DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の中古物件を購入する前に知るべき全知識

「ドゥ・トゥールってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」などドゥ・トゥールについて気になっていませんか?

ドゥ・トゥールは、共用設備が充実しており、周辺施設も整っているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、ドゥ・トゥールの中古物件を購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 1分でわかるドゥ・トゥールの特徴まとめ
  2. もっと詳しく知りたい方のために!ドゥ・トゥールの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?ドゥ・トゥールの部屋を3つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. ドゥ・トゥールと合わせて検討したいマンション3選

引っ越してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「ドゥ・トゥール」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の賃貸で失敗しないための全知識

トップ画像引用元:住友不動産

目次

1. 1分でわかるドゥ・トゥールの特徴まとめ

EAST棟とWEST棟からなるドゥ・トゥールは、地上52階地下1階建て1,450戸の世帯数を誇る、高級タワーマンションです。

設計・施工は「三井住友建設株式会社」が担い、2015年9月に住友不動産を代表するブランドマンションとして誕生しました。

建物は免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

ドゥトゥールの公式hp

引用:住友不動産

ドゥ・トゥールは平成15年1月の都市計画で決定された、「第一種市街地再開発事業」の一体整備により開発されたマンションです。

このエリアは「ベイシティ晴海」と名付けられ、電線の地中化や、将来的に港区へ直結する道路を整備するなど、さまざまな公共事業の整備が行われています。

そんなドゥ・トゥールについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:最寄り駅まで徒歩10分と遠い

ドゥ・トゥールの立地は下記のようになっていて、勝どき駅が利用可能です。

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の地図

引用:GoogleMap

利用可能駅

  • 勝どき駅(都営大江戸線):徒歩10分

都営大江戸線が通る「勝どき駅」が利用可能ですが、駅まで徒歩10分となっており都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

ただ、大江戸線が利用できることで、下記のように都内各地へアクセスしやすくなっています。

駅名所要時間/約乗り換え回数
六本木駅13分0
新橋駅13分1
銀座駅16分1
品川駅19分1
東京駅20分1
上野駅22分1
新宿駅23分0
渋谷駅26分1

なお、物件から新橋駅までは直通のシャトルバスが出ており、JRや東京メトロを利用される方には便利です。

住所:東京都中央区晴海3丁目13番

もっと駅近なタワーマンションはある?

以下は、勝どきエリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、駅近の物件をお探しの方は参考にしてみてください。

  • .勝どきビュータワー(勝どき駅まで徒歩1分)
  • .ブリリアイストタワー勝どき(勝どき駅まで徒歩2分)
  • .プラザタワー勝どき(勝どき駅まで徒歩2分)

1-2. 価格:相場より若干高い

ドゥ・トゥールで過去に売り出していた部屋と、その価格を抜粋してみました。

EAST棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
51階ワンルーム
32.34㎡
5,120万円9,812円2,880円
52階1LDK
42.88㎡
5,990万円12,582円3,820円
28階2LDK
55.77㎡
6,580万円15,982円4,970円
25階2LDK
70.98㎡
7,880万円19,982円6,320円
31階2LDK
70.7㎡
8,300万円19,902円6,290円
19階3LDK
72.95㎡
8,480万円20,237円6,290円
52階1LDK
54.31㎡
9,780万円8,452円2,430円
39階3LDK
72.95㎡
1億500万円20,502円6,490円

WEST棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
25階2LDK
58.06㎡
6,180万円16,582円5,170円
35階1LDK
44.85㎡
6,900万円13,102円3,990円
20階2LDK
58.06㎡
7,700万円16,582円5,170円
28階1LDK
65.25㎡
8,000万円18,462円5,810円
19階2LDK
57.49㎡
8,300万円16,422円5,110円
15階3LDK
70.7㎡
8,500万円19,902円6,290円
41階2LDK
70.7㎡
9,870万円19,902円6,290円
42階4LDK
100.9㎡
1億4,900万円27,842円8,970円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

周辺のタワーマンションと比べて、外観や内装がゴージャスな作りとなっており、共用施設も充実しているせいか、ドゥ・トゥールの価格は相場より若干高いと言えます。

以下は、周辺エリアで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
.パークタワー晴海
(月島駅徒歩12分)
2019年
2月
17階
1LDK
43.92㎡
4,551万円14,270円
5,270円
.勝どきザ・タワー
(勝どき駅徒歩6分)
2016年
11月
14階
1LDK
49.95㎡
5,980万円11,930円
4,900円
.ベイシティ晴海スカイリンクタワー
(勝どき駅徒歩9分)
2009年
12月
14階
2LDK
58.42㎡
5,780万円15,300円
12,680円
.ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス
(勝どき駅徒歩13分)
2013年
10月
31階
2LDK
67.18㎡
6,080万円19,960円
8,070円
.晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー
(勝どき駅徒歩11分)
1998年
2月
50階
3LDK
69.86㎡
6,280万円13,490円
12,220円
.勝どきビュータワー
(勝どき駅徒歩1分)
2010年
10月
40階
2LDK
65.49㎡
8,480万円18,110円
11,880円
.ザ・東京タワーズ
(勝どき駅徒歩6分)
2008年
1月
34階
3LDK
80.23㎡
9,780万円16,450円
14,620円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

ドゥ・トゥールは、ラウンジやスパなど生活を豊かにする施設が充実しており、高級マンションならではの環境を期待する方におすすめです。

また、ゲストルームやパーティールームなど、友人や家族を招いたときに活用できる施設もあり、大変便利です。

EAST棟WEST棟
2階・スパ
・ブックサロン
・ペアレンツサロン&キッズルーム
・フィットネスジム
・パーティラウンジ
・オーナーズスイート(ゲストルーム)
43階・ビューラウンジ&バー

なお、ドゥ・トゥールの入居者なら住んでいる棟に関係なく、下記すべての施設が利用可能です。

ドゥトゥールの共有施設イメージ

主要な施設を紹介します。

ビューラウンジ&バー|眺めのいい寛ぎ空間

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)のビューラウンジ

ドゥ・トゥールにはビューラウンジが設けられており、ここへ来ればタワーマンションならではの眺望を楽しむことができます。

なお、バーカウンターがあり、お酒を飲みながら寛ぐことも可能です。

オーナーズスイート|友人など来客が利用できる宿泊施設

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)のオーナーズスイート

オーナーズスイートは、来客用の宿泊施設(ゲストルーム)のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

スパ|ラグジュアリーな癒し空間

ドゥ・トゥールのスパとサウナ

EAST棟の2階にはDRY&SPAとSTEAM&SPAが設けられており、住民たちの癒し空間として活躍しています。

フィットネスジム|気軽に運動ができる

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)のフィットネスジム

エクササイズマシーンを数多く取り揃えるフィットネスジムが利用可能となっており、入居者の健康維持に役立っています。

ペアレンツサロン&キッズルーム|ママや子供たちの交流の場

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)のペアレンツサロン&キッズルーム

ドゥ・トゥールにはキッズルームが設けられているため、小さな子供でも安心して遊ばせることができます。また、ママ同士の交流の場としても活用されています。

パーティラウンジ|大人数のイベントなどに活躍

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)のパーティラウンジ

WEST棟の2階にはパーティラウンジがあり、友人や家族を招いてのイベントや、入居者同士の交流などに使用されています。

ブックサロン|読書に集中できる空間

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)のブックサロン

引用(上記8図):住友不動産

EAST棟にはブックサロンが設けられており、読書はもちろんのこと、仕事や勉強に集中したいときに便利です。

コンシェルジュのサービスも好評!

ドゥ・トゥールでは、8時〜22時まで専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 来訪者の受付・案内
  • 共用施設の予約
  • 宅配便の一時預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • クリ―ニング取次サービス
  • 各業者紹介サービス
  • メッセージ預かり

また、コンシェルジュ以外にも気の利いたサービスが大変充実しています。

  • カーシェアリングサービス
  • 電動アシスト付きレンタルサイクル
  • 電気自動車充電設備
  • ネットスーパー受け取りサービス
  • Closetせんたく便
  • お引越し無料パック
  • 布団丸洗い保管サービス
  • ライフサポートサービス
  • 靴修理サービス
  • 布団レンタルサービス

グランドエントランスホール&グランドロビー

エントランスホールやロビーは、高級マンションに相応しくゴージャスな作りとなっており、二層吹き抜け構造で開放感も抜群です。

下記の画像を見ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

グランドエントランスホール

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)のグランドエントランス

グランドロビー

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)のロビー

引用(上記2図):住友不動産

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

ドゥ・トゥールは駅からこそ遠いですが、周辺施設は充実していて住みやすい立地にあるタワーマンションです。

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の周辺施設
引用:GoogleMap

マンションの1階に24時間営業のスーパーがあることに加え、マンションの目の前にはコンビニとドラッグストアもあるため、急な買い出しにも困りません。

ただし、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩12分ほどかかることを子育ての面でデメリットと感じている入居者もいます。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある、「月島第三小学校」「晴海中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

ドゥ・トゥールの近隣には、生活する上であって便利な店舗や施設がたくさんあります。

スーパー・コンビニ公共・金融機関医療機関
マルエツ晴海三丁目店
(徒歩1分)
日本郵政晴海支店
(徒歩3分)
慈恵医大晴海トリトンクリニック
(徒歩4分)
セブンイレブン
(徒歩1分)
晴海トリトンスクエア郵便局
(徒歩4分)
ザ東京タワーズクリニック(小児科)(徒歩7分)
ドラッグストアぱぱす
(徒歩1分)
晴海三丁目交番
(徒歩5分)
ほそのレディースクリニック
(徒歩7分)
ローソン
(徒歩2分)
臨港消防署
(徒歩5分)
杉野内科クリニック
(徒歩8分)
マルエツプチ晴海店
(徒歩4分)
月島警察署
(徒歩8分)
勝どき駅前内科クリニック
(徒歩8分)

ここまでのまとめ. まずは内見に行ってみよう

ここまでをまとめると、ドゥ・トゥールは、コンシェルジュなどのサービスが充実しており、周辺施設も整っている非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内見に行くことをおすすめします。

ただし、ドゥ・トゥールは外観や内装がゴージャスな作りとなっており共用施設も充実しているせいか価格が相場より若干高いことに加え、最寄りの勝どき駅まで徒歩10分と距離があります。

そのため、晴海周辺の他の中古マンションとも比較した上で、購入するか検討しましょう。

また、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩12分ほどかかることを、子育ての面でデメリットに感じている入居者もいます。

下記は晴海エリアで小学校に近い中古タワーマンションですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

  • .晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー(中央区立月島第三小学校まで徒歩1分)
  • .晴海アイランドトリトンスクエアビュープラザ(中央区立月島第三小学校まで徒歩3分)
  • .パークタワー晴海(中央区立月島第三小学校まで徒歩7分)

ドゥ・トゥールの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内見に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でドゥ・トゥールについてより具体的に解説をします。

2. もっと詳しく知りたい方のために!ドゥ・トゥールの詳細情報

百聞は一見に如かずですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

ただし、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントを解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真からドゥ・トゥールの部屋の雰囲気が把握できるかと思います。

ドゥ・トゥールのモデルルーム

引用:住友不動産

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?ドゥ・トゥールの部屋を3つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

ドゥ・トゥール周辺には高い建物がそれほど多くなく、高層階なら眺めはいいです。

以下は、43階からの眺望の例ですので、眺めが気になる方は参考にしてみてください。

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の眺望

また、北側NORTHエリアと南側SOUTHエリアで景色が大きく異なるため、内見時にはぜひ眺めもチェックしてみましょう!

北側NORTHエリア

ドゥトゥール南側からの眺望

南側SOUTHエリア

ドゥトゥール北側からの眺望

引用(上記3図):住友不動産

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものは基本的に整っています。

  • 浄水器
  • ガラストップコンロ
  • スライド式食器洗い乾燥機
  • IHクッキングヒーター
  • TES給湯暖房システム
  • TES式浴室暖房乾燥機
  • オートバスシステム
  • ミュージックリモコン(浴室で音楽が聴ける)
  • 温水洗浄機能付き暖房便座
  • TES温水床暖房
  • ミストサウナ
  • エコ機能付き給湯リモコン
  • 生ゴミディスポーザー
  • 各住戸に専用のトランクルーム

なお、SOHO区画の場合は設備が異なる可能性があるので、事前に確認しておきましょう。

また、部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、こちらも事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

ドゥ・トゥールは、犬、猫あわせて2匹、その他小動物2匹、鳥類1籠までを飼うことができます。

ちなみに、ペット用足洗い場が設けられており、ペットと快適に暮らせる環境が整っています。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

ドゥ・トゥールは一般的なタワーマンション同様に、強風などの影響からバルコニーに洗濯物を干すことができません。

そのため、すべての住戸に浴室乾燥機が設備として備え付けられています。

2-3. 駐車場/駐輪場について

駐車場/駐輪場の他にバイク置き場も用意されています。

種別台数月額料金
平置き駐車場
(障害者用1台あり)
11台40,000~42,000円
機械式駐車場
(普通・大型・ノーマルルーフ・ハイルーフ)
687台27,000~34,000円
バイク置き場
(ミニバイクあり)
179台3,000~7,000円
自転車置き場
(平置き・2段ラック式)
2,499台150~500円

上記の月額料金は新築募集時のものなので、料金や空き状況は事前に確認しておきましょう。

カーシェアが用意されている

ドゥ・トゥールにはカーシェアが用意されているので、車を持っていない方でも空いていれば車を使うことができます。

レンタサイクルも完備

電動アシスト付きレンタサイクルも完備されているので、ちょっとした買い物や、休日にサイクリングがてら利用することもできます。

2-4. セキュリティ面について

ドゥ・トゥールは24時間有人管理の体制にしていることに加え、以下のように、エントランスから5段階のセキュリティが備え付けられているため、万全といえます。

5段階セキュリティのイメージ

引用:住友不動産

オートロックが開いているときに侵入された場合でも、エレベーターホールに入る手前にもオートロックがあるため、さらなる侵入を防げます。

また、エレベーターも鍵がないと行き先階を指定することができない仕様になっているので安心です。

2-5.地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、ドゥ・トゥールは最先端の「免震構造」になっているので、一般的な「耐震構造」や「制震構造」の物件よりも地震に強いといえます。

免震構造であれば地震のエネルギーを吸収して、建物の変形や揺れを抑制してくれるため、以下のように地震が発生しても家具などが倒れにくいので安心です。

ドゥトゥールの免震構造

引用:住友不動産

津波や洪水の影響は?

湾岸エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、ドゥ・トゥール周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国土交通省が運営する「ハザードマップ」ですが、勝どき・月島エリアは津波や洪水で被害予測は出ていません。

想定される浸水の水位:1m~3m|3m~5m|■5m~10m

ハザードマップ

引用:ハザードマップ

地形的に、近隣の銀座や門前仲町の方が、隅田川が氾濫したときのリスクは大きいとされています。

以上のことから、地震・津波・洪水に関しては、さほど心配のないエリアと言えるでしょう。

液状化のリスクは?

勝どきを含む「湾岸エリア」は埋立地として誕生したので、街全体が「液状化の可能性がある」と予測されています。

ですが、建物は液状化のリスクを考慮した上で、設計・施工されているので、マンション自体への液状化の被害は少ないです。

ただ、周辺の道路や駐車場は液状化のリスクがあるので、絶対に液状化で悩むのが嫌な方は「湾岸エリア」の物件は避けたほうがいいでしょう。

2-6. 周辺の治安について

ドゥ・トゥールが建つ勝どきは都心にも近いエリアですが、非常に治安が良くて生活しやすいです。

以下は、警視庁が発表している「犯罪情報マップ」ですが、近隣の「豊洲」や「銀座」と比べても、ドゥ・トゥール周辺では犯罪が発生していません。

※犯罪件数 (件/月) 白:0 緑:1 黄緑:2~5 黄:6~12 橙:13~34 赤:35以上|2020年2月分のデータ参照

犯罪情報マップ

引用:警視庁

以上のことから、ドゥ・トゥール周辺は非常に治安が良く、安心して暮らすことができるといえるでしょう。

2-7. 子育てのしやすさについて

ドゥ・トゥールは子育てにも非常に向いてるマンションです。上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • マンションの共有施設が充実している
  • 保育・教育機関が充実している
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

マンションの共有施設が充実している

繰り返しになりますが、ドゥ・トゥールの共有施設には、キッズスペースやパーティーラウンジ、親子で入れる大浴場も用意されています。

普通であれば、休日に出掛けて楽しむ施設がマンション内にあるので、平日でも親子で楽しむことができます。この点は子育てにも大きなメリットになるでしょう。

保育・教育機関が充実している

ドゥ・トゥール周辺には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園

名称認可・認証徒歩距離
ベイシティ晴海保育園認証1分
アスク晴海3丁目保育園認可2分
アスク晴海保育園認証4分
JCQバイリンガル幼児園認可外4分
さわやか保育園勝どき6丁目 本園認可5分
区立かちどき西保育園認可9分
晴海こども園区立9分
勝どき保育園認可10分
さわやか保育園勝どき6丁目分園認可10分
アスク勝どき保育園認可10分
小学館アカデミー勝どきこども園認証10分

幼稚園

名称徒歩距離
豊海幼稚園[区立]7分
月島第二幼稚園[区立]9分
月島第一幼稚園[区立]10分
晴海幼稚園[区立]11分

インターナショナルスクール

名称徒歩距離
勝どきキンダーガーデン11分
アウルインターナショナルスクール14分

教育機関

名称徒歩距離
区立月島第三小学校[通学区]11分
区立晴海中学校[通学区]12分
都立晴海総合高等学校13分
首都大学東京晴海キャンパス13分

以上のように、ドゥ・トゥール周辺には数多くの保育・教育機関が揃っています。

中央区の待機児童数は東京でもワースト7位なので、誰でも簡単に入れるわけではありませんが、保育園自体の数は多いためタイミング次第で入れる可能性は高いです。

近隣にレジャー施設がたくさんある

ドゥ・トゥールがある勝どきは豊洲やお台場にも近いため、休日に楽しめるレジャー施設がたくさんあります。

  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 大江戸温泉物語(大型スパ施設)
  • 船の科学館
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)

お台場なら車で5~10分で行けますし、サイクリングがてら自転車でも行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 資産性について

ドゥ・トゥールは、住友不動産のブランドマンションということと、国土交通省が定める以下9つの基準をクリアした「長期優良住宅認定マンション」であるため、資産性が高いといえます。

長期優良住宅の認定基準と概要

劣化対策数世代にわたって住宅の構造躯体が使用できること。
耐震性極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図り、損傷のレベルを低減できること。
維持管理・更新の容易性構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理を容易に行うための必要な措置が講じられていること。
可変性居住者のライフスタイルの変化などに応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
高齢者対策将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下などに必要なスペースが確保されていること。
省エネルギー対策必要な断熱性能などの省エネルギー性能が確保されていること。
居住環境良好な景観の形成、その他の地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること。
住戸面積良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
維持保全計画建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修などに関する計画が策定されていること。

戸建て住宅でも、上記の基準をクリアすることは容易ではありませんが、タワーマンションの規模だとさらに徹底した設計・建築が行われないと認定されることはまずありえません。

そのため、タワーマンションで長期優良住宅と認定されるだけで、希少価値が上がり資産性も自ずと高くなります。

減税・控除のメリットも大きい

長期優良住宅に認定されると、下記の項目が減税・控除などの優遇を受けられるケースが多いです。

  • 固定資産税の軽減
  • 登録免許税の軽減
  • 住宅ローンの控除
  • 不動産取得税の控除

優遇されるには、部屋の大きさや所得金額などの条件をクリアする必要がありますが、すべてを満たすと最大控除額が400万円から500万円にアップします。

また、将来的に売却することになったとき、購入者も同様の優遇を受けられるメリットがあるので、他の物件よりも売却しやすいです。

次の章では実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを、注意点を交えて詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?ドゥ・トゥールの部屋を3つピックアップ!

過去に、ドゥ・トゥールで売り出し中の物件として掲載されていた部屋を紹介していきます。

「ドゥ・トゥールではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

44階1LDK|一人暮らしやDINKS向けの部屋

ドゥトゥール1LDKの室内写真

引用:住友不動産

こちらは、価格:5,500万円、管理費:12,582円/月、修繕積立金:3,820円/月の部屋です。

間取りは1LDKで42.88㎡あるため、一人暮らしや夫婦で暮らすときにおすすめです。

間取り

ドゥトゥールの1LDKの間取り図

引用:住友不動産

この部屋の注意点として、部屋の広さは一般的な1LDKではあるものの、SOHO区画の部屋となっているため、キッチンは簡易的な作りで隠せる仕様になっています。

また、浴槽ではなくシャワールームになっている点も住居区画の部屋との違いです。

この部分を確認しないまま購入する人はいませんが、内見に行く前に、住居区画かSOHO区画かを把握しておきましょう。

SOHOとは「住居兼事務所」のことで、ドゥ・トゥールには事務所として使える区画がEAST棟44~52階に用意されています。

SOHO区画を住居として使うことも可能ですが、部屋の設備やゴミ出しのルールも変わるので注意しましょう。

  • 価格:5,500万円
  • 管理費:12,582円/月
  • 修繕積立金:3,820円/月

43階2LDK|ファミリーで暮らすのに最適な部屋

ドゥトゥールの室内写真

こちらは、価格:9,100万円、管理費:18,302円/月、修繕積立金:5,750円/月の部屋です。

間取りは2LDKで64.59㎡あるため、3~4人家族であれば暮らしやすい大きさです。

間取り

ドゥトゥールの2LDKの間取り図

引用(上記2図):ノムコム

ベッドルームまではリビングを通らない作りとなっているため、プライベート空間もしっかり確保されています。

ただ、バルコニーに出るときは寝室を通らないといけないので、部屋割りを工夫しないと暮らしにくくなってしまいます。

ドゥ・トゥールのバルコニーはこの仕様になってる部屋がほとんどなので、その点も考慮して検討するようにしましょう。

  • 価格:9,100万円
  • 管理費:18,302円/月
  • 修繕積立金:5,750円/月

34階2LDK|希少な角部屋

ドゥトゥール2LDKの室内写真

こちらは、価格:9,500万円、管理費:20,962円/月、修繕積立金:6,650円/月の部屋です。

間取りは2LDKで74.75㎡の広さがあり、窓側が全面ガラス張りの希少な角部屋となっています。

間取り

ドゥトゥールの2LDKの間取り図

引用(上記2図):三井のリハウス

リビングが17.7畳あるので、夫婦でもファミリーでも広々と使えますが、特徴的な形になっているためレイアウトは工夫が必要です。

ただ、湾岸エリアの景色を独り占めできる角部屋はタワーマンションの醍醐味ともいえるので、予算内であれば検討してみましょう。

  • 価格:9,500万円
  • 管理費:20,962円/月
  • 修繕積立金:6,650円/月

ドゥ・トゥールの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

ドゥ・トゥールは区分所有者全員で管理組合を結成し、管理会社である「住友不動産建物サービス株式会社」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて部位毎に設定した標準の修繕周期をベースに、30年間の「長期修繕計画表」を作成しています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金を使う額が一目でわかるため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、ドゥ・トゥールの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

ドゥ・トゥールのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

ドゥ・トゥールが建つ”湾岸エリア”は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、ドゥ・トゥール内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

ドゥ・トゥールは再開発プロジェクトで誕生した「住友不動産のブランドマンション」ということと、オリンピックの影響で近隣エリアが生まれ変わり人口も増えるので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

ドゥ・トゥール周辺には高い建物があまり多くはないので、10~19階でも眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、低層階・中層階・高層階、すべての部屋を見るようにして比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

ドゥ・トゥールの場合、犬、猫あわせて2匹、その他小動物2匹、鳥類1籠までを飼うことができますが、楽器の演奏は不可となっています。

洗濯物に関しては、一般的なタワーマンション同様に、外干しは禁止となっています。

住民からの口コミも参考にする

実際にドゥ・トゥールに住んでる人たちの口コミも検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が上がる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

きちんと使えるかも要確認!

例えば、1000戸の入居者がいるマンションに、1つしかゲストルームがなかった場合、単純計算で3年に1回しか順番が回ってきません。

入居者に対して十分な設備があるかも確認しておきましょう。

ドゥ・トゥールは大浴場やサウナなど、共有施設が充実していますが、利用者が料金を支払う仕組みで、管理費は比較的抑えられています。

また、ゲストルームは3つ用意されているため、他のタワーマンションよりも使い勝手はいいといえます。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言してる

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、ドゥ・トゥール以外のマンションも見ておきましょう。

5.ドゥ・トゥールと合わせて検討したいマンション3選

他にも、晴海・勝どき周辺でドゥ・トゥールと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1.勝どきビュータワー・勝どき駅:直結1分2010年55階
5-2.勝どきザ・タワー・勝どき駅:6分2016年53階
5-3.晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー・月島駅:9分
・勝どき駅:11分
1998年50階

5-1. 勝どきビュータワー

勝どきビュータワーの外観写真

引用:ゴールドクレスト

「.勝どきビュータワー」は、ゴールドクレストが手がける地上55階地下2階、328戸の高級タワーマンションです。

都営大江戸線が通る勝どき駅直結となっているため、勝どきエリアで駅近なタワーマンションをお探しの方には理想の物件と言えます。

建物の敷地内には、スーパーやドラッグストアをはじめ、クリニックやレストランも入店しています。また、子供が遊べる公園も併設されているため、子育て世帯にも最適です。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
7階1LDK
44.62㎡
4,980万円12,340円16,060円
13階2LDK
53.1㎡
6,280万円14,680円19,170円
33階2LDK
58.8㎡
7,280万円16,260円21,160円
40階2LDK
65.49㎡
8,180万円18,110円11,880円
48階2LDK
65.49㎡
8,500万円18,110円11,880円
10階3LDK
86.71㎡
1億1,300万円23,980円31,220円
52階1LDK
97㎡
2億4,800万円26,870円41,520円

アクセス

  • 勝どき駅:直結徒歩1分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. 勝どきザ・タワー

勝どきザ・タワーのイメージ

引用:SUUMO

「.勝どきザ・タワー」は、勝どき駅から徒歩6分の場所に建てられた、地上53階、地下2階建の高層タワーマンションです。

2016年に竣工した築浅なマンションで、世界初の技術「VDコアフレーム構法」が採用されており、従来のタワーマンションに比べて耐震性が非常に優れています。

なお、同じ建物内にはクリニックやコンビニが入っており、不自由なく生活できる環境が整っているところもポイントです。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
9階1LDK
48.23㎡
4,720万円11,530円4,720円
46階1LDK
49.95㎡
6,380万円11,930円4,900円
13階2LDK
69.58㎡
7,080万円16,630円6,820円
49階2LDK
67.86㎡
8,180万円16,220円6,660円
9階3LDK
84.6㎡
9,180万円20,220円8,300円
53階3LDK
75.3㎡
1億1,300万円18,000円7,380円
51階2LDK
107.4㎡
1億8,980万円25,670円10,520円

アクセス

  • 勝どき駅:徒歩6分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. 晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー

晴海アイランドトリトンスクエアビュータワーのイメージ

引用:SUUMO

「.晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー」は、石川島播磨重工業株式会社が手がける、624戸の大型高層タワーマンションです。

スーパーやコンビニ、飲食店などが立ち並ぶ晴海トリトンスクエアに隣接しており、周辺環境は良好です。

また、保育施設がマンション周辺に多数存在する他、小学校や中学校まで徒歩1分で行けるため、子育ての面でメリットの多い物件でもあります。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
3階1DK
39.4㎡
4,080万円7,620円6,900円
28階1SLDK
55.27㎡
5,480万円10,670円9,670円
50階3LDK
69.86㎡
6,280万円13,490円12,220円
46階2SLDK
69.86㎡
7,480万円13,490円12,220円
45階2SLDK
94.12㎡
8,880万円18,160円16,460円

アクセス

  • 月島駅:徒歩9分
  • 勝どき駅:徒歩11分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

ドゥ・トゥールの中古物件を購入する前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

ドゥ・トゥールは、コンシェルジュなどのサービスが充実しており、周辺施設も整っている非常に住みやすい高級マンションです

ドゥ・トゥールの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

ただし、ドゥ・トゥールは外観や内装がゴージャスな作りとなっており共用施設も充実しているせいか価格が相場より若干高いことに加え、最寄りの勝どき駅まで徒歩10分と距離があります。

そのため、晴海周辺の他のタワーマンションとも比較し、納得した上で購入手続きに進みましょう。

また、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩12分ほどかかることを、子育ての面でデメリットに感じている入居者もいます。

以下は晴海エリアで小学校に近いタワーマンションですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

  • .晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー(中央区立月島第三小学校まで徒歩1分)
  • .晴海アイランドトリトンスクエアビュープラザ(中央区立月島第三小学校まで徒歩3分)
  • .パークタワー晴海(中央区立月島第三小学校まで徒歩7分)

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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