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賃貸における賃借人とは?賃貸人との違いや義務と役割を解説!

「賃借人の読み方は?」「賃借人と賃貸人のちがいは?」など、賃貸の賃借人について疑問に思っていませんか?

賃貸で使われる賃借人は「ちんしゃくにん」または「ちんがりにん」と読み、賃借人は”家を借りる人”、賃貸人は”家を貸す人”で、それぞれ重要な役割があります。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が以下の3つのことをご紹介します。

  1. 賃借人とはなにか?賃貸人と異なるそれぞれの役割と義務
  2. 賃貸借契約で特に重要な条件とは
  3. 転貸をしたいとき・されたときの対処方法

すべて読めば、賃借人と賃貸人の役割から、賃借人が知っておくべき重要な契約条件まで知ることができ、賃貸で失敗するリスクを下げられます。

1.賃借人とはなにか?賃貸人と異なるそれぞれの役割と義務

賃貸契約を交わすときに必ず登場する”賃借人”とは借りる人ですが、重要な役割と義務があります。

この役割と義務は法律で定められていることなので、賃貸を契約するときの大前提として、事前に把握しておきましょう。

一緒に使われる”賃貸人”(家を貸す人)と合わせて解説していきます。

1-1.賃借人の主な役割と義務

賃借人は、お金(家賃)を払って賃貸物件を借りる役割のことで、借主とも呼ばれ、定められてる義務は以下の3つです。

  • 賃料支払義務
  • 原状回復義務
  • 契約内容遵守義務

それぞれの義務を詳しく解説します。

賃料支払義務

契約するときに取り決めた賃料を、滞りなく支払う義務のことです。

当然、賃料が支払われなかったり、遅れたりすると”家賃滞納”という扱いになります。

原状回復義務

賃貸契約が終了して退去するときに、部屋を借りたときの状態に戻して賃貸人に返す義務のことです。

ただ、原状回復といっても完全に元どおりにするわけではなく、賃借人の故意・過失によって生じたキズや汚れを修復することになります。

契約内容遵守義務

契約条件として決められた内容を守る義務のことです。上述の賃料支払いや原状回復も該当します。

このほかにも、物件ごとに決められたルールや禁止事項を守ることも義務となっています。

賃借人の権利

賃借人には、”借家権”という家を借りる権利が法律に沿って与えられます。

この権利があることで、仮に貸主から一方的に退去を命じられたときでも、6ヶ月間は部屋を借り続けられることになるのです。

このほかにも、貸主から催告されることがなければ法定更新扱いとなり、ずっと住み続けることも可能となります。

1-2.賃貸人の主な役割と義務

賃貸人は、お金(家賃)を得て部屋を提供する役割のことで、貸主や大家とも呼ばれ、定められてる義務は以下の3つです。

  • 使用収益させる義務
  • 修繕義務
  • 費用償還義務

それぞれの義務を詳しく解説します。

使用収益させる義務

対象となる部屋を賃借人に明け渡し、使用できる状態にする義務です。

また、部屋だけでなく、集合住宅であればエントランスやエレベーターなども使用収益させる義務があります。

修繕義務

部屋を使用できる通常の状態に修繕する義務のことです。要するに、なにか不具合があれば必ず修繕しないといけないことになります。

一方で、修繕することを賃借人が拒否してきた場合でも、賃貸人は”修繕権”をもっているので、強制的に修繕することも可能です。

費用償還義務

部屋に不具合が生じて賃借人が費用を立て替えて修繕した場合、必ずその費用を賃貸人が負担する義務のことです。

ただ、修繕した内容によっては負担しないケースがあります。例えば、賃借人が勝手に張替えた壁紙などは、事前に許可が必要なので負担しないことが多いです。

一方で雨漏りなど、必ず修繕する必要性があるときは賃貸人が負担することになります。

賃貸人の権利

賃貸人は”債権者”の立場となり、賃料を受け取る権利が発生します。

そのため、家賃滞納が続いたときは”相当の期間を定めた上で支払いの約束”をして、守られなければ契約を解除できる権利があります。

また、解除するしないにかかわらず、被害を被ったのであれば賃借人に損害賠償の請求をすることができます。

1-3.すべての取り決めをまとめたものが”賃貸借契約書”

賃借人と賃貸人の役割と義務を考慮して、すべての取り決めたをまとめたものが”賃貸借契約書”です。

民法上、口約束でも契約は成立しますが、不動産業界では賃貸借契約書で契約を交わすことが一般的です。

その中には上述の役割と義務のほか、さまざまな重要な取り決めが定められているので、2章「賃貸借契約で特に重要な条件とは」を必ず確認しましょう。

1-4.賃貸契約で関わる人や業者の名前

賃貸人と賃借人の二人だけでも契約を交わすことはできますが、現代の賃貸契約には、関わる人や業者が物件によっては非常に多いです。

賃貸契約で関わる可能性がある、人や業者を以下の表で確認しましょう。

賃貸人(貸主・大家)・所有している物件を貸し出す人です。
法人貸主・法人が所有する物件を貸し出すときに呼ばれる名称です。
管理会社・貸主から預かった物件を管理する会社で、入居者管理や物件管理をしています。
仲介会社・部屋探しから契約までの手伝いをしてくれる会社で、賃借人と連絡を取り合い、案内・申込・交渉などを請け負います。
保証会社・保証人の役割を果たしてくれる会社で、家賃滞納したときは一時的に家賃を立て替えてくれます。
賃借人・お金を払って物件を借りる人です。
連帯保証人・賃借人が家賃滞納したときに肩代わりする役割の人です。
緊急連絡先・賃借人と連絡がつかないときや緊急のときに、連絡が入る人のことです。
火災保険会社・万が一に備えて契約する保険会社です。

2.賃貸借契約で特に重要な条件とは

賃貸の契約では、賃借人が不利になる条件が定められることもあるので、重要な条件だけでも知っておくことが大切です。

一般的には、以下の国交省が定める賃貸借契約書の雛形を使用することが多く、物件の条件に合わせて内容を追加または変更したりします。

賃貸借契約書の雛形
賃貸借契約書書の雛形

賃貸住宅標準契約書の雛形

PDF形式:https://www.mlit.go.jp/common/000991359.pdf

そこで、一般的な賃貸契約の中でも特に重要な条件を、わかりやすく解説していきます。

ちなみに、契約書には「甲乙」と表現されていますが、甲は貸主で乙は賃借人となります。

2-1.設備に関する条件

部屋の設備として備え付けられているものは、何があるのかをチェックしましょう。

例えば「冷暖房設備|有」となっていたら、エアコンが”設備”としてついていることになります。この場合、故意・過失以外で故障したときは貸主の負担で修理してくれます。

また、付随施設は駐車場や駐輪場を申し込んだとき、場所が確保できているかチェックしましょう。なにも書かれてないときは不動産会社に確認しましょう。

(1)賃貸借の目的物
契約書のイメージ

使用可能電気容量(アンペア/A)

アンペア数は、その部屋で使える電気の容量を表した数値で、一般的には以下の目安となっています。

  • 一人暮らしなら20A~40Aで「5,000円前後」
  • ファミリーだと40A~60Aで「12,000円前後」

築の古い物件だと40Aまでしか引き上げられないこともあるので、ファミリーで住むときに「40A」となっていたら、容量を引き上げられるか不動産会社に確認しましょう。

ガス(都市ガス・プロパンガス)

ガスには「都市ガス」と「プロパンガス」の2種類があり、プロパンガスは毎月の費用が高いです。

ガスの種類は賃貸の募集図面に書かれていないことも多いので、契約時にはじめて知るケースも少なくありません。

そのため、現時点で契約まで時間がある人は、一度ガス代を計算して改めて検討してみましょう。

賃貸アパートの平均相場で計算(入居人数:4人)
都市ガス相場プロパンガス相場
基本料金1,000円2,010円
従量料金300円541円
請求額7,000円12,830円

2-2.違約金に関する条件

賃貸契約の条件に違反すると、違約金を請求されることがあります。

そして、違約金が発生する主な理由としては、”途中解約”に関することがほとんどです。

短期解約違約金たんきかいやくいやくきんは、貸主が定めた期間内に解約したときに発生する違約金です。一般的に多いのが、「2年契約のうち1年未満の解約は違約金1ヶ月分」という条件です。

なぜ違約金が必要なのか

違約金を求められる理由は、2年契約なら2年間住んでもらうことを想定して家賃を決めているため、予定より早く解約されると採算が合わなくなるからです。

すべての物件がこの理由とは限りませんが、貸主によっては”2年住んでもらえて多少利益が出る”ぐらい家賃を安くしているケースもあります。

この部分を補うために、短期解約違約金を設定しているのです。

期間と金額の設定は物件によって変わる

一般的には1年未満で1ヶ月分ですが、期間と金額は物件によって変わります。中には「半年未満で2ヶ月/1年未満で1ヶ月」などがあったりします。

条件が厳しい物件だと「2年未満の解約で1ヶ月」となっていることもあるので、これから契約をする人は必ず条件を確認した上で契約しましょう。

2-3.解約予告期間に関する条件

この内容は、「解約するとき何日前までに通知する必要があるのか」を定めている内容なので、必ず確認するようにしましょう。

一般的には30日前か1ヶ月前と決めていることが多いですが、物件によっては2ヶ月前・3ヶ月前になってることもあるので注意が必要です。

仮に1月1日に「解約します」と連絡しても、その日から1ヶ月間は家賃がかかります。これが2ヶ月前予告だと、2ヶ月間家賃がかかるのです。

(乙からの解除)

第11条 乙は、甲に対して少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。

また、解約に関して詳しく知りたい人は、「賃貸の解約で失敗しないための全知識|手順や解約金の事までプロが解説!」を確認しましょう。

2-4.賃料の精算方法に関する条件

賃料の計算方法は、先の話になりますが解約時の費用にも影響してくるので、必ず確認しておきましょう。

一般的には以下の3つの計算方法があります。

  • 日割り精算
  • 月割り精算
  • 半月割り精算

日割り精算

一番スタンダードな精算方法で、賃料を30もしくは31で割って日割り分を精算する方法です。

仮に、12月14日に解約した場合は、14日分の賃料だけ請求されることになります。

また、賃料は翌月分を前月に支払うシステムなので、14日分以外の賃料は後日返金される流れになります。

月割り精算

高級物件でたまに見かける精算方法ですが、文字どおり1ヶ月単位で精算する方法です。

仮に、12月14日で解約しても、12月中の賃料は返金されません。

そのため、月割り精算の場合は月末に解約することが望ましいでしょう。

半月割り精算

かなり稀ですが、1日~15日の半月分を払うか、1日~31日までの1ヶ月分を払うか分かれる精算方法です。

仮に、12月14日で解約する場合は半月分を選択すれば問題ないですが、12月16日解約だと1ヶ月分を選択する必要があるので、損することになります。

この部分をうまく計算して、解約のスケジュールを立てるようにしましょう。

2-5.退去時の費用に関する条件

契約書には、退去時に賃借人が負担すべきものの金額が書かれているので、事前に把握しておきましょう。

一般的に多いのは”ハウスクリーニング費用”で、専門業者が室内を綺麗にするためにかかるお金です。

金額は部屋の大きさによって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。

㎡(平米)数金額
〜30㎡未満15,000円〜30,000円
30㎡〜50㎡30,000円〜50,000円
50㎡以上〜50,000円〜

業者は貸主が決めるので、賃借人が「ここの業者でお願いします」といっても一切受け入れてくれません。このことは契約書にも書かれています。

そして、清掃にかかる費用は敷金から差し引かれます。仮に敷金0の物件だと、必ずあとから請求されることになるので注意しましょう。

2-6.特約事項に関する条件

特約事項とは、物件ごとに貸主が特別に定めた条件のことです。

特約で定められている内容は特に重要なことが多いので、必ず把握しておくことが大切です。

そして、一般的な契約で盛り込まれやすい3つの特約条件を詳しく解説していきます。

  1. ペットの飼育について
  2. 鍵の交換・取り付けについて
  3. SOHO利用について

ペットの飼育について

ペットの飼育に関しては、厳しく規制している貸主が多いので、ペットの種類や大きさ、頭数も細かく確認するようにしましょう。

多くの物件が一時預かりも禁止にしているので、隠れて飼っていてバレたときに、少しだけ預かってるだけという言い訳も通じません。

厳しい貸主だと、最悪の場合退去を命じられることもあるので注意しましょう。

鍵の交換・取り付けについて

鍵の交換・取り付けを勝手にすることは禁止されていることが多く、仮に発覚したときは契約違反になる可能性があります。

禁止にしている理由は、緊急のトラブルが発生したとき、管理会社が予備でもってる鍵でドアが開かなくなってしまうからです。

このほかにも、少し前に流行った”民泊”を防止するため、鍵がなくても解錠できる暗証番号式のデジタルキーを禁止していることもあります。

鍵交換について詳しく知りたい方は「プロが教える賃貸の「鍵交換」で絶対に知っておくべき全知識」を確認しましょう。

SOHO利用について

SOHOとは自宅兼事務所のことですが、特約条件で厳しく取り締まっていることもあるので、注意しましょう。

「事務所としての使用は禁ずる」のような内容はよくありますが、中には「インターネット上に住所を掲載することは禁止」と決めていることもあります。

この場合、趣味でやるネイルサロンや料理教室なども契約違反になってしまうので、事前に確認した上ではじめた方がいいでしょう。

SOHO利用について詳しく知りたい方は「賃貸住宅を自宅兼事務所にする全知識|業態別にフローチャートで解説!」を確認しましょう。

2-7.原状回復義務の取り決めをする

繰り返しになりますが、原状回復は賃借人の義務で、賃貸契約が終了して退去するときに、部屋を借りたときの状態に戻して賃貸人に返すことです。

部屋を綺麗に使っていれば基本的に最低限の費用で済みますが、故意的な汚れやキズは賃借人の負担で費用がかかります。

契約条件により、賃借人と貸主どちらの負担で修繕するのか変わってきますが、一般的な内容だけでも把握しておきましょう。

賃貸人の負担になる項目

  • 太陽光によるクロス・フローリングや畳の日焼け・変色
  • テレビや冷蔵庫の背中焼け
  • 家具の設置による床のへこみ、カーペットの設置跡
  • エアコンの汚れ

賃借人の負担になる項目

  • タバコによるクロスの汚れ・匂い
  • 理ペットによるキズや汚れ
  • 画鋲より大きい壁の穴
  • 水回りの洗剤跡や鏡の水アカ汚れ

原状回復についてはガイドラインが用意されている

賃貸契約で一番トラブルに発展することが多いのは原状回復に関することなので、国はトラブル防止のため、”原状回復のガイドライン”を用意しています。

また、全国で賃貸物件が一番多い東京都では、さらなるトラブル防止のため、”紛争防止条例”という条例を制定しています。

原状回復に関する取り決め

上記の原状回復や敷金に関することを詳しく知りたい方は、「不動産業者が教える「敷金」を最大限返還してもらうための全知識」を確認しましょう。

2-8.禁止事項に関する条件

この項目には禁止されている内容が書かれていますが、代表的なものは以下の禁止項目です。

  • 賃借権を譲渡または転貸してはならない
  • ペットの飼育に関して(不可の場合一時預かりも禁止)
  • 階段、廊下等の共用部分に物品を置くこと
  • 排水管を腐食させるおそれのある液体を流すこと
  • 大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと
  • 本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること

青文字の内容は、貸主から許可をもらえれば解消できることになっています。一方で赤文字の内容は、どんな場合でも禁止されているので注意しましょう。

このほかに決められている内容も確認して、許可をもらいたいときは不動産会社に相談してみましょう。

賃貸住宅標準契約書の雛形

6ページに禁止事項が書かれた”別表1・2・3”があるので確認してみましょう。

PDF形式:https://www.mlit.go.jp/common/000991359.pdf

転貸は特に注意が必要

禁止事項の中でも、転貸に関しては他の項目よりも厳しい取り決めが定められているので注意しましょう。

詳しくはつぎの3章で解説するので、必ず把握しておくようにしてください。

3.転貸をしたいとき・されたときの対処方法

転貸とは、賃借人名義で借りた物件を第三者に又貸しして、賃料を得る行為です。

この転貸に関する取り決めは、契約書はもちろんのこと、国の法律でも厳しく制限されているのです。

そのため、必ず知っておかないと最悪の場合、契約解除に加え損害賠償を請求されることもあるので、注意しましょう。

3-1.転貸をしたいときにすること

賃借人が転貸したいと考えているときは、まず貸主に許可をもらうことからはじめましょう。

ただ単に、賃料を上乗せして第三者から利益を得たいと考えているときは、ほぼ許可はもらえないです。

このように考えているときは、すべて自己責任で対処するしか方法はありません。ただ、バレたら損害賠償を請求される恐れがあるので注意しましょう。

やむを得ない事情があれば守られる

貸主に無断で賃借人以外の親族などを住ませていた場合でも、以下のような”やむを得ない事情”と判断されれば、契約解除や損害賠償は請求されません。

やむを得ない事情と認められる具体例

  • 親族の家が火事で焼失してしまい、新居が見つかるまでのあいだ一時的に転貸しているとき
  • 賃借人が代表を務める法人に転貸したとき

要するに、貸主との信頼関係が崩壊するほどのことでなければ、契約解除にはならないのです。

しかし、転貸することになった時点で相談すればトラブルなく解決することなので、必ず許可は取るように心がけましょう。

3-2.転貸をされたときにすること

貸主の立場として、転貸されたときにすることは、まず賃借人と転貸人の間柄を明確にしましょう。

上述したように、親族の場合だと何かやむを得ない事情があるかもしれません。その部分を確認しないで強制退去のような扱いにすると、逆に条件違反になりかねません。

そのため、まずはどんな事情があって転貸しているのかを確かめた上で、判断しましょう。金銭目的であれば、必ず契約違反となるので、催告期間を決めて退去してもらいましょう。

4.まとめ

賃借人について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

賃借人はお金を払って部屋を借りる人のことで、以下3つの義務があります。

  • 賃料支払義務
  • 原状回復義務
  • 契約内容遵守義務

上記は必ず守らないといけない義務なので、忘れないように心がけましょう。

そして、賃貸借契約書で取り交わす契約条件をしっかり確認して、条件違反にならないようにしてください。

また、転貸するときは必ず貸主の許可を取った上で行動しましょう。

この記事を読んだことで、賃借人に対する疑問が解消し、最高の賃貸契約ができることを心から祈っています。