「ベイサイドタワー晴海」の中古物件を購入する前に知るべき全知識

「ベイサイドタワー晴海ってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、ベイサイドタワー晴海について気になっていませんか?

ベイサイドタワー晴海は、周辺環境が整っており、地震にも強いおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、ベイサイドタワー晴海を購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 4つの軸で徹底評価!ベイサイドタワー晴海の特徴とは
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!ベイサイドタワー晴海の詳細情報
  3. どんな部屋があるの?ベイサイドタワー晴海の部屋を2つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. ベイサイドタワー晴海と合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「ベイサイドタワー晴海」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

ベイサイドタワー晴海の賃貸で失敗しないための全知識

トップ画引用住友不動産

目次

1. 4つの軸で徹底評価!ベイサイドタワー晴海の特徴とは

ベイサイドタワー晴海は、地上33階地下2階建、352戸の世帯数を誇るタワーマンションです。

設計・施工は大手ゼネコンである「前田建設工業」が担い、2015年9月に誕生しました。

建物は「免震構造」で地震エネルギーを効率よく吸収して変形や揺れを抑制してくれるため、大きな地震にも強いです。

ベイサイドタワー晴海のイメージ

引用:住友不動産

元々は賃貸用のタワーマンションでしたが、完成後に住友不動産が買い取ったことで、現在は分譲マンションとして売り出されています。

そんなベイサイドタワー晴海について、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:勝どき駅が使えるが、駅まで遠い

ベイサイドタワー晴海の立地は下記のようになっていて、勝どき駅が利用可能です。

ベイサイドタワー晴海の地図

引用:GoogleMap

利用可能駅

  • 勝どき駅(大江戸線)・・・徒歩10分

大江戸線の「勝どき駅」まで徒歩10分かかるため、都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

ただ、向かいある物件から新橋駅直通のシャトルバスが出ているため、JRや東京メトロを利用される方には便利です。

住所:東京都中央区晴海3丁目16番1号

もっと駅近なタワーマンションはある?

下記は、周辺エリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

  • 勝どきビュータワー(勝どき駅まで徒歩1分)
  • .キャピタルゲートプレイスザ・タワー(月島駅まで徒歩1分)
  • .アイマークタワー(月島駅まで徒歩1分)
  • 豊洲シエルタワー(豊洲駅まで徒歩1分)

また、「TOKYO BRT」の運行が始まったことで、ベイサイドタワー晴海より徒歩8分の「勝どきBRTバス停留所」から、新橋や虎ノ門までダイレクトにアクセスできます。

TOKYO BRTの路線図

引用:TOKYO BRT

なお、勝どき駅から大江戸線を利用すれば、都心部の主要駅に短時間でアクセスできます。

駅名所要時間/約乗り換え回数
汐留駅4分0
東京駅7分1
新橋駅8分1
銀座駅9分1
品川駅13分1
六本木駅14分0
上野駅17分1
渋谷駅21分1
新宿駅24分0
池袋駅26分1

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

1-2. 価格:おおよそ相場どおり

ベイサイドタワー晴海で過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
16階3LDK
66.24㎡
6,780万円26,845円6,160円
6階3LDK
66.24㎡
6,800万円26,845円6,160円
33階2LDK
57.20㎡
7,000万円23,365円5,320円
29階3LDK
76.13㎡
1億580万円30,665円7,080円
33階3LDK
76.13㎡
1億3,000万円30,665円7,080円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

勝どきエリアの他のタワーマンションと比べて、駅からの距離や築年数を考慮すると、ベイサイドタワー晴海の価格はおおよそ相場どおりと言えます。

以下は、勝どきエリアにあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
勝どきザ・タワー
(勝どき駅徒歩6分)
2016年
12月
24階
2LDK
72.38㎡
7,980万円17,300円
7,100円
ドゥ・トゥール キャナル&スパ
(勝どき駅徒歩10分)
2015年
9月
25階
2LDK
70.98㎡
7,880万円19,982円
6,320円
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス
(勝どき駅徒歩14分)
2016年
3月
20階
2LDK
74.15㎡
7,780万円23,720円
21,880円
勝どきビュータワー
(勝どき駅徒歩1分)
2010年
10月
39階
3LDK
82.66㎡
1億4,800万円22,850円
29,760円
.ザ・晴海レジデンス
(勝どき駅徒歩10分)
2009年
2月
20階
2LDK
70.51㎡
6,780万円16,400円
10,600円

1-3. 共用施設:他のタワーマンションと比べると少ない

ベイサイドタワー晴海は、近隣のタワーマンションに比べると、共用施設の種類や数は少ないです。

唯一、コンシェルジュは用意されているため、クリーニングの取次やタクシーの手配など、ホテルライクなサービスを受けることができます。

その他に、コンシェルジュが対応してくれるサービスは下記のとおりです。

フロントサービス

  • インフォメーションサービス
  • コピーサービス(有料)
  • メッセージ預かりサービス
  • タクシー手配サービス
  • 館内施設予約サービス
  • 備品貸し出しサービス
  • クロークサービス
  • 長期不在時対応サービス
  • シャトルバスチケット販売

業者紹介サービス

  • リフォーム業者紹介サービス
  • 各種レンタル紹介サービス
  • ハウスクリーニングサービス
  • レンタルトランク紹介サービス
  • フィルター清掃サービス
  • ハウスメイド紹介サービス
  • 保険紹介サービス
  • フラワーデリバリー紹介サービス
  • ホテル紹介サービス
  • 引越業者紹介サービス
  • フィットネスクラブ紹介サービス
  • はがき印刷業者紹介サービス
  • レンタカー業者紹介サービス

取次・手配サービス

  • クリーニング取次サービス
  • 宅配便発送取次サービス

また、1階のフロントデスクに「水曜〜日曜|8:00~17:00」の時間内にコンシェルジュが駐在しています。

エントランス

シンプルながらも上品で質の高いエントランスが、入居者を迎え入れてくれます。

ベイサイドタワー晴海のエントランス

ベイサイドタワー晴海のエントランス

エントランスホール

モノトーンな色味を基調とした高級感あるエントランスホールが広がっています。

ベイサイドタワー晴海のエントランスホール

エントランスロビー

ラウンジのように使えるロビーがあるため、ちょっとした談笑や待ち合わせのときにも便利です。

ベイサイドタワー晴海のエントランスロビー

エレベーターホール

エレベーター内の様子を大きなモニターで確認できるため、セキュリティ面も万全です。

ベイサイドタワー晴海のエレベーターホール

内廊下

冷暖房を完備したホテルライクな内廊下仕様になっています。

ベイサイドタワー晴海の内廊下

上記引用:住友不動産

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

ベイサイドタワー晴海は、駅から遠いものの周辺施設は充実しており、とても住みやすい立地にあるタワーマンションです。

ベイサイドタワー晴海の周辺施設

引用:GoogleMap

ただし、保育施設は近くにありますが、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩12分ほどかかることを、子育ての面でデメリットと感じている入居者の方もいます。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「月島第三小学校」「晴海中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

ベイサイドタワー晴海の近隣には下記のような生活する上で便利な店舗や施設があります。

スーパー・コンビニ公共・金融機関医療機関
マルエツ晴海三丁目店
(徒歩1分)
月島警察署
(徒歩1分)
慈恵医大晴海トリトンクリニック
(徒歩7分)
セブンイレブン
(徒歩1分)
本郵政晴海支店
(徒歩3分)
ザ東京タワーズクリニック(小児科)(徒歩7分)
ドラッグストアぱぱす
(徒歩1分)
晴海トリトンスクエア郵便局
(徒歩4分)
ほそのレディースクリニック
(徒歩8分)
ローソン
(徒歩2分)
海三丁目交番
(徒歩5分)
杉野内科クリニック
(徒歩9分)
マルエツプチ晴海店
(徒歩4分)
臨港消防署
(徒歩5分)
勝どき駅前内科クリニック
(徒歩10分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとベイサイドタワー晴海は、周辺環境が整っており、地震にも強く安心して暮らせるタワーマンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内見に行くことをおすすめします。

ただし、駅からは距離があるので、駅近のタワーマンションを求める方には不向きな物件です。

下記は、周辺エリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

  • 勝どきビュータワー(勝どき駅まで徒歩1分)
  • .キャピタルゲートプレイスザ・タワー(月島駅まで徒歩1分)
  • .アイマークタワー(月島駅まで徒歩1分)
  • 豊洲シエルタワー(豊洲駅まで徒歩1分)

ベイサイドタワー晴海の中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内見に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でベイサイドタワー晴海についてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!ベイサイドタワー晴海の詳細情報

ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 過去に起こった事故について
  9. 資産性について
  10. 賃貸で募集される家賃について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真から、室内の雰囲気が把握できるかと思います。

ベイサイドタワー晴海のモデルルーム

ベイサイドタワー晴海のモデルルーム

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?ベイサイドタワー晴海の部屋を2つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

ベイサイドタワー晴海は、52階建のタワーマンションと隣り合っており、北向きの部屋からの眺めは期待できません。

以下は、北向きの部屋からの眺望の例ですが、建物によって景色が遮られ、眺めがいいとは言えません。

ベイサイドタワー晴海 眺望

引用:GoogleMap

なお、南側は高い建物が少なく、遠くの景色まで見渡せるため、眺めのいい部屋を求める方は南側にある部屋から内覧に行ってみましょう。

以下は、南西向き33階からの眺望ですので、気になる方は参考にしてみてください。

ベイサイドタワー晴海の眺望

上記引用:住友不動産

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • システムキッチン
  • グリル付き
  • ガラストップコンロ
  • 浄水器
  • 生ゴミディスポーザー
  • TES式浴室暖房乾燥機
  • ミストサウナ
  • タンクレス温水洗浄便座
  • エアコン
  • TVモニター付きインターホン
  • 追焚機能浴室
  • 床暖房

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

ベイサイドタワー晴海は、犬や猫など、ペットを飼うことができます。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

ベイサイドタワー晴海は、バルコニーの手すりの高さまでなら洗濯物を干すことができます。

タワーマンションは外干し禁止となっていることが多いので、外干しできるという点は非常に大きなメリットです。

ただし、バルコニーフェンスに布団などを干すことは、風で飛ばされる恐れがあることに加え、景観の問題から禁止となっています。

2-3. 駐車場/駐輪場について

マンション内には144台収容可能な駐車場があり「月額27,000円〜」利用できます。

バイク置き場も用意されていますが、55台と数が限られるので、空き状況を事前に確認しておきましょう。

駐輪場に関しては531台が用意されているので、各住戸1台は停めることができます。

カーシェアが用意されている

ベイサイドタワー晴海にはカーシェアが2台用意されているので、車を持っていない方でも空いていれば車を使うことができます。

2-4. セキュリティ面について

敷地内の要所に防犯カメラを設置するとともに、24時間有人管理の体制となっているため、セキュリティ面は万全です。

また、エレベーターも鍵がないと行き先階を指定することができない仕様になっているので安心です。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、ベイサイドタワー晴海は「免震構造」になっているので、一般的な「制震構造」や「耐震構造」の物件よりも地震に強いといえます。

免震構造であれば地震のエネルギーを吸収して、建物の変形や揺れを抑制してくれるため、以下のように地震が発生しても家具などが倒れにくいので安心です。

免震構造のイメージ

引用:住友不動産

津波や洪水の影響は?

湾岸エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、ベイサイドタワー晴海周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、湾岸エリアは津波や洪水による被害予測は出ていません。

※想定される浸水の水位:0.5m~1m|1m~3m|3m~5m

ハザードマップ

引用:ハザードマップ

地形的に、近隣の築地や門前仲町の方が、隅田川が氾濫したときのリスクは大きいとされています。

以上のことから、地震・津波・洪水に関しては、さほど心配のないエリアといえるでしょう。

液状化のリスクは?

勝どきを含む「湾岸エリア」は埋立地として誕生したので、多くの土地が「液状化の可能性がある」と予測されています。

ですが、建物は液状化のリスクを考慮した上で、設計・施工されているので、マンション自体への液状化の被害は少ないです。

ただ、周辺の道路や駐車場は液状化のリスクがあるので、絶対に液状化で悩むのが嫌な方は「湾岸エリア」の物件は避けたほうがいいでしょう。

2-6. 周辺の治安について

晴海エリアの治安は悪くはありません。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
晴海エリア(中央区)※14.88件7,98539
品川区全体5.03件406,8462,049
中央区全体10.37件170,4181,768
港区全体9.25件260,3792,409
豊洲エリア(江東区)※29.37件16,104151
芝浦エリア(港区)※34.17件30,885129
東品川エリア(品川区)※410.05件12,834129

※1 晴海1丁目〜5丁目
※2 豊洲1丁目〜6丁目
※3 芝浦1丁目〜4丁目、海岸2丁目〜3丁目
※4 東品川1丁目〜5丁目

中央区は港区や品川区と比べると犯罪が多い区ですが、晴海エリアには目立った繁華街などがなく、犯罪件数も少ないです。

犯罪の内訳を見ても窃盗等の軽犯罪が多く、殺人などの凶悪犯罪は1件も起こらない年が多いです。

また、タワーマンションで人気の「豊洲」「東品川エリア」と比較しても少ない数字ですから、安心して暮らすことができます。

2-7. 子育てのしやすさについて

ベイサイドタワー晴海は子育てにも向いているマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • 保育・教育機関が充実している
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

ベイサイドタワー晴海周辺には、子育てに関係する施設が下記のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
20件~7件~5件~6件~

中央区の待機児童数は東京でもワースト7位なので、誰でも簡単に入園できませんが、保育園自体の数は多いためタイミング次第で入れる可能性はあります。

近隣にレジャー施設がたくさんある

ベイサイドタワー晴海からは、数多くのレジャー施設が揃う豊洲やお台場にもすぐ行けるので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、豊洲とお台場にある有名な商業施設です。

豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
  • 豊洲ベイサイドクロス(ショッピングモール)
お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 大江戸温泉物語(大型スパ施設)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

お台場なら車で5~10分で行けますし、サイクリングがてら自転車でも行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、ベイサイドタワー晴海について徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、ベイサイドタワー晴海は事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

ただ、不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

2-9. 資産性について

結論からお伝えすると、ベイサイドタワー晴海の資産性は落ちにくいといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

ベイサイドタワー晴海は、勝どき駅から徒歩10分という立地に建てられています。

勝どきや晴海にはタワーマンションが多くありますが、最寄駅まで10分という距離感は、このエリアのタワーマンションだと平均的といえます。

また、スーパーやコンビニなど、生活する上で便利な店舗や施設がすぐ近くに集約されている点も大きなポイントになります。

ブランド

ベイサイドタワー晴海は、大手ゼネコンの「前田建設工業」が開発し、住友不動産が分譲しているブランドマンションです。

不動産業と建設業のトップレベルの会社が作ったタワーマンションであれば、将来的にも資産性は落ちにくいといえます。

2-10. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のベイサイドタワー晴海ですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃
2LDK254.73㎡23.6万円
2LDK3057.20㎡22.8万円
2LDK257.20㎡24.6万円
3LDK1572.7㎡28万円
3LDK1376.13㎡32.8万円

将来賃貸で貸し出すことも考えている方は、上記の家賃を参考にしてください。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?ベイサイドタワー晴海の部屋を2つピックアップ!

過去に、ベイサイドタワー晴海で売り出されていた部屋を紹介していきます。

「ベイサイドタワー晴海ではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

16階3LDK|3~4人家族が暮らすのに最適な部屋

ベイサイドタワー晴海の3LDK間取り図

引用:HOME’S

こちらは、価格:6,780万円、管理費:26,845円/月、修繕積立金:6,160円/月の部屋です。

間取りは3LDKで66.24㎡あるため、3~4人家族が暮らすときにおすすめです。

リビング横の部屋は引き戸で仕切るタイプなので、より広いリビングを求める方は、引き戸を開けて2LDK仕様にすることができます。

  • 価格:6,780万円
  • 管理費:26,845円/月
  • 修繕積立金:6,160円/月

29階3LDK|希少な角部屋

ベイサイドタワー晴海3LDKの間取り

引用:HOME’S

こちらのお部屋は、価格:1億580万円、管理費:30,665円/月、修繕積立金:7,080円/月の物件です。

間取りは3LDKで76.13㎡の広さがあり、リビングは全面ガラス張りの希少な角部屋となっています。

湾岸エリアの景色を独り占めできる高層階の角部屋はタワーマンションの醍醐味ともいえるので、予算内であればぜひ検討してみましょう。

  • 価格:1億580万円
  • 管理費:30,665円/月
  • 修繕積立金:7,080円/月

ベイサイドタワー晴海の中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、などを不動産会社に確認しましょう。

ベイサイドタワー晴海は、区分所有者全員で管理組合を結成し、管理会社である「住友不動産建物サービス株式会社」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中でも高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、ベイサイドタワー晴海の売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

ベイサイドタワー晴海のような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

ベイサイドタワー晴海が建つ”勝どきエリア”は、タワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、ベイサイドタワー晴海内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

ベイサイドタワー晴海は、このエリアでは平均的な立地条件ということに加え、住友不動産を代表するブランドマンションということもあり、資産価値は落ちにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

ベイサイドタワー晴海の周囲には、高い建物が多くありますが、高層階の部屋であれば眺めの良い部屋がたくさんあります。

中でも南西向きの部屋はベイエリアの景色を一望できます。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

ベイサイドタワー晴海の場合、ペットを飼うことができますが、楽器の演奏は原則不可となっています。

洗濯物に関しては、バルコニーの手すりの高さまでであれば干すことができるので、お子さんがいるご家庭でも不便はありません。

住民からの口コミも参考にする

実際にベイサイドタワー晴海に住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

ベイサイドタワー晴海には、コンシェルジュサービス以外に共用施設が一つもありません。なので、費用の払い損と感じることはないでしょう。

共用施設が充実してるタワーマンションがいい人は、下記の物件を検討してみましょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言している

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、ベイサイドタワー晴海以外のマンションも見ておきましょう。

5. ベイサイドタワー晴海と合わせて検討したいマンション3選

他にも、勝どきエリアでベイサイドタワー晴海と合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. 勝どきザ・タワー勝どき駅6分2016年53階
5-2. ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス勝どき駅13分2016年49階
5-3. ドゥ・トゥール キャナル&スパ勝どき駅10分2015年52階

5-1. 勝どき ザ・タワー

勝どきザタワーの外観写真

引用:公式パンフレット

勝どきザ・タワー」は、地上53階地下2階建、1,318戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工はスーパーゼネコンである「鹿島建設」が担い、2016年に下記の不動産会社の共同プロジェクトで誕生しました。

  • 三井不動産レジデンシャル株式会社
  • 三菱地所レジデンス株式会社
  • 住友商事株式会社
  • 野村不動産株式会社
  • 鹿島建設株式会社

間取りが1LDK〜4LDKまであるため、一人暮らしから家族暮らしまで、自分のライフスタイルに合わせた部屋を検討できます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
16階2LDK
58.28㎡
6,480万円13,930円5,720円
42階1LDK
58.94㎡
7,380万円14,090円5,780円
21階2LDK
78.02㎡
8,470万円18,650円7,640円
47階2LDK
74.26㎡
9,280万円17,750円7,280円
53階2LDK
75.30㎡
1億1,000万円18,370円7,360円
50階3LDK
107.40㎡
1億8,780万円25,670円10,520円

アクセス

  • 勝どき駅:徒歩6分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内覧したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス

ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの外観

引用:三菱地所ハウスネット

ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス」は、三菱地所レジデンスが手がける地上49階地下2階建、861戸の高級タワーマンションです。

ラウンジやカフェなど10個以上の共用施設が利用できるため、高級タワーマンションならではの環境を求める方におすすめです。

また、駅からは若干離れますが、「TOKYO BRT」のバスターミナルまで徒歩1分なので、新橋や虎ノ門までダイレクトにアクセスできます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
42階2LDK
60.67㎡
6,990万円19,410円17,900円
10階2LDK
65㎡
7,580万円20,790円19,180円
20階2LDK
74.15㎡
7,780万円23,720円21,880円
36階3LDK
81.89㎡
8,900万円26,190円24,160円

アクセス

  • 勝どき駅:徒歩13分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内覧したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ドゥ・トゥール キャナル&スパ

ドゥトゥールの公式hp

引用:住友不動産

EAST棟とWEST棟からなる「ドゥ・トゥール キャナル&スパ」は、地上52階地下1階建て1,450戸の世帯数を誇る、高級タワーマンションです。

設計・施工は「三井住友建設株式会社」が担い、2015年9月に住友不動産を代表するブランドマンションとして誕生しました。

建物は免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

過去に売り出されていた部屋の例

EAST棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
51階ワンルーム
32.34㎡
5,120万円9,812円2,880円
52階1LDK
42.88㎡
5,990万円12,582円3,820円
28階2LDK
55.77㎡
6,580万円15,982円4,970円
25階2LDK
70.98㎡
7,880万円19,982円6,320円
31階2LDK
70.7㎡
8,300万円19,902円6,290円
19階3LDK
72.95㎡
8,480万円20,237円6,290円
39階3LDK
72.95㎡
1億500万円20,502円6,490円

WEST棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
25階2LDK
58.06㎡
6,180万円16,582円5,170円
35階1LDK
44.85㎡
6,900万円13,102円3,990円
20階2LDK
58.06㎡
7,700万円16,582円5,170円
28階1LDK
65.25㎡
8,000万円18,462円5,810円
19階2LDK
57.49㎡
8,300万円16,422円5,110円
15階3LDK
70.7㎡
8,500万円19,902円6,290円
41階2LDK
70.7㎡
9,870万円19,902円6,290円
42階4LDK
100.9㎡
1億4,900万円27,842円8,970円

なお、2棟の価格に大きな差はありませんが、人気の方角によっては類似の部屋でも差が出ることがあります。

アクセス

  • 勝どき駅:徒歩10分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

6. まとめ

ベイサイドタワー晴海について、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

ベイサイドタワー晴海は、周辺環境が整っており、地震にも強く安心して暮らせるタワーマンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内見に行くことをおすすめします。

ベイサイドタワー晴海の中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

ただし、駅からは距離があるので、駅近のタワーマンションを求める方には不向きな物件です。

下記は、周辺エリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

  • 勝どきビュータワー(勝どき駅まで徒歩1分)
  • .キャピタルゲートプレイスザ・タワー(月島駅まで徒歩1分)
  • .アイマークタワー(月島駅まで徒歩1分)
  • 豊洲シエルタワー(豊洲駅まで徒歩1分)

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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