. まずは内見に行ってみよう

ここまでをまとめるとパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、駅近で利便性に優れており、ラウンジやゲストルームなどマンション内の施設も充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

ただし、上記の利点に加え、武蔵小杉の中でも築が浅いことから価格が相場より高いため、周辺のタワーマンションと比較検討するようにしましょう。

周辺でパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンより価格が安いタワーマンションは下記の通りです。

  • .シティハウス武蔵小杉
  • .ザコスギタワー
  • .リエトコート武蔵小杉ザクラッシータワー

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内見に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンについてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの詳細情報

百聞は一見に如かずですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

ただし、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントを解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 水害や地震などの自然災害のリスクについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真から、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの雰囲気が把握できるかと思います。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのモデルルーム

引用:三井不動産

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの部屋を3つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン周辺には高い建物が多いですが、方角を重視して選べば中層階でも眺めのいい部屋はたくさんあります。

特に北向きだと視界を遮る建物がほぼないので、眺めのいい部屋を求めてる方におすすめです。

以下は、16階北向きの部屋からの眺望イメージですので、気になる方は参考にしてみてください。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンからの眺望

引用:athome

上記のことから、方角や階数によって眺望も変わるので、内見時にはぜひ眺めもチェックしてみましょう!

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • ガスコンロ
  • ガスレンジ付
  • レンジフード
  • スライド式食器洗い乾燥機
  • 浄水器
  • 浴室乾燥機
  • 温水洗浄便座
  • フルオートバスシステム
  • エアコン
  • 床暖房
  • TVモニター付インターホン

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンでは、小型犬や猫などのペットを飼うことができます。

また、建物設備としてペット用足洗い場が設けられており、ペットと快適に暮らせる環境が整っています。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、バルコニーに洗濯物を干すことができます。

タワーマンションの多くは外干し禁止となっていることが一般的なので、外干しできるという点は非常に大きなメリットです。

ただし、バルコニーフェンスに布団などを干すことは、風で飛ばされる恐れがあることに加え、景観の問題から禁止となっています。

2-3. 駐車場/駐輪場について

駐車場/駐輪場の他にバイク置き場も用意されています。

種別台数|2棟分月額料金
平置き駐車場4台30,000円
機械式駐車場500台18,500円~25,000円
バイク置き場107台2,000円~3,000円
自転車置き場1,852台200円~400円

上記の月額料金は新築募集時のものなので、料金や空き状況は事前に確認しておきましょう。

カーシェアが用意されている

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンにはカーシェアが用意されているので、車を持っていない方でも空いていれば車を使うことができます。

レンタサイクルも完備

電動アシスト付きレンタサイクルも完備されているので、ちょっとした買い物や、休日にサイクリングがてら利用することもできます。

2-4. セキュリティ面について

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、三井不動産の「プリズムアイ 」という最先端のセキュリティシステムを導入しているため、防犯面も万全です。

また、エントランスのオートロックが開いているときに侵入された場合でも、エレベーターホールに入る手前にもオートロックがあるため、さらなる侵入を防げます。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内には管理員と警備員が24時間常駐していることに加え、警備員が定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5. 水害や地震などの自然災害のリスクについて

地形からして津波の被害はゼロに近いですが、多摩川の氾濫したときの水害リスクは大きいです。

実際に2019年10月の台風では、駅を超えた反対口のタワーマンションが大きな被害を負いました。

以下は国交省が発表しているハザードマップですが、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン周辺は「1m~3m」浸水することが予測されています。

※想定される浸水の水位:0.5m~1m|1m~3m|3m~5m

ハザードマップ

引用:ハザードマップ

上記のことから、台風などの影響で絶対に水害で悩むのが嫌な方は、当マンション含め武蔵小杉の物件は避けたほうがいいでしょう。

武蔵小杉より相場価格は高くなりますが、水害リスクの低い地域の物件を求める方は、大崎や大井町エリアにある下記のタワーマンションを検討してみましょう。

  • .パークシティ大崎ザタワー
  • .大崎ウエストシティタワーズ
  • シティタワー大井町
  • .ブリリア大井町ラヴィアンタワー

地震には強い

冒頭でもお伝えしたように、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、竹中工務店による「免震構造」になっているので、一般的な「制震構造」や「耐震構造」の物件よりも圧倒的に地震に強いといえます。

免震構造であれば地震のエネルギーを吸収して、建物の変形や揺れを抑制してくれるため、地震が発生しても家具などが倒れにくいので安心です。

2-6. 周辺の治安について

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン周辺は、マンションが多い住宅街なので、夜も静かで治安は非常にいいです。

駅周辺は飲食店などが多いので多少ガヤガヤしていますが、都内の繁華街に比べれば落ち着いた街と言えるでしょう。

そのため、お子さんがいるファミリーや女性の一人暮らしでも安心して暮らすことができます。

2-7. 子育てのしやすさについて

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは下記の観点から、子育てにも向いてるマンションと言えます。

  • マンションの共用施設が充実してる
  • 保育・教育機関が充実している

マンションの共用施設が充実してる

繰り返しになりますが、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの共有施設には、キッズルームやパーティルームのほか、工作室も用意されています。

普通であれば、お出かけ先にある施設がマンション内にあるので、好きなときに親子で楽しむことができます。

また、周辺にスーパーや医療機関が多い点も、子育てする親御さんからすると大きなメリットになるでしょう。

保育・教育機関が充実している

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンから徒歩15分圏内には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
20件~3件~4件~2件~

また、川崎市中原区は待機児童数も減少傾向にあり、タイミング次第では保育園にも入園できるでしょう。

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは最寄り駅から徒歩5分という好立地に建てられています。

また、利用できる駅と路線は最寄り駅を含め2駅8路線と多く、都心の主要駅へのアクセスも非常にいい立地です。

そのため、近隣地域の中でも立地条件は十分すぎるほど整っているので、資産価値が落ちることは考えにくいです。

ブランド

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは三井不動産が開発し、竹中工務店が施工した文句のつけようがない高級タワーマンションです。

不動産業と建設業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいといえるでしょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの部屋を3つピックアップ!

過去に、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

イースト棟|27階1LDK|シングル向けの部屋

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの1LDK間取り図

引用:at home

こちらは、価格:4,980万円、管理費:13,800円/月、修繕積立金:5,360円/月の部屋です。

間取りは41.99㎡の1LDKなので、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンで一人暮らしをしたい人におすすめです。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、マンションの雰囲気を確かめるためにもまずは内見をしてみましょう。

  • 価格:4,980万円
  • 管理費:13,800円/月
  • 修繕積立金:5,360円/月

ウエスト棟|11階2LDK|DINKSや3人家族で暮らすのに最適な部屋

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの2LDK間取り図

引用:at home

こちらは、価格:5,980万円、管理費:18,300円/月、修繕積立金:7,120円/月の部屋です。

間取りは2LDKで60.35㎡あるため、夫婦や小さいお子さんがいる3人家族で暮らすときにおすすめです。

階数は11階で中層階となりますが、周辺に高い建物は多くないので眺望も期待できます。

  • 価格:5,980万円
  • 管理費:18,300円/月
  • 修繕積立金:7,120円/月

イースト棟|53階3LDK|4人以上のファミリーにおすすめの部屋

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの3LDK間取り図

引用:at home

こちらは、価格:1億880万円、管理費:26,020円/月、修繕積立金:10,100円/月の部屋です。

間取りは3LDKで80.02㎡あり、4人家族でも広々と生活できる広さがあります。

それぞれの寝室も4.5~7畳あるので、夫婦の寝室、子供部屋、書斎などさまざまな使い方に対応できるでしょう。

  • 価格:1億880万円
  • 管理費:26,020円/月
  • 修繕積立金:10,100円/月

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、区分所有者全員で管理組合を結成し、管理会社である「三井不動産レジデンシャルサービス株式会社」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて設定した標準の修繕周期をベースに「長期修繕計画」を立てています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金の使い道が決められているため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンが建つ”武蔵小杉エリア”は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、利便性のいい物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、三井不動産が開発したブランドマンション、竹中工務店が施工したタワーマンションという文句のつけようがない高級マンションなので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン周辺には高い建物が多いですが、部屋の方角を重視して選べば、眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの場合、ペットを飼うことができますが、楽器の演奏は不可となっています。

洗濯物に関してはバルコニーに干すことができるので、お子さんがいるご家庭でも不便はありません。

住民からの口コミも参考にする

実際にパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

また、他のマンションより共用施設が充実していますが、管理費や修繕積立金は一般的な相場価格と変わらないので、高すぎることはありません。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言してる

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン以外のマンションも見ておきましょう。

5. パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン ザ ガーデンと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアでパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1.パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンステーションフォレストタワー武蔵小杉駅:徒歩2分2008年47階
5-2.レジデンス・ザ・武蔵小杉武蔵小杉駅:徒歩5分2007年24階
5-3.プラウドタワー武蔵小杉武蔵小杉駅:徒歩4分2015年45階

5-1. パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンステーションフォレストタワー

パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーのイメージ

引用:東急リバブル

「.パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンステーションフォレストタワー」は、三井不動産レジデンシャルが手がける地上47階建、643戸の高級タワーマンションです。

間取りの種類は1LDK〜3LDKまで幅広く、一人暮らしから家族暮らしまで、自分のライフスタイルに合った部屋が検討できます。

また、相場価格も若干安いため、費用を抑えたい人におすすめのタワーマンションです。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
27階1LDK
41.99㎡
4,980万円13,800円5,360円
51階2LDK
73.05㎡
7,880万円23,780円9,230円
19階3LDK
100.91㎡
8,780万円27,380円16,910円

アクセス

  • 武蔵小杉駅:徒歩2分
  • 向河原駅:徒歩9分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. レジデンス・ザ・武蔵小杉

レジデンス・ザ・武蔵小杉のイメージ

引用:三井のリハウス

「.レジデンス・ザ・武蔵小杉」は、中堅ゼネコンである大豊建設によって施行された地上24階建、389戸の高級タワーマンションです。

武蔵小杉駅まで徒歩5分となっており、通勤や通学に便利な立地にあるタワーマンションをお探しの方におすすめです。

また、アパレルショップや飲食店などが入った大型商業施設までも近く、気軽にショッピングに出かけることができます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
10階1LDK
64.51㎡
6,480万円10,520円8,840円
18階3LDK
78.58㎡
7,280万円12,810円10,770円

アクセス

  • 武蔵小杉駅:徒歩5分
  • 向河原駅:徒歩7分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. プラウドタワー武蔵小杉

プラウドタワー武蔵小杉のイメージ

引用:三井のリハウス

「.プラウドタワー武蔵小杉」は、野村不動産が手がける地上45階地下1階建、450戸の高級タワーマンションです。

ラウンジやゲストルームなど計9つの施設が設けられており、コンシェルジュのサービスも充実しているため、高級マンションならではの環境を求める方におすすめです。

また、保育施設が近くにあり、学区の小杉小学校まで徒歩10分圏内で行けるため、子育て環境も整っています。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
26階3LDK
69.26㎡
6,999万円20,930円27,090円
42階3SLDK
77.05㎡
7,680万円23,290円30,130円

アクセス

  • 武蔵小杉駅:徒歩4分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンについて、契約前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンは、駅近で利便性に優れており、ラウンジやゲストルームなどマンション内の施設も充実している非常に住みやすい高級マンションです

ただし、上記の利点に加え、武蔵小杉の中でも築が浅いことから価格が相場より高いため、周辺のタワーマンションと比較検討するようにしましょう。

周辺でパークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンより価格が安いタワーマンションは下記の通りです。

  • .シティハウス武蔵小杉
  • .ザコスギタワー
  • .リエトコート武蔵小杉ザクラッシータワー

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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