ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの中古物件を購入する前に知るべき全知識

「ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス(以下、ティアロレジデンス)について気になっていませんか?

ティアロレジデンスは、周辺環境が整っており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、ティアロレジデンスを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 1分でわかるザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの特徴まとめ
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの部屋を3つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じることがなくなるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「ザ・パークハウス晴海タワーズ」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

ザ・パークハウス晴海タワーズの賃貸で失敗しないための全知識

トップ画引用:公式パンフレット

目次

1. 1分でわかるザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの特徴まとめ

ティアロレジデンスは、地上49階地下2階建、総戸数861戸の三菱地所を代表する高級ブランドマンションです。

施工はスーパーゼネコンである「鹿島建設」が担い、2016年5月に「長期優良住宅」の認定を受けたタワーマンションとして誕生しました。

建物は「免震構造」で地震エネルギーを効率よく吸収して変形や揺れを抑制してくれるため、大きな地震にも強いです。

ティアロレジデンスの外観写真

引用:公式パンフレット

グッドデザイン賞を受賞するほどの外観の美しさに加え、共用施設の充実性など、他の「ザ・パークハウス」シリーズの中でも群を抜いています。

そんなティアロレジデンスについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:3駅が使えるが、駅まで遠い

ティアロレジデンスの立地は下記のようになっていて、3つの駅が利用可能です。

グーグルマップ

引用:GoogleMap

利用可能駅

  • 月島駅(大江戸線・有楽町線)・・・徒歩13分
  • 勝どき駅(大江戸線)・・・徒歩13分
  • 新豊洲駅(ゆりかもめ)・・・徒歩15分

3駅3路線が使え、交通の便には優れていますが、最寄りの月島駅まで徒歩13分かかるため、都心のタワーマンションにしては駅から遠いと感じるかもしれません。

住所:東京都中央区晴海2丁目3番2号

もっと駅近なタワーマンションはある?

下記は、周辺エリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

  • .勝どきビュータワー(勝どき駅まで徒歩1分)
  • .キャピタルゲートプレイス ザ・タワー(月島駅まで徒歩1分)
  • .アイマークタワー(月島駅まで徒歩1分)
  • .豊洲シエルタワー(豊洲駅まで徒歩1分)

ただ、「TOKYO BRT」の運行が始まったことで、ティアロレジデンスより徒歩1分のバスターミナルから、新橋や虎ノ門までダイレクトにアクセスできます。

TOKYO BRTの路線図

引用:TOKYO BRT

また、大江戸線と有楽町線を使えることで、都心部の主要駅にも短時間でアクセスできます。

下記は月島駅から大江戸線と有楽町線を利用したときの所要時間です。

駅名所要時間/約乗り換え回数
銀座一丁目駅4分0
有楽町駅5分0
汐留駅6分0
東京駅7分1
新橋駅7分1
六本木駅15分0
上野駅15分1
品川駅16分1
渋谷駅16分1
新宿駅25分0
池袋駅25分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

1-2. 価格:おおよそ相場どおり

ティアロレジデンスで過去に売り出されていた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
42階2LDK
60.67㎡
6,990万円19,410円17,900円
10階2LDK
65㎡
7,580万円20,790円19,180円
20階2LDK
74.15㎡
7,780万円23,720円21,880円
36階3LDK
81.89㎡
8,900万円26,190円24,160円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

勝どきエリアの他のタワーマンションと比べて、駅からの距離や築年数を考慮すると、ティアロレジデンスの価格はおおよそ相場どおりと言えます。

以下は、勝どきエリアにあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
.勝どき ザ タワー
(勝どき駅徒歩6分)
2016年
12月
24階
2LDK
72.38㎡
7,980万円17,300円
7,100円
ドゥ・トゥール キャナル&スパ
(勝どき駅徒歩10分)
2015年
9月
25階
2LDK
70.98㎡
7,880万円19,982円
6,320円
.ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス
(勝どき駅徒歩11分)
2013年
10月
37階
3LDK
78.44㎡
7,780万円23,300円
9,420円
.勝どきビュータワー
(勝どき駅徒歩1分)
2010年
10月
11階
2LDK
55.36㎡
7,180万円15,310円
19,920円
.ザ・晴海レジデンス
(勝どき駅徒歩10分)
2009年
2月
20階
2LDK
70.51㎡
6,780万円16,400円
10,600円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

ティアロレジデンスは、三菱地所の過去データをもとに、フィットネスルームやライブラリーなど実用性の高い施設だけを豊富に用意しています。

ただ、ティアロレジデンスを購入した場合、隣接する「クロノレジデンス」の共用施設は利用できないので注意が必要です。

施設の数にさほど差はありませんが、各棟には下記のような施設がそれぞれ用意されています。

ティアロレジデンスクロノレジデンス
2階・キッズルーム
・ライブラリーラウンジ
・スタディブース
・サウンドサークル
・ゴルフレンジ
・フィットネスルーム
・ガーデンビューラウンジ
・パーティーフォーラム
・ゲストルーム
・エグゼクティブルーム
・カフェラウンジ
・キッズルーム
・キッチン&パーティスタジオ
・プライベートルーフテラス
・フィットネスルーム
・ゴルフレンジ
・スタディルーム
・ゲストルーム
30階・ゲストルーム
・ティアロラウンジ
・ゲストルーム
・クロノラウンジ

この章では、ティアロレジデンスにある共用施設を中心に紹介していきます。

ガーデンビューラウンジ|入居者の憩いの場

ティアロレジデンスのガーデンビューラウンジ

ティアロレジデンスには24時間いつでも利用できるガーデンビューラウンジがあり、家族や友人と気軽に利用することができます。

ライブラリーラウンジ|気軽に読書を楽しめる

ティアロレジデンスのライブラリーラウンジ

ティアロレジデンスのライブラリーラウンジは、落ち着いた空間で読書を楽しめます。

ルーフガーデン|ベイエリアの景色を楽しめる

ティアロレジデンスのルーフガーデン

ティアロレジデンスには「8:00~20:00」まで利用できるルーフガーデンがあり、開放的なベイエリアの景色を思う存分楽しむことができます。

パーティフォーラム|大人数のイベントなどに最適

ティアロレジデンスのパーティルーム

ティアロレジデンスには大型キッチンのついたパーティルームがあり、友人や家族など大人数を招いてのイベントや、入居者同士の交流会などに活用されています。

利用条件

パーティフォーラムを利用するときの条件は下記のとおりです。

詳細
利用料金・通常利用:無料
・貸切利用:500円/30分
利用時間8:30-21:00

フィットネスルーム|気軽に体を動かせる

ティアロレジデンスのフィットネスルーム

エクササイズマシンを数多く取り揃えたフィットネスルームがあり、入居者の健康維持に役立っています。

利用条件

フィットネスルームを利用するときの条件は下記のとおりです。

詳細
利用料金・無料
利用時間・6:00~22:00

キッズルーム|子育てにも便利な施設

クロノレジデンスのキッズルーム

玩具輸入販売会社として有名な「ボーネルンド」監修による本物志向のキッズルームがあります。

乳児用と幼児用でスペースが分かれているため、0~2歳の子供でも安心して遊ばせられる空間が魅了的です。

利用条件

キッズルームを利用するときの条件は下記のとおりです。

詳細
利用料金・無料
利用時間・8:00~19:00

サウンドサークル|防音設備の整った空間

ティアロレジデンスのサウンドサークル

サウンドサークルではピアノを演奏したり、大音量で映画を楽しむことができます。

利用条件

サウンドサークルを利用するときの条件は下記のとおりです。

詳細
利用料金・500円/1時間
利用時間・8:00~22:00

スタディブース|テレワークにも最適

ティアロレジデンスのスタディブース

上記引用:三菱地所ハウスネット

「6:00~24:00」まで無料で利用できるスタディブースは、席ごとに区切られているので、仕事に集中したいときなど便利に活用できます。

ゲストルーム|来客用の宿泊施設

ティアロレジデンスのゲストルーム

引用:LIXIL

ゲストルームは、来客用の宿泊施設のことで、友人や両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

利用条件

各ゲストルームを利用するときの条件は下記のとおりです。

部屋タイプ料金
和(なごみ)スイート|2階・1,000円/1泊
クルージングスタイル|30階・3,500円//1泊
スカイビュールーム|30階・3,500円//1泊
チェックイン:16:30|チェックアウト:10:00

コンシェルジュサービスも好評!

ティアロレジデンスでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

フロントサービス

  • インフォメーションサービス
  • 共用施設の予約
  • 粗大ゴミ収集手続き
  • 新聞購買手続き
  • 台車&脚立等貸出

取次・手配サービス

  • 衣類等クリーニング
  • タクシー配車
  • 宅配便等発送
  • ハウスクリーニング
  • レンタカー
  • フラワーデリバリー
  • 布団丸洗いサービス

エントランス

ティアロレジデンスのエントランスは、高級タワーマンションならではの上品な作りとなっています。

ティアロレジデンスのエントランス

エントランスホール

エントランスホールは2層吹き抜けの開放的な作りとなっています。

ティアロレジデンスのエントランスホール

引用:三菱地所ハウスネット

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

ティアロレジデンスは、駅から遠いものの周辺施設は充実しており、とても住みやすい立地にあるタワーマンションです。

グーグルマップ

引用:GoogleMap

なお、周囲に保育施設が複数あり、小学校や中学校まで徒歩10分圏内でいけるため、子育て環境も整っています。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「月島第三小学校」「晴海中学校」です。

近隣にある便利な店舗や施設

ティアロレジデンスの近隣には下記のような生活する上で便利な店舗や施設があります。

スーパー・コンビニ医療機関
ファミリーマート(徒歩1分)かたくら歯科クリニック晴海(徒歩1分)
セブンイレブン(徒歩2分)たけぶちファミリークリニック(徒歩1分)
ポニークリーニング(徒歩4分)慈恵医大付属病院トリトンクリニック(徒歩2分)
トモズ(徒歩4分)晴海トリトン夢未来クリニック(徒歩3分)
マルエツプチ(徒歩4分)晴海クリニック(内科)(徒歩4分)

ここまでのまとめ

ここまでをまとめるとティアロレジデンスは、周辺環境が整っており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している住みやすい高級タワーマンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内見に行くことをおすすめします。

ただし、駅からは距離があるので、駅近のタワーマンションを求める方には不向きな物件です。

下記は、周辺エリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

  • .勝どきビュータワー(勝どき駅まで徒歩1分)
  • .キャピタルゲートプレイス ザ・タワー(月島駅まで徒歩1分)
  • .アイマークタワー(月島駅まで徒歩1分)
  • .豊洲シエルタワー(豊洲駅まで徒歩1分)

ティアロレジデンスの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内見に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でティアロレジデンスについてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの詳細情報

ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内見に行ってみましょう。

すぐに内見に行けない方や、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントで細かく解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 過去に起こった事故について
  9. 資産性について
  10. 賃貸で募集される家賃について

2-1. 室内の雰囲気について

過去に売り出されていた部屋の写真から、室内の雰囲気が把握できるかと思います。

クロノレジデンスの室内写真

クロノレジデンスの室内写真

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの部屋を3つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

ティアロレジデンスは2つのタワーマンションに挟まれていますが、南東向き運河沿いの部屋は、以下の写真のようにベイエリアの景色を一望できます。

南側東側
クロノレジデンスからの眺望クロノレジデンスからの眺望

上記引用:三菱地所ハウスネット

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものがしっかり整備されています。

  • IHクッキングヒーター
  • レンジフード
  • 生ゴミディスポーザー
  • 浄水器
  • 浴室乾燥機
  • オートバスシステム
  • 温水洗浄便座
  • 電気式床暖房
  • 天井カセット型エアコン
  • トランクルーム
  • 床暖房

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

ティアロレジデンスは、犬や猫など、ペットを飼うことができます。

また、建物設備としてペット用足洗い場が設けられており、ペットと快適に暮らせる環境が整っています。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

ティアロレジデンスは、バルコニーの手すりの高さまでなら洗濯物を干すことができます。

タワーマンションは外干し禁止となっていることが多いので、外干しできるという点は非常に大きなメリットです。

ただし、バルコニーフェンスに布団などを干すことは、風で飛ばされる恐れがあることに加え、景観の問題から禁止となっています。

2-3. 駐車場/駐輪場について

マンション内には366台収容可能な駐車場があり、月額27,000円〜利用できます。下記は機械式駐車場のサイズです。

  • 全長:5,300mm
  • 全幅:2,050mm
  • 全高:1,550~2,050mm
  • 重量:2,300~2,500kg

バイク置き場も用意されていますが、39台と数が限られるので、空き状況を事前に確認しておきましょう。

駐輪場に関しては1,252台が用意されているので、各住戸1台は停めることができます。

カーシェアが用意されている

ティアロレジデンスにはカーシェアが2台用意されているので、車を持っていない方でも空いていれば車を使うことができます。

利用するときは、時間料金「179円/15分」、走行料金「16円/1km」がかかります。

レンタサイクルも完備

レンタサイクルが40台完備されているので、ちょっとした買い物をしたいときなどに利用することもできます。

料金は無料で24時間いつでも利用できます。

2-4. セキュリティ面について

敷地内の要所に防犯カメラを設置するとともに、エントランスから玄関までに4段階のセキュリティを備えているため、万全といえます。

オートロックが開いているときに侵入された場合でも、エレベーターホールに入る手前にもオートロックがあるため、さらなる侵入を防げます。

また、エレベーターも鍵がないと行き先階を指定することができない仕様になっているので安心です。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内には管理員と警備員が交代制で24時間常駐しているため、夜間でも安心して暮らすことができます。

2-5. 地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、ティアロレジデンスは鹿島建設による「免震構造」になっているので、一般的な「制震構造」や「耐震構造」の物件よりも地震に強いといえます。

免震構造であれば地震のエネルギーを効率よく吸収して、建物の変形や揺れを抑制してくれるため、地震が発生しても家具などが倒れにくいので安心です。

津波や洪水の影響は?

湾岸エリアは海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、ティアロレジデンス周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、湾岸エリアは津波や洪水による被害予測は出ていません。

※想定される浸水の水位:0.5m~1m|1m~3m|3m~5m

ハザードマップ

引用:ハザードマップ

地形的に、近隣の築地や門前仲町の方が、隅田川が氾濫したときのリスクは大きいとされています。

以上のことから、地震・津波・洪水に関しては、さほど心配のないエリアといえるでしょう。

また、災害に備えて、各階に非常用トイレなどの備品を揃えた防災備蓄倉庫を用意しています。

液状化のリスクは?

ティアロレジデンスは「深層混合処理工法」を採用することで、液状化のリスクを少なくしています。

具体的には、地盤内に石灰やセメントなどの科学的安定材を混合して強化を増加させる工法です。

ただ、近隣地域は液状化のリスクが高いとされているエリアもあるので、絶対に液状化に悩むのが嫌な方は、晴海を含む「湾岸エリア」の物件は避けたほうがいいでしょう。

2-6. 周辺の治安について

晴海エリアの治安は悪くはありません。

下記は、エリア別の人口1,000人に対して年間で犯罪が何件起きているかを示したものです。

年間犯罪発生件数/1,000人人口(人)年間犯罪件数(件)
晴海エリア(中央区)3.43件17,47160
勝どきエリア(中央区)3.83件27,397105
中央区全体11.96件170,1912,036
品川区全体5.89件408,0502,403
港区全体13.31件260,9863,474
芝浦エリア(港区)4.35件25,967113
豊洲エリア(江東区)6.29件37,706237
東品川エリア(品川区)5.58件25,609143

中央区は港区や品川区と比べても犯罪が少ない区ですが、晴海エリアは中央区の中でも特に少ないです。

犯罪の内訳を見ても窃盗等の軽犯罪が多く、殺人などの凶悪犯罪は1件も起こらない年が多いです。

また、タワーマンションで人気の「豊洲」「芝浦」と比較しても少ない数字ですから、安心して暮らすことができます。

2-7. 子育てのしやすさについて

ティアロレジデンスは子育てにも向いてるマンションです。

上記の治安がいいという点も理由のひとつですが、その他にも下記の理由があげられます。

  • 保育・教育機関が充実している
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

ティアロレジデンス周辺には、子育てに関係する施設が下記のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
20件~7件~5件~6件~

中央区の待機児童数は東京でもワースト7位なので、誰でも簡単に入園できませんが、保育園自体の数は多いためタイミング次第で入れる可能性はあります。

近隣にレジャー施設がたくさんある

ティアロレジデンスからは、数多くのレジャー施設が揃う豊洲やお台場にもすぐ行けるので、お子さんも存分に楽しむことができます。

以下は、豊洲とお台場にある有名な商業施設です。

豊洲エリア
  • アーバンドックららぽーと豊洲(ショッピングモール・映画館)
  • WILDMAGIC(BBQ施設)
  • チームラボプラネッツTOKYO(体験型美術館)
  • 豊洲ベイサイドクロス(ショッピングモール)
お台場エリア
  • アクアシティお台場(ショッピングモール・映画館)
  • ジョイポリス(屋内型アミューズメントパーク)
  • ヴィーナスフォート(ショッピングモール)
  • デックス東京ビーチ(ショッピングモール)
  • ダイバーシティ東京プラザ(ショッピングモール)
  • ラウンドワンスタジアム(スポーツ複合施設・カラオケ)
  • 大江戸温泉物語(大型スパ施設)
  • 船の科学館
  • チームラボボーダレス(体験型美術館)
  • 潮風公園バーベキュー場(BBQ施設)

お台場なら車で5~10分で行けますし、サイクリングがてら自転車でも行ける距離感なので、休日の予定は尽きないでしょう。

2-8. 過去に起こった事故について

いくら条件がよくても、事件や自殺などの事故が起きた部屋は避けたい方も多いと思います。

そこで下記4つの方法から、ティアロレジデンスについて徹底的に調査をしました。

  • SNS(Twitterなど)
  • Google検索
  • Yahoo検索
  • 事故物件検索サイト(https://www.oshimaland.co.jp/

その結果、ティアロレジデンスは事故物件に該当する情報は見当たりませんでした。

ただ、不動産業者から提示される資料に「告知事項あり」と表記されている場合、何かしらの事故があった可能性が高いので、必ず内容を聞くようにしましょう。

2-9. 資産性について

ティアロレジデンスは、他のタワーマンションより資産性が高いといえます。

理由は、三菱地所のブランドマンションということと、国土交通省が定める以下9つの基準をクリアした「長期優良住宅認定マンション」だからです。

長期優良住宅の認定基準と概要

劣化対策数世代にわたって住宅の構造躯体が使用できること。
耐震性極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図り、損傷のレベルを低減できること。
維持管理・更新の容易性構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理を容易に行うための必要な措置が講じられていること。
可変性居住者のライフスタイルの変化などに応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
高齢者対策将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下などに必要なスペースが確保されていること。
省エネルギー対策必要な断熱性能などの省エネルギー性能が確保されていること。
居住環境良好な景観の形成、その他の地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること。
住戸面積良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
維持保全計画建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修などに関する計画が策定されていること。

戸建て住宅でも、上記の基準をクリアすることは容易ではありませんが、タワーマンションの規模だとさらに徹底した設計・建築が行われないと認定されることはまずありえません。

そのため、タワーマンションで長期優良住宅と認定されるだけで、希少価値が上がり資産性も自ずと高くなります。

減税・控除のメリットも大きい

長期優良住宅に認定されると、下記の項目が減税・控除などの優遇を受けられるケースが多いです。

  • 固定資産税の軽減
  • 登録免許税の軽減
  • 住宅ローンの控除
  • 不動産取得税の控除

優遇されるには、部屋の大きさや所得金額などの条件をクリアする必要がありますが、すべてを満たすと最大控除額が400万円から500万円にアップします。

また、将来的に売却することになったとき、購入者も同様の優遇を受けられるメリットがあるので、他の物件よりも売却しやすいです。

2-10. 賃貸で募集される家賃について

分譲マンションとして人気のティアロレジデンスですが、賃貸でも同様に人気があり、家賃の目安としては下記のようになっています。

間取り階数面積家賃
1LDK1643.33㎡17.5万円
1LDK2044.15㎡18万円
2LDK2856.21㎡24.3万円
2LDK3758.31㎡23万円
2LDK4463.05㎡24.9万円
2LDK2364.55㎡22万円
2LDK1964.55㎡24.4万円
2LDK2065.54㎡25万円
3LDK2473.48㎡27.5万円
3LDK2577.94㎡29.5万円
3LDK10102.12㎡35.5万円

すぐには買えないけど「賃貸で募集されてるなら住んでみたい!」という人は、上記の家賃を参考に検討してみましょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの部屋を3つピックアップ!

過去に、ティアロレジデンスで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「ティアロレジデンスではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

42階2LDK|シングル・DINKS向けの部屋

ティアロレジデンス2LDKの間取り図

引用:三菱地所ハウスネット

こちらは、価格:6,990万円、管理費:19,410円/月、修繕積立金:17,900円/月の部屋です。

間取りは2LDKの60.67㎡なので、1人暮らしや夫婦で暮らすときにおすすめです。

ただ、60㎡の2LDKとなるため、各部屋ともにコンパクトな作りとなっています。

  • 価格:6,990万円
  • 管理費:19,410円/月
  • 修繕積立金:17,900円/月

6階3LDK|3~4人家族が暮らすのに最適な部屋

ティアロレジデンス3LDKの間取り図

引用:SUUMO

こちらは、価格:1億2,000万円、管理費:32,576円/月、修繕積立金:30,031円/月の部屋です。

間取りは3LDKで101.80㎡あるため、3~4人家族が暮らすときにおすすめです。

また、シューズインクローゼットやウォークインクローゼットなどの収納が豊富なので、荷物が多い方でも暮らしやすいでしょう。

  • 価格:1億2,000万円
  • 管理費:32,576円/月
  • 修繕積立金:30,031円/月

36階3LDK|希少な角部屋

ティアロレジデンス3LDKの間取り図

引用:三菱地所ハウスネット

こちらのお部屋は、価格:8,900万円、管理費:26,190円/月、修繕積立金:24,160円/月の物件です。

間取りは3LDKで81.89㎡の広さがあり、リビングは全面ガラス張りの希少な角部屋となっています。

湾岸エリアの景色を独り占めできる高層階の角部屋はタワーマンションの醍醐味ともいえるので、予算内であればぜひ検討してみましょう。

  • 価格:8,900万円
  • 管理費:26,190円/月
  • 修繕積立金:24,160円/月

ティアロレジデンスの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、などを不動産会社に確認しましょう。

ティアロレジデンスは、区分所有者全員で管理組合を結成し、管理会社である「三菱地所コミュニティ株式会社」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中でも高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、ティアロレジデンスの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

ティアロレジデンスのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

ティアロレジデンスが建つ”勝どきエリア”は、タワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、ティアロレジデンス内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

ティアロレジデンスは駅から若干離れるものの、BRTのバスターミナルが近く、三菱地所を代表する高級ブランドマンションなので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

ティアロレジデンスは2つのタワーマンションに挟まれていますが、南東向き運河沿いの部屋であれば、将来的にも景観が損なわれる可能性は限りなく低いでしょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

ティアロレジデンスの場合、ペットを飼うことができますが、楽器の演奏は原則不可となっています。

洗濯物に関しては、バルコニーの手すりの高さまでであれば干すことができるので、お子さんがいるご家庭でも不便はありません。

住民からの口コミも参考にする

実際にティアロレジデンスに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

きちんと使えるかも要確認!

例えば、1,000戸の入居者がいるマンションに、1つしかゲストルームがなかった場合、単純計算で3年に1回しか順番が回ってきません。

入居者に対して十分な設備があるかも確認しておきましょう。

ティアロレジデンスには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

また、ゲストルームは3つ用意されているため、他のタワーマンションよりも使い勝手はいいといえます。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言してる

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、ティアロレジデンス以外のマンションも見ておきましょう。

5. ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスと合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアでティアロレジデンスと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1.勝どきザ タワー勝どき駅6分2016年53階
5-2.ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス勝どき駅11分2013年49階
5-3.ドゥ・トゥール キャナル&スパ勝どき駅10分2015年52階

5-1. 勝どきザ タワー

勝どきザタワーの外観写真

引用:公式パンフレット

「.勝どき ザ タワー」は、地上53階地下2階建、1,318戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工はスーパーゼネコンである「鹿島建設」が担い、2016年に下記の不動産会社の共同プロジェクトで誕生しました。

  • 三井不動産レジデンシャル株式会社
  • 三菱地所レジデンス株式会社
  • 住友商事株式会社
  • 野村不動産株式会社
  • 鹿島建設株式会社

間取りが1LDK〜4LDKまであるため、一人暮らしから家族暮らしまで、自分のライフスタイルに合わせた部屋を検討できます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
16階2LDK
58.28㎡
6,480万円13,930円5,720円
42階1LDK
58.94㎡
7,380万円14,090円5,780円
21階2LDK
78.02㎡
8,470万円18,650円7,640円
47階2LDK
74.26㎡
9,280万円17,750円7,280円
53階2LDK
75.30㎡
1億1,000万円18,370円7,360円
50階3LDK
107.40㎡
1億8,780万円25,670円10,520円

アクセス

  • 勝どき駅:徒歩6分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内覧したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス

ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンスの外観写真

引用:三菱地所ハウスネット

「.ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス」は、三菱地所レジデンスが手がける地上49階地下2階建、883戸の高級タワーマンションです。

ラウンジやカフェなど10個以上の共用施設が利用できるため、高級タワーマンションならではの環境を求める方におすすめです。

また、駅からは若干離れますが、「TOKYO BRT」のバスターミナルまで徒歩1分なので、新橋や虎ノ門までダイレクトにアクセスできます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
3階1LDK
66.18㎡
6,100万円19,660円7,950円
13階3LDK
72.97㎡
7,790万円21,680円8,760円
45階3LDK
91.18㎡
1億1,000万円27,080円10,950円
44階3LDK
95.37㎡
1億2,980万円28,330円11,450円

アクセス

  • 勝どき駅:徒歩11分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内覧したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ドゥ・トゥール キャナル&スパ

ドゥトゥールの公式hp

引用:住友不動産

EAST棟とWEST棟からなる「ドゥ・トゥール キャナル&スパ」は、地上52階地下1階建て1,450戸の世帯数を誇る、高級タワーマンションです。

設計・施工は「三井住友建設株式会社」が担い、2015年9月に住友不動産を代表するブランドマンションとして誕生しました。

建物は免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

過去に売り出されていた部屋の例

EAST棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
51階ワンルーム
32.34㎡
5,120万円9,812円2,880円
52階1LDK
42.88㎡
5,990万円12,582円3,820円
28階2LDK
55.77㎡
6,580万円15,982円4,970円
25階2LDK
70.98㎡
7,880万円19,982円6,320円
31階2LDK
70.7㎡
8,300万円19,902円6,290円
19階3LDK
72.95㎡
8,480万円20,237円6,290円
52階1LDK
54.31㎡
9,780万円8,452円2,430円
39階3LDK
72.95㎡
1億500万円20,502円6,490円

WEST棟

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
25階2LDK
58.06㎡
6,180万円16,582円5,170円
35階1LDK
44.85㎡
6,900万円13,102円3,990円
20階2LDK
58.06㎡
7,700万円16,582円5,170円
28階1LDK
65.25㎡
8,000万円18,462円5,810円
19階2LDK
57.49㎡
8,300万円16,422円5,110円
15階3LDK
70.7㎡
8,500万円19,902円6,290円
41階2LDK
70.7㎡
9,870万円19,902円6,290円
42階4LDK
100.9㎡
1億4,900万円27,842円8,970円

なお、2棟の価格に大きな差はありませんが、人気の方角によっては類似の部屋でも差が出ることがあります。

アクセス

  • 勝どき駅:徒歩10分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

6. まとめ

ティアロレジデンスについて、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

ティアロレジデンスは、周辺環境が整っており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している住みやすい高級タワーマンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内見に行くことをおすすめします。

ティアロレジデンスの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

ただし、駅からは距離があるので、駅近のタワーマンションを求める方には不向きな物件です。

下記は、周辺エリアで最寄り駅まで徒歩5分圏内のタワーマンションの例ですので、距離が気になる方は参考にしてみてください。

  • .勝どきビュータワー(勝どき駅まで徒歩1分)
  • .キャピタルゲートプレイス ザ・タワー(月島駅まで徒歩1分)
  • .アイマークタワー(月島駅まで徒歩1分)
  • .豊洲シエルタワー(豊洲駅まで徒歩1分)

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

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